In Österreich sind viele verschiedene Banken und Bausparkassen am Markt vertreten. Diese bieten größtenteils Baufinanzierungen mit unterschiedlichen Zins- und Rückzahlungsvarianten an. Meist gibt es beim gleichen Kunden zwischen den einzelnen Kreditinstituten enorme Zinsunterschiede und auch in punkto Mindesteigenmittel, tilgungsfreie Zeiten, pönalefreie Rückzahlungsmöglichkeiten und Erfordernisse einer Restschuldversicherung unterscheiden sich die Rahmenbedingungen. Um das richtige Angebot einer Baufinanzierung zu finden, ist ein professioneller Vergleich erforderlich. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Sie bei Immobilienfinanzierungen beachten sollten.
Sie sollten Angebote einholen und vergleichen, beispielsweise mithilfe eines Baukredit-Rechners.
Zudem sollten Sie Ihren Kreditvertrag vor Unterzeichnung nochmals von erfahrenen Wohnbau-Finanz-Experten prüfen lassen. Diese können Ihnen bereits beim Angebotsvergleich behilflich sein.
Zudem muss die Leistbarkeit eines Kredits gut kalkuliert werden, denn Banken rechnen den leistbaren Kredit zu einem wesentlich höheren Zins als den Marktzins.
Weitere wichtige Punkte sind die Art der Rückzahlung, notwendige Eigenmittel und mögliche Wohnbauförderungen.
Anmerkung: In diesem Ratgeber verwenden wir den Begriff „Baufinanzierung“ im Sinne der in Österreich geläufigen „Wohnbaufinanzierung“. Diese gilt ähnlich wie die „Baufinanzierung“ in Deutschland als Sammelbegriff für die Finanzierung aller Arten von Liegenschaften, von Einfamilienhäusern bis hin zum Kauf einer Stadtwohnung.
Aktuelle Entwicklungen zur Baufinanzierung
Wenn Sie sich mit dem Thema Baufinanzierung in Österreich beschäftigen, unterstützt Infina Sie mit den wichtigen Zahlen, damit Sie die richtige Entscheidung bezüglich Ihrer Baufinanzierung treffen.
Nachfolgend finden Sie weitere Informationen zur Baufinanzierung und was Sie dabei beachten sollten.
Mit diesen Schritten zur passenden Baufinanzierung
Damit Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten, müssen Sie einerseits zunächst viele Dinge erledigen. Banken möchten sich gut absichern, bevor sie einen Kredit vergeben. Auf der anderen Seite sollten auch Sie nicht unvorsichtig das nächstbeste Angebot einer Baufinanzierung unterzeichnen. Daher sollten Sie wie folgt vorgehen:
Erster Schritt: Grundsatzentscheidung
Wollen Sie sich überhaupt verschulden, um Eigentum zu schaffen? Oder fühlen Sie sich mit der Flexibilität als Mieter wohler? Wie viel Haus oder Wohnung können Sie sich leisten, wenn Sie die Monatsmiete in die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung stecken würden? Antworten darauf finden Sie in unserem Ratgeber Mieten oder kaufen.
Zweiter Schritt: Bestandsaufnahme
Die Kernfrage lautet: „Bekomme ich überhaupt einen Kredit?“. Können Sie einen regelmäßigen Lohn/ Gehalt über die vergangenen zwölf Monate nachweisen? Für den Fall, dass Sie selbständig sind, sollten Sie bereits über zumindest eine Steuererklärung verfügen. Wie hoch ist die maximale Summe an Eigenmittel, die Sie einbringen können?
Zudem sollten Sie von Ihrem jährlichen Gratis-Selbstauskunftsrecht beim KSV Gebrauch machen, denn es reicht ein negativer Eintrag und es gibt unter Umständen keinen Kredit.
Wenn Sie wissen wollen, wie viel Kredit Sie maximal bekommen, dann sollten Sie eine Kalkulation Ihrer Baufinanzierung wie folgt durchführen: Nehmen Sie Ihr Monatseinkommen ohne Sonderzahlungen, ziehen Sie davon Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Betriebskosten der neuen Eigentumsunterkunft (Wohnung oder Einfamilienhaus) ab, so erhalten Sie das aktuell frei verfügbare Einkommen für die Kreditrückzahlung.
