Grundstück finanzieren: Darauf kommt es an

eingekreistes Wiesen Grundstück
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 08.08.2023

Ein Grundstück finanzieren stellt für viele Bauherren den ersten Schritt in Richtung Eigenheim dar. Doch was sollten Sie beachten, wenn Sie ein Grundstück getrennt vom Hausbau kaufen? Welche Kosten kommen beim Grundstückskauf auf Sie zu? Erfahren Sie in diesem Beitrag auch welche Voraussetzungen zu erfüllen sind, wie eine Grundstücksfinanzierung abläuft und welche Kreditarten hierfür infrage kommen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Grundstück wird in der Regel über einen klassischen Hypothekarkredit, Bausparkredit, manchmal auch über einen Generationenkredit finanziert.
  • Voraussetzung seitens der Bank hierfür ist Ihre ausreichende Bonität und genügend Eigenmittel.
  • Bevor Sie ein Grundstück kaufen, sollten Sie Faktoren wie Aufschließung, Bodenbeschaffenheit und Eigentumsverhältnisse prüfen.
  • Eine getrennte Finanzierung ist sinnvoll, wenn Sie noch nicht über genügend Mittel für einen gleichzeitigen Hausbau verfügen. Auf lange Sicht ist jedoch eine gemeinsame Baufinanzierung von Grundstück und Haus lohnenswerter.

Voraussetzungen für die Finanzierung eines Grundstücks

Bevor es zu einem Grundstückskauf kommt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um die Finanzierung eines Grundstücks erst möglich zu machen.

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Ausreichende Bonität

Die Bank überprüft Ihre Bonität, auch Kreditwürdigkeit, bevor Sie Ihnen einen Kredit gewährt. Ihre Kreditwürdigkeit hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Vermögen sowie Ihrem historischen Zahlungsverhalten ab.

Die Bonität ist also Ihre finanzielle Fähigkeit den Zahlungsverpflichtungen eines Kredits nachzukommen. Je besser Ihre Bonität ist, desto besser sind Ihre Chancen auf einen Kredit und desto günstiger sind Ihre Konditionen.

Eigenkapital

Mit Ihrem Eigenkapital bzw. Eigenmitteln stellen Sie Ihren eigenen Teil der Finanzierung bereit. Im Optimalfall können Sie ein Drittel der Finanzierungssumme einbringen, in den meisten Fällen reichen aber auch rund 25 % Eigenkapital, um eine Finanzierungszusage zu erhalten. Als Eigenmittel zählt unter anderem: Bargeld, Bausparguthaben, Lebensversicherungen, Ersparnisse auf Konten, Wertpapiere und Immobilien in Ihrem Eigentum.

Passendes Grundstücksangebot

Ein Grundstück eignet sich für einen Hausbau, wenn es auch aufgeschlossen ist, sprich die Versorgung von Wasser, Strom und Gas gewährleistet ist sowie Zufahrtsstraßen vorhanden sind. Diese Informationen und wichtige Bauvorschriften können Sie im jeweiligen Gemeindeamt durch Einsicht im Flächenwidmungsplan, im Grundbuch und im Bebauungsplan erfahren.

Sollte das gewünschte Grundstück noch nicht vollkommen aufgeschlossen sein, sollte sich das im Kaufpreis bemerkbar machen. Unser Ratgeber „Grundstückspreise in Österreich“ gibt Ihnen eine Orientierung hierzu.


Nur Grundstück finanzieren: Ablauf

Die Finanzierung eines Grundstücks läuft im Grunde genommen ähnlich ab wie bei einem Immobilienkauf in Österreich.

1. Geeignetes Grundstück suchen: Sie suchen in Inseraten nach dem passenden Grundstück und besichtigen dieses. Sehen Sie im Gemeindeamt die nötigen Dokumente ein, um sicherzugehen, dass das Grundstück aufgeschlossen und bebaubar ist. Prüfen Sie auch, ob die Aufschließungskosten durch den Eigentümer an die Gemeinde oder Stadt bezahlt wurden.

