Kapitalbeschaffung durch Immobilien

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 01.12.2022

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind und diese bereits nahezu oder vollständig abbezahlt haben, dann haben Sie sich ein entsprechendes Vermögen aufgebaut. Leider ist dieses aber nicht verfügbar, um sich damit besondere Anschaffungen erfüllen zu können oder beispielsweise eine Pflege zu finanzieren. Die Belehnung Ihrer Immobilie kann eine Möglichkeit sein, um günstig an Kapital für größere Ausgaben zu gelangen und Ihre Liquidität zu steigern. Wie genau die Kapitalbeschaffung durch eine Immobilie funktioniert, was Sie dabei besonders beachten sollten, mit welchen Kosten dieser Vorgang verbunden ist und weitere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Kapitalbeschaffung durch Immobilien: Das Wichtigste im Überblick

  • Es wird eine Grundschuld auf Ihre (nahezu) schuldenfreie Immobilie eingetragen. Diese dient der kreditgebenden Bank als Absicherung, was wiederum eine zinsgünstige Kreditaufnahme von Summen über 50.000 Euro ermöglicht.
  • Der gewährte Hypothekarkredit ist nicht zweckgebunden und steht Ihnen somit zur freien Verfügung, ob für wohnwirtschaftliche Zwecke oder andere Ausgaben.
  • Voraussetzungen für die Kreditbewilligung ist unter anderem die positive Bonität des Kreditnehmers, unabhängig von seinem Alter.
  • Ab dem 01.04.2023 wird zudem die Kreditvergabe an Senioren seitens des Gesetzgebers in Österreich vereinfacht.
  • Sie sollten sich vor der Beantragung bewusst werden, welchen Verwendungszweck die Kapitalbeschaffung hat und welche Tilgungsrate leistbar ist. Danach kann Ihnen ein Wohnbau-Finanz-Experte helfen, verschiedene Angebote zu vergleichen, um den passenden Kredit zu finden.
  • Je nach persönlichen Rahmenbedingungen kann neben einem Hypothekarkredit durch Immobilienbeleihung (ebenfalls Immobilienbelehnung genannt) auch ein Ratenkredit zur Liquiditätssteigerung infrage kommen. Vor allem, wenn Summen unter 50.000 Euro benötigt werden und auf die Eintragung einer Grundschuld verzichtet werden soll.

So funktioniert Kapitalbeschaffung durch Immobilien

Die Kapitalbeschaffung durch Immobilien funktioniert in der Art, dass Sie Ihr Grundstück, Ihre Wohnung oder Ihr Haus beleihen und dafür einen Kredit aufnehmen. Dabei wird eine Grundschuld auf Ihr Eigenheim eingetragen, sodass Sie auf Basis dieser Absicherung ein Darlehen zu den aktuell gültigen Konditionen für Immobilienkredite und auch langen Kreditlaufzeiten gewährt bekommen. Es handelt sich also um eine besondere Form der Immobilienfinanzierung, wobei die Geldmittel aus dem Kredit nicht zweckgebunden sind. Folglich steht Ihnen das Kapital, anders als bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, zur freien Verfügung.

Diese Finanzierungsart ist nicht zu verwechseln mit einer Umkehrhypothek, bei der meist im Rentenalter Kreditzahlungen für die eigene Immobilie seitens der Bank erfolgen und das Eigentum nach Lebensende häufig komplett an diese übergeht. Bei der Kapitalbeschaffung bleibt die Immobilie Ihr Eigentum, denn die gewährte Finanzierung ist komplett zurückzuzahlen. Entweder durch Sie selbst oder die Erben. Sofern keine Erben vorhanden sind, kann die Bank durch Verwertung der Immobilie im Ablebensfall auch die Restschuld begleichen. 


Kapitalbeschaffung: Beispiele für die Verwendung des Kredits

Sobald die Kreditsumme auf Ihr Konto überwiesen wurde, steht Ihnen frei für was Sie das Kapital verwenden möchten. Das heißt, Sie müssen der kreditgebenden Bank in der Regel keine Belege für den Verwendungszweck der Geldmittel liefern. Dabei kann zwischen wohnwirtschaftlichen und nicht-wohnwirtschaftlichen Zwecken unterschieden werden. Einigen Banken gefällt es besser und fällt eine Kreditvergabe leichter, wenn das Kapital zur Investition ins Eigenheim eingesetzt wird.

