Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024

junges Paar im Rohbau
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 08.04.2024

Die hohen Immobilienpreise und gestiegenen Zinsen machen den Traum vom eigenen Zuhause oft zur Herausforderung. Das Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024 der Bundesregierung greift ein: Mit über 2 Milliarden Euro fördert Österreich nachhaltigen, leistbaren Wohnraum. Wie Sie von einem reduzierten Zinssatz auf bis zu 200.000 € Kreditsumme von der Wohnbauförderung, einer Begünstigung bei Gebühren und von Steuervorteilen profitieren, erfahren Sie hier. Lesen Sie in diesem Beitrag, wie dieses Wohn- und Baupaket Ihnen hilft, den Schritt ins Eigenheim zu wagen.


Herausforderungen und Lösungsansätze im österreichischen Bau-, Immobilien- und Finanzierungssektor

Die stark angespannten Entwicklungen der Bauwirtschaft (Baukosten, fertiggestellte Wohnungen und Anzahl Baugenehmigungensowie der Immobilienbranche (Immobilienpreise und Mietpreisestehen in direktem Zusammenhang mit der Zinsdynamik im Finanzierungssektor (Verlauf EZB-Leitzins und Volumen neu vergebener Wohnbaukredite). Diese Veränderungen sind ursächlich in Zusammenhang mit dem Verlauf der Inflation seit Anfang 2022 sowie der verstärkenden Wirkung mit der Einführung der KIM-V zum 01.08.2022 zu bringen. Vorausgegangen waren zudem eine lockere Niedrigzinspolitik bei den Leitzinsen sowie eine erhebliche Ausweitung der EZB-Bilanzsumme und Geldmengen im Euroraum. Lange Zeit schaute die EZB der stetig steigenden Inflation zu, bevor sie im Juli 2022 erstmals den Leitzins um 0,5 % anhob. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Inflation im Euroraum dann bereits 8,9 % betragen.

Die Kombination aus diesen Entwicklungen führte zu einer Vollbremsung der Bau- und Immobilienbranche sowie dem Finanzierungssektor in Österreich. Im Februar 2024 hat die Politik eine neue Wohnungsoffensive präsentiert, welche mit über 2 Milliarden Euro dafür sorgen soll, dass leistbares Wohnen in Österreich wieder besser möglich wird und die derzeitige Eigenheimquote von nur 48 % deutlich gesteigert werden kann. Vor der Darstellung der einzelnen verabschiedeten Maßnahmen sind nachfolgend zunächst nochmals aggregiert in wenigen Punkten die aktuellen Herausforderungen und möglichen Lösungsansätze angeführt:         

Dringende Herausforderungen in der Bau- und Immobilienbranche

Die Bau- und Immobilienbranche in Österreich sieht sich mit ernsthaften Herausforderungen konfrontiert: steigende Kosten für Energie und Baumaterialien, strenge regulatorische Beschränkungen und eine abnehmende Auftragslage, die die Schaffung leistbaren Wohnraums zunehmend erschweren. Diese Problematik hat weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft, was sich in einer zunehmenden Arbeitslosigkeit und einer Verlangsamung der wirtschaftlichen Entwicklung äußert. Hochrangige Branchenführer betonen die Dringlichkeit der Situation und fordern schnelle, zielorientierte Maßnahmen.

Einheitliche Forderungen der Bau-Sozialpartnerschaft

Die einstimmige Forderung der Bau-Sozialpartnerschaft nach einem umfassenden und wirksamen Maßnahmenpaket verdeutlicht die kritische Lage. Es ist entscheidend, jetzt Maßnahmen zu ergreifen, um einem weiteren wirtschaftlichen Abschwung entgegenzuwirken und den Grundstein für zukünftiges Wachstum zu legen. Dies ist besonders wichtig, um den Rückgang in der Schaffung leistbaren Wohnraums und den Verzicht auf notwendige Sanierungen zu stoppen.

Die Bedeutung von Wohnraum und Sanierung

Der derzeitige Stillstand betrifft nicht nur die Schaffung neuen Wohnraums, sondern auch wichtige Sanierungs- und Modernisierungsprojekte. Der gemeinnützige Wohnbau, ein wesentlicher Bestandteil des österreichischen Wohnungsangebots, ist ebenfalls stark betroffen. Die Bedeutung einer regen Bautätigkeit für die Sanierung bestehender Immobilien ist, besonders im Hinblick auf die grüne Wende und energetische Effizienz, unübersehbar.