2. Kaufangebot abgeben: Im Anschluss machen Sie bei Kaufinteresse ein verbindliches Angebot. Wenn Sie sich mit Ihrem Kaufangebot durchsetzen, übermittelt der Verkäufer/ Makler dies an den Notar oder einen Rechtsanwalt, welcher den Kaufvertrag anfertigt und als Treuhänder fungiert.

3. Kreditangebote einholen: Nun können Sie bei einer oder mehreren Banken einen Kredit beantragen. Hierbei hilft Ihnen ein INFINA Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe gerne, um den für Sie passenden Kredit mit den besten Konditionen zu finden.

4. Finanzierungszusage: Wenn Sie sich für den passenden Kredit entschieden haben und alles rund um den Kaufvertrag geregelt ist, erhalten Sie seitens der Bank eine Finanzierungszusage. Diese leiten Sie an den Verkäufer weiter, um Ihm die Bezahlung zuzusichern.

5. Kauf des Grundstücks: Der Kaufvertrag für das Grundstück wird von Ihnen und dem Verkäufer unterschrieben sowie notariell beurkundet. Danach wird die Finanzierungssumme an den beauftragten Treuhänder ausbezahlt und der Grundstückskauf wird mit Bezahlung des Kaufpreises abgeschlossen. Der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch durch den Treuhänder eingetragen.

Kann ich Grundstück und Hausbau separat finanzieren?

Wie bei einem Haus- oder Wohnungskauf können Sie auch ein Grundstück separat finanzieren. Sinnvoll kann dies sein, wenn Sie sich aktuell keinen zusätzlichen Hausbau leisten können.

Eine getrennte Finanzierung ist aber stets mit Risiken verbunden, wie bspw. einen Preisanstieg von Baumaterialien und -leistungen beim Hausbau zu einem viel späteren Zeitpunkt. Auch Probleme bzgl. Bodenbeschaffenheit oder Bebauungsvorschriften können im Nachhinein für eine ungewollte Überraschung sorgen.


Grundstück mit Kredit finanzieren: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wenn Sie ein Grundstück mit Kredit kaufen, eignen sich wie bei jedem anderen Immobilienkauf verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Die Folgenden kommen für einen Grundstückskauf infrage.

Hypothekarkredit

Reicht das Grundstück der Bank als Sicherheit aus, so wird in den meisten Fällen ein Hypothekarkredit, also ein klassischer Immobilienkredit, abgeschlossen. Die Bank wird mit einem Pfandrecht und einem Pfandbetrag in das Grundbuch eingetragen.

Sollten Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, ist die Bank somit befugt, das Grundstück zu versteigern und durch den Verkaufserlös die offene Kreditsumme bis zum vereinbarten Pfandbetrag zu begleichen.

Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Kauf einer Immobilie“ wie Sie Ihre Leistbarkeit berechnen können.

Bausparkredit

Lange Zeit war das Bauspardarlehen die häufigste Art der Immobilienfinanzierung. Die Besonderheiten hierbei sind:

  • Wird in Österreich ausschließlich von vier Bausparkassen vergeben.
  • Ist auf eine Kredithöhe von 240.000 € pro Person beschränkt.
  • Hat 20 Jahre lang eine Zinsobergrenze von 6 %.
  • Die Laufzeit kann bis zu 35 Jahre betragen.

Durch die Zinsobergrenze wird dem Kreditnehmer eine hohe Planbarkeit und Sicherheit gewährleistet. Sollten Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, so kann dies die Konditionen für Ihren Bausparkredit verbessern.

Generationenkredit

Ein Generationenkredit eignet sich, wenn davon ausgegangen wird, dass das Grundstück später vererbt wird. Demnach soll die nachfolgende Generation die noch offene Kreditsumme begleichen, während der ältere Käufer während der Laufzeit entweder nur die laufenden Zinsen zahlt (= tilgungsfreier Kredit) oder laufend nur wenig des Kredits tilgt.

Die meisten Banken gewähren nur rund 30 – 50 % des Grundstückswerts über einen Generationenkredit zu finanzieren. Somit sind eine größere Summe an Eigenmitteln in die Grundstücksfinanzierung einzubringen.


