Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Finanzierung Datum: 12.09.2023
Wenn Sie auf der Suche nach einer langfristigen Kapitalanlage sind, so können Sie eine Immobilie zum Vermieten kaufen. Ob ein Haus bauen zum Vermieten oder eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten – solide Maßnahmen für die Altersvorsorge sind beide Investitionen, wenn diese richtig umgesetzt werden. Erfahren Sie in diesem Beitrag unter anderem, was für und was gegen eine Immobilienanlage zum Vermieten spricht sowie unter welchen Voraussetzungen diese sich lohnt.
Immobilie kaufen bzw. bauen und vermieten: Pro und Contra
Die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben oder zu bauen, um sie anschließend zu vermieten, ist eine bedeutende Investition, die sorgfältig abgewogen werden sollte. Es ist nicht nur die potenzielle Rendite, die berücksichtigt werden muss, sondern eine Vielzahl von Faktoren, die den Erfolg Ihres Immobilien-Investments beeinflussen können. In diesem Beitrag beleuchten wir die Chancen und Risiken, die mit dem Kauf oder Bau von Anlageimmobilien verbunden sind. Finden Sie zudem eine Betrachtung der Vor- und Nachteile, um eine bessere Basis für Ihre Entscheidung zu haben.
Tipp: Lesen Sie in unserem Ratgeber „Rechte und Pflichten von Vermietern in Österreich“ mit welchen Verantwortlichkeiten und Anforderungen Sie zu rechnen haben, wenn Sie Immobilien kaufen zum Vermieten.
Was spricht für eine Immobilienanlage?
Wenn Sie Immobilien kaufen und vermieten, können Sie vorwiegend von folgenden Vorteilen profitieren:
Sichere Kapitalanlage (bei richtiger Auswahl) Sobald die Immobilie abbezahlt ist, erhalten Sie durch die Mieteinnahmen monatlich ein zusätzliches Einkommen, was Ihrem Vermögensausbau zugutekommt. Dieser Vermögenswert kann später an Ihre Nachkommen vererbt, für eine Pflege oder beispielsweise einen Umbau für ein altersgerechtes Wohnen eingesetzt werden.
Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Erbe einer Immobilie“ wichtige Aspekte über Steuer, Aufteilung und Ablauf eines Immobilienerbes.
Zusätzliche Altersvorsorge Das Einkommen durch die Vermietung einer schuldenfreien Immobilie können Sie zur Unterstützung Ihrer Rente nutzen. Bei Eigenbedarf können Sie zudem das Wohnobjekt später auch selbst nutzen, das schafft Sicherheit im Alter.
Steuerliche Vorteile Viele Kosten, die für die Immobilienanlage aufgewandt werden, können steuerlich abgeschrieben werden. Dazu zählen beispielsweise die Absetzung für Abnutzung (AfA), Reparatur- und Verwaltungskosten sowie Kreditzinsen. Dadurch wird die Steuerlast entsprechend reduziert.
Wertsteigerung der Immobilie Durch steigende Immobilienpreise können Sie sich als Vermieter in vielen Fällen über eine Wertsteigerung Ihrer Immobilienanlage freuen.
Was spricht gegen eine Immobilienanlage?
Der Bau bzw. Kauf von Immobilien zu Vermietungszwecken ist unter anderem mit diesen Risiken verbunden:
Leerstandsrisiko Das wohl größte Risiko bei einem Mietobjekt liegt darin, keinen Mieter zu finden. Mietausfälle führen zu finanziellen Einbußen und die Rendite schrumpft.
Pech mit Mietern Verspätete oder unbezahlte Mieten sowie ein häufiger Mieterwechsel können für erhebliche Kosten und viel Ärger sorgen.
Verwaltungs- und Erhaltungspflicht
Die Vermietung einer Wohnimmobilie ist mit erheblichem Zeitaufwand, Kosten und Arbeit verbunden. Neben den regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten sind Sie auch dazu verpflichtet, als Ansprechpartner für die Anliegen Ihrer Mieter zur Verfügung zu stehen.
Wie viel Rendite kann ich erwarten? Um abzuschätzen, ob es für Sie rentabel ist, zu vermieten, stellen Sie Mieteinnahmen den Ausgaben gegenüber. Zu den Ausgaben zählen Kosten für Darlehen, Verwaltung, kalkulierte Mietausfälle sowie Instandhaltung. Auch eine Verzinsung eingesetzter Eigenmittel sollte berücksichtigt werden. Die Rendite gibt an, wie viel Prozent der Investitionskosten Sie über die Jahresmiete zurückbekommen. Liegt sie über 4 Prozent, ist die Investition rentabel.
