Kosten Kauf Eigentumswohnung

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Immobilie
Datum: 02.11.2021

Wer in Österreich Wohneigentum erwirbt, muss laut Faustregel mit rund 10-15 % Nebenkosten rechnen. Dies bedeutet vereinfacht ausgedrückt, wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie dies als sehr langfristiges Engagement sehen. Denn schon für den Wert der Nebenkosten können Sie rund zwei bis drei Jahre in Miete leben. Worauf bei den Kosten beim Kauf einer Wohnung zu achten ist sowie Details zu diesem Thema erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kosten beim Wohnungskauf: Das Wichtigste im Überblick

Die fixen Kosten sind die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises sowie  1,1 % Grundbucheintragungsgebühr. Maklerkosten können mittels Suche über provisionsfreie Immobilienportale gegeben falls eingespart werden. Doch meist verfügen Makler über das bessere Sortiment in der Auswahl, was durchaus 3,6 % wert sein kann. Die Rechtsanwalts-/ Notar-Kosten für die Vertragserrichtung und Kaufabwicklung liegen bei bis zu 3 % des Kaufpreises. Doch es kann auch ein Pauschale vereinbart werden.


Welche Kosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?

Es gibt leider nur einen begrenzten Spielraum beim Thema Kosten Kauf Eigentumswohnung, denn die meisten sind standardisiert (teils gesetzlich) vorgegeben. Selbst die theoretisch flexibleren Maklerkosten müssen bezahlt werden, wenn Sie die Liegenschaft über einen Makler erwerben. Ansonsten können Sie bei  den provisionsfreien Inseraten suchen. Das Problem dabei: Makler haben oft die hochwertigeren Angebote. Auf keinen Fall kommen Sie den Kosten für Grunderwerbsteuer, der Grundbuchsgebühr und den Anwalts- oder Notarkosten heraus, wenn Sie auf eine seriöse Abwicklung Wert legen.


Kosten bei Kauf einer Wohnung – alle Nebenkosten im Detail

Die jeweiligen Kosten im Detail sind praktische Richtwerte. Sie können von Fall zu Fall variieren. Hier das Wichtigste dazu im Überblick:

Anwalts- oder Notarkosten:

Das Erstgespräch bei Notaren oder Anwälten ist kostenlos. Doch Verträge und Abwicklungsbegleitung kosten bei Kauf einer Eigentumswohnung. In der Regel errichtet entweder ein Notar oder Rechtsanwalt als parteiloser Jurist den Kaufvertrag für eine Immobilie.

Dabei sollten Sie alle wichtigen Punkte wie zum Beispiel Wohnungsausstattung, bekannte Mängel, Übergabetermin und Zahlungsfrist klären. Beide können den Antrag auf Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch stellen, sobald der Käufer den Kaufpreis auf das Treuhandkonto überwiesen haben.

Abhängig vom Kaufpreis liegen die Kosten für Notar oder Anwalt (als Treuhänder) bei 1 bis 3 %. Die Kosten orientieren sich am Wert der Immobilie, wobei es für Sie günstiger sein kann, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

Im Beitrag Notarkosten beim Wohnungskauf finden Sie weitere Ausführungen, inklusive welcher Teil der Kosten beim Kauf einer Wohnung von der Steuer abgesetzt werden kann.

Maklerprovision:

Diese fällt mit 3,6 % (3 % zzgl. 20 % UST, bei Kaufpreis ab 48.488,51 Euro) besonders stark ins Gewicht. Wer diese einsparen möchte, sollte nur provisionsfreie Immobilien suchen. Oft sind aber diese Immobilien aber nur die „zweite Wahl“. Darüber hinaus bietet ein seriöser Makler gute Beratung und hilft auch auf dem Weg der Abwicklung, da er mit Anwälten und Notaren und in vielen Fällen auch mit Wohnbau-Finanz-Experten in Ihrer Nähe gut vernetzt ist.

Tipp: Häufig werden Immobilien auch im Familien- und Bekanntenkreis verkauft. Dann können Sie die Maklerprovision sparen. Es ist daher ratsam, im erweiterten Familien- und Freundeskreis frühzeitig Ihr Kaufinteresse an einer Wohnung zu adressieren.

Grunderwerbssteuer:

Dieser Steuer entkommen Sie nicht und diese beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises. In bestimmten Sonderfällen für Unternehmen sind es 0,5 %.