Grundstück finanzieren – Konditionen

Sie haben sich für die passende Finanzierungsform entschieden, nun geht es in die Details. Was sollten Sie bei den Konditionen Zinsen, Besicherung und Laufzeit beachten?

Zinsen: Grundstück variabel finanzieren oder fix?

Ob Fixzinsen oder variable Zinsen passend für Ihren Kredit sind, hängt ganz von Ihrem persönlichem Sicherheitsbedürfnis und auch von Ihren finanziellen Mitteln ab.

Wenn Ihnen die Sicherheit und Planbarkeit über die gesamte Kreditlaufzeit wichtig ist, so eignet sich die Fixzinsbindung. Die vereinbarten Zinsen bleiben hierbei über die gesamte Fixzinsperiode gleich hoch. Variable Zinsen sind mit einem höheren Risiko behaftet, können aber in einer Niedrigzinsphase vorteilhaft sein. Entscheiden Sie sich für variable Zinsen, dann ist es ratsam ein finanzielles Polster für unvorhersehbare Zinsanstiege bereit zu haben.

Besicherung: Hypothek auf das Grundstück?

Die Bank verlangt eine Besicherung bzw. Sicherheiten, um sich im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit abzusichern. Sie gibt in der Regel vor in welcher Form und Höhe diese Besicherung eingebracht werden muss. Übliche Kreditsicherheiten bei der Finanzierung eines Grundstücks sind:

  • Hypothekarische Besicherung (Pfandrecht im Grundbuch)
  • Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Ableben…)
  • Bürgschaft
  • Gehalts- und Lohnverpfändung

Laufzeit: Wie lange das Grundstück abbezahlen?

Grundsätzlich ist eine möglichst lange Kreditlaufzeit empfehlenswert. Auch wenn Sie sich momentan höhere Kreditraten und somit eine kürzere Laufzeit leisten können, ist es ratsamer auf langfristige Sicht zu finanzieren. Durch geringere monatliche Raten wird Ihnen mehr Spielraum in Ihrem Finanzierungsplan ermöglicht.

Es ist ratsam monatlich Geld zur Seite zu legen, um Sondertilgungen zu leisten oder auch den Kredit vorzeitig abzuzahlen. Bei Fixzinsen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung (oder Pönale) von 1 % des offenen Kreditbetrags zu zahlen, während bei einer variablen Verzinsung die vorzeitige Rückzahlung gebührenfrei ist.


Überblick: Kosten beim Grundstückskauf

Wie bei jedem Immobilienkauf, fallen auch beim Erwerb eines Grundstücks neben dem Kaufpreis weitere Kosten an. Diese Nebenkosten machen etwa 10 – 12 % des Kaufpreises aus und sollten vorab in Ihre Kalkulation berücksichtigt werden, um die Leistbarkeit des Grundstückkaufs sicherzustellen.

KostenpunktHöhe
KaufpreisAbhängig vom Grundstückspreis der jeweiligen Region
Grunderwerbssteuer3,5 % vom Kaufpreis
Grundbuchkosten

1,1 % vom Kaufpreis für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch

1,2 % (zzgl. USt.) vom Kreditbetrag für die Eintragung der Hypothek
Notar-/ Anwaltskosten1 – 3 % vom Kaufpreis (zzgl. USt.)
Ggf. Maklerprovision3 % vom Kaufpreis (zzgl. USt.)

In unserem Ratgeber „Nebenkosten beim Grundstückskauf“ werden die oben genannten Positionen im Detail beleuchtet.


Erst Grundstück finanzieren, später Haus

Einige Häuselbauer entscheiden sich aufgrund der stetig steigenden Grundstückskosten dafür erst einmal das Grundstück zu finanzieren bevor Sie das Haus bauen. Ob sich ein Grundstückskauf vor dem Hausbau lohnt, hängt von bestimmten Faktoren ab.

Wann ist eine getrennte Finanzierung sinnvoll?

Eine getrennte Finanzierung kann sinnvoll sein, wenn Sie aktuell noch nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, um Grundstückskauf und Baufinanzierung für das Haus zeitgleich zu stemmen.