Immobilie zur Vermietung kaufen bzw. bauen: Voraussetzungen
Wenn Sie ein Haus bauen zum Vermieten oder eine Wohnung kaufen und vermieten, gibt es bestimmte Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten, um eine solide und nachhaltige Investition zu gewährleisten. Die folgenden drei Eckpunkte bieten Ihnen Orientierung und können Ihnen dabei helfen, Ihre Entscheidung für das Immobilieninvestment zu festigen.
Unternehmerische Denkweise
Ihre Mietimmobilie sollte stets als unternehmerisches Projekt bzw. als kleines Unternehmen und nicht als persönliches Gut wie bei der Eigennutzung einer Immobilie betrachtet werden.
Ihre Mietimmobilie sollte stets als unternehmerisches Projekt betrachtet werden.
Es erfordert Interesse an Themen wie Finanzierung, Renditeberechnung und Steuergesetzgebung. Fehlt Ihnen noch das erforderliche Wissen, können Sie sich extern Rat von Experten einholen. Doch die Bereitschaft, Ihr Wissen in diesem Bereich zu erweitern, ist notwendig.
Engagement als Vermieter
Neben dem unternehmerischen Denken zählt auch Interesse und Engagement in Immobilien zu dem nötigen Mindset, um erfolgreich und nachhaltig zu vermieten. Es gilt Zeit und finanzielle Mittel zu investieren, um im Gegenzug den Mietertrag zu erhalten.
Auch die Bereitschaft, Ihre laufenden Verwaltungs- und Erhaltungspflichten nachzugehen, ist von Vorteil, wenn Sie ein Haus bauen und vermieten oder eine Eigentumswohnung kaufen zum Vermieten.
Nutzen Sie auch gerne unseren Kreditvergleich um die passenden Konditionen für Ihre Mietimmobilie zu finden.
Sie sollten zudem stets über einen finanziellen Puffer verfügen, um einen möglichen Leerstand und damit einhergehende Mietausfälle kompensieren zu können. Es ist ebenso ratsam, ein Budget für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen abrufen zu können.
Immobilie kaufen zum Vermieten – ohne Eigenkapital? Grundsätzlich ist es möglich, ohne Eigenkapital eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen. Es sollten jedoch bestimmte Kriterien erfüllt sein, damit die kreditgebende Bank der Finanzierung zustimmt. Eine Vollfinanzierung ist denkbar, wenn Sie bspw. Großunternehmer, über größere Vermögenswerte besitzen, Eigentümer mehrerer Mietobjekte oder Berufseinsteiger mit einem überdurchschnittlich guten Gehalt sind.
Es gibt verschiedene Optionen, wie Sie Eigentümer einer Immobilie zur Vermietung werden. Die fünf folgenden Möglichkeiten zählen zu den häufigsten.
Haus bauen zum Vermieten
Ein Haus neu bauen und vermieten ist zwar mit höherem Kosten-. Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden, im Gegenzug genießen Sie u. a. von den Möglichkeiten des Nachhaltiges Bauens auf modernsten Stand. Wenn Sie ein Haus bauen zum Vermieten, profitieren Sie vor allem von voller Gestaltungsfreiheit den Neubau ganz nach Ihren Vorstellungen zu planen und für Vermietungszwecke zu optimieren.
Dabei sollten jedoch eher klassische Grundrisse als extravagante Architekturen gewählt werden, um den Geschmack von vielen Mietinteressenten zu treffen. Ob Sie ein Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Doppelhaus bauen und vermieten - ein gut geplantes Neubauprojekt in guter Lage ist eine attraktive Mietimmobilie.
Ein Haus kaufen zum Vermieten spart gegenüber dem Hausbau Zeit und Arbeit. Außerdem sind die Gesamtkosten in der Regel günstiger und besser abzuschätzen. Abstriche müssen auf der Seite von Gestaltungsfreiraum und möglichen wertmindernden Mängeln gemacht werden.
Bei einer Bestandsimmobilie besteht zudem eher die Hoffnung, ein Objekt in Zentrumsnähe zu finden, für welches entsprechend hohe Mieten generiert werden können.
Im Ratgeber „Haus bauen oder kaufen“ werden die genannten zwei Möglichkeiten anhand von sieben Faktoren verglichen.
Wohnung kaufen und vermieten
Sie möchten eine Wohnung in Österreich kaufen und vermieten? Dann entscheiden Sie sich u. a. dafür, Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein, welche mit gewissen Einschränkungen verbunden ist. Wohnung kaufen, vermieten – lohnt sich das? Gegenüber einem Hauskauf/-bau ist der Gesamtkaufpreis meist günstiger, Investitionen in Nutzflächen werden mit anderen Parteien geteilt und eine Hausverwaltung übernimmt zahlreiche Verantwortlichkeiten.
Erhalten Sie in unseren weiterführenden Ratgebern alle weiteren wichtigen Informationen, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten möchten:
Oft reicht schon die Renovierung in Form eines neuen Anstrichs aus, um den Immobilienwert zu heben.
