Das Baukonto: Definition, Details & Vorteile

Baukonto
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Finanzierung
Datum: 18.11.2019

Das eigene Haus im Grünen mit schönem Garten, wer träumt nicht davon? Aber der Weg dahin ist noch ein weiter. Vom Keller über die Bodenplatte zum Dach, und dann zum Innenausbau. Man arbeitet sich Schritt für Schritt voran. Oder der Wohntraum ist ein bereits älteres Haus, wo noch einiges saniert werden muss. Natürlich hat man eine genaue Vorstellung was das Hausprojekt so kosten soll und darf. Und man hat das Projekt auch bestmöglich geplant. Aber viele Gespräche mit Freunden und erfahrenen Häuslbauern zeigen, dass man finanziell auf einiges vorbereitet sein muss. Möglicherweise hat man nicht alles bedacht oder aber Teilmaßnahmen werden einfach teurer als geplant. Der Begriff der Baukostenüberschreitung bekommt dann plötzlich tieferen Sinn und zeigt, dass man finanziell immer flexibel bleiben sollte um sein Wohnprojekt finanziell gut im Griff zu haben.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Baukonto - auch Wohnbaukonto genannt - ist ein kurzfristiger Kontokorrentkredit.
  • Das Baukonto ist ein ideales Instrument um die Liquidität für ein privates Bauprojekt effizient zu managen.
  • Das Baukonto unterstützt daher insbesondere Häuslbauer bei ihrem Bauvorhaben.
  • Andere Verwendungsmöglichkeiten für das Baukonto sind die Vorfinanzierung einer Wohnbauförderung oder der Verkauf einer weiteren Immobilie.
  • Nach Abschluss des Bauprojektes bzw. wenn der Finanzierungszweck des Baukontos erfüllt ist, endet das Baukonto oder es erfolgt eine Umwandlung des Baukontos in einen langfristigen Wohnbau-Kredit.

Was ist ein Baukonto?

Das Baukonto ist quasi ein Alleskönner. Denn, kaum legt man den Schalter in seinem Wohnprojekt um, fallen die ersten Kosten an. Ob Notar, Aufwendungen für Planungen oder den Architekten, bereits die ersten Rechnungen können ins Geld gehen. Entweder man greift nun auf seine Ersparnisse und Eigenmittel zurück, oder aber man schafft sich die notwendige finanzielle Flexibilität und Unabhängigkeit über ein Baukonto.

Das Baukonto ist ein Kontokorrentkredit. Oder anders gesagt, man vereinbart mit der Bank einen Kreditrahmen, der für die Zahlungen für das Projekt bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen nun Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, dann werden diese über das Baukonto beglichen. Aber, das geht natürlich nicht unendlich. Denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Obergrenze kann das Baukonto nun belastet werden.


In welchen Fällen lohnt sich ein Baukonto?

Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn man in der Projektphase für seinen Wohnprojekt ein hohes Maß an finanzieller Flexibilität benötigt. Die ist besonders dann der Fall, wenn das Projektziel zwar ganz klar ist, jedoch die anfallenden Kosten und auch der Zeitablauf für die Projektumsetzung zu Beginn noch unsicher sind.

Beides trifft meist auf Häuslbauer oder Haussanierer zu, die auch gerne einmal selbst Hand anlegen möchten. In so einem Fall sind die Kosten für das erforderliche Baumaterial gut kalkulierbar. Welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, stellt sich oft erst später konkret heraus.


Das Baukonto kann auch noch mehr

Bei einem Hausbau oder bei der Sanierung fallen laufend Zahlungen an, die über das Baukonto beglichen werden. Aber was ist, wenn man eine Wohnbauförderung beantragt hat und nun auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet? Auch hier ist das Baukonto eine praktische Einrichtung. Flattern also Rechnungen herein, so werden diese über das Baukonto vorab beglichen. Sobald allerdings die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto und es steht wieder ein höherer Betrag für alle weiteren Zahlungen auf dem Baukonto zur Verfügung.

Auch für den Fall einer Zwischenfinanzierung bei Verkauf einer bereits vorhandenen Liegenschaft kann das Baukonto verwendet werden. Verkauft man eine Immobilie, um das freiwerdende Kapital für das neue Hausprojekt zu verwenden, ist meist nicht klar, wann ein Käufer gefunden und welcher Preis erzielt wird. Um nicht unter Druck zu geraten, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorfinanziert werden. Sobald der Verkaufserlös eingetroffen ist, wird dann das Baukonto mit dem Betrag wieder ausgeglichen


Baukonto oder Zwischenfinanzierung?

Das Baukonto dient also vor allem dazu die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu koordinieren und zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn man nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanzieren möchte. Ein sehr anschauliches Beispiel ist der Kauf eines Haus bei gleichzeitiger Aufgabe und Verkaufs der aktuellen Eigentumswohnung.

Solange die aktuelle Eigentumswohnung nicht verkauft ist, stehen die dort gebundenen Eigenmittel noch nicht für den Kauf des neuen Hauses zur Verfügung. Diese gebundenen Eigenmittel müssen also - meist kurzfristig - vorfinanziert werden. Dies geschieht dann häufig im Rahmen einer Zwischenfinanzierung mit kurzer Kreditlaufzeit. Steht der Verkaufserlös aus der Eigentumswohnung zur Verfügung, wird diese Kreditlinie dann wieder ausgeglichen.


