Eigenmittel-Anteil: Anpassungen 2024

kleine holzhäuser
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Recht
Datum: 13.06.2024

Wer einen neuen Wohnkredit aufnehmen möchte, muss seit 1. August 2022 mit strengeren Auflagen rechnen. Denn die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat im Juni 2022 eine neue Verordnung erlassen: Kreditkunden müssen dann u. a. mindestens 20 Prozent an Eigenkapital für die Wohnbaufinanzierung mitbringen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zu dieser Verordnung wissen müssen, welche Anpassungen zum 1. April 2023 vorgenommen wurden sowie welche administrativen Erleichterungen für Kreditinstitute ab 01. Juli 2024 gelten.


Wann traten die neuen Regeln in Kraft?

Die Verordnung hält fest, dass die Regeln ab dem 01.08.2022 gelten. Ursprünglich war das Inkrafttreten bereits für den 01.07.2022 geplant. Da die Regeln in der Praxis für österreichische Kreditinstitute schwierig umzusetzen waren, wurde dann das Inkrafttreten nochmals um einen Monat verschoben. Zum 01. April 2023 erfolgte eine Weiterentwicklung der Maßnahmen für Wohnimmobilienfinanzierungen. Die FMA (Finanzmarktaufsichtsbehörde in Österreich) lockerte die eingeführten strengen Vorschriften für die Vergabe von Wohnbaukrediten aber nur wieder geringfügig. Am 12. März 2024 hatte das Finanzmarktstabilitätsgremium der FMA eine Empfehlung für eine Erleichterung der Administration der KIM-V ausgesprochen. Die Umsetzung erfolgte mit einer Novelle am 13. Juni 2024.


Welche Richtlinien gelten jetzt?

Die neuen Regeln laufen unter dem offiziellen Namen KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung). Folgende Richtlinien sind enthalten:

1. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital

Bisher war dies nur eine Empfehlung, mit der neuen Verordnung wurde es zur gesetzlichen Pflicht: Neue Kreditkunden müssen ab jetzt mindestens 20 Prozent der Immobilienkosten durch Eigenkapital finanzieren.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 300.000 Euro, dazu kommen 30.000 Euro an Nebenkosten. Für die entstehenden Kosten von 330.000 Euro müssen Sie als neuer Kreditkunde mindestens 66.000 Euro selbst aufbringen. Die restlichen 264.000 Euro können Sie durch eine Finanzierung abdecken.

Gut zu wissen: Genau genommen regelt die Verordnung eigentlich die Beleihungsquote. Das ist der Kreditbetrag dividiert durch den Immobilienwert. Die Beleihungsquote darf maximal 90 % betragen, das entspricht dann in etwa einem Eigenmittel-Anteil von 20 Prozent in Abhängigkeit von der im Grundbuch in Österreich eingetragenen Hypothek.

2. Laufzeit maximal 35 Jahre

Darüber hinaus wird die Kreditlaufzeit von Wohnkrediten nach oben begrenzt. Als maximale Laufzeit sind 35 Jahre festgelegt. Eine allzu lange Laufzeit ist aber ohnehin nicht immer empfehlenswert, denn: Je länger die Laufzeit, desto höher werden insgesamt die Zinskosten.

3. Monatsrate maximal 40 Prozent des Haushaltseinkommens

Hohe monatliche Raten gehen mit dem Risiko einher, durch unvorhergesehene Ereignisse (z. B. Arbeitslosigkeit) den Kredit nicht mehr zahlen zu können. Auch hier hat die FMA einen Riegel vorgeschoben: Die monatlichen Kreditraten von Kreditnehmern dürfen 40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten. Dabei spricht man von der sogenannten maximalen Schuldendienstquote.


Gibt es Ausnahmen?