Wichtig zu wissen ist dabei aber, dass die Bank aus Risikogründen nicht den aktuellen Zinssatz bei der maximalen Kreditrate ansetzt. Sofern Sie einen variablen Zinssatz vereinbaren oder eine fixe Zinsbindung über nur einige wenige Jahre haben, kann der Zinssatz und damit Ihre monatliche Kreditrate im Zeitablauf plötzlich viel höher sein. Daher kalkulieren die Banken bei der Kreditvergabe z. B. mit einem Zinssatz von sechs Prozent p. a., auch wenn Sie aktuell zunächst einen deutlich niedrigeren Zinssatz bekommen. Sie müssen sich die monatliche Rate auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen aufgrund eines variabel verzinsten Kredits oder nach Ablauf der Fixzinsbindung deutlich höher sind.
Beispiel
Single-Haushalt mit Netto-Monatseinkommen von 2.200 Euro, Lebenshaltungskosten von 1.300 Euro. Das frei verfügbare Einkommen bzw. die leistbare Rate liegt bei 900 Euro. Im Falle von vier Prozent Zinsen auf 35 Jahre wäre ein Kreditbetrag bis 200.000 Euro durchaus möglich, vorausgesetzt es sind mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln vorhanden. Mehr dazu erfahren Sie auch im Ratgeber Haushaltsrechnung.
Eine eigene Immobilie zu kaufen, ist aufgrund der gestiegenen Zinsen teilweise jetzt schwieriger umzusetzen. Finden Sie verschiedene Möglichkeiten, dennoch den Wohntraum wahrzumachen, in unserem Ratgeber leistbares Wohnen.
Vierter Schritt: Der Vergleich von Kreditangeboten
Auf Basis der Daten der Haushaltsrechnung und Einkommensnachweise können Sie über einen Wohnbau-Finanz-Experten Angebote von den Kreditinstituten anfordern lassen. Wohnbau-Finanz-Experten verfügen über den entsprechenden Marktüberblick und vergleichen auch die passenden Kredite und zugrundeliegenden Parameter miteinander, was bei vielen Online-Vergleichen oft nicht möglich ist.
Fünfter Schritt: Kreditvertrag abschließen
Wie hoch sind die Nebenkosten? Was könnte man einsparen (etwa durch Forderungseinlösung bei Umschuldungen, die Pfandrechtseintragungsgebühr)? Welche Pönalen fallen bei vorzeitiger Rückzahlung an? Diese Fragen betreffen so ziemlich alle Hypothekarkredite auf Liegenschaften. Antworten darauf finden Sie in unseren Ratgebern zum Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung und zur Hypothek.
Baufinanzierung: Kreditrechner zur Ermittlung der monatlichen Rate
Ob eine Baufinanzierung leistbar ist, zeigt am besten ein Kreditrechner. Egal ob Umbau, Neukauf oder ein Umschuldungskredit – geben Sie einfach Wert bzw. Kaufpreis der Liegenschaft an und subtrahieren davon Ihre Eigenmittel. Dann resultiert daraus die benötigte Kreditsumme. Jetzt geben Sie noch Ihren Wunschzins (variabel oder Fixzinsbindung), die Kreditlaufzeit und Art Ihrer Beschäftigung ein und schon haben Sie die Bandbreite von monatlicher Rate, Sollzins, Effektivzins und Gesamtaufwand.
So berechnet der Rechner Ihre Baufinanzierung:
Beispiel:
Eigenmittel:
100.000 Euro
Kaufpreis der Wohnung:
350.000 Euro
Benötigte Kreditsumme:
250.000 Euro
Sollzinsbindung:
Verschiedene Alternativen
Kreditlaufzeit:
35 Jahre
Angestellter
Anhand dieser Daten berechnet der Kreditrechner dann Ihre Kreditzinsen und den monatlichen Ratenaufwand. Die richtige Auswahl lohnt sich.
Mehr Informationen und eine aktuelle Abfrage erhalten Sie bei Nutzung des nachstehenden Kreditvergleichs.
