Endfälliger Kredit: Vorteile, Zinsen und Rückzahlung

Was ist ein endfälliger Kredit eigentlich und für wen ist er empfehlenswert? Gibt es wesentliche Unterschiede zu einem Annuitätendarlehen? Was müssen Sie als Kreditnehmer alles dabei beachten? Welche Vor- und Nachteile gibt es bei dieser besonderen Kreditart? Wie berechne ich die Zinsen bei einem endfälligen Kredit? Die Antworten auf diese Fragen und viele weitere interessante Fakten rund ums Thema endfälliger Kredit erfahren Sie in diesem Beitrag.

Was ist denn überhaupt ein endfälliger Kredit? Ganz einfach: „Endfällig“ bedeutet, dass die Finanzierung erst am Ende der Kreditlaufzeit zur Gänze zurückbezahlt wird. Das hat den Vorteil, dass während der Laufzeit lediglich Sollzinsen gezahlt werden müssen. Die Rückzahlung kann dann erfolgen, wenn Sie die Immobilie verkaufen (die Immobilie wird von der Bank als Hypothek im Grundbuch in Österreich eingetragen). Auch der Verkauf eines anderen Vermögenswerts kann als Rückzahlung verwendet werden, dieser Vermögenswert wird dann im Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung zur Besicherung des Kredits angeführt.

Ein endfälliger Kredit mit variablen Zinsen hat einen wesentlichen Nachteil: Die Zinsbelastung wird bei steigenden Sollzinsen größer, da während der gesamten Laufzeit der ursprüngliche Kreditbetrag noch nicht zurückgezahlt ist. Damit das Zinsrisiko gering bleibt, ist ein eine Finanzierung mit Fixzinsen bei dieser Kreditform die bessere Option.

Endfällige Kredite in Österreich

Österreichische Banken haben vor allem vor der Finanzkrise 2008 endfällige Kredite in fremder Währung vergeben. Die Rückzahlung erfolgte mit einem Tilgungsträger, der während der Kreditlaufzeit parallel angespart wurde. Dieses Modell war sehr beliebt, fast jeder zweite Wohnbaukredit wurde zwischen 2000 und 2008 endfällig in fremder Währung abgeschlossen.

Diese Variante war deshalb so erfolgreich, weil man glaubte, dass aufgrund der geringen Kreditzinsen und der gleichzeitigen Besparung eines Tilgungsträgers eine positive Zinsdifferenz erzielt werden kann. Leider trat dieser Effekt jedoch nur selten ein. Mittlerweile hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) den Banken nahegelegt, sowohl Fremdwährungskredite (endfällig und tilgend) als auch endfällige EUR-Kredite nicht mehr zu vergeben. Das Risiko ist für den klassischen Häuslbauer einfach zu groß.

Endfälliger Kredit versus Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die derzeit gängigste Darlehensform. Dabei wird die Finanzierung nach der Aufnahme laufend mit gleichbleibend hoher Annuität zurückgezahlt. Die Tilgung beginnt meist sofort nach Kreditaufnahme, außer Sie haben einen tilgungsfreien Zeitraum vereinbart. Beim endfälligen Kredit beginnt und endet die Tilgung am Ende der Kreditlaufzeit.

Sonderfall: der Schweizer-Franken-Kredit

Der Schweizer-Franken-Kredit hat in Österreich bei der Neukreditvergabe eigentlich keine Bedeutung mehr. Mittlerweile werden nur mehr wenige bis gar keine Kredite in Schweizer Franken vergeben. Bestandskredite gibt es aber sehr wohl noch, immerhin haften Fremdwährungs-Immobilienkredite im vierten Quartal 2023 immer noch mit ca. 7,5 Milliarden Euro aus. Diese Kredite befinden sich häufig im Minus, doch warum ist das so?

Einerseits sind Kreditsummen durch Fremdwährungskursverluste gestiegen, andererseits haben sich die angesparten Tilgungsträger nicht ausreichend positiv entwickelt. Der Grund dafür ist das langjährig niedrige Zinsniveau, gefolgt von einem Zinsschock, begleitet von fallenden Anleihen- und Aktienkursen. Da die Inflationsrate in der Schweiz weit unter jener im Euroraum liegt, herrscht ein permanenter Aufwertungsdruck und auch das "Trostpflaster" Niedrigzins sollten Kreditnehmer kritisch betrachten. Unter dem Nachfolgezinssatz des CHF-3-Monats-Libors, der SARON 3-Monats-Compund Rate endete nach einem langjährigen Zeitraum im Oktober 2022 die Negativzinsphase und es folgte zwischenzeitlic ein Anstieg auf 1,70 % ehe am 22. März 2024 eine Senkung auf 1,45 % erfolgte.  Zwar ist die Zinsdifferenz zum 3-Monats-Euribor mit etwa 2,45 Prozentpunkten eine im historischen Vergleich hohe Kostenentlastung, doch die Frankenaufwertung von 14,5 % in den vergangenen fünf Jahren (per 26. März 2024) überkompensiert diese Ersparnis.

Der Hauptvorteil eines endfälligen Kredites ist der im Vergleich zu einem Tilgungskredit geringe laufende Aufwand, da keine monatlichen Tilgungen anfallen. Aber sofern eine Bank Ihnen einen endfälligen Kredit überhaupt anbietet, stellt sich die Frage, wie Sie die Finanzierung am Ende tilgen werden. Sie können zum Beispiel mit laufenden Ansparungen vorsorgen, um den Kredit zu tilgen. Viele Kreditnehmer nutzen auch den Verkauf einer Immobilie oder einen anderen Vermögenswert für die Kredittilgung.

Angesichts des gesteigerten Risikos und der erhöhten finanziellen Last zum Ende der Laufzeit hin raten wir bei der Finanzierung von Immobilien vorrangig zu einem Annuitätendarlehen.

Sie können ein endfälliges Darlehen jederzeit vorzeitig tilgen. Die Voraussetzung dafür ist aber eine variable Verzinsung. Aktuell ist aufgrund der aktuellen Kreditzinsen aber ein endfälliger Kredit mit Fixzinsen sinnvoll, denn in diesem Fall werden für Verbraucher vorzeitige Tilgungen mit einer Pönale von nur 1 % belegt. Bei Unternehmern kommen endfällige Modelle häufiger vor, allerdings gibt hier häufig keine Sondertilgungen.

Wir empfehlen klassischen Häuslbauern und beim Immobilienkauf in Österreich einen Ratenkredit mit einer gleichbleibenden Annuität. Die hohe Rückzahlungssumme am Ende der Kreditlaufzeit bei endfälligen Krediten ist für den Großteil der Kreditnehmer einfach mit zu großen Risiken verbunden. Sollten Sie trotzdem Interesse an einem endfälligen Kredit haben, sind eine professionelle Beratung und ein umfangreicher Vergleich mit verschiedenen Varianten (inkl. Worst-Case-Szenario) die wichtigste Voraussetzung.

Sie interessieren sich für einen endfälligen Kredit? Unsere Wohnbau-Finanz-Experten beraten Sie gerne! 

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