Was man noch alles zum Baukonto wissen sollte

Was sollte man nun noch alles zum Baukonto wissen? Nun, das Baukonto ist nicht als langfristige Einrichtung vorgesehen. Es dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen. Daher wird die Kreditlaufzeit auch kurz gehalten. Im Regelfall wird sich die Kreditlaufzeit zwischen 12 und maximal 48 Monaten bewegen. In dieser Zeit sind zwar keine Kredittilgungen vorzunehmen, aber die anfallenden Sollzinsen sind regelmäßig zu begleichen. Am Ende des vereinbarten Kreditzeitraums, wird das Baukonto abgedeckt und erlischt. Dazu später aber noch mehr.


Welche Kosten fallen beim Baukonto an?

Da es sich um einen Kredit handelt, wird das Kreditinstitut für den jeweils in Anspruch genommenen Kredit einen Sollzinssatz verrechnen. In aller Regel wird der verrechnete Sollzinssatz etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen sein. Das hat unter anderem damit zu tun, dass die Kreditlaufzeit beim Baukonto überschaubar lang ist und Kreditinstitute daher über die gesamte Kreditlaufzeit ganz automatisch einen geringeren Zinsertrag erwarten können. Dennoch ist der Aufwand für die Kreditprüfung, Erstellung der Kreditverträge, usw. ähnlich hoch. Darüber hinaus hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch mit den vorhandenen Sicherheiten zusammen. Höhere Sicherheiten werden dabei auch einen geringeren Sollzinssatz bedeuten, und umgekehrt.

Aber es gibt auch noch andere Kosten, die im Zusammenhang mit einem Baukonto anfallen können. Ein Klassiker ist jedenfalls die Kontoführungsgebühr, die entweder monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Ganz zu Beginn wird auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt anfallen. Wird das Baukonto vermittelt, so ist die dafür anfallende Provision zu berücksichtigen bzw. ist häufig in dem verrechneten Bearbeitungsentgelt enthalten. Last but not least sind dann Grundbucheintragungsgebühren zu bezahlen, soweit sich das Kreditinstitut auch grundbücherlich besichert. Womit wir beim Thema Sicherheiten angelangt sind.


Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?

Ob sich ein Kreditinstitut nun bereits bei Vergabe eines Baukonto grundbücherlich besichert, hängt einerseits vom individuellen Sachverhalt und andererseits auch vom Kreditinstitut ab. Sicher spielt aber auch die persönliche Bonität des Kreditnehmers eine wesentliche Rolle. In der Praxis gibt es jedenfalls unterschiedliche Vorgehensweisen von Kreditinstituten. Diese reichen von einer vollständigen Eintragung einer Hypothek im Grundbuch, über die Eintragung einer Anmerkung der Rangordnung, bis hin zu einer einverleibungsfähigen Pfandurkunde (EPU).

Während das Kreditinstitut im ersten Fall voll besichert ist und daher auch die gesamten Eintragungsgebühren anfallen, gilt die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch nur ein Jahr ab Eintragung. Dafür fallen aber vorerst auch nur die halben Kosten im Vergleich zu einer Hypothek an. Da die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch nicht verlängert werden kann, muss das Baukonto innerhalb des Jahres entweder vollständig ausgeglichen sein, oder aber es wird unmittelbar im Anschluss dennoch eine Hypothek durch das Kreditinstitut eingetragen.

Die günstigste, wenn auch für das Kreditinstitut unsicherste, Variante, ist die einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU). Dabei wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Die Pfandurkunde bleibt jedoch für den Fall der Fälle beim Kreditinstitut hinterlegt und kann jederzeit auf Betreiben des Kreditinstituts eingetragen werden.


Was kommt nach dem Baukonto?

Das Baukonto dient also über einen kurzfristigen Zeitraum dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Wenn allerdings entweder die vereinbarte Kreditlaufzeit des Baukontos dem Ende zugeht, oder aber sobald klar ist welcher langfristiger Kreditbedarf wirklich gegeben ist, hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt.

Ab diesem Zeitpunkt wird ein langfristiger Wohnbaukredit die bessere Kreditlösung sein. Danach gibt es zwei Varianten. Die erste Möglichkeit ist, dass der dann am Baukonto vorhandene Kreditsaldo beim selben Kreditinstitut auf eine langfristige Kreditlösung umgewandelt wird. Die zweite Variante ist hingegen, dass der Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussucht, das dann den Saldo des Baukontos auf ein bedarfsgerechtes Kreditmodell mit entsprechender Kreditlaufzeit übernimmt.


Die Vorteile des Baukontos

Ein Baukonto bietet ein Höchstmaß an Flexibilität während der Projektphase. Ein- und Auszahlungen können durch den Kreditnehmer getätigt werden. Dies hat insbesondere dann große Vorteile, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und man durch diese Wendigkeit problemlos in der Lage ist die angebotenen Skonti zu vereinnahmen. Gerade für Häuselbauer oder Sanierer, für die jeder Euro wichtig sein kann, ein nicht unbedeutender Vorteil.

Wenn eine Vor- oder Zwischenfinanzierung notwendig ist, kann das Baukonto ebenfalls seine Vorteile ausspielen. Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie gebunden sind, können mit dem Baukonto elegant heraus gelöst werden, ohne, dass dies gleich mit einer laufenden Kreditrückzahlung verbunden wäre. Und last but not least soll nicht unerwähnt bleiben, dass auch die monatliche Liquiditätsbelastung mit dem Baukonto gut steuerbar ist. Zwar ist der, manchmal etwas höhere Zins, laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung ist in dieser Phase jedoch nicht vorgesehen.


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Bildquelle: JP WALLET / Shutterstock.com


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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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