Hypothek: Bedeutung, Tilgung und Kosten in Österreich

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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 15.04.2021

Eine Wohnbaufinanzierung wird von Banken und Bausparkassen meistens nur dann vergeben, wenn sie ausreichend Sicherheiten vom Kreditnehmer gestellt bekommt. Dafür wird dann in der Regel eine Hypothek auf die Liegenschaft ins Grundbuch eingetragen. Was das bedeutet, wie viel die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch kostet und ob Sie eine Hypothek vorzeitig tilgen bzw. löschen können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Definition: Was ist eine Hypothek

Eine Hypothek ist ein Pfandrecht, welches als Belastung auf einem Grundstück oder einer grundstücksgleichen Liegenschaft in der Regel als Kreditsicherheit für ein Darlehen dient. Eine Hypothek kann für eine Privat- oder juristischen Person zur Sicherung einer Forderung ins Grundbuch eintragen werden.

Welche praktische Bedeutung hat eine Hypothek nun für Sie als Kreditnehmer? Wenn Ihnen eine Bank einen Wohnkredit vergibt, dann ist das in der Regel ein Kredit mit grundbücherlicher Sicherstellung. Die eingetragene Hypothek dient dem Kreditinstitut dann als Sicherheit. So kann die Bank die Liegenschaft verwerten (Versteigerung), wenn Sie Ihren Verpflichtungen (Zahlung der Zinsen bzw. Monatsraten) trotz setzens einer Nachfrist nicht nachkommen.


Der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Hypothek und Grundschuld sind beides Formen der Kreditbesicherung, die in Österreich und Deutschland verwendet werden. Was eine Hypothek ist, wurde erläutert. Doch wie sieht es mit der Grundschuld aus? Im Prinzip gleicht die Grundschuld der Hypothek – beide sind Arten der Absicherung an Immobilien.

Die größte Gemeinsamkeit ist die Eintragung ins Grundbuch, beide Formen werden über einen Notar ins Grundbuch eingetragen. Bei der Hypothek ist der Ablauf wie folgt: Da die Restschuld des Darlehens mit der Zeit immer weniger wird, sinkt auch der Wert der eingetragenen Hypothek nach und nach. Die Hypothek wird automatisch aufgelöst, sobald die Restschuld des Darlehens bei null angekommen ist.

Die Grundschuld wird unabhängig vom Darlehen eingetragen. Dies bedeutet, dass die Grundschuld im Vergleich zur Hypothek nicht parallel zur Restschuld sinkt – sie bleibt über die gesamte Laufzeit mit dem unverändert gleich hohen Betrag eingetragen. Die Grundschuld kann dann mittels Antrag und mit Zustimmung der Bank aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die Restschuld vollständig getilgt wurde.

Der Vorteil der Grundschuld ist, dass sie wesentlich flexibler als die Hypothek ist: Bei Verkauf der Liegenschaft kann die Grundschuld zum Beispiel an den neuen Besitzer übertragen werden (Voraussetzung: Zustimmung der Bank) oder man verwendet die bestehende Grundschuld für ein neues Darlehen – das spart nicht nur Notarkosten, sondern auch die Eintragungsgebühr und andere damit verbundene Kosten.


Hypothek auf ein abbezahltes Haus aufnehmen: Ja oder Nein?

Wenn Sie ein lastenfreies Haus oder eine Wohnung besitzen, können Sie diese als Sicherheit für einen neuen Immobilienkredit zur Verfügung stellen – es besteht also die Möglichkeit, eine Hypothek auch auf ein abbezahltes Haus aufzunehmen. Das machen Sie aber in der Regel wohl nur dann, wenn sie über keine Barmittel für die neue Liegenschaft verfügen oder dadurch bessere Kreditkonditionen bekommen. In einem solchen Fall kommt dann häufig eine Simultanhypothekzum Einsatz.

Eine Simultanhypothek ist nicht mit zusätzlichen Kosten verbunden, da nur die Hypothek auf der neuen Liegenschaft Kosten verursacht und die bestehende Liegenschaft als Zusatz- bzw. Simultansicherheit verwendet wird.

Wenn Sie aber nur eine kleine Zusatzhypothek auf der Bestandsliegenschaft zur Verfügung stellen wollen, kostet diese ebenfalls wieder 1,2 % Gebühr zuzüglich der Kosten für die Nebengebührensicherstellung.

Ein weiterer Fall in der Praxis ist die Kapitalbeschaffung durch Immobilien, wenn ihr Vermögen in Immobilien steckt und Sie Liquidität benötigen (z. B. zur Bezahlung eines Pflegeplatzes des Partners oder eine Aufbesserung der Rente).