Beispiele für wohnwirtschaftliche Zwecke

Beispiele für nicht-wohnwirtschaftliche Zwecke

  • Auszahlung von Mit-Erben der Immobilie, wie z. B. Geschwister
  • Finanzierung einer häuslichen Pflege oder eines Pflegeheimplatzes
  • Finanzierung von Urlaubsreisen
  • Studium der Kinder
  • Finanzierung eines höheren Lebensstandards
  • Kauf eines neuen Autos

Immobilien beleihen – die wichtigsten Fragen

Bei der Belehnung Ihrer Immobilie zur Beschaffung von Kapital gibt es eine Handvoll Rahmenbedingungen, welche Sie wissen sollten, bevor Sie hierfür einen Kredit abschließen. Wir beantworten nachfolgend die wichtigsten Fragen zur Kapitalbeschaffung durch Ihre Immobilie.

Muss die Immobilie schuldenfrei sein?

Wenn möglich sollte die Immobilie komplett schuldenfrei, sprich „belastbar“ sein, da dies die Kreditbeantragung bei der Bank einfacher macht. Es gibt aber auch die Möglichkeit ein Darlehen zu beantragen, wenn die Restschuld überschaubar ist und am besten weniger als 20 % beträgt.

Außerdem begünstigt ein sicheres regelmäßiges Einkommen (auch eine Rente) eine Kreditbewilligung, da somit sichergestellt wird, dass das Darlehen entsprechend der Vereinbarung im Kreditvertrag zurückgeführt werden kann.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Verschuldungsgrad Ihrer Immobilie noch ist, desto schlechter werden auch die Kreditkonditionen sein. Eine Umschuldung, welche die Ablösung der bestehenden Restschuld und gleichzeitig die Kapitalbeschaffung beinhaltet, kann zu einer deutlichen Verbesserung der insgesamt zu bezahlenden Zinsen führen.

Tipp: Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenlosen Termin mit einem Wohnbau-Finanz-Experte ganz in Ihrer Nähe. Dieser unterstützt Sie gerne bei einer Umschuldung in diesem Zusammenhang oder einem Kredit zur Kaptalbeschaffung.

Welche Art von Immobilien kann ich beleihen?

Die drei Immobilienarten im Privatkundenbereich, welche beliehen werden können sind Haus, Wohnung und Grundstück. Dabei ist unerheblich, ob eine Immobilie selbst genutzt wird oder vermietet ist und ob ein Grundstück bereits bebaut ist oder nicht. Die Immobilie sollte sich dabei in Österreich befinden und bei einem Grundstück um Bauland handeln.

Bis zu welchem Alter kann ich einen Hypothekarkredit zur Kapitalbeschaffung aufnehmen?

Eine gesetzliche Altersgrenze für einen Hypothekarkredit gibt es zwar nicht, jedoch ist es bei vielen Banken und Bausparkassen in Österreich aktuell noch schwieriger eine Kreditbewilligung im Rentenalter zu erhalten. Wie bei allen Arten der Immobilienfinanzierung prüfen Kreditgeber vorab die Bonität und möchten möglichst sicher gehen, dass der Kreditnehmer bis zum Ende der Kreditlaufzeit seine monatlichen Raten mithilfe regelmäßiger Einkünfte tilgen kann.

Wenn Kreditnehmer über ausreichende Pensionseinkünfte sowie Besicherung verfügen, gibt es für eine Kreditbewilligung im Rentenalter keinen grundsätzlichen Einwand. Einige Banken bieten in diesem Zusammenhang beispielsweise sogenannte „Generationenkredite“ an, bei denen der noch offenen Restbetrags des Immobilienkredits auf die Erben des Kreditnehmers nach dessen Ableben übertragen wird.

Zwischenzeitlich hat der Gesetzgeber auch die bestehende Benachteiligung der Senioren bei der Kreditvergabe erkannt und angekündigt, mit Wirkung zum 01.04.2023 die Hypothekar- und Immobilienkreditrichtlinie anzupassen. Details zu den geplanten Erleichterungen finden Sie in unserem Ratgeber Kredit aufnehmen im Alter.  

Welche Faktoren mindern den Immobilienwert?

