Grundstück als Eigenkapital einsetzen: Geht das?

Grundstück mit Garten
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 01.08.2023

Die Anforderungen hinsichtlich Eigenkapital und Einkommen, um eine Baufinanzierung zu bekommen, werden immer höher. Deshalb nutzen immer mehr Menschen die Möglichkeit, ein Grundstück als Eigenkapital einzusetzen. Das ist zwar nicht immer, aber in sehr vielen Fällen möglich. Wir zeigen, worauf dabei zu achten ist.


Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Grundstück kann als Eigenkapital eingesetzt werden, es kommt im Detail jedoch darauf an, ob es sich um das zu bebauende Grundstück oder ein sonstiges Grundstück handelt.
  • Ein sonstiges Grundstück kommt als werthaltige Sicherheit insbesondere dann in Betracht, soweit es über eine geeignete Flächenwidmung verfügt.
  • Bei Grundstücken setzen Banken nicht den gesamten Wert als Eigenkapital an, sondern kalkulieren gegebenenfalls einen Abschlag.
  • Zusätzlich gibt es weitere Möglichkeiten, andere werthaltige Anlagen – abseits von Ersparnissen - als Eigenkapital einzusetzen.
  • Durch die zusätzliche Sicherheit, die sich für die Bank durch das Grundstück als Eigenkapital ergibt, kann ein höherer Kreditbetrag aufgenommen werden.

Zählt ein Grundstück als Eigenkapital bei der Baufinanzierung?

Sofern ein Grundstück nicht auf sonstige Weise, zum Beispiel durch einen anderen Kredit, belastet ist, kann es als Eigenkapital für die Baufinanzierung eingebracht werden. Das Grundstück dient der finanzierenden Bank dann als zusätzliche Sicherheit. Deshalb muss es unbelastet sein, um gleichwertig, wie anderes, finanzielles Eigenkapital, betrachtet zu werden.

Das Grundstück als Eigenkapital bei der Baufinanzierung ist ein zentraler Bestandteil. Denn wenn das Grundstück unbelastet im Eigentum vorhanden ist, bietet es sich an, es als Sicherheit einzusetzen. Sonstiges Eigenkapital, das in Form von Barmitteln vorhanden ist, kann dadurch für die Errichtung des Gebäudes genutzt werden und es wird einfacher, eine Finanzierung für das Bauvorhaben zu bekommen.


Ablauf bei der Baufinanzierung

Damit das Grundstück als Sicherheit berücksichtigt werden kann, muss zuerst der genaue Grundstückswert ermittelt werden. Dabei wird unterschieden, ob es sich um das Baugrundstück handelt oder eine andere, zusätzliche Fläche, die im Eigentum der Kreditnehmerin steht.

Fall 1: Das Grundstück ist das zukünftige Baugrundstück

Wenn das Grundstück für das geplante Bauvorhaben verwendet werden soll, setzt die Bank bei der Bewertung der Fläche einen Abschlag an. Schließlich kann das Grundstück zukünftig nicht getrennt veräußert werden. Der Abschlag liegt typischerweise bei ca. 20 Prozent des Gesamtwertes. Ein Grundstück, das also 100.000 Euro Wert ist, aber selbst bebaut werden soll, kann mit einem Wert von 80.000 Euro für die Finanzierung als Sicherheit geltend gemacht werden. Wichtig ist das auch dann, wenn am Grundstück bereits ein Gebäude steht, das eventuell abgerissen werden soll, bevor ein Neubau errichtet wird. Denn auch in diesem Fall gilt das Grundstück als bereits bebaut, auch wenn die Bestandsimmobilie entfernt wird. In diesem Fall werden sich auch die Abrisskosten wertmindernd auswirken.

Fall 2: Das Grundstück ist ein zusätzliches Grundstück

Wenn Sie ein zusätzliches Grundstück besitzen, das nicht selbst bebaut werden soll, kann dieses auch als Sicherheit eingebracht werden. Ein zusätzliches Grundstück kommt als werthaltige Sicherheit insbesondere dann in Betracht, wenn es z.B. als Bauland gewidmet ist. Die Bank benötigt dafür die genauen Grundbuchdaten (Einlagezahl, Grundstücksnummer, etc.), um eine Bewertung durchführen zu können. Bedenken Sie jedoch, dass dieses Grundstück dann zukünftig nicht mehr ohne Rücksprache mit der Bank veräußert werden kann. Es entsteht somit eine gewisse Bindung an die finanzierende Bank. Wird das Grundstück später doch verkauft, verliert die Bank die eingebrachte Sicherheit. In diesem Fall wird dann oft gefordert, dass der Verkaufserlös als Sondertilgung für den Kredit genutzt wird. Ob ein Verkauf dann problemlos möglich ist, hängt auch davon ab, wie hoch der noch offenen Kreditbetrag ist. Wurde der Kredit schon weitgehend getilgt, muss das Grundstück möglicherweise nicht länger als Sicherheit dienen.


Wie viel ist mein Grundstück wert?

