Die Anforderungen hinsichtlich Eigenkapital und Einkommen, um eine Baufinanzierung zu bekommen, werden immer höher. Deshalb nutzen immer mehr Menschen die Möglichkeit, ein Grundstück als Eigenkapital einzusetzen. Das ist zwar nicht immer, aber in sehr vielen Fällen möglich. Wir zeigen, worauf dabei zu achten ist.
Ablauf bei der Baufinanzierung
Damit das Grundstück als Sicherheit berücksichtigt werden kann, muss zuerst der genaue Grundstückswert ermittelt werden. Dabei wird unterschieden, ob es sich um das Baugrundstück handelt oder eine andere, zusätzliche Fläche, die im Eigentum der Kreditnehmerin steht.
Fall 1: Das Grundstück ist das zukünftige Baugrundstück
Wenn das Grundstück für das geplante Bauvorhaben verwendet werden soll, setzt die Bank bei der Bewertung der Fläche einen Abschlag an. Schließlich kann das Grundstück zukünftig nicht getrennt veräußert werden. Der Abschlag liegt typischerweise bei ca. 20 Prozent des Gesamtwertes. Ein Grundstück, das also 100.000 Euro Wert ist, aber selbst bebaut werden soll, kann mit einem Wert von 80.000 Euro für die Finanzierung als Sicherheit geltend gemacht werden. Wichtig ist das auch dann, wenn am Grundstück bereits ein Gebäude steht, das eventuell abgerissen werden soll, bevor ein Neubau errichtet wird. Denn auch in diesem Fall gilt das Grundstück als bereits bebaut, auch wenn die Bestandsimmobilie entfernt wird. In diesem Fall werden sich auch die Abrisskosten wertmindernd auswirken.
Fall 2: Das Grundstück ist ein zusätzliches Grundstück
Wenn Sie ein zusätzliches Grundstück besitzen, das nicht selbst bebaut werden soll, kann dieses auch als Sicherheit eingebracht werden. Ein zusätzliches Grundstück kommt als werthaltige Sicherheit insbesondere dann in Betracht, wenn es z.B. als Bauland gewidmet ist. Die Bank benötigt dafür die genauen Grundbuchdaten (Einlagezahl, Grundstücksnummer, etc.), um eine Bewertung durchführen zu können. Bedenken Sie jedoch, dass dieses Grundstück dann zukünftig nicht mehr ohne Rücksprache mit der Bank veräußert werden kann. Es entsteht somit eine gewisse Bindung an die finanzierende Bank. Wird das Grundstück später doch verkauft, verliert die Bank die eingebrachte Sicherheit. In diesem Fall wird dann oft gefordert, dass der Verkaufserlös als Sondertilgung für den Kredit genutzt wird. Ob ein Verkauf dann problemlos möglich ist, hängt auch davon ab, wie hoch der noch offenen Kreditbetrag ist. Wurde der Kredit schon weitgehend getilgt, muss das Grundstück möglicherweise nicht länger als Sicherheit dienen.
Wie viel ist mein Grundstück wert?
Wenn Sie Ihr Grundstück als Eigenkapital einbringen möchten, stellt sich selbstverständlich die Frage, welchen Wert die Fläche überhaupt hat. Das hängt von verschiedenen Faktoren wie der Lage, der Widmung, Größe und Bebaubarkeit ab. Hier finden Sie weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Österreich und zur Immobilienbewertung, wenn Sie sich direkt vertiefend einlesen möchten. Schlussendlich nimmt die entscheidende Bewertung immer die Bank selbst vor und informiert Sie anschließend, mit welcher Bewertung das Grundstück als Eigenkapitalersatz für die Finanzierung genutzt werden kann.
Grundstück als Eigenkapital: Berechnungsbeispiel
Meistens sind unterschiedliche Arten von Eigenkapital vorhanden, die von der Bank allesamt akzeptiert werden. Das gilt auch für Positionen, die nicht tatsächlich in den Bau des Gebäudes fließen, sondern einfach nur als Sicherheiten eingesetzt werden. Dazu ein einfaches Beispiel:
Frau Huber besitzt € 120.000 Erspartes, € 20.000 in Aktien und ein Grundstück mit einem Verkehrswert von € 120.000, wobei es sich dabei um das zu bebauende Grundstück handelt. Die Bank kalkuliert folgendermaßen das Eigenkapital:
€ 120.000 Erspartes + € 10.000 in Aktien (abzüglich Sicherheitsabschlag von 50 Prozent) + € 120.000 Grundstückswert, abzüglich 20 Prozent des Grundstückswerts wegen der Bebauung, ergibt ein anrechenbares Eigenkapital von € 230.000 gesamt – auch dann, wenn die Aktien nicht veräußert werden.
Alternativen: Was zählt sonst noch als Eigenkapital?
Nicht nur ein Grundstück ist eine zusätzliche Form von Eigenkapital. Auch andere werthaltige Anlagen können möglicherweise nicht ausreichend vorhandenes Eigenkapital, in Form von klassischen Ersparnissen, ersetzen. Dazu zählen beispielsweise:
- Aktiendepots
- Anleihen
- Lebensversicherungen
- Bausparguthaben
- Private Darlehen (z.B. von Familienmitgliedern)
- Sonstige Immobilien in Ihrem Besitz (z.B. vermietete Wohnung)
Grundsätzlich ist es bei allen Vermögenswerten so, dass diese als Ersatz für „klassisches“ Eigenkapital dienen können, wenn sie unbelastet sind und theoretisch schnell verfügbar wären. Aktien könnten beispielsweise jederzeit verkauft werden, eine vermietete Wohnung wäre zumindest relativ zeitnahe verkaufbar. Deshalb können diese werthaltigen Güter auch als Eigenkapital betrachtet werden. Sie bieten der finanzierenden Bank zusätzliche Sicherheit, um einen höheren Finanzierungsbetrag zu ermöglichen.
Wichtig ist, bereits vor der Kreditanfrage genau zu prüfen, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und welche sonstigen werthaltigen Anlagen noch als Eigenkapital vorgebracht werden können, zusätzlich zu Ersparnissen. So kann sich die Bank von Beginn an ein klares Bild verschaffen, welche Kreditsumme realistisch finanzierbar ist.
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