Ein bestehendes Haus aufstocken, ist eine interessante Alternative zum Hausbau. Denn die Aufstockung kann großflächigen, hochwertigen neuen Wohnraum schaffen, aber es fallen keine Kosten für den Grundstückskauf an. Wir zeigen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, ein bestehendes Wohnhaus aufzustocken. In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Punkte zu den Voraussetzungen, Kosten und einer möglichen Finanzierung.
Ein bestehendes Haus aufstocken kann bedeuten, „nur“ den Dachboden in ein zusätzliches Zimmer zu verwandeln oder tatsächlich ein vollwertiges, neues Geschoß zu errichten, in dem eine eigenständige Wohneinheit entsteht.
Das Aufstocken ist eine gute Alternative zum Neubau eines Einfamilienhauses oder Kauf einer Wohnung.
Aufstocken ist günstiger als neu bauen und zudem wird keine Grünfläche verbaut, sondern nachverdichtet – ein großer ökologischer Pluspunkt.
Das Aufstocken eines Einfamilienhauses ist meistens möglich, jedoch muss die Machbarkeit vorab rechtlich und bautechnisch abgeklärt werden.
Welche Gebäude kann man aufstocken?
Bevor es an die Detailplanung geht, stellt sich die Frage, ob das bestehende Gebäude überhaupt aufgestockt werden kann. Einerseits ist dafür die vorhandene Bausubstanz zu prüfen, andererseits sind auch baurechtliche Aspekte zu beachten.
Zuerst sollten Sie Ihr Haus von einem Statiker begutachten lassen.
Bauphysikalische Voraussetzungen
Eine fundierte Beurteilung durch einen Statiker gibt Ihnen eine sichere Entscheidungsgrundlage, ob Ihr Gebäude aufgestockt werden kann. Dies ist insbesondere bei älteren Gebäuden relevant, da hier zusätzliche Stahlträger oder andere stabilisierende Maßnahmen erforderlich sein könnten. Beispielsweise könnte eine Verstärkung der Kellerdecke in Betracht kommen, um Ihr Gebäude sicher aufzustocken.
Darüber hinaus könnten Sie die Möglichkeit der Leicht- oder Holzbauweise in Erwägung ziehen. Im Vergleich zur traditionellen Massivbauweise übt diese weniger Druck auf die bestehenden Mauern aus, wenn ein zusätzliches Stockwerk aufgesetzt wird. Die statische Gebäudeprüfung wird ergeben, in welchem Ausmaß eine Aufstockung technisch möglich ist. Es wird also geklärt, ob ein Stockwerk oder mehrere zusätzlich errichtet werden dürfen.
Baurechtliche Voraussetzungen
Die Aufstockung eines Bestandsgebäudes stellt eine wesentliche bauliche Veränderung dar. Daher muss vorab jedenfalls eine Baugenehmigung eingeholt werden. In einem ersten Schritt ist empfehlenswert, die Baubehörde (Gemeinde bzw. Bürgermeister) zu kontaktieren, um unverbindlich abzuklären, ob generell eine Aufstockung baurechtlich machbar ist. Diese Vorabprüfung sollte frühzeitig erfolgen. Seitens der Gemeinde werden normalerweise ein Bebauungsplan und der Flächenwidmungsplan bereitgestellt und es wird darüber aufgeklärt, welche Vorgaben sich daraus ergeben (z.B.: maximale Bebauungshöhe).
Besteht grundsätzlich die Möglichkeit zur Aufstockung, kann mit der konkreten Planung begonnen werden und ein Einreichplan, der dann als Basis für die Beantragung der Baugenehmigung gilt, beauftragt werden.
Haus aufstocken: ja oder nein?
Ob ein bestehendes Haus aufgestockt werden soll oder nicht, ist eine weitreichende Entscheidung. Einerseits für die Personen, die künftig im neu geschaffenen Wohnraum leben. Andererseits aber auch für all jene, die das Gebäude in seiner bisherigen Form genutzt und geschätzt haben. Die Aufstockung muss daher nicht nur technisch gut geplant, sondern auch unter allen beteiligten Parteien zwischenmenschlich geklärt werden.
