Grundbuchauszug in Österreich: Inhalt, Beispiel und Anlaufstellen

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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 29.07.2021

Wer ist Eigentümer eines Grundstücks? Welche Pfandrechte belasten das Grundstück? Diese und weitere Informationen sind im Grundbuch zweifelsfrei festgehalten. Wer darüber Auskunft erhalten möchte, kann sich einen Grundbuchauszug besorgen. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie einen solchen Auszug anfordern, wie viel er kostet und wie Sie das Dokument lesen und verstehen.

Grundbuchauszug: das Wichtigste im Überblick

  • Der Grundbuchauszug ist eine Abschrift aus dem Grundbuch, in der Informationen über eine bestimmte Liegenschaft verzeichnet sind.
  • Einen Grundbuchauszug können Sie online anfordern oder auch bei einem Notar bzw. dem zuständigen Bezirksgericht.
  • Ein vollständiger Auszug für eine bestimmte Einlagezahl kostet für Privatpersonen um die 10 Euro.
  • Aus dem Grundbuchauszug erhalten Sie z. B. Informationen zu den Eigentümern einer Liegenschaft sowie damit verbundene Rechte und Belastungen.
  • Wenn Sie einen Immobilienkauf in Österreich planen, sollten Sie sich die entsprechende Grundbuchseinlage sorgfältig ansehen und ggf. einen Notar oder Anwalt hinzuziehen.

Grundbuchauszug: Was ist das?

Der Grundbuchauszug ist eine Kopie eines Abschnitts aus dem Grundbuch – dem öffentlichen Verzeichnis aller Grundstücke und dazugehörigen Rechte. Mittlerweile wird der Auszug meist digital erstellt, es handelt sich dann um ein beglaubigtes PDF-Dokument mit digitaler Signatur.

Auf dem Blatt sind z. B. folgende Informationen verzeichnet:

  • Eigentümer des Grundstückes bzw. der Liegenschaft
  • Größe und Nutzung des Grundstückes
  • Mit dem Grundstück verbundene Rechte (z. B. einen Weg zu benutzen)
  • Rechte von anderen am Grundstück (z. B. Vorkaufsrecht, Wohnrecht)
  • Belastungen des Grundstücks (z. B. Pfandrecht)

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich den Auszug besonders genau ansehen. Denn Mängel oder Einschränkungen an der Immobilie können später nicht mehr geltend gemacht werden, wenn sie bereits aus dem Grundbuch hervorgehen.

Gut zu wissen: Das Grundbuch besteht aus fünf Teilen – Hauptbuch, Verzeichnis der gelöschten Eintragungen, Hilfsverzeichnisse, Urkundensammlung mit allen Dokumenten sowie Grundbuchmappe. Wenn vom Grundbuchauszug die Rede ist, meint man meist eine Abschrift aus dem Hauptbuch. Im Prinzip könnte aber auch ein Auszug aus den anderen Teilen gemeint sein.


Wer darf den Grundbuchauszug anfordern?

Prinzipiell kann jeder einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern. Das gilt auch für Grundstücke bzw. Einlagen, die man nicht selbst besitzt, da das Grundbuch ein öffentlich einsehbares Verzeichnis ist. Häufig wird ein Grundbuchauszug im Zusammenhang mit einem neuen Wohnbaukredit angefordert. Eine Vollmacht oder dergleichen ist für den Grundbuchauszug in Österreich nicht notwendig.


Grundbuchauszug anfordern: So geht’s

Einen Auszug aus dem Grundbuch können Sie auf mehreren Wegen erhalten. Die schnellste und günstigste Variante ist dabei sicherlich die Online-Abfrage. Aber auch bei Gerichten oder Notaren können Sie das Grundbuch einsehen.

Grundbuchabfrage über das Internet 

Es gibt mehrere offizielle vom Bundesministerium autorisierte Internetseiten, über welche Sie den Grundbuchauszug online anfordern können.

Dazu gehören z. B. die folgenden beiden Seiten, bei denen Sie den Auszug als PDF herunterladen und bezahlen können – ganz ohne Anmeldung.

Die gesamte Liste der autorisierten Stellen erhalten Sie auf der Website des Bundesministeriums für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort. Darüber hinaus gibt es auch eine Reihe weiterer Anbieter, welche einen PDF-Download zur Verfügung stellen und ihrerseits wieder auf die offiziellen Stellen zurückgreifen.

Die gesamte Liste der autorisierten Stellen erhalten Sie auf der Website des Bundesministeriums für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort. Darüber hinaus gibt es auch eine Reihe weiterer Anbieter, welche einen PDF-Download zur Verfügung stellen und ihrerseits wieder auf die offiziellen Stellen zurückgreifen.