Unterstützungsmaßnahmen bei der Immobilienfinanzierung

Die Finanzierung von Immobilien steht unter dem Druck verschärfter Kreditvergabebedingungen und gestiegener Zinsen. Die Forderung nach steuerlichen Erleichterungen, wie dem Wegfall der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühren, ist in diesem Kontext besonders relevant. Professionelle Beratung, wie sie von Wohnbau-Finanz-Experten angeboten wird, ist unerlässlich, um aus einer Vielzahl von Angeboten die passende Finanzierungslösung zu finden. Besonders in Zeiten, in denen Festzinskredite gegenüber variablen Krediten Vorteile bieten, kann eine solche Beratung den Unterschied ausmachen.

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Lösungsansätze und Zukunftsperspektiven

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass jetzt konstruktive Vorschläge und Lösungen diskutiert und praxisnah umgesetzt werden. Die Branche benötigt dringend Maßnahmen, die schnell und unbürokratisch umsetzbar sind, um den Menschen in Österreich den Zugang zu leistbarem Wohnraum zu erleichtern und den Bau- und Immobiliensektor zu beleben. Nur durch gezielte steuerliche Anreize, fachkundige Beratung und eine effektive Unterstützung von Bau- und Immobilienprojekten kann eine positive Entwicklung eingeleitet werden.


Ziele des Wohn- und Baupaketes 2024

Die Milliardeninvestition zur Schaffung eines zusätzlichen und Sanierung des bestehenden Wohnraums soll die Konjunktur sowie die Bauwirtschaft und den Finanzierungssektor kurzfristig ankurbeln.

Wesentlichen Ziele sind dabei die

  • Erhöhung und Sicherstellung erschwinglichen Wohnraums.
  • Erleichterung beim Erwerb von Eigentum.
  • Unterstützung der Bauwirtschaft und Anhebung der Sanierungsrate.
  • Verbesserung der Qualität bestehender Wohnflächen.

Nachfolgend finden Sie zunächst einen Überblick zur Größenordnung der Wohnbau- und Bauoffensive 2024 sowie anschließend die konkreten einzelnen Förderungen und Maßnahmen der Bundesregierung, damit Sie sich auf dem Weg ins neue Eigenheim oder für den Erwerb einer Anlageimmobilie einen Überblick verschaffen können.


2-Milliarden-Euro-Initiative: Neuer Schwung für Wohnbau und Sanierung

Mit einem umfangreichen 2-Milliarden-Baupaket erfolgt 2024 eine weitreichende Unterstützung der Baubranche und setzt dabei gezielt auf die Förderung von ökologischen Sanierungen sowie die Bereitstellung von günstigen Wohnkrediten. Mit dieser Offensive werden neue Möglichkeiten für die Länder geschaffen, um den Bürgern attraktive Finanzierungsmodelle für den Wohnbau anzubieten und gleichzeitig einen nachhaltigen Umgang mit Ressourcen zu fördern.

Die Hauptkomponenten dieses Vorhabens umfassen:

  • Baumilliarde/ Zweckzuschüsse für Wohnbauförderung der Länder: Die Regierung investiert von 2024 bis 2026 eine Milliarde Euro in die Schaffung zusätzlich leistbarer Eigentums- und Mietwohnungen sowie Sanierungen, wobei die Mittel über ein speziell entworfenes Zuschussgesetz an die Länder verteilt werden. 780 Mio. Euro stehen dabei für die Neubauförderung für gemeinnützige Bauvereinigungen oder gewerbliche Bauträger und 220 Mio. Euro für Sanierungen von Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen zur Verfügung. Die Förderung der 780 Mio. Euro soll hälftig erstens auf neue Eigentumswohnungen sowie Mietwohnungen mit Kaufoption und zweitens für die Schaffung neuer Mietwohnungen aufgeteilt werden.
  • Zielgröße von 25.000 Wohneinheiten: Im Detail plant die Regierung die Errichtung von 20.000 neuen Wohneinheiten für Mieter und Eigentümer sowie die Sanierung und Wiedereinführung von 5.000 Wohnungen in den Markt, um den Wohnraumbedarf effektiv zu decken.
  • Günstige Wohnbaudarlehen: Eine Schlüsselinitiative sieht vor, dass die Länder in der Lage sein werden, besonders günstige Wohnbaudarlehen zu vergeben. Für Darlehen bis zu 200.000 Euro ist dabei ein maximaler Zinssatz von 1,5 Prozent angedacht, was die Finanzierbarkeit von Wohnraum signifikant verbessert.
  • Abschaffung von Nebengebühren: Um den Erwerb des ersten Eigenheims zu erleichtern, werden für einen Zeitraum von zwei Jahren die Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühr, abgeschafft.
  • Handwerkerbonus: Darüber hinaus wird ein Handwerkerbonus von bis zu 2.000 Euro pro Person eingeführt, um die Qualität und Nachhaltigkeit von Renovierungsarbeiten zu fördern und lokale Handwerksbetriebe zu stärken.

