Grundstück, Ablebensversicherung oder Wertpapiere: Das alles kann bei einem Kredit als Besicherung dienen. Aber was genau ist unter Besicherung eigentlich zu verstehen? Welche Sicherheiten gibt es? Und was kann man sich unter einer „hypothekarischen Besicherung“ vorstellen? In diesem Beitrag beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Thema Besicherung von Krediten.
Besicherung – eine kurze Definition
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, dann will sich die Bank absichern, damit sie das Geld auch wirklich zurückbekommt. Zu diesem Zweck verlangt sie „Sicherheiten“ bzw. eine „Besicherung“: Das sind werthaltige Gegenstände, Grundstücke oder Papiere, auf die die Bank zugreifen kann, falls Sie Ihren Kredit nicht zurückbezahlen können.
Was gilt als Sicherheit für einen Kredit?
Als Sicherheit kann im Prinzip alles gelten, was werthaltig ist, und bei Bedarf von der Bank schnell veräußert werden kann.
Im Folgenden erklären wir Ihnen drei Beispiele für Sicherheiten, die häufig eingesetzt werden:
1) Lohn- und Gehaltsansprüche oder andere Forderungen
In manchen Fällen gelten Schulden, die andere Ihnen gegenüber haben, als Sicherheit. Das nennt man auch „Zession“ bzw. Abtretung von Forderungen.
2) Gold und Wertpapiere als Sicherheit
Bei einem Lombardkredit erhalten Sie einen Kredit gegen die Verpfändung von beweglichen Wertgegenständen. Es gibt unterschiedliche Lombardkredite:
- Am teuersten ist die nur für wenige Monate zur kurzfristigen Überbrückung vorgesehene Goldleihe bei Pfandleihhäusern, von der Sie nur im äußersten Notfall Gebrauch machen sollten.
- Wesentlich günstiger (ca. 2,5 bis 4,0 %) sind Lombardkredite der Banken, die mit Wertpapieren besichert sind. In der Praxis gibt es das aber primär im Brokerage (Wertpapierhandel), wenn die liquiden Mittel auf dem Verrechnungskonto ausgehen.
3) Sicherheit bei einem Immobilienkredit: die hypothekarische Besicherung
Bei Wohnkrediten ist die hypothekarische Besicherung üblich – dabei dient die Immobilie selbst als Sicherheit. Da die Immobilie immer am gleichen Platz steht und nicht so wie bei der Goldleihe als Pfand mitgenommen werden kann, erfolgt die Kennzeichnung einer Verpfändung über entsprechende Dokumente im Grundbuch.
Die Bank trägt dabei die Höhe der Schuld plus ein Sicherheitspolster von 20 bis 30 % als Hypothek ein. Leihen Sie sich beispielsweise 100.000 Euro, so lautet die Hypothek auf 120.000 bis 130.000 Euro. Fachlich ausgedrückt würde man sagen: „Die grundpfandrechtliche Besicherung liegt bei 120 bis 130 % des Kreditbetrags.“
Bei Immobilienkrediten wird die Besicherung in Österreich traditionell in Form einer Hypothek vorgenommen. Es handelt sich um ein Grundpfandrecht, bei dem der Kreditnehmer Rechte an seiner Immobilie abtritt, um einen Kredit zu erhalten. Die Eintragung der Hypothek erfolgt im Grundbuch.
Bei der Hypothek wird zwischen der Festbetragshypothek und der Höchstbetragshypothek unterschieden. In der Praxis gewinnt die Höchstbetragshypothek stark an Bedeutung.
Die Festbetragshypothek dient zur Absicherung einer ganz bestimmten – eben festen – Summe.
Bei der Höchstbetragshypothek besitzt die Bank das Pfandrecht bis zu einem bestimmten Maximalbetrag. Dieser Betrag ist dabei unabhängig davon, ob Sie der Bank tatsächlich so viel Geld schulden. Der Höchstbetrag bedeutet nur: Bis zu diesem Betrag kann die Bank ihr Pfandrecht maximal geltend machen. Der Rest bis zum tatsächlichen Verkehrswert kann dann auch anderen Gläubigern als Besicherung dienen. Das konkrete Pfandrecht der Bank im Falle Ihres Zahlungsausfalls besteht hingegen nur bis zur tatsächlichen Kredithöhe.
Beispiel: Angenommen Sie können eine Restschuld von 120.000 Euro nicht mehr begleichen. Der ursprüngliche Kreditbetrag lag bei 150.000 Euro und der Höchstbetrag der Hypothek 180.000 Euro (150.000 Euro plus 20 %). Die Bank veräußert die Liegenschaft um 250.000 Euro. In diesem Falle würden Sie noch 130.000 Euro bekommen. Die Restschuld von 120.000 Euro geht hingegen an die Bank.
Auswahl der Sicherheiten: Das ist zu beachten
Die Besicherung ermöglicht in vielen Fällen erst das Zustandekommen einer Finanzierung. Bei der Besicherung von Immobilienkrediten hängt sehr viel davon ab, wie viel diese Sicherheiten auch tatsächlich wert sind.
Kaufen Sie zum Beispiel Lagerhallen, um diese zu vermieten, dann benötigen Sie vermutlich relativ hohe Eigenmittel (in der Regel mindestens um die 40 %). Denn die Lagerhallen stellen keine sehr wertvollen Sicherheiten dar.
Erstklassige neue Wohnungen in guter Großstadtlage können Sie hingegen bei hohem Einkommen manchmal sogar komplett ohne Eigenmittel finanzieren. Sie brauchen dann nur 10 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten aufbringen. Den Kaufpreis an sich finanziert die Bank vollständig vor – natürlich gegen 100 % Beleihung der Wohnungen.
Ansonsten sind bei Wohnimmobilien 80 % Beleihung üblich, zumindest in guten Lagen.
Anhand dieser Beispiele erkennen Sie: Je werthaltiger die von Ihnen bereitgestellten Sicherheiten sind, desto geringer ist der erforderliche Eigenmittelanteil, vorausgesetzt Ihr Einkommen stimmt.
Mangelt es hingegen an Eigenmitteln und die Besicherung durch die Immobilie ist für Ihre Bank nicht ausreichend, dann können Sie noch Zusatzsicherheiten einbringen – beispielsweise in Form von:
- Kapitallebensversicherungen mit hohen Rückkaufwerten
- Bausparverträgen
- Wertpapieren
Zwar werden die Sicherheiten nur zu bestimmten Quoten gewertet werden (z. B. Aktienfonds mit 40 %). Allerdings kann Ihnen auch die Menge an „durchschnittlichen“ Sicherheiten eine Finanzierung ermöglichen.
Und es gibt einen weiteren positiven Aspekt von Besicherung:
Besicherung von Krediten: verhilft zu günstigeren Zinsen
Bei der Besicherung von Immobilienkrediten können Sie durch gute Sicherheiten bessere Zinsen aushandeln. Wenn eine Bank im ersten Rang im Grundbuch auf einen Beleihungsgrad von maximal 60 % kommt, dann winken oft Sonderkonditionen in Form wesentlich niedriger Zinsen. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro kaufen, aber maximal 180.000 Euro an Kredit brauchen. Hier lohnt sich auch das Gespräch mit den Wohnbau-Finanz-Experten von Infina, die derart günstige Angebote im Blick haben.
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