Die Mieten steigen und steigen. Doch warum sind die Mieten mittlerweile überhaupt so hoch? In diesem Beitrag sind wesentliche Ursachen für die Mietsteigerungen zusammengefasst. Zudem zeigen wir auf, warum es künftig besonders wichtig sein wird, sich Eigentum zu schaffen, um wirklich unabhängig leben zu können.
Die Mietpreise sind in den letzten Jahren konsequent angestiegen. Einige Anzeichen deuten darauf hin, dass die Mieten auch in den nächsten Jahren weiter steigen werden.
Steigende Mieten sind nicht nur in Wien, sondern z.B. auch in Salzburg, Graz und Innsbruck ein großes Problem, wobei die Mieten in Österreich, im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten, derzeit noch nicht besonders hoch sind.
In 2023 waren über 750.000 Mieter in Österreich vom Anstieg der Richtwertmieten um 8,6 % betroffen.
Die Anpassung der Richtwertmieten in 2025 wurde im Rahmen eines Entlastungspakets seitens der Regierung ausgesetzt. Seit 01. April 2026 ist eine Erhöhung, wenn auch gedeckelt, wieder möglich.
Die Politik hat zwischenzeitlich Maßnahmen ergreifen, damit wohnen leistbar bleibt.
Wer die Möglichkeit hat, Eigentum zu erwerben, schützt sich dadurch vor steigenden Mieten und befristeten Mietverträgen.
Kräftiger Preisanstieg: Mieten werden immer teurer
Die Mieten werden immer teurer. Wer einen Blick auf den Mietenspiegel des „Standard“(Quelle: https://immopreise.at/Wien/Wohnung/Miete) wirft, stellt fest, dass im Durchschnitt in keinem einzigen Wiener Bezirk mehr ein Quadratmeter für weniger als 15 Euro pro Monat (Stand: August 2025) zu bekommen ist. Ebenfalls auffällig: Gerade kleinere Wohnungen mit bis zu 50 Quadratmeter sind besonders teuer.
Mietpreisentwicklung der vergangenen Jahre
Die Statistik der Mietpreise der vergangenen Jahre zeigt steil nach oben. Seit 2006 steigen die Mieten kontinuierlich an. Im Schnitt ist die Miete pro Quadratmeter heute um über 80 Prozent teurer als im Jahr 2006. Allerdings sind diese Statistiken mit Vorsicht zu genießen. Denn sie inkludieren Gemeindebauten und anderen sozialen Wohnbau. Privat vermietete Wohnungen werden also noch teurer angeboten.
Die Problematik der hohen Mieten ist längst nicht auf Wien, wo es glücklicherweise sehr viel sozialen Wohnbau gibt, beschränkt. Bewohner von Städten wie Salzburg, Graz und Innsbruck kämpfen ebenfalls mit steigenden Wohnkosten. Auch im ländlichen Bereich wird zunehmend auf Mietwohnungen und Miethäuser ausgewichen, da die Entwicklung der Baukosten ebenfalls seit Jahren nach oben geht.
Die erschwerte Vergabe von Krediten erschwert vielen den Traum vom Eigenheim.
Warum steigen die Mieten weiter?
Warum sind die Mieten so hoch? Ein Faktor ist die erschwerte Kreditvergabe, die dazu führt, dass viele Menschen zumindest vorerst weiterhin zur Miete wohnen, statt eine Wohnung zu kaufen oder ein Haus zu bauen. Der Traum vom Eigenheim wird später verwirklicht, aber der Bedarf an ausreichend Wohnfläche bleibt. Deshalb sind gerade größere Wohnungen mit drei oder vier Zimmern gefragter als noch vor einigen Jahren.
Diese aktuelle Entwicklung stellt vor allem Familien vor eine Herausforderung: Ein Hausbau ist vielleicht noch nicht leistbar, doch eine 4-Zimmer-Wohnung kostet monatlich einen beträchtlichen Betrag Miete. Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen ist hoch – oft werden zwischen 30 und 50 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben. Werden die Mieten weiter teurer, wird es später eventuell noch schwieriger das erforderliche Eigenkapital anzusparen, um ein eigenes Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu erwerben.