Folgende zwei Vorteile können durch eine getrennte Finanzierung entstehen:

  • Sie sichern sich das Grundstück zum aktuellen Preis.
  • Haben Sie das Grundstück abbezahlt, dient es der Bank vollständig als Sicherheit. Das wirkt sich positiv auf Ihre Bonität und somit auf die Kreditkonditionen für die Finanzierung des Hausbaus aus.

Welche Schwierigkeiten können evtl. auftreten?

Wenn Sie das Grundstück und den Hausbau getrennt finanzieren, können wesentliche Risiken entstehen:

  • Es ist möglich, dass sich der Baugrund im Nachhinein als ungünstig erweist, z. B. aufgrund der Bodenbeschaffenheit oder einer Hanglage.
  • Ein Grundstück kann auch mit einem Zwang versehen sein, innerhalb einer bestimmten Zeit ein Wohngebäude errichten zu müssen.
  • Sie laufen Gefahr, dass Ihr Traumhaus wegen den Bebauungsvorschriften der Gemeinde nicht genehmigt wird.
  • Bauen Sie Ihr Haus später, so müssen Sie ggf. einen Preisanstieg für Baumaterial und -leistungen in Kauf nehmen.
  • Sie möchten den Kredit für den Hausbau beantragen, haben aber das Grundstück noch nicht vollständig abbezahlt. Dies kann sich negativ auf Ihre Bonität und somit Ihre Konditionen bei der Bank auswirken.

Grundstück und Haus gemeinsam finanzieren

Finanzieren Sie Grundstück und Haus gemeinsam, so ist die monatliche Belastung zwar höher, es können sich jedoch auf lange Sicht folgende Vorteile für Sie ergeben:

  • Die Finanzierung ist planbarer, da Sie gegenüber der Bank nur eine Zahlungsverpflichtung haben.
  • Dies führt zu einer Reduzierung von Gebühren bzgl. des Kredits.
  • Sie beugen unerwünschten Überraschungen bzgl. des Baugrunds vor, da Bauvorschriften und Bodenbeschaffenheit direkt geprüft werden.

Grundstück finanzieren mit Infina – jetzt Angebote vergleichen

Wenn Sie Ihr Grundstück finanzieren, gilt es zunächst das geeignete Angebot zu finden. Weisen Sie der Bank Ihre ausreichende Bonität sowie genügend Eigenmittel nach, so steht der Grundstücksfinanzierung nichts im Wege. Neben dem Kaufpreis entstehen beim Grundstückskauf nicht zu vernachlässigende Nebenkosten, die zwischen 10 und 12 % des Kaufpreises ausmachen.

Sie sind sich unsicher, wie Sie die Finanzierung Ihres Grundstücks angehen sollen? Nutzen Sie gerne unseren Infina Kreditvergleich, um den besten Kredit zu finden. Die Infina Wohnbau-Finanz-Experten helfen Ihnen auf Wunsch mit einer kostenlosen Beratung.


Weitere Fragen

 

Ein abbezahltes Grundstück wird bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angesehen. Nehmen Sie einen Immobilienkredit auf, dann erhält das finanzierende Kreditinstitut ein Pfandrecht für das Grundstück. Sollten Sie den Kredit dann nicht bedienen können, darf die Bank das Grundstück zur Kreditbegleichung verkaufen bzw. versteigern.

 

 

Wie bei allen Immobilienfinanzierungen können Sie sich an 20 – 30 % des Kaufpreises als Eigenkapitalanteil orientieren.

 

 

Auch wenn Ihr Grundstück unbebaut ist, können Sie dafür eine Finanzierung abschließen.

 

 

Prüfen Sie vorab, ob sich das gewünschte Grundstück für den Bau Ihres Wohntraums eignet und ob es vollständig aufgeschlossen ist. Hierzu können Sie den Flächenwidmungsplan, den Bebauungsplan und das Grundbuch (für die Eigentumsverhältnisse) bei der zuständigen Gemeinde einsehen. (Hang-)Lage und Bodenbeschaffenheit können von einem Baugutachter bzw. Sachverständigen bewertet werden.

 

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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