Grundbuchsgebühr:

Wenn Sie das Wohneigentumsrecht ins Grundbuch eintragen, zahlen Sie 1,1 % des Kaufpreises. Das Grundbuch bittet Sie gleich ein zweites Mal zur Kasse, wenn Sie einen Hypothekarkredit aufnehmen. Dann trägt die Bank ihr Pfandrecht im Grundbuch ein und von dieser Höhe haben Sie nochmals 1,2 % zu bezahlen.

Schätzungskosten:

Um eine Liegenschaftsbewertung in Österreich durchzuführen, sollten Sie auf zuverlässige beeidete Sachverständige zurückgreifen. Aber diese verlangen in etwa 500 bis 1000 Euro pro Schätzung (bei höherwertigen Immobilien oder umfassenden Beschreibungen dann auch mehr).

Wenn Sie sich die Frage gestellt haben, „Eigentumswohnung kaufen, welche Kosten kommen auf mich zu?“, sollten Sie jetzt einen Überblick haben, mit welchen Kosten Sie beim Kauf einer Wohnung auf alle Fälle kalkulieren müssen.


Kaufpreis abschätzen: Aktuelle Wohnungspreise in Österreich

Die Immobilienpreise in Österreich variieren je nach Zustand und Ort sehr stark. Neubauten in sehr guten Lagen in Innsbruck können beispielsweise bereits bis zu rund 9.000 Euro pro Quadratmeter kosten – Preise, welche bald mit Randbezirken internationalen Metropolen wie Paris und London mithalten können. Noch teurer sind Immobilien in Nobelgegenden in Kitzbühel oder dem 1. Wiener Bezirk, während es im Waldviertel und ländlichen Gegenden der Steiermark noch reparaturbedürftige Häuser unter 100.000 Euro gibt. Städtische Fremdenverkehrsgebiete sind in Österreich besonders teuer, während in der „tiefsten Provinz“ noch „Schnäppchen“ möglich sind.

Preisübersicht Wohnungen in Österreich:

Diese Übersicht ist auf Basis des Immobilienpreisspiegels der WKO (Wirtschaftskammer Österreich) erstellt und bezieht sich auf das Jahr 2020. Eine pragmatische Methode, die aktuellen Preise 2021 annähernd abzuschätzen, ist ein Aufschlag von 10 % auf die Preise von 2020.

Kosten Kauf Eigentumswohnung Landeshauptstädte 2021 (bis 100 m2, durchschnittlicher Wohnwert, normale Wohnlage):

LandeshauptstadtEigentumswohnung
Erstbezug (€/m2)*
Eigentumswohnung
Gebraucht (€/m2)*
Wien, 1020 (Leopoldstadt)3.692,102.733,93
St. Pölten2.242,751.531,42
Linz2.804,971.729,04
Salzburg4.216,092.989,39
Innsbruck4.110,062.733,31
Bregenz3.815,902.276,85
Klagenfurt2.360,081.434,38
Graz3.093,991.688,00
Eisenstadt2.133,421.488,64

* jeweils zzgl. ca. 10 %.
 

Wohnung kaufen: Kosten beachten

Vergessen Sie bitte nicht, dass noch ca. 10 bis 15 % an Nebenkosten, wie oben beschrieben, hinzukommen. Berechnen Sie am besten mit unserem Mieten- oder Kaufen-Rechner, welche Kreditsumme Sie sich alleine mit Ihrer heutigen Miete schon leisten können.

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Sie wollen weitere Informationen zum Thema Immobilienpreise? Diese finden Sie in unseren Ratgebern Immobilienpreise in Österreich und Immobilienpreise Europa.


Rechenbeispiel: Kosten bei Kauf einer Eigentumswohnung

Anhand eines Erstbezugs einer Eigentumswohnung in Wien, welche 5.000 Euro pro Quadratmeter kostet, ist nachfolgend eine Kalkulation der Kosten aufgeführt. Die einzelnen Nebenkosten beim Kauf entsprechen dabei den ortsüblichen Bedingungen.

Erstbezugswohnung: 50 Quadratmeter, Kaufpreis 250.000 Euro

Nebenkostenübersicht: Welche Kosten muss ich beim Wohnungskauf beachten?