Es gibt mehrere Gründe, warum die Mieten zwischenzeitlich so hoch sind. Viele Mietverträge sind an die Entwicklung der Inflation gekoppelt. Hinzu kommen in den letzten Jahren erhöhte Kosten für Handwerker und Bauarbeiten, längere Lieferzeiten für Baumaterialien und eine veränderte Nachfrage durch die Pandemie. Warum die Mieten jetzt so teuer sind, erläutern wir nachfolgend nochmals ausführlicher:
Grund 1: Gedeckelte Indexierung
Ist die allgemeine Inflationsrate hoch, steigen tendenziell auch die Mieten, da fast jeder Mietvertrag eine Indexierung vorsieht. Allerdings erfolgt diese Anpassung seit 2024 nicht mehr eins zu eins. Die neue Mietpreisbremse kappt den Anstieg im Altbau für 2026 bei 1,0 % und im Neubau bei 3,3 %. Die Inflation wirkt sich also nur noch gedämpft auf die Wohnkosten aus. Hinweis: Informieren Sie sich über aktuelle OGH-Urteile und den Mietpreideckel in unserem Ratgeber Indexierung Miete in Österreich.
Grund 2: Hohe Bau- und Handwerkerkosten
Seit der Pandemie sind die Kosten für Baumaterialien und Handwerkerleistungen enorm gestiegen, auch teilweise lange Lieferzeiten wirken sich negativ aus. Die Folge: Wohnraum zu schaffen, ist deutlich teurer. Wegen der höheren Neubau- und Altbausanierungskosten werden von den Eigentümern höhere Mieten angesetzt.
Grund 3: Hohe Nachfrage in verschiedenen Segmenten
Kleinwohnungen werden nachgefragt, weil sich manche Menschen schlicht kein größeres Zuhause mehr leisten können. Wohnungen mit Freiflächen sind seit der Pandemie besonders begehrt. Und größere Wohnungen werden von Familien gemietet, die wegen der zwar ausgelaufenen, aber in der Bankpraxis nachwirkenden strengen Prüfkriterien (ehemals KIM-V) derzeit kein Haus bauen oder kaufen können. Die Banken agieren weiterhin vorsichtig, was die Nachfrage am Mietmarkt hoch hält.
Grund 4: Weniger Bautätigkeit
Wegen der hohen Baukosten haben viele Wohnbauunternehmen ihre Neubautätigkeit im Jahr 2024 und 2025 nahezu oder vollständig eingestellt. Dies ist derzeit noch nicht so sichtbar, da bereits im Bau befindliche Objekte noch fertiggestellt werden. Es werden also derzeit weniger neue Wohnungen geschaffen, was zusätzlich dazu beiträgt, dass Wohnraum als knappes Gut teurer wird.
Miete zu hoch – was kann ich tun?
Wenn die Miete zu hoch ist, muss rasch gehandelt werden. Schieben Sie dieses Problem nicht vor sich her, sondern werden Sie umgehend aktiv. Sprechen Sie mit Ihrem Vermieter und prüfen Sie, ob die Miete fair ist. Wenn das nicht klappt, suchen Sie rechtzeitig nach einer günstigeren Wohnung.
Dürfen Vermieter die Miete nachträglich erhöhen?
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht. Bei fast allen Altbauwohnungen ist das MRG anwendbar. Hier ist es verboten, die Miete nachträglich zu erhöhen. Bei anderen Immobilien, die nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen, also z.B. Neubauwohnungen, kann eine vertragskonforme Mieterhöhung sogar für bis zu drei Jahre nachträglich eingefordert werden.
Welche Mieterhöhung ist rechtlich erlaubt?