Zinsen bei der Baufinanzierung: Diese Zinsmodelle gibt es
Eine der wichtigsten Entscheidungen betrifft die Auswahl zwischen fixen und variablen Zinsen. Variable Zinsen bei Baufinanzierungen bedeuten Chancen und Risiken gleichermaßen. Einerseits besteht die Chance auf anhaltend niedrige oder sinkende Zinsen, was bei einer längeren Rezession der Fall sein kann. Auf der anderen Seite gibt es die Risiken steigender Zinsen, vor allem dann, wenn sich die Wirtschaft wieder erholt oder die Inflation hoch ist.
Wollen Sie mehr Informationen was es bedeutet, eine Finanzierung mit variablen Zinsen abzuschließen, lesen Sie hierzu Details in unserem Ratgeber Variable Zinsen.
Fixzinsen haben den Vorteil der Kalkulierbarkeit konstanter Zinskosten während der Bindungsdauer. Aber sie sind in aller Regel teurer als variable Zinsen (außer es liegt eine inverse Zinskurve vor). Sicherheit kostet eben. Aber wann lohnt sich eine Fixzinsbindung? Dazu gibt es verschiedene Überlegungen.
Mehr zu diesem Thema finden Sie im Ratgeber Fixzinsen.
Bei einer Immobilienfinanzierung fallen immer wieder zwei verschiedene Begriffe im Zusammenhang mit dem Zinsbegriff, nämlich Effektivzins und Nominalzins. Der Nominalzins ist der reine Zins ohne Nebenkosten, während Nebenkosten wie beispielsweise Kontoführung, Bearbeitungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr beim Effektivzins berücksichtigt werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Thema Effektivzins berechnen und vergleichen.
Die Zinsen am Kapitalmarkt bleiben nicht gleich, sondern verändern sich regelmäßig. Wie stark schwanken die Zinsen und wohin entwickeln sich die aktuellen Zinsen für eine Baufinanzierung? Der Ratgeber Zinsentwicklung und Prognosen gibt Ihnen hierzu einen guten Überblick.
Gegen das Risiko steigender Zinsen können Sie sich absichern. Dazu können Fixzinskredite, Zinscaps und Korridor-Darlehen mit Zins-Ober- und Untergrenze dienen. Wann eine Absicherung sinnvoll ist und welche Arten es gibt, können Sie im Ratgeber Zinsabsicherung nachlesen.
Baufinanzierung: Den passenden Tilgungsplan ermitteln
Ein weiteres wesentliches Thema bei einer Baufinanzierung ist die Rückzahlung, welche in einem Tilgungsplan abgebildet ist:
Üblich ist in Österreich das Rückzahlungsmodell des Annuitätendarlehens mittels Pauschalrate, die bei gleichbleibendem Zins über die Gesamtlaufzeit der Fixzinsbindung konstant bleibt: Allerdings ändert sich über die Laufzeit deren Zusammensetzung. Der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.
Die einfache Formel für die Berechnung der Annuität lautet: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil
Innovative Rückzahlungsmodelle mit anfänglich niedrigerer Belastung bieten manche Bausparkassen in Österreich. Sie gewähren beispielsweise ein Staffeldarlehen mit anfänglich niedrigeren Raten (=niedrigerer Kapitalrückzahlung). Doch gegen Ende der Laufzeit müssen Sie dann über höhere Raten überproportional viel zurückbezahlen – ein Modell für Berufe mit kontinuierlich steigendem Einkommen, wie zum Beispiel Staatsbedienstete oder Ärzte.
Ein besonderes Thema sind noch die Sondertilgungen. Bis zu 10.000 Euro pro Jahr können laut Gesetz ohne Pönale zurückgezahlt werden. Im Falle von Fixzinskrediten können Banken in der Regel bei Rückzahlung von über 10.000 Euro (innerhalb eines Kalenderjahres) bis zu 1 % des vorzeitig getilgten Betrags an Pönale kassieren. Wenn Sie weitergehende Informationen zu diesem Thema suchen, dann lesen Sie unseren Ratgeber Sondertilgung.
