Grundstück, Ablebensversicherung und Wertpapiere: Dies alles kann bei einem Kredit als Besicherung herangezogen werden. Aber was genau ist unter Besicherung eigentlich zu verstehen? Welche Sicherheiten gibt es? Und was kann man sich unter einer „hypothekarischen Besicherung“ vorstellen? In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Thema Kreditsicherheiten und was Sie in diesem Zusammenhang alles beachten sollten.
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, dann will sich die Bank absichern, damit sie das Geld auch wirklich zurückbekommt. Deshalb verlangt sie „Sicherheiten“ bzw. eine „Besicherung“: Das sind werthaltige Gegenstände, Grundstücke oder Papiere, auf welche die Bank zugreifen kann, falls Sie Ihren Kredit nicht zurückbezahlen können.
Das Wichtigste im Überblick
Sicherheiten sollen eine ordnungsgemäße Rückzahlung des Kredites absichern und ermöglichen in den meisten Fällen erst die Finanzierungszusage.
Die häufigste Sicherheit sind Pfandrechte der Banken im Grundbuch. Hier dient eine Immobilie als Sicherheit für den Kredit bei Banken und Bausparkassen.
Neben der hypothekarischen Besicherung gibt es noch Wertpapiere, Gold, Lebensversicherungen und die Abtretung von Forderungen und Gehältern als Besicherung von Finanzierungen.
Je höher die Qualität einer Sicherheit für Kredite ist, desto weniger Eigenmittel sind erforderlich.
Je niedriger der Beleihungsgrad bei Immobilienkrediten ist, desto niedriger sind die Kreditzinsen.
Was gilt als Sicherheit für einen Kredit?
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Kreditsicherheiten:
Personalsicherheiten: Hier haftet eine dritte Person mit ihrem Vermögen für den Kredit.
Real- bzw. Sachsicherheiten: Hier werden Dinge (Wertpapiere, Gehaltsforderung, Grundstück) als Sicherheit herangezogen. Als Realsicherheit kann im Prinzip alles gelten, was werthaltig ist, und bei Bedarf von der Bank schnell veräußert werden kann.
Im Folgenden erklären wir Ihnen die wichtigsten Formen der Kreditsicherheiten etwas näher:
1) Lohn- und Gehaltsansprüche oder andere Forderungen
In manchen Fällen gelten Schulden, die andere Ihnen gegenüber haben, als Sicherheit. Das nennt man auch „Zession“ bzw. Abtretung von Forderungen.
Lohn- und Gehaltsansprüche können als Besicherung dienen.
Nehmen wir an, Sie haben eine Leistung erbracht und ein Kunde schuldet Ihnen ein Honorar oder er muss noch eine Rechnung für eine Ihrer Warenlieferungen begleichen. Sie haben aber Ihrerseits bei der Bank Schulden und wollen mit Ihrer Forderung einen Kredit bei der Bank absichern bzw. begleichen. Dann sind Sie der sogenannte Zedent und der empfangende Gläubiger (die Bank) der Zessionar. Eine Zession ist also die Übertragung einer Forderung auf einen neuen Gläubiger. Die Abtretung erfolgt durch einen Vertrag zwischen Zedent und Zessionar.
Dies kann auch Lohn- und Gehaltsansprüche betreffen. Denn das sind ebenfalls Forderungen, in diesem Fall gegenüber dem Arbeitgeber. Bei der Abtretung von Lohn- und Gehaltsansprüchen an einen Kreditgeber darf Letzterer nur dann seine Ansprüche geltend machen, wenn Sie als Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten. Dann kann die Bank eine Pfändung Ihres Gehalts vornehmen, wobei Ihnen immer das gesetzlich vorgeschriebene Existenzminimum zusteht. Bei 2.500 Euro Monatsgehalt (monatlicher Bezug mit Sonderzahlungen, keine Kinder) sind dies in 2021 beispielsweise 1.450 Euro.
2) Gold und Wertpapiere als Sicherheit für einen Kredit
Bei einem Lombardkredit erhalten Sie einen Kredit gegen die Verpfändung von beweglichen Wertgegenständen. Es gibt unterschiedliche Lombardkredite:
Am teuersten ist die nur für wenige Monate zur kurzfristigen Überbrückung vorgesehene Goldleihe bei Pfandleihhäusern, von der Sie nur im äußersten Notfall Gebrauch machen sollten.