Wenn die Miete schon hoch ist, stellt sich die Frage, welche Mieterhöhung rechtlich überhaupt erlaubt ist. Bei Altbauwohnungen, die dem MRG unterliegen, gilt der sogenannte „Richtwert“ als maximal erlaubte Miethöhe pro Quadratmeter. Es gibt Zu- und Abschläge (z.B. für bestimmte Ausstattung oder wenn der Vertrag befristet ist) zu beachten.
Für Kapitalanleger ist entscheidend: Während für Altbaumieten 2026 und 2027 noch extremere Fix-Deckel (1 % bzw. 2 %) gelten, greift im Neubau bereits die neue Standard-Formel (3 % plus hälftiger Überhang). Ab 2028 wird dieses System zur dauerhaften Regel für alle Mietverhältnisse im Anwendungsbereich des MRG. Eine vollständige Abgeltung der Inflation über 3 % ist damit gesetzlich dauerhaft ausgeschlossen.
Anlaufstellen, wenn die Miete unbezahlbar ist
In Österreich gibt es verschiedene Einrichtungen, die behilflich sein können, wenn die steigenden Mieten zum Problem werden. In Wien kann, bei der MA50 (Magistratsabteilung 50 - Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten), ein Antrag auf Wohnbeihilfe und Heizkostenzuschuss gestellt werden. Die Arbeiterkammer bietet Beratung für wohnrechtliche Fragen an, auch die Mieterhilfe (Mitgliedschaft erforderlich) kann unterstützen.
Je nach Wohnort können Sie sich auch an die Gemeinde wenden und erfragen, ob Gebühren erlassen werden können und ob es leistbare Gemeindewohnungen gibt. In Wien können Sie beispielsweise ein Wohnticket online beantragen, um geförderte Wohnungen (z.B. „Smart-Wohnungen“) mieten zu können.
Für absolute Notfälle gibt es Notwohnungen oder Sie können bei der Caritas um finanzielle Hilfe anfragen. Sollten die Miete unbezahlbar und Sie bereits überschuldet sein, unterstützt Sie die Schuldnerberatung.
Eigentum als Alternative: Absicherung gegen teure Mieten
Wer bereits etwas Eigenkapital angespart hat, kann überlegen, ob Mieten oder Kaufen die bessere Wahl ist. Denn durch den Kauf einer Wohnung oder durch das Bauen eines Einfamilienhauses zur Eigennutzung sind Sie die Sorgen rund um steigende Mieten und befristete Mietverträge los. Im Idealfall können Sie eine Wohnbauförderung nutzen, sodass der Immobilienkauf bzw. Bau sogar günstiger möglich ist als gedacht.
Falls die Miete zu hoch ist oder Sie nicht bereit sind, so viel zu zahlen, könnte der Kauf einer kleineren Wohnung eine gute Lösung sein. Wenn die teuren Mieten immer mehr zum Ärgernis werden stellt sich die Frage: Welche Immobilie kann ich mir leisten? Oft sind Menschen überrascht, welcher Kreditbetrag mit dem bestehenden Einkommen möglich ist. So ergibt sich, dass der Kauf einer Immobilie möglich wird. Steigende Mieten gehören damit der Vergangenheit an. Prüfen Sie also jedenfalls, ob Sie sich den Kauf bzw. Bau eines Eigenheims leisten können.
Wohnen nicht mehr leistbar: Was kann die Politik machen?
Die Politik hat bereits verschiedene Maßnahmen ergriffen, damit Wohnen leistbar bleibt. Das ist auch dringend nötig, denn über 40 Prozent der Österreicher leben in gemieteten Immobilien.
Ein Beispiel für gesetzte Maßnahmen ist der Strompreisdeckel. In der Stadt Wien werden bei Gemeindebauten Dachgeschoß-Etagen aufgestockt und es gibt Zuschüsse, z.B. für Heizkosten. Weitere Maßnahmen, die ergriffen wurden, sind das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen (= Makler muss vom Vermieter bezahlt werden. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Beitrag Seriösen Makler für Immobilien finden) und die Erhöhung der Einkommensgrenzen für das Beantragen von Wohnbauförderung.