Gut zu wissen: Die Preise für den Grundbuchauszug können variieren. Zwar verrechnet das Bundesministerium für jede Abfrage einheitlich festgelegt Gebühren – die verschiedenen Anbieter schlagen hierauf aber nochmals ihre Kosten auf.

Grundbuchabfrage bei Gericht und Notar

Sie können die Grundbuchabfrage aber auch beim zuständigen Bezirksgericht durchführen. Um dies zu tun, können Sie einerseits persönlich dorthin gehen und während der Servicezeiten danach fragen. Andererseits können Sie den Auszug auch schriftlich anfordern.

Zuletzt gibt es auch die Möglichkeit, das Grundbuch über den Notar einzusehen.

Gut zu wissen: Neben dem Hauptbuch, wo die Informationen zu Eigentum und Rechten gespeichert sind, gibt es im Grundbuch u. a. noch die Urkundensammlung. Dort sind die dazugehörigen Dokumente (etwa der Kaufvertrag) gespeichert. Für ältere Urkunden, die vor 2006 ins Grundbuch aufgenommen wurden, müssen Sie das zuständige Gericht aufsuchen. Seit 2006 wurden die Urkunden elektronisch gespeichert, diese sind von überall aus zugänglich.


Grundbuchauszug: Kosten

Ein Grundbuchauszug mit Vollabfrage einer Einlagezahl kostet aktuell 3,76 Euro zuzüglich der Kosten, welche die jeweilige Abfragestelle verrechnet.

Die Gesamtkosten für den Grundbuchauszug bei verschiedenen Abfragestellen (Stand Juni 2021):

  • Auszug.at (Online-Abfrage): 12,90 Euro
  • Registerauszug.at (Online-Abfrage): 8,94 Euro
  • Jusline.at (Online-Abfrage): 11,90 Euro
  • Abfrage beim Bezirksgericht: 15,00 Euro

Für Teil-Auszüge gelten manchmal geringere Preise. Auch die Abfrage aus der Urkundensammlung ist in der Regel etwas günstiger als die Vollabfrage aus dem Hauptbuch.


Wozu wird der Grundbuchauszug benötigt?

Das Grundbuch gibt Ihnen wertvolle Hinweise, falls Sie eine Immobilie kaufen möchten. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben und eine Finanzierung aufnehmen, gilt es also, den Auszug gründlich unter die Lupe nehmen.

Achten Sie dabei z. B. auf:

  • Pfandrechte: Möglicherweise ist die Liegenschaft mit einer Hypothek
  • Dienstbarkeiten: Unter einer Dienstbarkeit bzw. einem Servitut versteht man Nutzungsrechte von Dritten an der Liegenschaft, etwa ein Wegerecht, ein Wohnrecht, oder ein Fruchtgenussrecht.
  • Vorkaufsrecht: In diesem Fall hätte ein Dritter das Recht, die Liegenschaft vor Ihnen zu erwerben.

Tipp: Im nächsten Absatz erklären wir, wie Sie den Auszug lesen und verstehen. Vor wichtigen Entscheidungen sollten Sie aber auch den Rat eines Notars oder Anwalts hinzuziehen, um keine wichtigen Details zu übersehen.


Inhalt: Den Grundbuchauszug lesen

Der Inhalt des Grundbuchsauszugs ist für Laien oftmals schwer zu verstehen. Mit etwas Hintergrundwissen zum Aufbau lassen sich aber die wichtigsten Informationen herausfiltern. Wir erklären, wie Sie den Grundbuchauszug lesen und verstehen.

Grundbuchauszug – Beispiel und Aufbau

Ein Grundbuchauszug aus dem Hauptbuch ist immer in mehrere Abschnitte gegliedert. In jedem der Abschnitte befinden sich bestimmte Informationen. Die einzelnen Abschnitte sind durch Sternchen getrennt.

Tipp: Laden Sie unser Beispiel für einen Grundbuchauszug herunter, um die Erklärungen besser zu verstehen.

Nachfolgend ein kurzer Überblick über den Aufbau: (Details zu den einzelnen Abschnitten sowie die wichtigsten Begriffe erklären wir in den folgenden Absätzen.)

Kopf

Katastralgemeinde, Einlagezahl, zuständiges Gericht

Aufschrift

Letzte Tagebuchzahl, Plombe, Wohnungseigentum, öffentliches Gut, Baurecht etc.