Anwalts- und Notarkosten: 2,5 % bzw. 6.250 Euro

Maklerprovision (Schätzungskosten inkludiert): 3,6 % bzw. 9.000 Euro

Grunderwerbssteuer: 3,5 % bzw. 8.750 Euro

Grundbuchsgebühr: 1,1 % bzw. 2.750 Euro

Summe: 10,7 % bzw. 26.750 Euro

Die Kosten beim Kauf einer Wohnung würden im Falle dieses Beispiels bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro 26.750 Euro ausmachen.


Eigentumswohnung kaufen: Welche Kosten kommen danach auf mich zu?

Je größer die Wohnung ist, desto höher sind Ihre laufenden Kosten. Zum einen müssen Sie Betriebskosten zahlen. Hinzu kommen noch weitere Kosten, wie beispielsweise für Strom und den Internetanschluss.

Betriebskosten:

Die nachfolgende Auflistung enthält die wichtigsten Positionen zu den laufenden Kosten, welche Sie im Blick haben sollten.

  • Wasser/ Abwasser, Wasserdichtheitsprüfung, Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei der Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser
  • Kanalräumung
  • Müllabfuhr, Sperrmüll
  • Kehrgebühren (Rauchfangkehrer)
  • Strom für Beleuchtung von Stiegenhaus und Gemeinschaftsanlagen
  • Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden sowie jene für Glasbruch und Sturmschaden
  • Verwaltungshonorar, Hausreinigung, Schneeräumung
  • Öffentliche Abgaben und laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Heizung, Waschküche und Grünanlagen...

Die Höhe der monatlichen Betriebskostenpauschale hängt von Größe der Wohnung und Ausstattung der Wohnanlage ab. Der Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung gibt eine Orientierungshilfe über die Höhe der Betriebskosten, die 2019 bei 2,21 Euro pro m2 und Monat, also bei 50 Quadratmetern 111 Euro lagen. 

Strom und Internetanschluss:

Je nach Wohnungsgröße und Lifestyle ist mit jährlich etwa 300 bis 900 Euro an Stromkosten zu rechnen (Bei Heizung mittels Strom auch deutlich darüber). Die Kosten für Internet liegen je nach Bandbreite und Anbieter meistens zwischen 20 und 40 Euro pro Monat.


FAQs: Kosten beim Kauf einer Wohnung

Diese Fragen stellen sich zahlreiche Leser, weshalb wir für Sie an dieser Stelle nochmals darauf eingehen:

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Die Faustregel lautet, dass die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Wohnung ca. 10 -15 %  des Kaufpreises betragen. Deutlich unter 10 % sind nur möglich, sofern kein Makler zu bezahlen ist.

Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Eigentumswohnung?

In der Regel sind mindestens 20 % des Kaufpreises zzgl. Abdeckung der Nebenkosten erforderlich. Im Falle sehr guter Bonität und monatlichen Einkommen jenseits 3.500 Euro Netto sind bei manchen Kreditinstituten auch weniger Eigenkapitaleinsatz möglich. Im Falle einer Anlegerwohnung ist bei aktuell niedrigen Mietrenditen zumindest ein Eigenkapital von 30 % anzusetzen.

Wie läuft ein Wohnungskauf ab?

Neben den Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung ist noch interessant, wie der Kauf einer Wohnung zeitlich abläuft. Der Kauf der Immobilie erfolgt Zug um Zug nach folgendem Grobschema:

  1. Besichtigungstermin Wohnung
  2. Vorvertrag für den Immobilienkauf bzw. Unterzeichnung des Anbots beim Makler
  3. Notar oder Anwalt setzt Kaufvertrag auf
  4. Prüfung und Unterzeichnung von Kaufvertrag
  5. Überweisung des Kaufpreises auf Treuhandkonto
  6. Eigentumseintragung ins Grundbuch und Freigabe bzw. Überweisung der Kaufsumme durch Treuhänder
  7. Schlüsselübergabe

Wohnung kaufen: Kosten sollten genau kalkuliert werden

Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen mit 8 bis 15 %, meist gut 10 % des Kaufpreises stark ins Gewicht. Provisionsfreie Käufer sparen 3,6 % Maklerkosten ein und Sie können eine Pauschale beim Notar/ Anwalt aushandeln. Doch einer Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % und der Grunderwerbssteuer von 3,5 % werden Sie nicht entkommen. Nach dem Wohnungskauf fallen noch die laufenden Kosten, sprich Betriebskosten, Strom und Internet an.


Bildquellen: Sureeporn Teerasatean/ Shutterstock.com, fizkes/ Shutterstock.com, Andrii Yalanskyi/ Shutterstock.com. Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.

 

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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