Besonders im Bereich des Mietrechts wurden zuletzt weitreichende Reformen umgesetzt, um die hohe Inflation abzufedern und leistbares Wohnen zu ermöglichen:
Maßnahme 1: Die neue Mietpreisbremse (5. MILG)
In Österreich ist die Mietpreisbremse seit 2024 Realität. Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde die unbegrenzte Wertsicherung beendet.
Für Richtwertmieten (Altbau): Nach einer Aussetzung bzw. Deckelung in den Vorjahren ist die Erhöhung für das Jahr 2026 auf maximal 1 % und für 2027 auf 2 % gesetzlich fixiert.
Für freie Mieten (Neubau): Hier greift eine dauerhafte Bremse. Die Inflation wird nur bis 3 % voll angerechnet, darüber liegende Anteile nur zur Hälfte. Für 2026 ergibt sich daraus eine Deckelung von 3,3 %.
Maßnahme 2: Reformen im Mietrecht
Das österreichische Mietrecht gilt als extrem komplex. Während die große „Gesamtreform“ noch aussteht, hat die Politik durch das 5. MILG bereits die Ungleichbehandlung zwischen Alt- und Neubau bei der Wertsicherung verringert, da nun beide Bereiche einer Deckelung unterliegen. Zudem gelten seit 2026 neue Mindestbefristungen von 5 Jahren, wenn Vermieter als Unternehmer agieren, was für mehr Planungssicherheit bei Mietern sorgt.
Maßnahme 3: Eigentum stärker fördern
Je mehr Menschen im Eigentum leben können, desto weniger Haushalte sind von Mietpreissteigerungen betroffen. Obwohl die starre KIM-Verordnung 2025 ausgelaufen ist, bleibt der Zugang zu Krediten anspruchsvoll. Die Banken orientieren sich bei der Prüfung der Leistbarkeit weiterhin eng an den bewährten Standards der Aufsicht (wie Eigenkapitalquoten und Schuldendienstanteile). Um Wohneigentum dennoch breiteren Schichten zugänglich zu machen, setzt die Politik verstärkt auf Instrumente wie staatliche Haftungen oder den Ausbau von geförderten Wohnungen mit späterer, preiswerter Kaufoption (Mietkauf).
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024, 2025, 2026 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024 bis 2026".
Teure Mieten – wird der Anstieg weitergehen?
Obwohl die massiven Sprünge der Vergangenheit durch die gesetzlichen Deckel (1 % bzw. 3,3 %) gebremst wurden, bleibt der Trend nach oben aufgrund der Angebotsknappheit bestehen. Ein Ende des moderaten, aber stetigen Anstiegs ist daher vorerst nicht in Sicht.
Ein wesentlicher Faktor für die Zukunft ist die verringerte Bautätigkeit der letzten Jahre. Da deutlich weniger Projekte gestartet wurden, wird in naher Zukunft ein geringeres Angebot auf eine konstant hohe Nachfrage treffen. Diese Verknappung könnte vor allem im freien Markt dazu führen, dass die Einstiegsmieten bei Neuvermietungen trotz der Index-Bremse weiter steigen.
Im europäischen Vergleich zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild. Trotz der Teuerung sind die Mieten in Wien, Salzburg, Graz und Innsbruck im Verhältnis zu Metropolen wie Paris oder London nicht außergewöhnlich hoch. Wer auf stagnierende Mieten hofft, muss berücksichtigen, dass die bereits umgesetzten politischen Eingriffe (Mietpreisdeckel) zwar die Dynamik bremsen, aber die grundsätzliche Knappheit an Wohnraum nicht beseitigen. Daher werden die Mietkosten wohl weiterhin einen beträchtlichen Anteil des Haushaltseinkommens beanspruchen.
Obwohl die massiven Sprünge der Vergangenheit durch die gesetzlichen Deckel (1 % bzw. 3,3 %) gebremst wurden, bleibt der Trend nach oben aufgrund der Angebotsknappheit bestehen. Ein Ende des moderaten, aber stetigen Anstiegs ist daher vorerst nicht in Sicht
Bei den teuren Mieten ist derzeit kein Ende des Anstiegs in Sicht.