A1-Blatt

Grundstücksnummer, Hinweis auf Grenzkataster, Benützungsart, Berechnung der Fläche, Ausmaß der Fläche (gesamt und je Benützungsabschnitt) und Grundstücksadresse

A2-Blatt

Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück einhergehen; öffentlich-rechtliche Beschränkungen

B-Blatt

Miteigentumsanteile – jeweils zugeordnet den Eigentümern

C-Blatt

Belastungen (Pfandrecht, Dienstbarkeit etc.)

Hinweis

Informationen über die Ausgabestelle, Gebühren, Währungsbezeichnungen usw.

Schlusszeile

Angabe des Abgabezeitpunkts

Grundbuchauszug: Erklärung der einzelnen Abschnitte

Die einzelnen Abschnitte enthalten klar strukturierte Angaben. Im Folgenden erläutern wir den Inhalt der einzelnen Abschnitte. Was genau ist dort jeweils verzeichnet?

Kopf

Ganz am Anfang des Auszugs steht der sogenannte „Kopf“:

Im Kopf des Grundbuchauszugs finden Sie die wichtigsten Daten, um den Auszug eindeutig zu identifizieren:

  • Katastralgemeinde: In welchem Teil einer Gemeinde befindet sich das Grundstück?
  • Bezirksgericht, welches für das Grundstück zuständig ist
  • Einlagezahl: Eindeutige Zahl, welche einer bestimmten Grundbuchseinlage zugeordnet ist. Damit lässt sich der Auszug für ein bestimmtes Haus bzw. eine bestimmte Wohnung im Grundbuch auffinden.

Aufschrift

Auf den „Kopf“ des Grundbuchauszugs folgt die Aufschrift:

Aus diesem Teil können Sie z. B. die Art der Liegenschaft (Wohnungseigentum, öffentliches Gut etc.) ersehen. Außerdem finden Sie die letzte Tagebuchzahl (letzte TZ): Diese gibt an, wann die letzte Eintragung gemacht wurde. In unserem Beispiel war dies die Eintragung 5377 im Jahr 2012.

A1-Blatt

Das Blatt A1 gibt Auskunft über die Beschaffenheit der Liegenschaft:

Hier ist z. B. ersichtlich, welche Grundstücke zur Liegenschaft gehören, indem die Grundstücksnummern aufgelistet sind. Zudem finden Sie Informationen zu den Nutzungsarten (Baufläche, Garten usw.), der Größe der Grundstücke und die Adresse.

A2-Blatt

Im A2-Blatt stehen die Rechte, welche mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbunden sind. In unserem Beispiel dürfen beispielsweise die Eigentümer von Grundstück 300/1 auch auf den Grundstücken 300/3 und 300/4 gehen und fahren.

Zusätzlich können im A2-Blatt noch öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Grundstücksrechte angeführt sein.

Aufbau der Einträge im A2-, B- und C-Blatt: Ganz links steht die laufende Nummer (LNR) eines Eintrags. Alle Einträge, welche einer bestimmten LNR zugeordnet werden, bekommen einen Buchstaben – dieser steht rechts neben der LNR. Jeder Eintrag beginnt außerdem mit der dazugehörigen Tagebuchzahl (z. B. 5675/2003).

B-Blatt

Im B-Blatt sind die Eigentumsverhältnisse der Liegenschaft verzeichnet:

Jeder Eigentumsanteil bekommt eine eigene LNR und für jeden Anteil/ jede LNR werden dann die dazugehörigen Eigentümer angeführt. Zu jedem Anteil gibt es dann Eintragungen mit Buchstaben, welche z. B. Auskunft darüber geben, wie das Eigentum erworben wurde (Kaufvertrag, Einantwortungsurkunde o. Ä.).

C-Blatt

Das C-Blatt wird auch als „Lastenblatt“ bezeichnet. Hier finden sich sämtliche Belastungen der Liegenschaft. Dazu gehört z. B. das Pfandrecht, wenn die Liegenschaft mit einer Hypothek belastet wurde. Aber auch Dienstbarkeiten, also Rechte von Dritten, sind hier verzeichnet. In unserem Beispiel besitzt etwa die Stadtgemeinde Graz das Recht des Gehens auf Grundstück 300/1.

Hinweis und Schlusszeile

Am Ende des Grundbuchsauszugs steht häufig noch ein Hinweis mit diversen Informationen, z. B. zu den verwendeten Währungsbezeichnungen oder zur Ausgabestelle. Als Abschluss dient eine Zeile mit dem Datum der Abfrage sowie einer Zahl als eindeutiger Signatur.