Ja, um kleinere private Wohnimmobilienfinanzierungen (beispielsweise Kredite für Sanierungen und Renovierungen) auszunehmen, wurde eine Geringfügigkeitsgrenze bis zu einer Kredithöhe von insgesamt 50.000 Euro eingeführt. Diese sind nicht auf die Ausnahmekontingente bei den Kreditinstituten anzurechnen. Durch diese Ausnahmeregelung soll z.B. auch der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger unterstützt werden. Mit Wirkung zum 01.04.2023 wurde bei mehreren Kreditnehmern für Ehegatten, eingetragene Partner und Lebensgemeinschaften eine Geringfügigkeitsgrenze pro Kreditnehmer definiert, sodass diese jetzt auf 100.000 Euro verdoppelt wurde. 

Darüber hinaus können Banken nach eigenem Ermessen Ausnahmen gewähren, jedoch nur für einen maximalen Anteil von insgesamt 20 Prozent aller neu vergebener Wohnkredite (ohne Wohnimmobilienfinanzierungen, welche unter die Geringfügigkeitsgrenze fallen). Darunter gab es bislang drei Töpfe mit Ausnahmekontingenten (für die Beleihungsquote, Schuldendienstquote und maximale Laufzeit). Die einzelnen Ausnahmekontingente wurden abgeschafft und jetzt eine einzige Obergrenze gesetzlich fixiert: Das institutsspezifische Ausnahmekontingent ab 01. Juli 2024 beträgt 20 %.

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Geringfügige Erleichterungen seit 01.04.2023

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat in ihrer Sitzung am 13. Februar 2023 der Finanzmarktaufsicht (FMA) Empfehlungen zur Anpassung der bestehenden KIM-V ausgesprochen. Diese wurden mit Wirkung zum 01.04.2023 durch eine Änderung der KIM-V umgesetzt.

1. Eingeschränkte Anwendung der KIM-V auf Zwischenfinanzierungen

Für Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit einem Wohnsitzwechsel von den Kreditnehmern und deren Angehörigen stehen, gilt jetzt folgendes: Beim Vorliegen bestimmter Voraussetzungen erleichtert die Novelle der KIM-V wieder die Vergabe von Zwischenfinanzierungen. Die Zwischenfinanzierung darf dabei maximal 80 % des geschätzten Marktwertes der zu veräußernden Immobilie und eine maximale Laufzeit von zwei Jahren betragen.

Dies ist eine gute Nachricht für Häuslbauer in Österreich: Häufig ist bereits eine Bestandsimmobilie, also eine Wohnung oder ein anderes Haus, vorhanden. Der Gesetzgeber in Österreich hat erkannt, dass analog dem Thema Seniorenkredite dringend Anpassungsbedarf bei Zwischenfinanzierungen in Österreich besteht. Für das Thema Haus bauen werden mit der Gesetzesänderung bislang unnötige Hürden der KIM-V aus dem Weg geräumt und zumindest ein kleiner Impuls zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes in Österreich gesetzt.

2. Ausweitung der Geringfügigkeitsgrenze bei gemeinsamen Kreditnehmern

Bei Paaren, welche gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, gilt ab sofort die Geringfügigkeitsgrenze von 50.000 Euro pro Person. Damit wird in diesen Fällen die Geringfügigkeitsgrenze auf 100.000 Euro verdoppelt.

3. Keine Anrechnung vorfinanzierter nicht-rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften

Da vorfinanzierte nicht-rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften nur temporär die Verschuldung von Kreditnehmern erhöhen, dürfen diese unter bestimmten Voraussetzungen für einen Zeitraum von maximal zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-V ausgenommen werden.


Erleichterungen zur Administration der KIM-V ab 01. Juli 2024

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat in seiner Sitzung am 12. März 2024 der Finanzmarktaufsicht (FMA) Empfehlungen zur Anpassung der bestehenden KIM-V ausgesprochen. Diese wurden in eine neue rechtliche Regelung eingearbeitet, welche verbindlich ab 1. Juli 2024 auf neu vereinbarte Wohnimmobilienfinanzierungen anzuwenden ist. Das Ziel dieser Anpassungen ist es, den Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit den Ausnahmekontingenten zu verringern. Konkret hatte das Gremium der FMA empfohlen, die Regelungen zu den Ausnahmekontingenten in der KIM-V zu vereinfachen. Dies wurde durch eine Novellierung der KIM-V am 13. Juni 2024 umgesetzt und ein einheitliches, institutsbezogenes Ausnahmekontingent von 20 % des Volumens neuer Wohnimmobilienfinanzierungen eingeführt. Die bisherigen, auf spezifische Kennzahlen bezogenen Ausnahmekontingente (siehe oben: mindestens 20 % Eigenkapital, Laufzeit maximal 35 Jahre, Monatsrate maximal 40 % des Haushaltseinkommens), wurden abgeschafft. Trotz dieser Vereinfachung soll die Vergabe von Krediten nach den Prinzipien der KIM-V, welche nachhaltige Kreditvergabe fördern, weiterhin der Standardfall sein. Insbesondere für Kreditinstitute kleinerer und mittlerer Größe dürfte die Steuerung der Ausnahmekontingente damit aber etwas einfacher fallen. 