Vielfältige Gründe, warum die Mieten so hoch sind
Die Mietpreise in Österreich sind in den letzten Jahren markant angestiegen. Die Gründe dafür sind ganz unterschiedlich, doch gemeinsam sorgen sie dafür, dass die Mieten vermeintlich unaufhörlich steigen. Diese hohen monatlichen Ausgaben werden für immer mehr Menschen zur Belastung oder gar zum ernsthaften, finanziellen Problem.
Wer kann, sollte deshalb alles daran setzen, Eigentum zu erwerben, um künftig unabhängig von der Mietpreisentwicklung leben zu können. Schon mit 20 Prozent Eigenkapital vom Kaufpreis ist es möglich, eine Immobilie zu kaufen. Dann muss zwar der Kredit abbezahlt werden, aber Mieterhöhungen und befristete Mietverträge sind für Sie Geschichte. Mit professioneller Beratung gelingt es, eine Finanzierung mit passenden Konditionen zu erhalten, um den Traum vom Eigenheim bald Realität werden zu lassen.
Weitere Fragen
Zumindest im städtischen Bereich, wo die Nachfrage nach Wohnraum konstant hoch ist, deutet nichts auf einen Rückgang der Miethöhe hin. Es ist unwahrscheinlich, dass die Mietpreise in Österreich sinken werden.
Die meisten Mieten sind an die Inflation gekoppelt (Indexierung). Seit 2024 ist dieser Anstieg jedoch gesetzlich gedeckelt: Für 2026 liegt die Grenze im Altbau bei 1 % und im freien Mietmarkt (Neubau) bei 3,3 %. Zusätzlich treibt die aktuell geringe Bautätigkeit bei hoher Nachfrage die Preise für Neuvermietungen weiter nach oben.
Eine Mieterhöhung darf höchstens einmal pro Jahr erfolgen. Voraussetzung ist eine vertraglich vereinbarte Wertsicherungsklausel. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist eine Erhöhung zudem frühestens ab dem 1. April des jeweiligen Jahres zulässig, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen (wie die aktuelle Mietpreisbremse) erfüllt sind.
Zwar sind viele Mieten über eine „Indexklausel“ an die Inflation gekoppelt, sie steigen aber nicht mehr automatisch in voller Höhe. Seit 2024 begrenzt die Mietpreisbremse diesen Anstieg: Die Inflation wird nur bis zu einem Schwellenwert von 3 % voll berücksichtigt, darüber liegende Anteile werden nur zur Hälfte angerechnet. Für 2026 bedeutet das trotz höherer Inflation eine gedeckelte Erhöhung von maximal 3,3 % im freien Mietmarkt und sogar nur 1 % im Altbau.
Wenn Sie feststellen, dass Sie sich die Wohnkosten kaum mehr leisten können, sprechen Sie am besten mit Ihrem Vermieter. Die Zahlungen nicht mehr pünktlich auszuführen bringt erhebliche Folgen mit sich. Vielleicht findet sich eine einvernehmliche Lösung. Langfristig sollten Sie sich jedoch eine günstigere Wohnung suchen.
Prüfen Sie zuerst, ob die Erhöhung die gesetzliche Mietpreisbremse (2026: max. 1 % im Altbau, 3,3 % im Neubau) einhält. Bei Zweifeln bieten Organisationen wie die Mietervereinigung, der Mieterschutzverband oder die Mieterhilfe (z. B. in Wien) Beratungen an. Weitere Optionen sind ein Gespräch mit dem Vermieter über eine Mietreduktion, die Beantragung von Wohnbeihilfe oder die Überprüfung des Mietzinses bei der Schlichtungsstelle (besonders bei Altbau-Mietverträgen).
Bildquellen: Wellnhofer Designs / Adobe Stock, JustLife / Adobe Stock, Puttachat / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Lesen Sie mehr zum Thema Immobilie und Finanzierung:
Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung
Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?
Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
Anfrage schreiben