Das spricht für eine Aufstockung des Hauses
Die Gründe, die für die Aufstockung eines bestehenden Hauses sprechen, sind naheliegend und lassen sich klar umschreiben:
Ökologischer Aspekt: Es findet kein zusätzlicher Bodenverschleiß statt, sondern sinnvolle Nachverdichtung.
Hohe Grundstückspreise und Baukosten: Eine Aufstockung ist eine Alternative zum Hausbau, da somit kein Grundstück mehr gekauft werden muss.
Vorteile des gemeinsamen Wohnens: Direkte Nachbarn zu haben (bei Aufstockungen sind es oft Familienmitglieder) bringt praktische Vorteile mit sich, z.B. hinsichtlich der Kinderbetreuung.
Kurze Bauzeit möglich: Wenn der Ausbau in Holzbauweise erfolgt, ist eine relativ kurze Bauzeit realisierbar.
Das spricht gegen eine Aufstockung des Hauses
Wie bei jedem Bauvorhaben gibt es auch konkrete Nachteile, die vor der Entscheidung für die Aufstockung bedacht werden sollten:
Planungs- und Vorbereitungskosten: Das bestehende Gebäude muss vorab geprüft und gegebenenfalls für den Ausbau adaptiert werden. Das verursacht zusätzliche Kosten.
Belastung für bisherige Bewohner: Eine intensive Bauphase kann für die Bewohner der bereits bestehenden Fläche zur mentalen Belastung werden.
Potenzial für Streitigkeiten: Enge Nachbarschaft bedeutet, es müssen klare Regelungen getroffen werden (z.B. hinsichtlich der Pflege gemeinsam genutzter Flächen), damit es keine Auseinandersetzungen gibt.
Spezialfall: Elternhaus aufstocken
Gerade das Elternhaus aufstocken kann einerseits eine besonders schöne Erfahrung sein, andererseits aber auch für zwischenmenschliche Spannungen sorgen, wenn es in der Bauphase stressig wird. Empfehlenswert ist, vorab alles Rechtliche genau zu regeln, sodass es später nicht zu Streitigkeiten kommt und die beiden Wohneinheiten auch aus juristischer Sicht getrennte Objekte sind.
Wenn möglich, sollte ein separater Eingang geschaffen werden. Die bauliche Herausforderung ist klar: Trotz der räumlichen Nähe gilt es, Privatsphäre für alle Familienmitglieder zu schaffen.
Sie möchten Ihr bestehendes Haus erweitern – überlegen aber noch, wie? Unsere Ratgeber zeigen Ihnen alle Möglichkeiten auf.
Ein Haus aufstocken kann, je nachdem, wie groß die neue Wohnfläche werden soll, welche Materialien verwendet werden und in welchem Zustand die vorhandene Bausubstanz ist, mit sehr unterschiedlichen Kosten verbunden sein.
Wovon hängen die Kosten für eine Aufstockung des Hauses ab?
Die Kosten für das Aufstocken eines Hauses können nicht pauschal angegeben werden. Zu unterschiedlich sind die einzelnen Einflussfaktoren, die schlussendlich den Aufwand ausmachen. Holen Sie sich vor Ort für Ihre individuelle Situation von einem Statiker, Bauunternehmen oder Architekten eine erste Preisindikation ein.
Folgende Aspekte sind zu berücksichtigen:
Zustand und Statik des bisherigen Gebäudes
Wie viel Wohnfläche soll neu geschaffen werden?
Komplexität des Bauvorhabens: Unterschiedlicher Planungsaufwand
Manuelle Arbeit oder Fertigteile: Ist die Zufahrt für Sattelschlepper mit Fertigteilen möglich und kann ein großer Kran aufgestellt werden?
Welche Materialien werden in welcher Qualität verwendet (Wände, Fenster, Dämmung, etc.)?
Erschließung der neuen Stockwerke – ist z.B. ein Fahrstuhl oder eine Außentreppe geplant?
