Belehnung von Immobilien: Was bedeutet das?

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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Finanzierung
Datum: 24.01.2022

Wenn Sie einen Hypothekarkredit bei der Bank aufnehmen, dienen bestehende oder neu erworbene Liegenschaften der Bank als Sicherheit. Dies wird als „Belehnung“ oder auch „Beleihung“ bezeichnet – ein Fachbegriff der Banken, der nichts anderes als die Besicherung des Kredites bedeutet. Sie möchten wissen, wie hoch die Belehnung sein darf? Oder wie das Ausmaß der Beleihung die weitere Kreditvergabe und Konditionsgestaltung beeinflusst? Diese und weitere Fragen beantworten wir im folgenden Beitrag.

Das Wichtigste im Überblick

  • Belehnung ist Belastung von Liegenschaften oder Wertpapieren im Zuge der Besicherung eines Kredits.
  • Der Beleihungswert entspricht dem Verkehrswert einer Immobilie abzüglich eines Risikoabschlags von i. d. R. 10-30 %.
  • Der Beleihungsauslauf gibt an, welcher Prozentanteil vom Beleihungswert einer Immobilie den Kredit absichert.
  • Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer wird die Finanzierung.

Definition: Was bedeutet Belehnung im Rahmen einer Hypothek?

Die Hypothek ist ein sogenanntes Grundpfandrecht. Das heißt, es ist ein Pfandrecht, das im Grundbuch eingetragen wird, um einen Kredit für die Bank abzusichern. Die „Belehnung“ bei einer Hypothek entspricht dabei dem Kreditbetrag. Diesen Betrag plus meist 20 % an Nebengebührensicherstellung trägt die Bank als Pfandrecht ins Grundbuch ein.

Gut zu wissen: Belehnung ist ein Begriff aus Österreich und der Schweiz und ist in Deutschland nicht gebräuchlich. Dort spricht man stattdessen von „Beleihung“.


Belehnung bzw. Beleihung: Beispiel

Sie erwerben eine Liegenschaft um 300.000 Euro und die Bank vergibt die Finanzierung bis zu einer maximalen Belehnung von 80 %. Dann bekommen Sie einen Kredit in Höhe von max. 240.000 Euro (80 % des Kaufpreises) und müssen dann 60.000 Euro (20 %) als Eigenmittel aufbringen.


Voraussetzungen: Beleihung von Grundstück oder Haus

Die wichtigsten Voraussetzungen für die Beleihung eines Grundstücks bzw. einer Liegenschaft sind:

  • Eigentum: Nur wenn Sie Eigentümer der zu beleihenden Liegenschaft sind, können Sie eine solche vereinbaren.
  • Frei von Belastungs- und Veräußerungsverbot: Manche Schenkungsverträge enthalten Belastungs- und Veräußerungsverbote.
  • Frei von schwerwiegenden Servituten: Dazu zählt z.B. ein Wohnrecht auf Lebenszeit. Diese machen eine Immobilie faktisch schwer verkäuflich.
  • Möglichst wenig Vorbelastung: Banken bevorzugen den ersten Rang im Grundbuch (d. h. im Verwertungsfall bekommt die Bank im ersten Rang zuerst ihr Geld), während sich beim zweiten Rang die Konditionen bereits verteuern könnten. Die maximale Beleihung liegt bei vielen Kreditinstituten und Bausparkassen in Österreich bei 80 % des Kaufpreises bzw. eines konservativ geschätzten Verkehrswertes.

Wichtige Begriffe rund um die Belehnung

Die folgenden Begriffe begegnen Ihnen in Gesprächen mit Banken immer wieder. Sie beziehen sich auf die hypothekarische Besicherung Ihres Kredites – also die Belehnung.

Beleihungswert: Wie wird er ermittelt?

Der Beleihungswert ist jener ermittelte Wert, den die Bank durch den Verkauf oder Versteigerung der Immobilie erzielen könnte. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, kann die Bank die Immobilie veräußern und damit den offenen Kreditbetrag decken.

Als Bemessungsgrundlage für den Beleihungswert dient entweder der Kaufpreis oder die Schätzung des Verkehrswerts durch einen Sachverständigen.

Von dieser Bemessungsgrundlage (Schätzung oder Kaufpreis) rechnet die Bank dann noch einen Risikoabschlag weg. Denn im Fall einer kurzfristigen Veräußerung könnte vermutlich nicht der volle Kaufpreis erzielt werden. Der Beleihungswert macht dann häufig 80 % dieser Bemessungsgrundlage aus.

Beispiel zur Berechnung des Beleihungswerts: Wollen Sie ein Haus für einen Kredit beleihen, das laut Schätzungsgutachten 400.000 Euro wert ist und die Bank setzt den Beleihungswert bei 80 % dieses Werts an, dann würde dieser 320.000 Euro betragen.

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Beleihungsauslauf: Wie wird die Beleihung berechnet?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis der Kredithöhe zum Beleihungswert der Immobilie. Er wird berechnet, indem man den Kreditbetrag durch den Beleihungswert dividiert. Für Banken gilt der Beleihungsauslauf als Maß für das Beleihungsrisiko eines Kredits: je höher dieser ist, desto höher auch das Risiko.

Prinzipiell berücksichtigt der Beleihungsauslauf nicht nur die neuen Schulden, sondern auch Vorlasten zugunsten anderer Pfandgläubiger.