In Ihrem Grundbuchauszug finden sich Ausdrücke oder Abkürzungen, welche noch nicht erläutert wurden und die Sie nicht verstehen? Dann lesen Sie gern weiter: Wir erklären im Folgenden häufige Vermerke im Grundbuch.


Häufige Vermerke im Grundbuchauszug erklärt

Hier haben wir einige Vermerke zusammengetragen, die häufig im Grundbuch zu finden sind – und die für Laien nicht einfach zu verstehen sind.

Dienstbarkeit

Dabei handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einer Sache, welche man nicht selbst besitzt. Dies kann z. B. das Recht sein, ein Grundstück zu befahren und zu begehen. Ein weiteres Beispiel ist das Wohnrecht.

Einantwortungsurkunde

Ein Dokument, welches die Erbschaft bestätigt. Mit der Einantwortungsurkunde werden Sie rechtlicher Eigentümer eines Grundstückes, indem sie es erben.

EZ (Einlagezahl)

Damit lässt sich eine bestimmte Grundbucheinlage eindeutig identifizieren. Wenn Sie den Grundbuchauszug für ein bestimmtes Haus anfordern möchten, dann gibt es dafür genau eine Grundbuchseinlage mit einer spezifischen Einlagezahl.

IM RANG

Für alle Eintragungen ins Grundbuch gibt es eine Rangordnung. Das heißt, Eintragungen (z. B. ein Verkauf) mit einem früheren Rang werden bevorzugt behandelt. Die Rangordnung richtet sich im Regelfall nach dem zeitlichen Einlangen bei Gericht. Einen Kaufvertrag abzuwickeln, dauert aber einige Zeit. Möchte man verhindern, dass hier jemand anderer zuvorkommt, kann der Eigentümer schon einmal einen „Rang“ eintragen lassen. Der spätere Eintrag wird dann mit dem – vorher schon eingetragenen – Rang behandelt.

LNR (laufende Nummer)

Die Eintragungen in der Grundbuchseinlage werden nach laufenden Nummern geordnet. Die LNR steht ganz links von der Eintragung. Eintragungen, welche zusammengehören, werden zu einer LNR gruppiert und bekommen je einen Buchstaben zugeordnet.

Löschungsverpflichtung zugunsten

Damit verpflichtet sich der Eigentümer der Liegenschaft, ein Pfandrecht zu löschen – und zwar zugunsten eines Dritten. Dies bedeutet zum Beispiel konkret: Sie räumen zunächst einer Sparkasse ein Pfandrecht auf Ihr Grundstück ein. Später räumen Sie aber auch einer Bausparkasse ein Pfandrecht ein. Mit der „Löschungsverpflichtung“ verpflichten Sie sich als Eigentümer, das Pfandrecht der Sparkasse zugunsten der Bausparkasse zu löschen.

TZ (Tagebuchzahl)

Die Tagebuchzahl steht am Anfang jeder Eintragung. Es handelt sich dabei um die Zahl jenes Grundbuchaktes, auf den die Eintragung zurückgeht.

Veräußerungsverbot

Das Veräußerungsverbot bedeutet: Sie als Eigentümer dürfen die Liegenschaft nur mit Einverständnis eines Dritten verkaufen oder verschenken. Ein Veräußerungsverbot gilt z. B. häufig bei staatlich geförderten Immobilien. Der Fördergeber will sicherstellen, dass die geförderte Immobilie nicht sofort mit Profit weiterverkauft wird.

Verbindung gem § 5 Abs 3, § 13 Abs 3 WEG 2002

Das bedeutet, dass die Immobilie von zwei Personen im Zuge einer Eigentümerpartnerschaft erworben wurde. Es gibt dann also zwei Eigentümer der Immobilie, die jeweils 50 % besitzen und gemeinsam für Betriebskosten bzw. Abgaben haften.

Tipp: Eine Übersicht aller verwendeten Abkürzungen finden Sie auf der Seite des österreichischen Bundesministeriums.


Der Grundbuchauszug: wichtiges Dokument beim Immobilienkauf

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und hierfür in vielen Fällen auch einen Wohnkredit aufnehmen, dann sollten Sie auf jeden Fall einen sorgfältigen Blick in das Grundbuch werfen. Der jeweilige Grundbuchauszug liefert wichtige Informationen zu den Rechten und Pflichten, welche mit der Liegenschaft verbunden sind. Es empfiehlt sich außerdem, einen Notar oder Anwalt hinzuziehen, da das Grundbuch für juristische Laien nur schwer zu verstehen ist. So stellen Sie sicher, dass Sie alle wichtigen Details vor dem Kauf berücksichtigen.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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