Wenn es bei der Aufstockung eines Hauses um altersgerechten Wohnraum handeln soll, finden Sie hierzu weitere Beiträge:
Die Kosten für die Aufstockung eines Hauses können sehr unterschiedlich ausfallen – alleine schon deshalb, weil es unterschiedliche Methoden gibt, um den Ausbau vorzunehmen. Neben den eigentlichen Baukosten müssen auch Planungs- und Beratungskosten beachtet werden. Bedenken Sie auch, dass für die Gemeinde Ergänzungsabgaben fällig werden können, wenn die Wohnfläche erweitert und eine neue Wohneinheit geschaffen wird.
Um die Kosten besser aufzuzeigen, folgt nachstehend ein Beispiel für die Kosten, die für eine Aufstockung entstehen können.
Beispielprojekt: Was kostet die Aufstockung eines Hauses?
Die Aufstockung eines Einfamilienhauses erfolgt, indem das Dach angehoben wird, ein neues Geschoß errichtet und anschließend eine neue Dachkonstruktion errichtet bzw. das bisherige Dach wieder entsprechend fixiert wird. Nachstehend hierzu ein indikatives Kostenbeispiel, das für die Schaffung eines neuen Stockwerks mit 100 m² Fläche gilt, wenn die Fläche vollständig als echte, eigene Wohneinheit ausgebaut wird.
Leistung
Kosten
Statiker zur Vorabprüfung
1.500 – 4.000 Euro
Architekt zur Planung des Ausbaus inkl. Einreichplanung
8.000 – 12.000 Euro
Schlüsselfertiger Ausbau des neuen Stockwerks durch ein Holzbau-Unternehmen, inkl. Erneuerung des Dachs und Innenausbau als eigene Wohneinheit
150.000 – 300.000 Euro
Kleinarbeiten (Ausbesserungen am Bestandsgebäude, Spengler-Arbeiten, Blitzschutz, etc.).
5.000 – 15.000 Euro
Vertragliche Regelungen (Grundbuch, Wohnungseigentumsvertrag bei zwei Einheiten, etc.)
1.500 – 3.000 Euro
Gesamtkosten durchschnittlich:
ca. 250.000 Euro
Je nach Innenausbau können die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen. Wird eine eigene Wohneinheit geschaffen, so wird eine massivere Eingangstüre benötigt, es sollte einen eigenen Strom- und Wasserzähler geben, ein Badezimmer und eine Küche mit entsprechenden Anschlüssen ist zu errichten. Wird „nur“ ein Dachboden mit 100 m² zu zwei Zimmern umgebaut, so liegen die Kosten weit niedriger. Wenn hingegen eine vollwertige neue Wohneinheit in einem neu zu errichtenden Stockwerk geschaffen wird, sollten jedenfalls 2.000 Euro pro Quadratmeter eingeplant werden.
Wie lässt sich eine Aufstockung finanzieren?
Die Aufstockung eines Wohnhauses ist eine große Investition, die gut geplant werden muss – auch aus finanzieller Sicht. Meistens ist ein Wohnbaukredit nötig, um das Vorhaben zu realisieren.
Förderungen
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, ein gefördertes Wohnbaudarlehen zu nutzen. Diese werden auf Landesebene vergeben und es sind Einkommensobergrenzen zu beachten. Zusätzlich gibt es regional auch verschiedene Förderungen für Wohnbau ohne neuen Grundverbrauch, auch als „Nachverdichtung“ bezeichnet. Die Förderungen werden ebenfalls vom jeweiligen Bundesland vergeben – beispielsweise finden Sie hier die Förderung für Tirol.
Im Zuge des Bauvorhabens wird häufig auch das bestehende Haus energetisch saniert. Werden hier ökologisch sinnvolle Maßnahmen umgesetzt, können diese teilweise ebenfalls im Rahmen der energetischen Sanierung gefördert werden – beispielsweise, wenn das Gebäude gedämmt wird.
Auf Gemeinde-Ebene sollten Sie ebenfalls prüfen, ob es einmalige Zuschüsse für die Nachverdichtung gibt. Denn manche Gemeinden bieten finanzielle Unterstützung, wenn im bestehenden Ortskern Flächen genutzt werden, um die Zersiedelung zu stoppen.