Beispiel zur Berechnung der Belehnung:

Zur Sanierung eines Eigenheims im Wert von 500.000 Euro werden 200.000 Euro an Kredit benötigt. An bisherigen Altschulden sind zudem noch 150.000 Euro abzuzahlen.

Die Bank berechnet den Beleihungswert mit 85 % des Schätzwertes, woraus also ein Beleihungswert von 425.000 Euro resultiert. Die Altschulden (150.000 Euro) plus der benötigte Sanierungskredit (200.000 Euro) ergeben zusammen 350.000 Euro. Diesen Betrag dividiert man durch den Beleihungswert von 425.000. Daraus resultiert ergibt sich der Wert 0,8235, was – multipliziert mit 100 – einem Beleihungsauslauf von 82,35 % entspricht.

Ihrem Sanierungsdarlehen sollte also nichts mehr im Wege stehen.

Beleihungsgrenze: Wie hoch darf die Hypothek sein?

In der Praxis werden bei der Beleihung für einen Kredit meist die Immobilien individuell von der Bank im Wert geschätzt. Von diesem geschätzten Verkehrswert werden Abschläge von 15 bis 25 % abgezogen. Bei Bausparkassen sind es 20 %. Sie können aber im Rahmen ihrer Möglichkeiten noch zusätzlich pro Person 30.000 Euro „blanko“ finanzieren. Wie weit Sie dies ausnützen, hängt von internen Richtlinien ab, die – je nach Institut – eine maximale Beleihung bis 85 oder gar 100 % vorsehen. Die Bank oder Bausparkasse trägt dann die entsprechende Hypothek im Grundbuch ein.

Abschläge und Zuschläge zum Beleihungswert sind möglich. Die Beleihungsgrenze würde dann auf dieser Basis berechnet, doch meist fällt sie mit dem Beleihungswert zusammen.


Baufinanzierung: Wie lässt sich die Belehnung reduzieren?

Möchten Sie eine Immobilie beleihen, dann haben Sie kleine Spielräume, um Ihren Kreditbedarf zu reduzieren – und somit die Belehnung zu reduzieren. Folgende Maßnahmen machen dabei Sinn:

  • Verkauf von risikobehafteten Wertpapieren und Edelmetallen, anschließend Einbringung als zusätzliche Eigenmittel. Vorteil: sichere Zinsersparnis sowie Investment in Wohneigentum
  • Wohnbauförderungen in Österreich nutzen, sofern dies möglich ist, z. B. in Form von Zuschüssen
  • Beim Hausbau: Frühzahler-Bonus und Skonto bei Handwerkern und Baufirmen lukrieren
  • Ersatzsicherheiten in Form von Rückkaufwerten von Lebensversicherungen oder Wertpapieren einbringen
  • Bürgschaft der Eltern bei jungen Paaren

Abbezahlte Immobilie nachbeleihen

Normalerweise ist man froh, im Alter unbelastete Immobilien zu besitzen. Nun sind die monatlichen Ausgaben niedriger und im Falle von Anlegerwohnungen kommen die Mieterträge erst so richtig zur Geltung. Aber es gibt besondere Situationen, in denen abbezahlte Immobilien plötzlich wieder beliehen werden.

Sondersituationen, in denen es Sinn machen könnte, abbezahlte Immobilien nachzubeleihen:

  • Größere Reparaturen/Sanierungsarbeiten
  • Im Rahmen einer „Umkehrhypothek“: Sie erhalten einen Kredit mit der abbezahlten Immobilie als Besicherung und gönnen sich damit noch einen schönen Lebensabend. Nach Ihrem Tod werden dann die Immobilien entweder veräußert oder die Erben übernehmen sie samt Hypotheken.
  • Sie stellen Ihren Kindern die Wohnung oder das Haus als zusätzliche Sicherheit für deren Immobilienkredit zur Verfügung, um ihnen den Start ins Wohneigentum zu ermöglichen

Bereits belastete Immobilien beleihen: Geht das?

Solange die Beleihungsgrenze nicht überschritten ist, können Sie auch eine belastete Immobilie beleihen. Voraussetzung sind allerdings entsprechende Einkünfte, welche eine nachhaltige Rückzahlung des Kredits ermöglichen.

Nehmen wir an, die Beleihungsgrenze liegt bei 80 %. Die Wohnung ist 300.000 Euro wert. Sie haben sie bereits mit 100.000 Euro belastet. Dann können Sie bis insgesamt 240.000 Euro ihren Kredit aufstocken bzw. zusätzliche Hypothekarkredite in Höhe von 140.000 Euro aufnehmen. Der Nachteil: Der zweite Gläubiger erhält den zweiten Rang im Grundbuch. Dies und die hohe Beleihung führen zu schlechteren Kreditkonditionen.


Je geringer die Belehnung, desto höher die Chancen auf den Kredit

Je geringer die Belehnung ist, desto größer ist nicht nur die Chance auf den Kredit. Auch die Zinsen sind niedriger, da das Risiko für die Bank geringer ausfällt. Die Höhe der Belehnung gibt man mit dem sogenannten Beleihungsauslauf an: dem Verhältnis der Kredithöhe zum Wert der Immobilie. Die maximale Obergrenze für die Belehnung liegt bei den meisten Banken und Bausparkassen Kredite bei 75 bis 85 % des Schätzwertes oder Kaufpreises. Abbezahlte Immobilien nachzubeleihen macht Sinn bei größeren Sanierungsarbeiten, in der Altersfinanzierung (Kredit aufnehmen im Alter) und zwecks Unterstützung des Wohnstarts der Kinder mit zusätzlicher Sicherheit.

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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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