Baufinanzierung in Österreich: So finden Sie das richtige Angebot

Baufinanzierung in Österreich – bestes Angebot finden
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 28.10.2020

In Österreich gibt es in etwa 570 Banken und Bausparkassen, die größtenteils Baufinanzierungen anbieten. Sie bieten Finanzierungen mit unterschiedlichen Zins- und Rückzahlungsvarianten. Oft gibt es am Markt beim gleichen Kunden zwischen den einzelnen Kreditinstituten enorme Zinsunterschiede. Auch in punkto Mindesteigenmittel, tilgungsfreier Zeiten, pönalefreier Rückzahlungsmöglichkeiten und Erfordernis einer Restschuldversicherung unterscheiden sich die Rahmenbedingungen. Um das richtige Angebot einer Baufinanzierung zu finden, ist ein professioneller Vergleich erforderlich. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was Sie bei Immobilienfinanzierungen beachten sollten.

Anmerkung: In diesem Ratgeber verwenden wir den Begriff „Baufinanzierung“ im Sinne der in Österreich geläufigen „Wohnbaufinanzierung“. Diese gilt ähnlich wie die „Baufinanzierung“ in Deutschland als Sammelbegriff für die Finanzierung aller Arten von Liegenschaften, von Einfamilienhäusern bis hin zum Kauf einer Stadtwohnung.

Baufinanzierung: Das Wichtigste im Überblick

  • Die Leistbarkeit eines Kredits muss gut kalkuliert werden, denn Banken rechnen den leistbaren Kredit zu einem wesentlich höheren Zins als den Marktzins.
  • Dann sollten Sie Angebote vergleichen und ihren Kreditvertrag vor Unterzeichnung nochmals von erfahrenen Wohnbau-Finanz-Experten durchchecken lassen. Diese können Ihnen bereits beim Angebotsvergleich behilflich sein. 
  • Einen ersten Eindruck zur Leistbarkeit vermittelt Ihnen ein Online-Kreditrechner. Weitere Punkte sind Art der Rückzahlung, notwendige Eigenmittel und mögliche Wohnbauförderungen.

Die Schritte zur passenden Baufinanzierung

Damit Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten, müssen Sie zuerst viele Dinge erledigen. Banken möchten sich gut absichern, bevor sie einen Kredit vergeben. Auf der anderen Seite sollten auch Sie nicht „blauäugig“ das nächstbeste Angebot unterzeichnen. Daher sollten Sie wie folgt vorgehen:

Erster Schritt: Grundsatzentscheidung

Wollen Sie sich überhaupt verschulden, um Eigentum zu schaffen? Oder fühlen Sie sich mit der FLexibilität als Mieter wohler? Wieviel Haus oder Wohnung können Sie sich leisten, wenn Sie die Monatsmiete in die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung stecken würden? Antworten darauf finden Sie in unserem Ratgeber Mieten oder kaufen.

Zweiter Schritt: Bestandsaufnahme  

Die Kernfrage lautet: „Bekomme ich überhaupt einen Kredit?“. Können Sie einen regelmäßigen Lohn/ Gehalt über die vergangenen zwölf Monate nachweisen? Für den Fall, dass Sie Selbständig sind, sollten Sie bereits über zumindest eine Steuererklärung verfügen. Wie hoch ist die maximale Summe an Eigenmittel, die Sie einbringen können?

Wenn Sie hierzu weiterführende Informationen suchen, finden Sie diese in unseren Ratgebern: Bonität und Bonitätsprüfung sowie Eigenkapital.

Zudem sollten Sie von Ihrem jährlichen Gratis-Selbstauskunftsrecht beim KSV Gebrauch machen, denn es reicht ein negativer Eintrag und es gibt unter Umständen keinen Kredit.  

Dritter Schritt: Vorkalkulation mittels Haushaltsrechnung

Wenn Sie wissen wollen, wieviel Kredit Sie maximal bekommen, dann sollten Sie eine Kalkulation Ihrer Baufinanzierung wie folgt durchführen: Nehmen Sie Ihr Monatseinkommen ohne Sonderzahlungen, ziehen Sie davon Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Betriebskosten der neuen Eigentumsunterkunft (Wohnung oder Einfamilienhaus) ab, so erhalten Sie das aktuell frei verfügbare Einkommen für die Kreditrückzahlung. 