Wesentlich günstiger (ca. 2,5 bis 4,0 %) sind Lombardkredite der Banken, die mit Wertpapieren besichert sind. In der Praxis gibt es diesen primär im Brokerage (Wertpapierhandel), wenn die liquiden Mittel auf dem Verrechnungskonto ausgehen.
3) Immobilie als Sicherheit für den Kredit: die hypothekarische Besicherung
Bei Wohnkrediten ist die hypothekarische Besicherung üblich – dabei dient die Immobilie selbst als Sicherheit für den Kredit. Da die Immobilie immer am gleichen Platz steht und nicht, so wie bei der Goldleihe als Pfand mitgenommen werden kann, erfolgt die Kennzeichnung einer Verpfändung über entsprechende Dokumente im Grundbuch.
Die Bank trägt dabei die Höhe der Schuld plus ein Sicherheitspolster von 20 bis 30 % als Hypothek ein. Leihen Sie sich beispielsweise 100.000 Euro, so lautet die Hypothek in aller Regel auf 120.000 bis 130.000 Euro. So spricht man in diesem Zusammenhang davon, dass die grundpfandrechtliche Besicherung bei 120 bis 130 % des Kreditbetrags liegt.
4) Versicherungen
Auch Versicherungen können als Sicherheit für einen Kredit dienen. Insbesondere sind dies Kreditrestschuld- und Ablebensversicherungen: Sollte der Kreditnehmer vorzeitig versterben, wird der noch offene Kreditbetrag von der Versicherung beglichen.
Bei der Kreditrestschuldversicherung ist in der Regel nur der offene Kreditbetrag versichert – die Versicherungssumme sinkt also im Laufe der Zeit. Bei der Ablebensversicherung gilt hingegen eine fixe, gleichbleibende Versicherungssumme. Im Todesfall wird damit zunächst der ausstehende Kreditbetrag bezahlt, der Rest geht an die Hinterbliebenen.
5) Bürgschaft
Eine weitere Form der Kreditsicherheit ist die Bürgschaft. Hierbei verpflichtet sich ein Dritter – der Bürge -, die Kreditschuld zu übernehmen, falls der Kreditnehmer sie nicht zurückzahlen kann. Es gibt verschiedene Formen der Bürgschaft, zum Beispiel:
Bürge und Zahler: Die Bank kann sich bei einem Zahlungsverzug sogleich an den Bürgen wenden.
Ausfallbürgschaft: Die Bank muss bei einem Zahlungsverzug zuerst alle zumutbaren Schritte setzen (Forderung einklagen sowie Exekution), um die Zahlung des Kreditnehmers zu bekommen. Erst danach darf sie sich an den Bürgen wenden.
In jedem Fall ist eine Bürgschaft eine gravierende Verpflichtung, die gut überlegt sein will. Eine bestehende Bürgschaft beeinflusst auch die Bonität des Bürgen selbst und wird wie ein selbst aufgenommener Kredit bewertet.
Was ist eine Hypothek?
Bei Immobilienkrediten wird die Besicherung in Österreich traditionell in Form einer Hypothek vorgenommen. Es handelt sich um ein Grundpfandrecht, bei dem der Kreditnehmer Rechte an seiner Immobilie abtritt, um einen Kredit zu erhalten. Die Eintragung der Hypothek erfolgt im Grundbuch.
Bei der Hypothek wird zwischen der Festbetragshypothek und der Höchstbetragshypothek unterschieden. In der Praxis gewinnt die Höchstbetragshypothek stark an Bedeutung.
Die Festbetragshypothek dient zur Absicherung einer ganz bestimmten – eben festen – Summe.
Bei der Höchstbetragshypothek besitzt die Bank das Pfandrecht bis zu einem bestimmten Maximalbetrag. Dieser Betrag ist dabei unabhängig davon, ob Sie der Bank tatsächlich so viel Geld schulden. Der Höchstbetrag bedeutet nur: Bis zu diesem Betrag kann die Bank ihr Pfandrecht maximal geltend machen. Der Rest bis zum tatsächlichen Verkehrswert kann dann auch anderen Gläubigern als Besicherung dienen. Das konkrete Pfandrecht der Bank im Falle Ihres Zahlungsausfalls besteht hingegen nur bis zur tatsächlichen Kredithöhe.