Haus kaufen, renovieren und vermieten
Wenn Sie ein Haus kaufen, renovieren und vermieten, haben Sie die Chance ein renovierungsbedürftiges Objekt zu einem günstigen Kaufpreis zu ergattern. Oft reicht schon die Renovierung in Form eines neuen Anstrichs, frischen Tapeten oder eines Austauschs der Bodenbeläge aus, um den Immobilienwert und somit die Miete zu heben. Dabei spart handwerkliches Geschick und Eigenleistung bares Geld.
Dies ist jedoch abzugrenzen von: Haus kaufen, sanieren und vermieten. Eine Altbausanierung oder auch Modernisierung behandelt Maßnahmen an der Bausubstanz, um eine grundlegende Verbesserung des Bauzustands zu erreichen und ist meist mit sehr hohen Kosten verbunden.
Haus mit Einliegerwohnung bauen und vermieten
Verfügen Sie über ein großes Grundstück, so kann ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Doppelhaus bauen und vermieten eine passende Option für Sie sein. Eine Einliegerwohnung verfügt im Optimalfall über einen separaten Eingangsbereich sowie einen eigenen Sanitär- und Küchenbereich.
Diese Alternative bietet sich vor allem für die Vermietung an Wochenendpendler oder Familienmitgliedern, wie Großeltern oder erwachsene Kinder an, da der Vermieter seine Privatsphäre in Teilen mit seinen Mietern teilt. Die Vermietung an fremde Personen muss demnach dem Lebensstil beider Parteien entsprechen, um ein langfristiges gutes Mietverhältnis pflegen zu können.
Immobilien kaufen und vermieten: Tipps
Auf was sollten Sie achten, wenn Sie über den Bau oder Kauf einer Anlageimmobilie nachdenken? Im folgenden Absatz erhalten Sie viele Tipps, wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten möchten.
Das richtige Objekt finden
Zuerst einmal gilt es das passende Objekt zu finden. In der Regel finden einige Besichtigungen statt, bevor es zu einem Immobilienkauf kommt. Auf folgende Faktoren sollten Sie bei der der Wahl Ihrer zukünftigen Immobilienanlage achten:
Lage: Prüfen Sie sowohl Wohn- und Verkehrslage als auch die Infrastruktur. Der Standort ist ein ausschlaggebender Punkt für Mietinteressenten.
Zustand und Ausstattung: Machen Sie eine Bestandsaufnahme, ob das Objekt sich in einem vermietungsgerechten Zustand befindet und ob versteckte Mängel vorhanden sind. Nehmen Sie bei Bedarf eine weitere Person oder einen Bausachverständigen mit zur Besichtigung, um nichts zu übersehen.
Renovierung/ Sanierung: Welche Maßnahmen müssen durchgeführt werden, um die Immobilie renditestark vermieten zu können und stehen die Kosten dafür im Verhältnis zum Kaufpreis?
Kaufpreis: Wenn Sie die vorangegangenen Punkte betrachten, können Sie abschätzen, ob der Kaufpreis des Objekts angemessen ist. In der Infina Statistik Immobilienpreise wird die Entwicklung in Österreich seit 2000 zusammengefasst.
Mieteinnahmen: Den Kaufpreis und alle weiteren Kosten stellen Sie den potentiellen Mieteinnahmen gegenüber, um Ihre Rendite zu errechnen.
In unserem Ratgeber „Besichtigungstermin“ wird ausführlich auf dieses Thema eingegangen.
Die richtige Finanzierung wählen
Wenn Sie die richtige Immobilie zum Vermieten gefunden haben, ist die Finanzierung der nächste Schritt. Dabei beeinflussen diese Aspekte die Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen:
Ihre Bonität verbessern Je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto bessere Konditionen werden Ihnen angeboten.
Die richtige Kreditlaufzeit wählen Die optimale Laufzeit zu wählen, ist ein Balanceakt zwischen monatlicher Belastung und Abbau der Schulden.
Kreditsumme durch Eigenmittel reduzieren Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedriger die Summe, die Sie ausleihen müssen. Dies wiederum bedeutet bessere Zinskonditionen.
Immobilienwert und Miethöhe Das Ergebnis einer fachkundigen Immobilienbewertung in Österreich sowie die erzielbaren Mieteinnahmen sind ebenso ein ausschlaggebendes Kriterium bei der Kreditvergabe von Anlageimmobilien.
Decken die Mieteinnahmen die Tilgung eines Kredits vollständig oder sind sie sogar höher, hilft Ihnen das, den Kredit frühzeitig zurückzuzahlen. Durch Sondertilgungen können Sie die Schulden zusätzlich zur monatlichen Tilgungsrate reduzieren.