Aufnahme eines Kredits
Ein Kredit für den Umbau ist häufig einfach zu bekommen, sofern zumindest 20 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital bezahlt werden können und Sie über ein angemessenes, regelmäßiges Einkommen verfügen. Die Finanzierung erfolgt ganz ähnlich wie beim Neubau eines Einfamilienhauses. Es ist daher bei Bedarf auch möglich, einen Kredit für Pensionisten in Österreich zu bekommen, um die Aufstockung des Gebäudes zu finanzieren.
Wichtig ist, dass Sie einen Kredit erhalten, welcher zu Ihrer individuellen Situation passt. Denn eine Immobilienfinanzierung ist meist langfristig und schon gering wirkende Unterschiede bei den Zinsen machen im Lauf der Jahre hohe Summen aus. Vergleichen Sie deshalb immer auch den effektiven Jahreszinssatz. Dieser Wert inkludiert auch die Nebenkosten des Kredits und eignet sich deshalb optimal, um Kreditangebote gegenüberzustellen.
Sie möchten gemeinsam mit Ihren Eltern oder Kindern Wohnraum schaffen?
Wenn Sie ein bestehendes Wohnhaus aufstocken möchten, stehen Ihnen dazu gleich mehrere Optionen zur Verfügung. Prüfen Sie jedenfalls, bevor Sie mit der Detailplanung beginnen, welche rechtlichen Rahmenbedingungen (maximale Bauhöhe, etc.) zu berücksichtigen sind.
Kniestockerhöhung
Wenn Sie einen Dachboden mit angenehmer Raumhöhe schaffen wollen, kann es ausreichend sein, den Kniestock zu erhöhen. Dazu wird - vereinfacht ausgedrückt - das Dach angehoben, die Wände werden erhöht und anschließend wird das Dach wieder aufgesetzt. So entsteht ein neuer Wohnraum, der höher ist als der bisherige Dachboden. Diese Option bietet sich an, wenn es z.B. rechtlich nicht zulässig ist, ein volles Stockwerk auf das bestehende Haus aufzusetzen.
Geschoßaufstockung
Ein gesamtes Geschoß aufstocken bedeutet, sehr viel neuen Wohnraum zu schaffen. Bei manchen Altgebäuden ist es sogar möglich, zwei Stockwerke neu zu errichten. Durch den Ausbau können ganze Wohneinheiten geschaffen werden. Handelt es sich um eine eigenständige Wohneinheit, so ist es besonders wichtig, vertragliche Regelungen zu treffen – z.B. hinsichtlich der Pflege der Allgemeinflächen.
Bedenken Sie auch, dass die Wohnfläche eines Gebäudes, je nach Bauordnung, nur begrenzt erweitert werden darf. Eventuell ist es also nicht möglich, ein vollständiges Stockwerk aufzusetzen. Dies kann gelöst werden, indem nur teilweise neue Wohnfläche geschaffen wird und teils eine Terrasse gebaut wird, die nicht als vollwertige Wohnfläche zählt.
Aufstockung bei einem Flachdach
Auch wenn derzeit ein Flachdach vorhanden ist, kann aufgestockt werden. Selbstverständlich sind auch hier die rechtlichen Rahmenbedingungen (Gebäudeklassen, Bebauungsplan, etc.) berücksichtigt werden. Nachdem neuer Wohnraum geschaffen wurde, kann erneut ein Flachdach auf das neue, oberste Geschoß angebracht werden. Der Umbau kann jedoch auch als Gelegenheit genutzt werden, um das Gebäude ganzheitlich umzugestalten und die Dachform zu ändern.
Für die Bauweise einer Hausaufstockung gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, die jeweils Vor- und Nachteile mit sich bringen.