Diese Maßnahmen sollen die Basis für eine nachhaltige Entwicklung im Wohnbau und bei Sanierungsprojekten bilden, indem sie finanzielle Unterstützung und Umweltschutz miteinander in Einklang bringen. Nachfolgend werden die spezifischen Einzelmaßnahmen dieser Förderstrategie detailliert dargelegt.

Am 20.03.2024 wurden Teile des Wohn- und Baupakets im Nationalrat freigegeben.


Erschwingliche Wohnraumfinanzierung: Niedrigzins-Darlehen bis 200.000 Euro

Angesichts der hohen aktuellen Kreditzinsen und der strengen Kreditvergabekriterien (KIM-V) sollen die Bundesländer erschwingliche Baukredite für Bauherren und zukünftige Eigentümer von Wohnungen zur Verfügung stellen. Es wird den Bundesländern ermöglicht, Kredite bis zu einem Betrag von 200.000 Euro mit einem Höchstzinssatz von 1,5 Prozent anzubieten. Um dies für die Länder finanziell machbar zu gestalten, unterstützt der Bund die Zinszahlungen der Länder an die Österreichische Bundesfinanzierungsagentur (OeBFA), wodurch die Zinslast der Länder auf 1,5 Prozent reduziert werden kann. Diese Mittel sind für Wohnbauförderungsdarlehen der Länder in den Jahren 2024 und 2025 von maximal 200.000 € und einer Förderlaufzeit von zumindest 25 Jahren mit einem maximalen Zinssatz von 1,5 % zweckgebunden. Zusätzlich dürfen die Länder ihr gewöhnliches Kreditvolumen bei der OeBFA in den Jahren 2024 und 2025 auf bis zu 500 Millionen Euro erhöhen. Alternativ werden ebenfalls Zinszuschüsse der Länder für Wohnbaukredite bei anderen Banken unterstützt.

Wegfall von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr

Ein weiteres Element des Konjunkturpakets 2024 ist die befristete Abschaffung der Grundbucheintragungs-Gebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr für den Erwerb von Wohnraum. Diese Maßnahme, gültig für zwei Jahre, betrifft die Anschaffung von Eigentum (nur Neubau oder Neuanschaffung zur Selbstnutzung) bis zu einem Betrag von jeweils bis zu 500.000 Euro. Übersteigt der Betrag diese Grenze, werden die Gebühren bis zu diesem Betrag erlassen. Gänzlich entfällt die Vergünstigung ab einem Erwerbspreis von 2 Millionen Euro. Weitere Voraussetzung für die Gebührenbefreiung ist die Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses. Diese Regelung soll den Erwerb von Eigenheimen fördern und die finanzielle Last für Käufer deutlich senken. Indem solche Nebenkosten entfallen, wird die Schaffung von Eigentum wesentlich erleichtert, was einen direkten Anreiz für den Immobilienmarkt und potenzielle Eigentümer darstellt. Die Gebührenbefreiung umfasst nicht die Erlangung von Immobilien durch Erbschaften oder Schenkungen.

Wie aus der Parlamentskorrespondenz vom 14.03.2024 hervorgeht, soll die Gebührenbefreiung ausschließlich auf Rechtsgeschäfte anwendbar sein, die nach dem 31. März 2024 abgeschlossen werden, und kann ab Juli 2024 für einen befristeten Zeitraum von zwei Jahren beantragt werden.