Beispiel: Angenommen Sie können eine Restschuld von 120.000 Euro nicht mehr begleichen. Der ursprüngliche Kreditbetrag lag bei 150.000 Euro und der Höchstbetrag der Hypothek 180.000 Euro (150.000 Euro plus 20 %). Die Bank veräußert die Liegenschaft um 250.000 Euro. In diesem Falle würden Sie noch 130.000 Euro bekommen. Die Restschuld von 120.000 Euro geht hingegen an die Bank.
Auswahl der Kreditsicherheiten: Das ist zu beachten
Die Besicherung ermöglicht in vielen Fällen erst den Abschluss einer Finanzierung. Bei der Besicherung von Immobilienkrediten hängt es häufig davon ab, wie viel diese Kreditsicherheiten auch tatsächlich wert sind.
Kaufen Sie zum Beispiel Lagerhallen, um diese zu vermieten, dann benötigen Sie vermutlich relativ hohe Eigenmittel (in der Regel mindestens um die 40 %). Denn die Lagerhallen stellen keine sehr wertvollen Sicherheiten dar.
Erstklassige neue Wohnungen in guter Großstadtlage können Sie hingegen bei hohem Einkommen manchmal sogar komplett ohne Eigenmittel finanzieren. Sie müssen dann häufig nur etwa 10 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten aufbringen. Den Kaufpreis an sich finanziert die Bank vollständig – natürlich gegen 100 % Beleihung der Wohnungen oder andere werthaltige Sicherheiten.
Ansonsten sind bei Wohnimmobilien 80 % Beleihung üblich, zumindest in guten Lagen.
Anhand dieser Beispiele erkennen Sie: Je werthaltiger die von Ihnen bereitgestellten Sicherheiten sind, desto geringer ist der erforderliche Eigenmittelanteil, vorausgesetzt Ihr Einkommen stimmt.
Verfügen Sie jedoch über wenig oder keine Eigenmittel und die Besicherung durch die Immobilie ist für Ihre Bank nicht ausreichend, dann können Sie noch Zusatzsicherheiten einbringen – beispielsweise in Form von:
Kapitallebensversicherungen mit hohen Rückkaufwerten
Zwar werden die Sicherheiten nur zu bestimmten Quoten gewertet werden (z. B. Aktienfonds mit 40 %). Allerdings kann Ihnen auch die Menge an „durchschnittlichen“ Sicherheiten eine Finanzierung ermöglichen.
Und es gibt einen weiteren positiven Aspekt von Besicherung:
Besicherung von Krediten: verhilft zu günstigeren Zinsen
Bei der Besicherung von Immobilienkrediten können Sie durch gute Sicherheiten bessere Zinsen aushandeln. Wenn eine Bank im ersten Rang im Grundbuch auf einen Beleihungsgrad von maximal 60 % kommt, dann winken oft Sonderkonditionen in Form wesentlich niedriger Zinsen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kaufen, aber maximal 180.000 Euro an Kredit benötigen. Hier lohnt sich auch das Gespräch mit den Wohnbau-Finanz-Experten von Infina, die derart günstige Angebote immer im Blick haben.
Kreditsicherheiten: Fazit
Sicherheiten ermöglichen eine zumindest weitgehende Rückzahlung des Kredites, auch für den Fall nicht mehr tragbarer monatlicher Kreditraten. Die häufigste Besicherung sind Immobilien bzw. Pfandrechte der Banken im Grundbuch. Neben der Hypothek können noch Wertpapiere, Gold, Lebensversicherungen, die Abtretung von Forderungen und Gehältern sowie Bürgschaften als Kreditsicherheit dienen.
Je höher die Qualität einer Sicherheit für Kredite ist, desto weniger Eigenmittel sind erforderlich. Je niedriger außerdem der Beleihungsgrad ist bzw. je höher der Eigenmittelanteil ist, desto niedriger sind die gesamten Finanzierungskosten.
Gute Kreditsicherheiten führen zu besseren Zinsen.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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