Besicherung von Krediten: Definition, Arten und Tipps

Datum: 20.04.2020 | Autor: Redaktion

Besicherung

Grundstück, Ablebensversicherung oder Wertpapiere: Das alles kann bei einem Kredit als Besicherung dienen. Aber was genau ist unter Besicherung eigentlich zu verstehen? Welche Sicherheiten gibt es? Und was kann man sich unter einer „hypothekarischen Besicherung“ vorstellen? In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Thema Besicherung von Krediten!


Besicherung – eine kurze Definition:

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, dann will sich die Bank absichern, damit sie das Geld auch wirklich zurückbekommt. Zu diesem Zweck verlangt sie „Sicherheiten“ bzw. eine „Besicherung“: Das sind werthaltige Gegenstände, Grundstücke oder Papiere, auf die die Bank zugreifen kann, falls Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können.


Das Wichtigste im Überblick

  • Sicherheiten sollen eine ordnungsgemäße Rückzahlung des Kredites absichern und ermöglichen in den meisten Fällen erst die Finanzierungszusage.
  • Die häufigste Sicherheit sind Pfandrechte der Banken im Grundbuch. Damit lassen Banken ihre Immobilienkredite besichern.
  • Neben der hypothekarischen Besicherung gibt es noch Wertpapiere, Gold, Lebensversicherungen und die Abtretung von Forderungen und Gehältern als Besicherung von Finanzierungen.
  • Je höher die Qualität einer Sicherheit für Kredite ist, desto weniger Eigenmittel sind erforderlich.
  • Je niedriger der Beleihungsgrad bei Immobilienkrediten, desto niedriger sind die Kreditzinsen.

Was gilt als Sicherheit für einen Kredit?

Als Sicherheit kann im Prinzip alles gelten, was werthaltig ist, und bei Bedarf von der Bank schnell veräußert werden kann.

 Im Folgenden erklären wir Ihnen drei Beispiele für Sicherheiten, die häufig eingesetzt werden:

1) Lohn- und Gehaltsansprüche oder andere Forderungen

In manchen Fällen gelten Schulden, die andere Ihnen gegenüber haben, als Sicherheit. Das nennt man auch „Zession“ bzw. Abtretung von Forderungen. 

Nehmen wir an, Sie haben eine Leistung erbracht und ein Kunde schuldet Ihnen ein Honorar oder er muss noch eine Rechnung für eine Ihrer Warenlieferungen begleichen. Sie haben aber Ihrerseits bei der Bank Schulden und wollen mit Ihrer Forderung einen Kredit bei der Bank absichern bzw. begleichen. Dann sind Sie der Zedent und der empfangende Gläubiger (die Bank) der Zessionar. Eine Zession ist also die Übertragung einer Forderung auf einen neuen Gläubiger. Die Abtretung erfolgt durch einen Vertrag zwischen Zedent und Zessionar.

Das kann auch Lohn- und Gehaltsansprüche betreffen. Denn das sind im Prinzip ebenfalls Forderungen gegenüber dem Arbeitgeber. Bei der Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen an einen Kreditnehmer darf Letzterer nur dann seine Ansprüche geltend machen, wenn Sie als Kreditnehmer in Zahlungsverzug gelangen. Dann kann die Bank eine Pfändung Ihres Gehalts vornehmen, wobei Ihnen immer das gesetzlich vorgeschriebene Existenzminimum zusteht (bei 2500 Euro Monatsgehalt wären dies z. B. 1426,2 Euro). 

2) Gold und Wertpapiere als Sicherheit bei Lombardkrediten

Bei einem Lombardkredit erhalten Sie einen Kredit gegen die Verpfändung von beweglichen Wertgegenständen. Es gibt unterschiedliche Lombardkredite: 

  • Am teuersten ist die nur für wenige Monate zur kurzfristigen Überbrückung vorgesehene Goldleihe bei Pfandleihhäusern, von der Sie nur im äußersten Notfall Gebrauch machen sollten.
  • Wesentlich günstiger (ca. 2,5 bis 4,0 %) sind Lombardkredite der Banken, die mit Wertpapieren besichert sind. In der Praxis gibt es das aber primär im Brokerage (Wertpapierhandel), wenn die liquiden Mittel am Verrechnungskonto ausgehen.

3) Sicherheit bei einem Immobilienkredit: die hypothekarische Besicherung

Bei Wohnkrediten ist die hypothekarische Besicherung üblich – dabei dient die Immobilie selbst als Sicherheit. Da die Immobilie immer am gleichen Platz steht und nicht so wie bei der Goldleihe als Pfand mitgenommen werden kann, erfolgt die Kennzeichnung einer Verpfändung über entsprechende Dokumente im Grundbuch. 

Die Bank trägt dabei die Höhe der Schuld plus ein Sicherheitspolster von 20 bis 30 % als Hypothek ein. Leihen Sie sich beispielsweise 100.000 Euro, so lautet die Hypothek auf 120.000 bis 130.000 Euro. Fachlich ausgedrückt würde man sagen: „Die grundpfandrechtliche Besicherung liegt bei 120 bis 130% des Kreditbetrags.“


Was ist eine Hypothek?