Das Thema Steuern richtig angehen
Grundsätzlich sind Privatpersonen verpflichtet, Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien beim Finanzamt anzugeben. Allerdings unterliegen nur die Überschüsse, also die tatsächlichen Einkünfte, der Einkommensteuer. Je nach Höhe der Mieteinnahmen kann auch für Privatpersonen eine Umsatzsteuer anfallen.
Doch gibt es einige steuerliche Vorteile, von denen Sie profitieren können. Folgende Positionen können beispielsweise steuerlich geltend gemacht werden:
Anschaffungskosten Ein bestimmter Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie kann jährlich steuerlich abgeschrieben werden.
Investitionen Ob Renovierung, Sanierung oder Anschaffung einer neuen Einbauküche – sämtliche Ausgaben für die Immobilie können von der Steuer abgesetzt werden.
Es ist ratsam, vor allem zu Beginn der Vermietung eine professionelle Steuerberatung hinzuzuziehen, um eine korrekte Zahlung Ihrer Steuern sowie eine möglichst hohe Steuerminderung zu erreichen.
Haus bauen zum Vermieten: Die Bedingungen müssen stimmen
Ein Haus bauen zum Vermieten kann zur renditestarken und langfristigen Investition werden, wenn einige Rahmenbedingungen stimmen. Wenn Sie sowohl Freude an Immobilien als unternehmerisches Projekt haben, als auch das richtige Objekt mit dem passenden Kaufpreis zu Ihrem Budget finden, kann sich der Kauf oder Bau eines Hauses zur Vermietung lohnen. Achten Sie außerdem darauf, das Thema Steuern bei Vermietung professionell zu behandeln, um den maximalen Steuervorteil zu erreichen. Wenn Sie mögliche Risiken wie Leerstand und Pech mit Mietern im Hinterkopf behalten sowie Ihre Verwaltungs- und Erhaltungspflicht als Vermieter erfüllen, können Sie viele mögliche Probleme vermeiden.
Weitere Fragen
Die Kosten für einen Hausbau setzen sich aus Grundstücks-, Herstellungs-, Bauneben- und Finanzierungskosten zusammen. Für einen Quadratmeter können Sie im Durchschnitt mit ca. 2.475 Euro in Österreich rechnen, wobei die Kosten je nach Lage, Bauweise, Ausstattung, Größe etc. variieren kann.
Die Vermietung eines Hauses ist sinnvoll, sofern die Rendite pro Jahr mindestens 4 Prozent beträgt. Der Ertrag durch Mieteinnahmen sollte höher als die Ausgaben für die Immobilie sein, damit die Investition für Sie rentabel ist.
Es spricht nichts dagegen Ihre Wohnung, deren Finanzierung aktuell noch läuft, zu vermieten. Wenn Sie Mieteinnahmen generieren, so ist die Einkommensteuer an das Finanzamt abzuführen. Sie können diese jedoch mit der Steuererklärung durch Angabe sämtlicher Ausgaben für Ihre Wohnung um einiges senken.
Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet die Wohnung im vereinbarten Zustand gemäß Mietvertrag zur Verfügung zu stellen, d.h. für deren Instandhaltung zu sorgen. Demnach werden die Kosten für die Behebung von Schäden sowie meisten Reparaturen von Ihnen getragen.
Die Höhe der Einkommensteuer hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz bzw. von der Höhe der jährlichen Gesamteinkünfte im Veranlagungsjahr 2022 ab (Details finden Sie beim Bundesministerium Finanzen:
Bis 11.000 Euro: steuerfrei - über 11.001 bis 18.000 Euro: 20 %
über 18.001 bis 31.000 Euro: 32,5 % (ab 2023: 30 %) - über 31.001 bis 60.000 Euro: 42 % (ab 2023: 41 % und 2024 : 40 %) - über 60.001 bis 90.000 Euro: 48 % - über 90.001 bis 1.000.000 Euro: 50 % - Ab 1.000.000 Euro: 55 % (befristet bis 2025, danach 50 %) Zudem: Im Jahr 2023 betrug die berechnete Inflationsrate 5,2 Prozent. Eine Anhebung um 6,3 Prozent wurde für die ersten beiden Tarifstufen vorgenommen, was über der errechneten Inflationsrate liegt. Die restlichen Tarifstufen erfuhren eine Erhöhung um zwei Drittel der Inflationsrate, was einer Steigerung von 3,47 Prozent entspricht. Bis zu 35.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr sind Privatpersonen von der Umsatzsteuer befreit. Wird dieser Betrag überschritten, so sind 10 % Umsatzsteuer bei Wohnimmobilien bzw. 20 % bei Gewerbeimmobilien abzuführen.
Bildquellen: magann / Adobe Stock, lordn / Adobe Stock, buritora / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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