Wichtig zu wissen ist dabei aber, dass die Bank aus Risikogründen nicht den aktuell niedrigen Zinssatz bei der maximalen Kreditrate ansetzt. Sofern Sie einen variablen Zinssatz vereinbaren oder eine fixe Zinsbindung über nur einige wenige Jahre haben, kann der Zinssatz und damit Ihre monatliche Kreditrate im Zeitablauf plötzlich viel höher sein. Daher kalkulieren die Banken bei der Kreditvergabe z. B. mit einem Zinssatz von vier Prozent p. a., auch wenn Sie aktuell zunächst einen deutlich niedrigeren Zinssatz bekommen. Sie müssen sich die monatliche Rate auch dann noch leisten können, wenn die Zinsen aufgrund eines variabel verzinsten Kredits oder nach Ablauf der Fixzinsbindung deutlich höher sind.

Beispiel

Single-Haushalt mit Netto-Monatseinkommen von 2.000 Euro, Lebenshaltungskosten von 1.100 Euro. Das frei verfügbare Einkommen bzw. die leistbare Rate liegt bei 900 Euro. Im Falle von vier Prozent Zinsen auf 25 Jahre wäre ein Kreditbetrag bis 170.500 Euro durchaus möglich, vorausgesetzt es sind mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln vorhanden. Mehr dazu erfahren Sie unter dem Ratgeber Haushaltsrechnung.

Vierter Schritt: Der Vergleich von Kreditangeboten

Auf Basis der Daten der Haushaltsrechnung und Einkommensnachweise können Sie über einen Wohnbau-Finanz-Experten Angebote von den Kreditinstituten anfordern lassen. Wohnbau-Finanz-Experten verfügen über den entsprechenden Marktüberblick und vergleichen auch die passenden Kredite und zugrundeliegenden Parameter miteinander, was bei vielen Online-Vergleichen oft nicht möglich ist.

Fünfter Schritt: Kreditvertrag abschließen

Wie hoch sind die Nebenkosten? Was könnte man Einsparen (etwa durch Forderungseinlösung bei Umschuldungen die Pfandrechtseintragungsgebühr)? Welche Pönalen fallen bei vorzeitiger Rückzahlung an? Diese Fragen betreffen so ziemlich alle Hypothekarkredite auf Liegenschaften. Antworten darauf finden Sie in unseren Ratgebern zum Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung und zur Hypothek.


Baufinanzierung: INFINA unterstützt Sie beim Vergleich der Angebote!

Die richtigen Daten miteinander zu vergleichen ist wesentlich schwieriger als viele glauben. Doch die „kleinen Details“ sind oft entscheidend für die richtige Kreditauswahl. Deshalb sollten Sie hier nichts dem Zufall überlassen, sondern Ihren Kreditvergleich von einem Wohnbau-Finanz-Experten erstellen lassen. Die Kreditberater von Infina unterstützen Sie dabei gerne. Einen Standort auch in Ihrer Nähe finden Sie hier.


Baufinanzierung: Kreditrechner zur Ermittlung der monatlichen Rate

Ob eine Baufinanzierung leistbar ist, zeigt am besten ein Kreditrechner. Egal ob Umbau, Neukauf oder eine Umschuldung  – geben Sie einfach Wert bzw. Kaufpreis der Liegenschaft an und subtrahieren davon Ihre Eigenmittel. Dann resultiert daraus die benötigte Kreditsumme. Jetzt geben Sie noch Ihren Wunschzins (variabel oder Fixzinsbindung), die Laufzeit und Art Ihrer Beschäftigung ein und schon haben Sie die Bandbreite von monatlicher Rate, Sollzins, Effektivzins und Gesamtaufwand.  