Wenn Sie Ihr Grundstück als Eigenkapital einbringen möchten, stellt sich selbstverständlich die Frage, welchen Wert die Fläche überhaupt hat. Das hängt von verschiedenen Faktoren wie der Lage, der Widmung, Größe und Bebaubarkeit ab. Hier finden Sie weitere Informationen zu den Grundstückspreisen in Österreich und zur Immobilienbewertung, wenn Sie sich direkt vertiefend einlesen möchten. Schlussendlich nimmt die entscheidende Bewertung immer die Bank selbst vor und informiert Sie anschließend, mit welcher Bewertung das Grundstück als Eigenkapitalersatz für die Finanzierung genutzt werden kann.


Grundstück als Eigenkapital: Berechnungsbeispiel

Meistens sind unterschiedliche Arten von Eigenkapital vorhanden, die von der Bank allesamt akzeptiert werden. Das gilt auch für Positionen, die nicht tatsächlich in den Bau des Gebäudes fließen, sondern einfach nur als Sicherheiten eingesetzt werden. Dazu ein einfaches Beispiel:

Frau Huber besitzt € 120.000 Erspartes, € 20.000 in Aktien und ein Grundstück mit einem Verkehrswert von € 120.000, wobei es sich dabei um das zu bebauende Grundstück handelt. Die Bank kalkuliert folgendermaßen das Eigenkapital:

€ 120.000 Erspartes + € 10.000 in Aktien (abzüglich Sicherheitsabschlag von 50 Prozent) + € 120.000 Grundstückswert, abzüglich 20 Prozent des Grundstückswerts wegen der Bebauung, ergibt ein anrechenbares Eigenkapital von € 230.000 gesamt – auch dann, wenn die Aktien nicht veräußert werden.


Alternativen: Was zählt sonst noch als Eigenkapital?

Nicht nur ein Grundstück ist eine zusätzliche Form von Eigenkapital. Auch andere werthaltige Anlagen können möglicherweise nicht ausreichend vorhandenes Eigenkapital, in Form von klassischen Ersparnissen, ersetzen. Dazu zählen beispielsweise:

  • Aktiendepots
  • Anleihen
  • Lebensversicherungen
  • Bausparguthaben
  • Private Darlehen (z.B. von Familienmitgliedern)
  • Sonstige Immobilien in Ihrem Besitz (z.B. vermietete Wohnung)

Grundsätzlich ist es bei allen Vermögenswerten so, dass diese als Ersatz für „klassisches“ Eigenkapital dienen können, wenn sie unbelastet sind und theoretisch schnell verfügbar wären. Aktien könnten beispielsweise jederzeit verkauft werden, eine vermietete Wohnung wäre zumindest relativ zeitnahe verkaufbar. Deshalb können diese werthaltigen Güter auch als Eigenkapital betrachtet werden. Sie bieten der finanzierenden Bank zusätzliche Sicherheit, um einen höheren Finanzierungsbetrag zu ermöglichen.


Grundstück als Eigenkapital: Bietet Sicherheit für die Bank

Ein Grundstück als Eigenkapital einbringen ist ein gängiger Weg, um einfacher eine Finanzierung zu bekommen. Zu unterscheiden ist, ob es sich um das zu bebauende Grundstück oder ein anderes Grundstück handelt.

Zusätzlich gibt es noch andere Wege, andere Werte als klassische Ersparnisse zu nutzen, die ebenfalls als Eigenkapital gelten. So können beispielsweise vermietete Immobilien, Aktien und Anleihen oder sogar eine Lebensversicherung bei der Bank präsentiert werden. Schlussendlich geht es immer darum, der finanzierenden Bank möglichst große Sicherheit zu bieten. Je mehr werthaltige Anlagen vorhanden sind, desto besser ist das Kreditinstitut abgesichert und umso einfacher wird es, einen Kredit zu bekommen. Mit höherem Eigenkapital ist auch eine Steigerung der Kreditsumme einfacher möglich.

Wichtig ist, bereits vor der Kreditanfrage genau zu prüfen, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und welche sonstigen werthaltigen Anlagen noch als Eigenkapital vorgebracht werden können, zusätzlich zu Ersparnissen. So kann sich die Bank von Beginn an ein klares Bild verschaffen, welche Kreditsumme realistisch finanzierbar ist.


Weitere Fragen

 

Die Eigenmittelquote gibt an, wie viel Prozent der Gesamtinvestitionssumme durch Eigenkapital abgedeckt ist. Je höher die Eigenkapitalquote, desto geringer ist somit das eingesetzte Fremdkapital.

 

 

Mindestens 25 Prozent der Gesamtinvestitionssumme sollten durch Eigenmittel abgedeckt sein. Bei den Gesamtinvestitionskosten sind auch Nebenkosten, z.B. Makler-Honorar, Kosten für die Grundbucheintragung, etc. zu berücksichtigen.

 

 

Das Eigenkapital ergibt sich als Summe aller werthaltigen, unbelasteten Vermögensgegenstände. Typischerweise handelt es sich um Ersparnisse, Immobilien, Aktien, Anleihen und auch Beträge, die privat, beispielsweise von Familienmitgliedern, ausgeliehen werden. In manchen Fällen, z.B. bei einem zu bebauenden Grundstück, kalkulieren Banken mit einem Abschlag vom eigentlichen Gesamtwert.

 

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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