Baufinanzierung: Realistische Kalkulation der Kosten
Viele Immobilienkäufer sehen nur den Kaufpreis und vergessen dabei, die Nebenkosten in Ihrer Kalkulation der Baufinanzierung zu berücksichtigen:
Das Ganze beginnt mit einer Grunderwerbsteuer von 3,5 %, Maklerkosten von bis zu 3,6 % (inkl. UST, Kaufpreis höher als 48.448,51 Euro), Kosten für Notar oder Treuhänder (1 bis 3 %) und 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr. Hinzukommen dann noch die Nebenkosten der Baufinanzierung, wie beispielsweise die Bearbeitungsgebühr der Bank, die Pfandrechtseintragungsgebühr inklusive Nebenkostensicherstellung von üblicherweise 1,44 % und Schätzkosten von bis zu mehreren hundert Euro.
Mit allen Nebenkosten, inklusive jener des Kredites, verteuert sich der Kauf einer Wohnung meist um rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Deshalb sollten Sie sich mit dem Thema dieser zusätzlichen Kosten näher beschäftigen und die Ratgeber Kaufnebenkosten sowie zur Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer in Österreich lesen.
Sie sollten die Nebenkosten in Ihre Kalkulation miteinbeziehen.
Beim Hausbau von Förderungen profitieren
Unter bestimmten Bedingungen ist der Erwerb von Wohneigentum staatlich, durch das jeweilige Bundesland gefördert. Die beiden wichtigsten Voraussetzungen sind dabei, dass Sie die Immobile (Wohnung oder Haus) selbst als Hauptwohnsitz bewohnen, also nicht vermieten und dass Ihr Einkommen zum Zeitpunkt der Antragsstellung unter der vom jeweiligen Bundesland festgelegten Obergrenze liegt.
Als Förderungen gibt es meist Förderdarlehen, teilweise aber auch Zuschüsse. Der Vorteil von Förderdarlehen liegt in der sinkenden Abhängigkeit von der Bankenfinanzierung. Hingegen bei nicht rückzahlbaren Zuschüssen bekommen Sie vom Staat Geld geschenkt. Die Förderungen sind in jedem Bundesland individuell ausgestaltet. Erfahren Sie mehr, beispielsweise zu den Kriterien, der Rückzahlung und der Berechnung im Ratgeber Wohnbauförderung. Oder informieren Sie sich zur Wohnbauförderung in Ihrem Bundesland: Vorarlberg, Tirol, Salzburg, Kärnten, Oberösterreich, Steiermark, Niederösterreich, Wien, Burgenland.
Nutzen Sie Ihre Förderchancen 2024 Erfahren Sie, wie Sie von den aktuellen Förderungen maximal profitieren können: Ersparnisse bei den Nebenkosten, günstigere Zinsen und steuerliche Vorteile sind jetzt greifbar. Neu, unter anderem seit dem 01.04.2024: Wesentliche Erleichterungen für den privaten Immobilienerwerb durch die temporäre Gebührenbefreiung beim Immobilienkauf – dem Wegfall der Grundbucheintragungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr. Lassen Sie diese Chance nicht ungenutzt und informieren Sie sich in unserem Ratgeber: „Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024".
Wie viel Eigenkapital ist für die Baufinanzierung notwendig?
Auf jeden Fall sind derzeit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel üblich. Das bedeutet, die Nebenkosten sollten Sie zumindest aus eigener Tasche bezahlen können. Verfügen Sie insgesamt über ein Drittel des Kaufpreises als Eigenmittel, die auch zur Abdeckung der Nebenkosten dienen, sind Sie bei ausreichendem Einkommen auf der sicheren Seite. Das heißt, Sie würden eine Finanzierung in den meisten Fällen bekommen.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?
Bis zu 100 % des Kaufpreises plus einen Blankoanteil für die Nebenkosten. Diese Art der Vollfinanzierung ist der Finanzmarktaufsichtsbehörde, schon lange ein Dorn im Auge. Entsprechend sind Banken angehalten, diese tunlichst zu vermeiden.
Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wo dies noch möglich ist, nämlich im Falle eines besonders hohen Einkommens oder wenn Sie bereits im Hintergrund über ein Millionenvermögen verfügen. In einem solchen Fall könnte die eine oder andere Bank die Finanzierung noch anbieten und Sie auch ohne Eigenmittel finanzieren. Sind Sie beispielsweise Primararzt, hoher Beamter oder vermögender Unternehmer sollte dies funktionieren.