So berechnet der Rechner Ihre Baufinanzierung:

Beispiel:
Eigenmittel:50.000 Euro
Kaufpreis der Wohnung:300.000 Euro
Benötigte Kreditsumme:250.000 Euro
Sollzinsbindung:20 Jahre
Kreditlaufzeit:30 Jahre
Angestellter 

Die erhältlichen Kreditzinsen bewegen sich aktuell etwa zwischen 1,25 und 2,0 % p. a. und der monatliche Ratenaufwand zwischen 877 und 973 Euro (Stand Konditionen am 24.10.2020). Die richtige Auswahl lohnt sich. 

Mehr Informationen und aktuelle Abfrage unter: https://www.infina.at/kreditrechner/

Kreditrechner

Kostenlos und unverbindlich


Zinsen bei der Baufinanzierung: Diese Zinsmodelle gibt es

Eine der wichtigsten Entscheidung betrifft die Auswahl zwischen fixen und variablen Zinsen. Variable Zinsen bei Baufinanzierungen bedeuten Chancen und Risiken gleichermaßen. Einerseits besteht die Chance auf anhaltend niedrige oder sogar weiter sinkende Zinsen, was bei einer längeren tiefen Rezession der Fall sein kann. Auf der anderen Seite gibt es die Risiken steigender Zinsen, vor allem denn, wenn sich die Wirtschaft wieder erholt. 

Wollen Sie mehr Informationen was es bedeutet, eine Finanzierung mit variablen Zinsen abzuschließen, lesen Sie hierzu Details in unserem Ratgeber Variable Zinsen.

Fixzinsen haben den Vorteil der Kalkulierbarkeit konstanter Zinskosten während der Bindungsdauer. Aber sie sind in aller Regel teurer als variable Zinsen. Sicherheit kostet eben. Aber wann lohnt sich eine Fixzinsbindung? Dazu gibt es verschiedene Überlegungen.

Mehr zu diesem Thema finden Sie im Ratgeber Fixzinsen

Die grundsätzliche Gegenüberstellung der beiden Zinsvarianten variabel versus fix finden Sie in einem eigenen Ratgeber hierzu: Fixzinsen oder variable Zinsen: Optionen beim Kredit.

Bei einer Immobilienfinanzierung fallen immer wieder zwei verschiedene Begriffe im Zusammenhang mit dem Zinsbegriff, nämlich Effektivzins und Nominalzins. Der Nominalzins ist der reine Zins ohne Nebenkosten, während Nebenkosten wie beispielsweise Kontoführung, Bearbeitungsgebühr und Pfandrechtseintragungsgebühr beim Effektivzins berücksichtigt werden. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Thema Effektivzins berechnen und vergleichen.

Die Zinsen am Kapitalmarkt bleiben nicht gleich, sondern verändern sich regelmäßig. Wie stark schwanken die Zinsen und wohin entwickeln sich die aktuellen Zinsen für eine Baufinanzierung? Der Ratgeber Zinsentwicklung und Prognosen gibt Ihnen hierzu einen guten Überblick. 

Gegen das Risiko steigender Zinsen können Sie sich absichern. Dazu können Fixzinskredite, ZinsCaps und Korridor-Darlehen mit Zins-Ober- und Untergrenze dienen. Wann eine Absicherung sinnvoll ist und welche Arten es gibt, können Sie im Ratgeber Zinsabsicherung nachlesen.


Baufinanzierung: Den passenden Tilgungsplan ermitteln

Ein weiteres wesentliches Thema bei einer Baufinanzierung ist die Rückzahlung, die in einem Tilgungsplan abgebildet ist:

Üblich ist in Österreich das Rückzahlungsmodell des Annuitätendarlehens mittels Pauschalrate, die bei gleichbleibenden Zins über die Gesamtlaufzeit der Fixzinsbindung konstant bleibt: Allerdings ändert sich über die Laufzeit deren Zusammensetzung. Der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.