Zu beachten ist die besondere Voraussetzung, dass die Begünstigung nur zustehen soll, wenn der Erwerb der Liegenschaft/ des Baurechts bzw. die Eintragung des Pfandrechts nachweislich zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers dient. Als solches soll die Begünstigung nur für natürliche Personen bestehen, da nur diese ein dringendes Wohnbedürfnis haben können. Die Nachweisführung soll durch Beibringung einer Bestätigung der Hauptwohnsitz-Meldung an der betreffenden Liegenschaft sowie dem Nachweis der Aufgabe der Wohnrechte an der bisher dem dringenden Wohnbedürfnis dienenden Wohnstätte erfolgen. Diese Bestätigung muss der Eigentümer selber direkt beim Bezirksgericht bzw. bei der Vorschreibungsbehörde einbringen.

Auch ein nachträglicher Wegfall der Gebührenbefreiung ist möglich, wenn innerhalb von fünf Jahren ab der Erbringung des oben erwähnten Nachweises die Wohneinheit verkauft oder in anderer Form weitergegeben wird (das Eigentumsrecht aufgegeben wurde, heißt es im Gesetzestext) oder wenn das dringende Wohnbedürfnis wegfällt und folglich dort der Eigentümer den Hauptwohnsitz wieder aufgibt.

Steuererleichterungen im Bau: Erhöhte AfA für Wohngebäude bis 01.01.2027

Durch eine mehrheitlich beschlossene Änderung des Einkommensteuergesetzes (3949/A) wird eine erweiterte Option zur beschleunigten Abschreibung von Herstellungsaufwand eingeführt. Besonders Nachverdichtungen mit ökologischem Fokus sollen dabei Vorteile erhalten. Die Anbindung an die Förderkriterien des Umweltförderungsgesetzes (UFG) wird angestrebt. Diese Neuregelung soll erstmalig für Ausgaben Anwendung finden, die im Kalenderjahr 2024 entstehen. Des Weiteren ist geplant, für Neubauten, die im Zeitraum vom 31. Dezember 2023 bis zum 1. Januar 2027 fertiggestellt werden und bestimmten ökologischen Kriterien genügen, eine verbesserte Möglichkeit der beschleunigten Abschreibung zu bieten. Vorgesehen ist auch eine Ausweitung des dreifachen Abschreibungssatzes auf zwei weitere Jahre unter spezifischen, klimafreundlichen Bedingungen (Einhaltung ökologischer Standards).

Nachhaltiges Wohnen gefördert: 15 % Ökozuschlag für Sanierungen

Eigentümer, die in die energetische Sanierung ihrer vermieteten Wohngebäude investieren, können für die Jahre 2024 und 2025 von einem Ökozuschlag profitieren. Dieser Zuschlag erhöht die steuerliche Absetzbarkeit solcher Maßnahmen um 15 %. Ziel ist es, in Maßnahmen wie thermische Sanierung und Heizungstausch zu investieren, um den Energieverbrauch und CO2-Ausstoß zu reduzieren. Diese Förderung soll wesentlich zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Senkung der Betriebskosten beitragen. Begünstigt werden sollen im Rahmen der thermischen Sanierung die Dämmung von Außenwänden, der Austausch von Fenstern, Dachbegrünungen, der Einbau einer Wärmepumpe oder Holzzentralheizung und die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses.

Tipp:
Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber Kredit für die Heizung.

Steuerliche Anpassungen: Liebhabereibeurteilung um fünf Jahre verlängert

Die Fristen in der Liebhaberei-Verordnung werden um fünf Jahre verlängert, um den gestiegenen Zinskosten und wirtschaftlichen Realitäten gerecht zu werden. Diese Anpassung bietet Vermietern steuerliche Erleichterungen und fördert die Schaffung von Wohnraum. Durch die Verlängerung der Zeiträume werden mehr Anreize zur Investition in den Wohnmarkt geschaffen, was insbesondere die Vermietung attraktiver macht.

Unterstützung bei Renovierungsprojekten: 20 % Zuschuss durch Handwerkerbonus PLUS

Um lokale Handwerksbetriebe zu unterstützen und die Qualität von Renovierungen zu steigern, wird der Handwerkerbonus PLUS eingeführt. Dieser deckt 20 % der Kosten für Handwerksarbeiten bis zu einem Betrag von 10.000 Euro, wobei der maximale Zuschuss 2.000 Euro beträgt. Die Initiative, die für die Jahre 2024 und 2025 geplant ist, zielt darauf ab, die Qualität und Nachhaltigkeit von Renovierungsarbeiten zu verbessern, lokale Klein- und Mittelbetriebe zu stärken und Schwarzarbeit zu reduzieren. Der Zuschuss soll pro Person gelten, sodass bei einem Zweipersonenhaushalt bis zu 4.000 Euro betragen kann. Pro Kalenderjahr soll jedoch nur ein Antrag gestellt werden können.