Welches Haus kann ich mir leisten?
Ihre Leistbarkeit determiniert welche Art von Immobilie für Sie in Frage kommt.
Die Leistbarkeit leitet die Bank aus Ihrer Haushaltsrechnung ab. Dazu machen Sie einen „Kassensturz“ und schauen sich Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben an. Je höher dabei Ihr Einnahmenüberschuss ist, desto höhere Kreditraten sind für Sie finanzierbar.
Zudem sollten Sie noch auf Förderungsmöglichkeiten und Nebenkosten beim Kauf achten. Befinden Sie sich noch vor der Bauphase, dann sind Baupläne, Kostenvoranschläge, Baugenehmigung, etc. wichtige Unterlagen bei der Beantragung eines Baukontos, dessen Schluss-Saldo später in einen langjährigen Baukredit umgewandelt wird. Zur Frage "Kauf einer Immobilie - Was kann ich mir leisten?" haben wir einen Ratgeber veröffentlicht.
Sie suchen einen passenden Kredit für Ihren Wohntraum? Unser Hauskredit-Rechner zeigt Ihnen mit welcher monatlichen Rate und welchen Zinsen Sie rechnen können.
Um eine Baufinanzierung richtig in die Wege zu leiten, sind eine gute Vorbereitung und Vorkalkulation erforderlich. Einen überschlagsmäßigen Eindruck für den erforderlichen monatlichen Ratenaufwand kann Ihnen bereits ein Online-Kreditrechner geben. Eine realistische Kostenkalkulation berücksichtigt alle Kaufnebenkosten und auch die Nebenkosten der Finanzierung, die auf den effektiven Zins umgelegt werden. Sind Sie für den Kauf der gewünschten Liegenschaft bereit, dann sollten Sie von kompetenten Experten einen Kreditangebotsvergleich durchführen lassen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina vermitteln Ihnen das beste Angebot für Ihre persönliche Baufinanzierung.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung Österreich
Unter bestimmten Voraussetzungen wird der Hausbau staatlich, durch das jeweilige Bundesland gefördert. Die zwei wichtigsten Voraussetzungen sind zum einen, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen und zum anderen, dass Ihr Einkommen während der Antragstellung unter der vom jeweiligen Bundesland festgelegten Obergrenze liegt.
Ganz ohne Eigenkapital ist eine Baufinanzierung kaum möglich. Normalerweise sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel üblich. Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wie zum Beispiel ein besonders hohes Einkommen oder wenn Sie im Hintergrund über ein Millionenvermögen verfügen.
Eine Baufinanzierung dauert im Durchschnitt meist zwischen 15 und 35 Jahre dauern. Die konkrete Dauer hängt von der Art der Baufinanzierung, der Höhe der festgelegten Monatsraten sowie der Höhe des aufgenommenen Kredits ab.
Bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie sich Gedanken um Sondertilgungen und die Flexibilität machen. Sondertilgungen können Ihnen helfen, im Falle von zusätzlichen Geldeingängen schneller mit der Abzahlung des Kredits fertig zu sein. Ebenso sollten Sie vertraglich vereinbaren, die Kreditrate bei Bedarf anpassen zu können. Somit können Sie beispielsweise bei Gehaltserhöhungen höhere Raten zahlen und in Folge die Kreditlaufzeit verkürzen. Im Gegensatz dazu könnten Sie im Falle eines verminderten Einkommens bzw. höherer Ausgaben die Rückzahlungsrate senken bzw. zeitbedingt aussetzen.
Ab dem Zeitpunkt, an dem Sie ins Grundbuch eingetragen werden, sind Sie offiziell Eigentümer Ihrer Immobilie. Erst ab der Zahlung der Kaufsumme sind Sie der offizielle Besitzer und alle Rechte und Pflichten zur Immobilie werden auf Sie übertragen. Sollten Sie den Kauf mittels Baufinanzierung abgeschlossen haben, steht der aufgenommene Kredit der Bank auch im Grundbuch. Somit hat die Bank das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie nach entsprechenden erfolglosen Mahnungen zwangsversteigern zu lassen.
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl Position: Prokuristin
Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.
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