Die einfache Formel für die Berechnung der Annuität lautet: Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil

Innovative Rückzahlungsmodelle mit anfänglich niedrigerer Belastung bieten in Österreich manche Bausparkassen. Sie geben beispielsweise ein Staffeldarlehen mit anfänglich niedrigeren Raten (=niedrigerer Kapitalrückzahlung). Doch gegen Ende der Laufzeit muss dann über höhere Raten überproportional viel zurückgezahlt werden – ein Modell für Berufe mit kontinuierlich steigendem Einkommen wie zum Beispiel Staatsbedienstete oder Ärzte.

Ebenfalls bieten manche Institute die Möglichkeit tilgungsfreier Zeiten. Details hierzu erfahren Sie in unserem Ratgeber Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten.

Ein besonderes Thema sind noch die Sondertilgungen. Bis zu 10.000 Euro pro Jahr können laut Gesetz ohne Pönale zurückgezahlt werden. Im Falle von Fixzinskrediten können Banken in der Regel bei Rückzahlung von über 10.000 Euro (innerhalb eines Kalenderjahres) bis zu 1 % des vorzeitig getilgten Betrags an Pönale kassieren. Wenn Sie weitergehende Informationen zu diesem Thema suchen, dann lesen Sie unseren Ratgeber Sondertilgung.


Baufinanzierung: Realistische Kalkulation der Kosten

Viele Immobilienkäufer sehen nur den Kaufpreis und vergessen dabei die Nebenkosten in Ihrer Kalkulation der Baufinanzierung zu berücksichtigen:

Das Ganze beginnt mit einer Grunderwerbsteuer von 3,5 %, Maklerkosten von bis zu 3,6 % (inkl. UST, Kaufpreis höher als 48.448,51 Euro), Kosten für Notar oder Treuhänder (1 bis 3 %) und 1,1 % Grundbuchseintragungsgebühr. Hinzukommen dann noch die Nebenkosten der Baufinanzierung, wie beispielsweise die Bearbeitungsgebühr der Bank, die Pfandrechtseintragungsgebühr inklusive Nebenkostensicherstellung von üblicherweise 1,44 % und Schätzkosten von bis zu mehreren hundert Euro.

Mit allen Nebenkosten inklusive jenen des Kredites verteuert sich der Kauf einer Wohnung meist um rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Deshalb sollten Sie sich mit dem Thema dieser zusätzlichen Kosten näher beschäftigen und die Ratgeber Kaufnebenkosten sowie zur Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer in Österreich lesen.


Beim Hausbau von Förderungen profitieren

Unter bestimmten Bedingungen ist der Erwerb von Wohneigentum staatlich, durch das jeweilige Bundesland gefördert. Die beiden wichtigsten Voraussetzungen sind dabei, dass Sie die Immobile (Wohnung oder Haus) selbst als Hauptwohnsitz bewohnen, also nicht vermieten und dass Ihr Einkommen zum Zeitpunkt der Antragsstellung unter der vom jeweiligen Bundesland festgelegten Obergrenze liegt.

Als Förderungen gibt es meist Förderdarlehen, teilweise aber auch Zuschüsse. Der Vorteil von Förderdarlehen liegt in der sinkenden Abhängigkeit von der Bankenfinanzierung. Hingegen bei nicht rückzahlbaren Zuschüssen bekommen Sie vom Staat Geld geschenkt. Die Förderungen sind in jedem Bundesland individuell ausgestaltet. Erfahren Sie mehr, beispielsweise zu den Kriterien, der Rückzahlung und der Berechnung im Ratgeber Wohnbauförderung.


Wie viel Eigenkapital ist für die Baufinanzierung notwendig?

Auf jeden Fall sind derzeit mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel üblich. Das bedeutet, die Nebenkosten sollten Sie zumindest aus eigener Tasche bezahlen können. Verfügen Sie insgesamt über ein Drittel des Kaufpreises als Eigenmittel, die auch zur Abdeckung der Nebenkosten dienen, sind Sie bei ausreichendem Einkommen auf der sicheren Seite. Das heißt, Sie würden eine Finanzierung in den meisten Fällen bekommen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Bis zu 100 % des Kaufpreises plus einen Blankoanteil für die Nebenkosten. Diese Art der Finanzierungen sind der Finanzmarktaufsichtsbehörde, schon lange ein Dorn im Auge. Entsprechend sind Banken angehalten, dies tunlichst zu vermeiden.