Was sind die Folgen für Wohnkredit-Kunden in Österreich?

Wer bereits einen Wohnkredit abgeschlossen hat, muss sich keine Gedanken machen. Denn bestehende Finanzierungen sind von den neuen Regelungen nicht betroffen.

Für neue Kreditkunden bedeutet die Verordnung aber, dass die Hürden auf dem Weg zum Eigenheim größer werden. So kann etwa der Anteil an Eigenmitteln zum Problem werden: Im Februar 2022 lag z. B. noch bei mehr als der Hälfte aller vergebenen Kredite der Eigenmittel-Anteil unter den geforderten 20 Prozent (Aussage von Gottfried Haber, österreichische Nationalbank).

Tipp: Unsere Wohnbau-Finanz-Experten wissen genau, welche Möglichkeiten es gibt, wenn Sie manche der Vorgaben nicht erfüllen. Im Beratungsgespräch erörtern wir mit Ihnen alle Optionen, wie beispielsweise den Generationenkredit im Rahmen einer Generationenberatung.

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Was ist der Grund für die Verordnung?

Mit der Verordnung will die Finanzmarktaufsicht (FMA) die Stabilität im Bankensystem sichern: Die strengeren Richtlinien für die Kreditvergabe sollen verhindern, dass Wohnkredite ausfallen und Banken dadurch selbst in Schwierigkeiten kommen. Die gestiegenen Immobilienpreise in Österreich sorgten in den letzten Jahren für immer höhere Kreditbeträge. In diesem Marktumfeld wollte die FMA das Risiko von Kreditausfällen reduzieren. Zusätzlich sind mit Wirkung zum 27. Juli, 14. September, 02. November, 21. Dezember 2022, 08. Februar, 22. März, 10. Mai, 21. Juni, 02. August sowie 20. September 2023 zehn Anhebungen der EZB-Leitzinsen eingetreten. In den darauf folgenden fünf Sitzungen des EZB-Rates erfolgte keine Leitzinsänderung. Am 06. Juni 2024 erfolgte dann erstmals wieder eine Leitzinssenkung von 0,25 %, da die Inflationsrate im Euroraum wieder deutlich niedriger als noch im Sommer 2023 liegt. 


Nachhaltigere Kreditvergabe nach Einführung der KIM-V

In einer Veröffentlichung der Österreichischen Nationalbank (OeNB) vom 10. Mai 2024 wird die positive Entwicklung in der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten seit der Einführung der KIM-V Regelung dargestellt. Die veröffentlichten Daten zeigten eine signifikante Verbesserung in der Nachhaltigkeit der Wohnimmobilienkreditvergabe seit der Einführung der gesetzlichen Regelung KIM-V. Vor dieser Regelung wurden im ersten Halbjahr 2021 nur etwa 12 % der neu vergebenen Wohnbaukredite an private Haushalte als nachhaltig bewertet. Eine deutliche Trendwende sei seitdem zu verzeichnen: Im zweiten Halbjahr 2023 erfüllten bereits 80 % der neu vergebenen Wohnbaukredite die festgelegten Nachhaltigkeitskriterien. Diese Kriterien umfassen eine maximale Beleihungsquote von 90 %, was bedeutet, dass etwa 90 % des Wertes der als Sicherheit dienenden Immobilie finanziert werden können, eine maximale Schuldendienstquote von 40 % und eine Laufzeitbegrenzung auf 35 Jahre. Diese Entwicklung trägt langfristig zur Stabilität des Finanzsystems und zur finanziellen Sicherheit der Haushalte bei.