Haus aufstocken mit Holz
Bei der Holzbauweise gibt es die Option, mit sogenanntem „CLT-Holz“ (= Cross Laminated Timber, auch Brettsperrholz genannt) zu arbeiten. Diese verklebten Vollholz-Elemente werden in einem Werk vorgefertigt und mit einem Kran auf das bestehende Gebäude gehoben. Alternativ dazu können Holzriegelwände zum Einsatz kommen. Der große Vorteil im Holzbau besteht darin, dass die Bauzeit vergleichsweise kurz ausfällt, ein ökologischer Rohstoff verwendet wird und die aufgestockten Teile mit geringerem Gewicht, abhängig von der Wandstärke, ausgeführt werden können.
Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:
Wände können sogar aus reinem Vollholz ausgeführt werden
Relativ geringes Gewicht
Kurze Bauzeit möglich
Bei reinen Vollholzwänden ohne Installationsebene ist das nachträgliche Ergänzen von Steckdosen und Lichtauslässen schwierig, daher ist empfehlenswert, Holzwände mit Installationsebenen zu wählen.
Haus aufstocken mit Beton oder Mauerwerk
Für Aufstockungen können auch Beton-Elemente verwendet werden, die aus dem Fertigbau bekannt sind. Diese sind vergleichsweise schwer. Das klassische Aufmauern mit Ziegeln ist eine weitere Alternative, wobei auch mit Ziegeln mittlerweile ganze Wände vorgefertigt werden können, um die Bauzeit zu verkürzen. Holz stellt jedenfalls die nachhaltigere Bauweise dar, aber auch Ziegel und Beton haben weiterhin eine große Fangemeinde.
Die wichtigsten Vor- und Nachteile auf einen Blick:
Vorfertigung für kürzere Bauzeit teilweise möglich
Beim Aufmauern kann mehr Eigenleistung eingebracht werden
Kein nachhaltiger Rohstoff
Haus aufstocken: nachhaltige Bauweise mit optimaler Flächennutzung
Das Aufstocken eines bestehenden Gebäudes ist sinnvoll, da die Kosten für den Grundstückskauf eingespart werden können und zusätzliche Wohnfläche geschaffen wird, ohne Grünflächenverschleiß. Je nach dem, in welchem Zustand sich das Bestandsgebäude befindet und in welchem Ausmaß die Aufstockung erfolgen soll, kann es nötig sein, die Substanz des Bestandsgebäudes zu verbessern. Vorab muss diesbezüglich die Expertise eines Statikers eingeholt werden. Für die Aufstockung selbst ist anschließend ein Einreichplan zu erstellen, der von der Baubehörde geprüft wird.
Damit es in und nach der Bauphase keine Streitigkeiten gibt ist es empfehlenswert, alle Rechte und Pflichten der Hausbewohner (z.B. Pflege von Allgemeinflächen, Nutzung von Parkraum, etc.) vorab vertraglich zu regeln. Auch wenn das Elternhaus ausgebaut wird, ist empfehlenswert, die Wohneinheiten möglichst eigenständig und voneinander getrennt zu errichten.
Beim Aufstocken eines bestehenden Gebäudes kann zusätzlich Wohnfläche geschaffen werden.
Weitere Fragen
Je nach Umfang des Bauvorhabens kann eine Aufstockung zwischen 6 und 12 Monate dauern, sofern ein professionelles Bauunternehmen beauftragt wird. Je mehr in Eigenleistung erfolgt, desto länger ist meist die Bauzeit.
Ein Bestandsgebäude kann um ein oder mehrere Stockwerke erhöht werden. Alternativ kann der Dachboden ausgebaut werden, indem der Kniestock angehoben und so die Raumhöhe verbessert wird.
Auch alte Gebäude können aufgestockt werden, jedoch kann es nötig sein, bauliche Vorkehrungen zu treffen (z.B. Einziehen von Stahlträgern), um statisch abgesichert zu sein.
Durch die Erhöhung des Kniestocks wird der vorhandene Raum höher und somit besser nutzbar. Um den Kniestock zu erhöhen, muss die Dachkonstruktion vom tragenden Mauerwerk gelöst werden. Anschließend werden die Mauern erhöht und das Dach wieder angebracht.
Nein. Es muss vorab geprüft werden, ob der Dachstuhl ein Anheben ermöglicht. Bei Häusern, die aus Beton gebaut wurden, ist das Anheben normalerweise nicht möglich.
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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