Allerdings gibt es einige Ausnahmen, wo dies noch möglich ist, nämlich im Falle eines besonders hohen Einkommens oder wenn Sie bereits im Hintergrund über ein Millionenvermögen verfügen. In einem solchen Fall könnte die eine oder andere Bank die Finanzierung noch anbieten und Sie auch ohne Eigenmittel finanzieren. Sind Sie beispielsweise Primararzt, hoher Beamter oder vermögender Unternehmer sollte dies funktionieren.


Welches Haus kann ich mir leisten?

Die Leistbarkeit leitet die Bank aus Ihrer Haushaltsrechnung ab. Dazu machen Sie einen „Kassensturz“ und schauen sich Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben an. Je höher dabei Ihr Einnahmenüberschuss ist, desto höhere Kreditraten sind für Sie finanzierbar. 

Zudem sollten Sie noch auf Förderungsmöglichkeiten und Nebenkosten beim Kauf achten. Befinden Sie sich noch vor der Bauphase, dann sind Baupläne, Kostenvoranschläge, Baugenehmigungen, etc. wichtige Unterlagen bei der Beantragung eines Baukontos, dessen Schluss-Saldo später in einen langjährigen Baukredit umgewandelt wird. Zur Frage "Was kann ich mir leisten?" haben wir einen eigenen Ratgeber veröffentlicht.


Baufinanzierung: Der Vergleich lohnt sich

Um eine Baufinanzierung richtig in die Wege zu leiten, sind eine gute Vorbereitung und Vorkalkulation erforderlich. Einen überschlagsmäßigen Eindruck für den erforderlichen monatlichen Ratenaufwand kann Ihnen bereits ein Online-Kreditrechner geben. Eine realistische Kostenkalkulation berücksichtigt alle Kaufnebenkosten und auch die Nebenkosten der Finanzierung, die auf den effektiven Zins umgelegt werden. Sind Sie für den Kauf der gewünschten Liegenschaft bereit, dann sollten Sie von kompetenten Experten einen Kreditangebotsvergleich durchführen lassen. Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina vermitteln Ihnen das beste Angebot für Ihre persönliche Baufinanzierung.

Bildquellen:  baranq/ Shutterstock.com, Andrey_Popov / Shutterstock.com, Andrii Yalanskyi / Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt
Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Hauseigentümer: Rechte und Pflichten in Österreich

Als Hauseigentümer hat man neben vielen Rechten auch noch einige Pflichten, um die man sich kümmern muss. Dieser Beitrag gibt Ihnen Aufschlüsse über Rechte und Pflichten als Hauseigentümer, die Sie in Österreich erwarten. 

Effektivzinsen berechnen und vergleichen: die Grundlagen

Was ist der effektive Jahreszins und wie wird er berechnet? Erfahren Sie hier die Formel, den Unterschied zum Nominalzins und mehr! ✓ Effektivzins ✓ Nominalzins ✓ Effektiven Jahreszins berechnen ✓ Baufinanzierung ✓ Effektivzins bei Krediten

Besicherung von Krediten: Definition, Arten und Tipps

Was ist unter Besicherung eigentlich zu verstehen? Welche Sicherheiten gibt es? Was kann man sich unter einer „hypothekarischen Besicherung“ vorstellen?

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

EURIBOR: Definition, Entwicklung und Prognosen

Wofür steht EURIBOR und was bringen die Prognosen für 3 oder 6 Monate? Hier finden Sie die Antworten! ✓ Euribor ✓ Kreditzinsen ✓ Prognosen ✓ Aktuelles

Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie?

Jeder stellt sich an einem gewissen Punkt die Frage "Soll ich mieten oder kaufen?". Welche Vor- und Nachteile beide Varianten haben erfahren Sie hier.

KSV-Eintrag löschen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Hier erfahren Sie die grundlegenden Informationen zum KSV-Eintrag: ✓ Wie kommt er zustande? ✓ Wie lange bleibt er bestehen? ✓ Welche Folgen hat er?