Was sind LTV-, DSTI- und DTI-Quote?

Eine Aufgabe der Österreichischen Nationalbank (OeNB) ist die Beurteilung möglicher systemischer Risiken aus der Fremdkapitalfinanzierung bei Immobilienkrediten. Eine nicht nachhaltige Immobilienkreditvergabe in Kombination mit einem Immobilienpreisboom (bzw. einer daraus folgenden Immobilienblase) führt nicht selten zu erhöhten systemischen Risiken für die Finanzmarktstabilität. Ziel der OeNB ist es daher, eine Begrenzung der systemischen Risiken aus der Immobilienfinanzierung zu erlangen. Der Grund dafür ist die erhöhte Krisenanfälligkeit von Kreditnehmern und Kreditgebern, die sowohl im privaten als auch im gewerblichen Immobiliensektor auftreten kann. Stellt das Financial Market Stability Board (FMSB) Veränderungen im Ausmaß der systemischen Risiken aus der Fremdfinanzierung von Immobilien mit potenziell negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität fest, empfiehlt das Board geeignete Instrumente zur Minderung dieser Risiken.

Durch kreditnehmerbezogene Maßnahmen im Bereich der Immobilienfinanzierung soll nicht nachhaltigen Kreditvergabepraktiken entgegengewirkt werden (§ 23h Bankwesengesetz, BWG). Zu diesen Instrumenten gehören Begrenzungen der Beleihungsquote (LTV = Loan-to-Value, LTV-Quote), der Schuldendienstquote (DSTI = Debt-Service-to-Income, DTI-Quote) und der Verschuldungsquote (DTI = Debt-to-Income, DTI-Quote). Diese Maßnahmen werden in der Regel in Zeiten eingesetzt, in denen die Kreditvergabestandards der Banken aufgrund eines hohen Kreditwachstums und einer größeren Risikobereitschaft zu sinken drohen, insbesondere in Verbindung mit einem starken Anstieg der Immobilienpreise in Österreich. Um das Vorhandensein eines systemischen Risikos zu beurteilen, werden neben den oben genannten Kennzahlen weitere Risikoparameter (z. B. Risikogewicht, Ausfallwahrscheinlichkeit und Verlust bei Ausfall) in die Betrachtung mit einbezogen.

Diese Werte müssen Sie als Kreditnehmer nicht im Einzelnen kennen. Banken und Bausparkassen in Österreich müssen diese aber im Zuge der Prüfung Ihres Krediantrags einbeziehen.  


Aktuelle Trends bei Zinsen, Krediten und Immobilien

Der Anstieg der Leitzinsen macht sich aktuell erheblich auch bei den Zinsen für Wohnkredite bemerkbar: Sowohl fix verzinste Kredite, als auch variabel verzinste Kredite sind bereits um ein mehrfaches teurer als noch zum Jahresbeginn 2022 und seit mehreren Monaten befinden sich die Leitzinsen der EZB (Europäische Zentralbank) auf einem Zinsplateau. Der weitere Anstieg der Immobilienpreise wurde damit gestoppt und durch die neuen Regelungen zur Kreditvergabe zusätzlich gebremst.

Tipp: Verfolgen Sie mit unseren Trend-Artikeln aktuelle Entwicklungen, z. B. den Leitzins-Verlauf, die Statistik der Immobilienpreise oder die Statistik der Inflation.

Zu den Trend-Artikeln


Fazit: Kompetente Beratung wird immer wichtiger

Wer eine Immobilie bauen oder kaufen möchte, hat es künftig etwas schwerer. Denn aufgrund der neuen Regelungen gehen die Banken bei der Kreditvergabe strenger vor. Umso wichtiger ist es, einen kompetenten Partner an der Seite zu haben, der das Angebotsspektrum der Banken genau kennt – und für Sie verhandeln kann. Profitieren Sie hier von der Fachkenntnis unserer Wohnbau-Finanz-Experten und vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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