Bei Immobilienkrediten wird die Besicherung in Österreich traditionell in Form einer Hypothek vorgenommen. Es handelt sich um ein Grundpfandrecht, bei dem der Kreditnehmer Rechte an seiner Immobilie abtritt, um einen Kredit zu erhalten. Die Eintragung der Hypothek erfolgt im Grundbuch

Bei der Hypothek wird zwischen der Festbetragshypothek und der Höchstbetragshypothek unterschieden. In der Praxis gewinnt die Höchstbetragshypothek stark an Bedeutung. 

Die Festbetragshypothek dient zur Absicherung eine ganz bestimmten – eben festen – Summe. 

Bei der Höchstbetragshypothek besitzt die Bank das Pfandrecht bis zu einem bestimmten Maximalbetrag. Dieser Betrag ist dabei unabhängig davon, ob Sie der Bank tatsächlich so viel Geld schulden. Der Höchstbetrag bedeutet nur: Bis zu diesem Betrag kann die Bank ihr Pfandrecht maximal geltend machen. Der Rest bis zum tatsächlichen Verkehrswert kann dann auch anderen Gläubigern als Besicherung dienen. Das konkrete Pfandrecht der Bank im Falle Ihres Zahlungsausfalls besteht hingegen nur bis zur tatsächlichen Kredithöhe. 

Beispiel: Angenommen Sie können eine Restschuld von 120.000 Euro nicht mehr begleichen. Der ursprüngliche Kreditbetrag lag bei 150.000 Euro und der Höchstbetrag der Hypothek 180.000 Euro (150.000 Euro plus 20%), Die Bank veräußert die Liegenschaft um 250.000 Euro. In diesem Falle würden Sie noch 130.000 Euro bekommen. Die Restschuld von 120.000 Euro geht hingegen an die Bank.


Auswahl der Sicherheiten: Das ist zu beachten 

Die Besicherung ermöglicht in vielen Fällen erst das Zustandekommen einer Finanzierung. Bei der Besicherung von Immobilienkrediten hängt sehr viel davon ab, wie viel diese Sicherheiten auch tatsächlich wert sind.

Kaufen Sie zum Beispiel Lagerhallen, um diese zu vermieten, dann benötigen Sie vermutlich relativ viel an Eigenmitteln (mindestens um die 40 %). Denn die Lagerhallen stellen keine sehr wertvollen Sicherheiten dar.

Erstklassige neue Wohnungen in guter Großstadtlage können Sie hingegen bei hohem Einkommen sogar komplett ohne Eigenmittel finanzieren. Sie brauchen dann nur 10 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten aufbringen. Den Kaufpreis an sich finanziert die Bank vollständig vor – natürlich gegen 100 % Beleihung der Wohnungen. 

Ansonsten sind bei Wohnimmobilien 80 % Beleihung üblich, zumindest in guten Lagen.

Anhand dieser Beispiele erkennen Sie: Je werthaltiger die von Ihnen bereitgestellten Sicherheiten sind, desto geringer ist der erforderliche Eigenmittelanteil, vorausgesetzt Ihr Einkommen stimmt.

Mangelt es hingegen an Eigenmitteln und die Besicherung durch die Immobilie ist für Ihre Bank nicht ausreichend, dann können Sie noch Zusatzsicherheiten einbringen – beispielsweise in Form von:

  • Kapitallebensversicherungen mit hohen Rückkaufwerten
  • Bausparverträgen 
  • Wertpapieren

Zwar werden die Sicherheiten nur zu bestimmten Quoten gewertet werden (z. B. Aktienfonds mit 40 %). Allerdings kann Ihnen auch die Menge an „durchschnittlichen“ Sicherheiten eine Finanzierung ermöglichen.

Und es gibt einen weiteren positiven Aspekt von Besicherung:


Besicherung von Krediten: verhilft zu günstigeren Zinsen

Bei der Besicherung von Immobilienkrediten können Sie durch gute Sicherheiten bessere Zinsen aushandeln. Wenn eine Bank im ersten Rang auf einen Beleihungsgrad von maximal 60 % kommt, dann winken oft Sonderkonditionen in Form wesentlich niedriger Zinsen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kaufen, aber maximal 180.000 Euro an Kredit brauchen. Hier lohnt sich auch das Gespräch mit den Wohnbaufinanzexperten von Infina, die derart günstige Angebote im Blick haben.


Fazit

Sicherheiten ermöglichen eine ordnungsgemäße Rückzahlung des Kredites, auch für den Fall eines Zahlungsausfalles. Die häufigste Besicherung sind Immobilien bzw. Pfandrechte der Banken im Grundbuch. Neben der Hypothek gibt es noch Wertpapiere, Gold, Lebensversicherungen und die Abtretung von Forderungen und Gehältern als Kreditbesicherung. Je höher die Qualität einer Sicherheit für Kredite ist, desto weniger Eigenmittel sind erforderlich. Je niedriger außerdem der Beleihungsgrad ist bzw. je höher der Eigenmittelanteil ist, desto niedriger sind die gesamten Finanzierungskosten.


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