Neben einem noch laufenden Immobilienkredit, wirken sich auch die üblichen Faktoren wie Mängel, fortgeschrittenes Alter sowie ungünstige Lage der Immobilie negativ auf den Immobilienwert aus. Grundsätzlich gelten bewohnte Immobilien als gepflegte Immobilien und weisen in aller Regel einen höheren Wert aus als Objekte, welche leer stehen. Außerdem mindern Dienstbarkeiten, auch Servitut genannt, den Wert der Immobilie. Dies können beispielsweise Fahrtrechte, Fruchtgenussrechte oder gar Wohnrechte Dritter sein.

Wie hoch kann ich meine Immobilie beleihen?

In welcher Höhe Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück belehnen können, hängt hauptsächlich von diesen zwei Aspekten ab:

  1. Dem Wert der zu beleihenden Immobilie
  2. Der leistbaren Rate, welche Sie monatlich finanziell stemmen können.

Es gibt unterschiedlichste Verfahren für eine Immobilienbewertung. Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Verfahren finden Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich. Ein durchaus gängiges Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Bei diesem werden erzielte Preise vergleichbarer Immobilientransaktionen in der Region herangezogen. Viele Kreditinstitute ziehen jedoch einen Sicherheitsabschlag von rund 10 % ab.

Rechenbeispiel für die mögliche Kredithöhe

Eine schuldenfreie Eigentumswohnung hat einen Verkehrswert von 300.000 Euro nach dem Vergleichswertverfahren. Die kreditgebende Bank nimmt für den Beleihungswert der Wohnung einen Sicherheitsabschlag von 10 % vor. Die Obergrenze für eine Beleihung legt sie beispielsweise auf 85 % fest.

300.000 € – 0,10*300.000 € = 270.000 € Beleihungswert

270.000 €*0,85 = 229.500 € maximale Höhe der Immobilienbeleihung

Auf Basis eines Beleihungswertes von 270.000 Euro, wird die Bank eine maximale Kapitalbeschaffung in Höhe von 229.500 Euro gewähren.


Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer – so gehen Sie vor

Folgende Schritte skizzieren, wie strukturiert eine Kapitalbeschaffung für Immobilienbesitzer angegangen werden kann.

1. Verwendungszweck definieren

Überlegen Sie sich, für welchen wohnwirtschaftlichen oder auch nicht-wohnwirtschaftlichen Zweck Sie das Kapital verwenden möchten. Je nachdem, um welche Art von Anschaffung bzw. Ausgabe es sich handelt, kann somit auch schon die gewünschte Kredithöhe definiert werden.

2. Leistbare Monatsrate kalkulieren

Als Nächstes ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie monatlich für die Kreditrückzahlung aufbringen können und wollen. Hierfür sollten Sie eine Haushaltsrechnung mit einer Gegenüberstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Daraus ergibt sich Ihr monatlich verfügbares Budget.

3. Persönliche Beratung

Die Anforderungen an einen Kredit dieser Art können je nach individueller Lebenslage sehr unterschiedlich sein. Umso wichtiger ist es eine persönliche Beratung von Experten in diesem Gebiet wahrzunehmen, um die für Sie passende Lösung zu finden.

4. Angebote vergleichen

Infolge des Beratungsprozesses liegen nun mehrere Kreditmodelle vor. Welche Bank bietet aktuell das für Sie passende Kreditmodell und die besten Konditionen für die Kapitalbeschaffung durch Ihre Immobilie? Ein Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe begleitet Sie gerne bei der Einholung der Kreditangebote und bei diesem Entscheidungsprozess.

5. Vertragliches und Auszahlung

Haben Sie sich für ein Kreditmodell entschieden, reicht der Berater für Sie den Kreditantrag ein. Wird dieser seitens der Bank oder Bausparkasse bewilligt, steht einem verbindlichen Kreditvertrag nichts mehr im Weg. Sobald die Kreditauszahlung durchgeführt wird, steht Ihnen das neue Kapital zur Verfügung.

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Nebenkosten und Zinsen: Damit müssen Sie rechnen

Analog einer klassischen Immobilienfinanzierung bei einem Neubau oder Kauf fallen auch bei der Kapitalbeschaffung Kaufnebenkosten für Ihre Immobilie an. Allerdings in deutlich geringerem Umfang, da einzelnen Positionen, wie beispielsweise die Maklerprovision und Grunderwerbsteuer, nicht nochmals anfallen. Aber die Eintragung des Pfandrechts in Österreich und Notarkosten bei Immobilien können je nach aktueller Situation schon in entsprechender Höhe anfallen.

Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für Ihren Kredit, weswegen Sie langfristig günstige Zinsen erhalten können. Die aktuellen Kreditzinsen hängen bei der Kapitalbeschaffung durch Beleihung Ihrer Immobilie von folgenden Faktoren ab:

  • Ihrer Bonität
  • der Kredithöhe
  • der Art Ihrer Beschäftigung (Angestellter, Beamter, Selbständiger, Pensionär etc.)
  • dem Standort der zu beleihenden Immobilie
  • der Nutzungsart Ihrer Immobilie (Selbstnutzung, Vermietung, Gewerbe etc.)
  • dem Verhältnis zwischen Kredithöhe und Beleihungswert
  • offenen anderen Kreditverpflichtungen
  • zusätzlichen Sicherheiten wie Wertpapiere, weitere Immobilien und Pfandrechte.

Ratenkredit oder Hypothekarkredit: Welche Variante eignet sich?

Wenn Sie Geldmittel zur freien Verfügung benötigen, gibt es, neben dem Hypothekarkredit zur Kapitalbeschaffung durch eine Immobilienbelehnung, auch die Möglichkeit einen Ratenkredit abzuschließen. Welche dieser beiden Alternativen für Ihre Zwecke die geeignete ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Während ein Ratenkredit schnell beantragt und ausgezahlt werden kann, da die Prüfung seitens der Bank weniger aufwendig ist, erfordert die Kapitalbeschaffung durch einen Hypothekarkredit einen längeren Atem bei der Beantragung. Dies aufgrund der erforderlichen Vorlage von wichtigen Unterlagen und Nachweisen. Beim Ratenkredit ist zudem keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich, anders als bei der Immobilienbeleihung, bei der notariell eine Grundschuld auf Ihre Immobilie eingetragen wird.

Dafür fällt ein Hypothekarkredit deutlich zinsgünstiger als ein Ratenkredit aus, eben aufgrund der Absicherung durch Ihre Immobilie. Außerdem können im Gegensatz zum Ratenkredit hohe Kreditsummen über 50.000 Euro, auch im höheren Lebensalter, aufgenommen werden.

 VorteileNachteile
Ratenkredit
  • Schnelle und unkomplizierte Beantragung 
  • Keine Eintragung ins Grundbuch erforderlich
  • Zügige Tilgung durch Sondertilgungen möglich
  • Deutlich höhere Zinsen als bei einem Hypothekarkredit
  • In der Regel nur für Summen bis 50.000 Euro möglich
  • Begrenzung bzgl. Lebensalter bei Kreditaufnahme (entfällt aber ab 01.04.2023)
Hypothekarkredit zur Kapitalbeschaffung
durch Immobilienbeleihung
  • Zinsgünstig, da Immobilie als Absicherung eingebracht wird
  • Hohe Kreditsummen über 50.000 Euro möglich
  • Kreditaufnahme auch im hohen Alter möglich
  • Eintragung ins Grundbuch erforderlich (zusätzliche Kosten, Grundschuld)
  • Aufwendige Beantragung mit erforderlichen Kreditunterlagen und Nachweisen

Fazit: Wann lohnt sich die Kapitalbeschaffung durch Immobilien?

Die Kapitalbeschaffung für Immobilieneigentümer ist eine Möglichkeit, gebundenes Vermögen in liquide Mittel umzuwandeln. Besonders interessant ist diese Finanzierungsart für Eigentümer, die einen höheren Darlehensbetrag für größere Ausgaben benötigen und von einem günstigen Zinssatz profitieren möchten.

Sollte Sie sich als Kreditnehmer bereits im Rentenalter befinden, ist es ratsam, die potenziellen Erben mit ins Kreditgespräch einzubinden, ohne diese zwingend für den damit verbundenen Hypothekarkredit zu verpflichten. Ziel in diesen Fällen soll es sein, eine generationsübergreifende Transparenz über bestehende Verbindlichkeiten zu schaffen. Auch ein diesbezüglicher Vermerk im Testament kann sinnvoll sein.

Ganz gleich in welchem Alter Sie sich befinden, wenn Sie mit Ihren finanziellen Mitteln die Tilgung einer Immobilienbeleihung stemmen können, steht der Möglichkeit einer solchen Kapitalbeschaffung nichts im Wege.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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