Effizienzbonus: Bis zu 60% Förderung für thermische Sanierung

Aus den Mitteln für Energieeffizienz des Umweltförderungsgesetzes werden für die Jahre 2024 und 2025 jeweils 120 Mio. Euro für die thermisch-energetische Sanierung von Wohngebäude für Vermieter mit Miete nach dem Kostendeckungsprinzip zur Verfügung gestellt. Dadurch sollen Mieterinnen und Mieter durch die Vorteile einer thermisch – energetischen Sanierung entlastet werden. Die Förderung setzt sich aus einer AGVO-konformen Förderung und einer zusätzlichen Förderung zusammen, sodass insgesamt eine Förderquote von bis zu 60 % erreicht werden kann. Diese Förderung unterstützt Vermieter bei der Durchführung von Maßnahmen wie Dämmung, Fensteraustausch oder Heizungserneuerung, um die Energieeffizienz und den Wohnkomfort zu verbessern und gleichzeitig die Betriebskosten für Mieter zu senken.


Wie gehen Banken mit der neuen Gebührenbefreiung bei der Aufnahme von Immobilienkrediten um?

Im Zuge der Kreditaufnahme haben die einzelnen Banken und Bausparkassen in Österreich ein Vorgehen entwickelt, um die gesetzlichen Rahmenbedingungen der temporären Gebührenbefreiung im Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsprozess zu berücksichtigen. Ein wesentlicher Bestandteil dieses Prozesses ist in einigen Banken die Einholung einer Schad- und Klaglosigkeitserklärung von den Kreditnehmern. Diese Erklärung dient dazu, die Bank für den Fall abzusichern, dass die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung im Nachhinein nicht erfüllt werden und somit die Gebührenbefreiung wegfällt.

Von Beginn an informieren die Banken ihre Kunden detailliert über die spezifischen Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um die Gebührenbefreiung in Anspruch nehmen zu können. Dazu zählt unter anderem der Nachweis eines dringenden Wohnbedürfnisses durch die Meldung des Hauptwohnsitzes an der neuen Wohnstätte sowie der Nachweis, dass der Kredit überwiegend für den Kauf, die Errichtung oder die Sanierung des Wohnobjekts verwendet wird.

Sollten die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung während des festgelegten Zeitraums wegfallen – beispielsweise durch den Verkauf der Immobilie oder durch Änderung des Hauptwohnsitzes – verpflichtet sich der Kreditnehmer mittels der Schad- und Klaglosigkeitserklärung oder wird zumindest schriftlich darauf hingewiesen, dass in einem solchen Fall die zuvor befreiten Gebühren dem Kreditkonto des Kunden nachträglich belastet werden.

Dieser Prozess sorgt für Transparenz und Sicherheit sowohl für die Bank als auch für den Kunden. Durch die klare Kommunikation der Anforderungen und die rechtliche Absicherung mittels der Schad- und Klaglosigkeitserklärung können die Banken gewährleisten, dass Kunden die Vorteile der Gebührenbefreiung korrekt in Anspruch nehmen und sich gleichzeitig der möglichen Konsequenzen bei Nichterfüllung der Voraussetzungen bewusst sind.


Zukunft des Wohnens: Vielseitige Förderungen und Abgabenanpassungen

Neben den beschriebenen Maßnahmen beinhaltet das Förderpaket Anpassungen und neue Initiativen wie die Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz- und Leerstandsabgabe, die auf Spekulation entgegenwirken und den Wohnungsmarkt beleben sollen. Zusätzlich wird der Wohnschirm (Abmilderung für Härtefälle) im Jahr 2024 um 60 Millionen Euro aufgestockt, um Unterstützungsleistungen im Bereich Wohnen (Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung) mit insgesamt dann 125 Millionen Euro zu unterstützen. Alle Maßnahmen zusammen zielen darauf ab, eine breite Palette von Herausforderungen im Wohnsektor anzugehen und nachhaltigen, leistbaren Wohnraum zu fördern.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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