Grundbuch und Hypothek als Kredit

Die Banken bzw. Bausparkassen besichern ihre Darlehen in den meisten Fällen grundbücherlich. Dabei wird eine sogenannte Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die dazugehörigen Rechte eingetragen werden. Das Grundbuch wird mittlerweile elektronisch von den Bezirksgerichten geführt. Folgende Rechte können in das Grundbuch eingetragen werden:

  • das Eigentum an einer Immobilie – dieses wird unterteilt in:
    • Einzeleigentum
    • ideelles Miteigentum
    • Wohnungseigentum
  • Pfandrechte
  • Baurechte
  • Dienstbarkeiten und Reallasten
  • Anmerkungen und Ersichtlichmachungen

Die Hypothek vorzeitig tilgen oder kündigen – geht das?

Die Frage, ob man eine Hypothek vorzeitig löschen oder kündigen kann, wird von Kreditnehmern häufig gestellt. Die Kunden möchten das Grundbuch frühzeitig bereinigen, eine vorzeitige Löschung von Hypotheken ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Einerseits muss der dazugehörige Kredit vollständig zurückbezahlt sein. Eine Ausnahme ist möglich, wenn der Kreditnehmer über eine ausgezeichnete Bonität verfügt – dann könnte bereits vor gänzlicher Rückzahlung des Kredites eine Löschung beantragt werden. Anderseits hat auch die Bank ein Mitspracherecht, denn ob sie der Löschung zustimmt, hängt von verschiedenen Faktoren ab:

  • Höhe des verbleibenden Kreditbetrages
  • Kundenbeziehung zur Bank
  • Vorhandene Sicherheiten zum Tauschen

Gut zu wissen: Die Kündigung einer Hypothek ist dasselbe wie die Löschung einer Hypothek.


Was passiert mit der Hypothek bei Zahlungsunfähigkeit?

Bei einer Hypothek dient Ihre Immobilie der Bank als Sicherheit für den Fall, dass Sie den Kredit irgendwann nicht zurückbezahlen können. Demnach droht im äußersten Fall die Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie.

Damit es nicht so weit kommt, gilt es frühzeitig Kontakt zur kreditgebenden Bank aufzunehmen, sollten Sie in einen finanziellen Engpass geraten. Gemeinsam kann eine passende Lösung wie eine Stundung der Raten, eine Ratenreduktion oder eine Umschuldung gefunden werden. Lesen Sie hierzu auch unseren weiterführenden Beitrag Zahlungsverzug Kredit


Kosten einer Hypothek in Österreich: Eintragungsgebühr und Zinsen

Die Eintragung einer Hypothek ist in Österreich nicht kostenfrei: Eine hypothekarische Grundbucheintragung kostet beim Bezirksgericht standardmäßig 1,2 % vom einzutragenden Kreditbetrag. Dies sind aber noch nicht alle Kosten, denn hinzukommen meist noch Kosten für die sogenannte Nebengebührensicherstellung. Diese können bis zu 30 % der Grundbucheintragung betragen – somit können insgesamt 1,56 % an Kosten anfallen.

Aber: Je besser Ihre Bonität ist, desto eher wird die Bank auf die Nebengebührensicherstellung verzichten. Die richtige Balance zwischen maximalen Sicherheiten und bestmöglichen Konditionen zu erreichen, ist jedoch nicht immer einfach, da Banken untereinander große Bandbreiten in der Konditionierung haben. Wir empfehlen Ihnen deshalb, durch die Einbindung eines Wohnbau-Finanz-Experteneinen Vergleich der verschiedenen Angebote von mehreren Banken anzustellen.


Exkurs: Simultanhypothek

Mit einer "Simultanhypothek" haben Sie die Möglichkeit einer verbesserten Darstellung Ihrer Bonität gegenüber Kreditinstituten. Manchmal kann diese auch erst der Türöffner für den neuen Wohntraum sein. Oft erfordern berufliche Veränderungen, Heirat oder Pensionsantritt eine örtliche Veränderung und Sie wollen einen erneuten Immobilienkauf in Österreich vornehmen. Doch Sie möchten sich von Ihrem alten Zuhause nicht trennen, sondern dieses nur vermieten. Dies steigert einerseits das laufende Einkommen und verbessert somit die Haushaltsrechnung, was beispielsweise kurz vor Pensionsantritt von Bedeutung ist. Andererseits können Ihnen aber dadurch liquide Eigenmittel fehlen, die beim Verkauf des früheren Wohnsitzes realisiert worden wären. Die Lösung liegt dann in einer Simultanhypothek. Dabei wird der neu aufzunehmende Kredit mit beiden Liegenschaften besichert.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit über 90 Standorten in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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