Hauskauf: Checkliste und Tipps

Sie träumen vom eigenen Haus? Dann geht es Ihnen wie vielen Menschen, für die der Kauf ihres Hauses häufig die größte und wichtigste Investition im Leben ist. Dabei bedeuten die eigenen vier Wände nicht nur einen neuen Wohnraum für Sie und Ihre Familie, sondern meist auch die Absicht einer lukrativen und sicheren Anlage. Bevor es aber soweit ist, gilt es einiges bei der Kaufentscheidung zu beachten. In diesem Beitrag liefern wir Ihnen neben Checklisten unter anderem auch Informationen zu den Kosten, den Hauskauf Nebenkosten und zur Finanzierung beim Hauskauf.

• 1. Vorbesprechung beim Notar/ Vorvertrag: Der erste Termin beim Notar dient dem Käufer und Verkäufer des Hauses vor allem als beratendes Treffen. Hierbei werden Details aus dem Grundbuchauszug in Österreich, wie z. B. Besitzverhältnisse und Grundschuldlöschung, sowie Zahlungs- und Übergabebedingungen des Kaufpreises und die Notarkosten beim Immobilienkauf besprochen. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Kaufbedingungen einfließen zu lassen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Oft wird bereits bei der Vorbesprechung ein Kaufvertragsentwurf bzw. ein Vorvertrag für den Immobilienkauf erstellt.
• 2. Kaufvertragsabwicklung: Auf Basis Kaufvertragsentwurf bzw. Vorvertrag Hauskauf wird der tatsächliche Kaufvertrag für eine Immobilie (auch Hauptvertrag genannt) aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Der Notar übernimmt hierbei die Beurkundung des Vertrags und fungiert auf Wunsch als Treuhänder des Kaufpreises.
• 3. Grunderwerbsteuer zahlen: Nachdem das Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrags vom Notar erhalten hat, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist nach erfolgter Zahlungsaufforderung vom Käufer zu entrichten.
• 4. Anmerkung der Rangordnung: Der Notar beantragt bei Bedarf einen Rangordnungsbeschluss bei Gericht. Das sichert den Käufer gegen Eigentumsansprüche des Verkäufers ab und verhindert, dass dieser das Haus an andere weiterverkaufen kann.
• 5. Grundbucheintrag: Wenn die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags abgeschlossen ist, kann der Notar den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch in Österreich eintragen. Somit findet die rechtliche Eigentumsübertragung statt. In diesem Rahmen werden u. a. auch Vorverkaufsrechte vermerkt. Beachten Sie hierbei, dass in jedem österreichischen Bundesland ein anderes Immobilienrecht und Grundverkehrsgesetz gilt. Ein Hauskauf bedarf in manchen Fällen der Genehmigung der jeweils zuständigen Grundverkehrsbehörde, welche dann die Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.
• 6. Zahlung und Übergabe: Der neue Eigentümer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer des Hauses bzw. auf das Treuhandkonto. Danach kann die finale Schlüsselübergabe erfolgen.

Jeder hat seine eigenen Vorstellungen und Ansprüche an sein zukünftiges Eigenheim. Um das passende Haus zu finden, welches Ihren persönlichen Anforderungen und Wünschen entspricht, sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie hilfreiche Tipps, die Ihnen bei der Wahl Ihrer Wunschimmobilie weiterhelfen können.

Tipp 1: Flexibel bleiben und Kompromisse eingehen

Legen Sie sich bei Lage und Immobilientyp nicht zu sehr fest, denn sonst steht Ihnen womöglich eine sehr lange Suche bevor. Überlegen Sie sich vor dem Immobilienkauf in Österreich, ob es denn unbedingt ein Neubau mit Garten sein soll. Vielleicht werden Sie auch in einer bestehenden Eigentumswohnung mit Dachterrasse ebenso glücklich? Dasselbe gilt für die Lage von Immobilien. Denn gute Angebote in Ballungsräumen sind selten, teuer und schnell verkauft. Oft werden Sie im sogenannten „Speckgürtel“, also im Umkreis von 20 bis 40 km fündig. Zusätzlicher Vorteil: Der Kaufpreis für Immobilien im Umkreis ist in aller Regel deutlich niedriger.

Tipp: Informieren Sie sich über das aktuelle Preisniveau: Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose.

Tipp 2: Budget und Liquidität im Blick haben

Setzen Sie sich eine klare finanzielle Grenze, welche Sie nicht überschreiten. Dabei sollten Sie Ihr Eigenkapital sowie Ihre leistbare Kredithöhe im Auge behalten. Dies verhindert blindes unvernünftiges Bieten auf eine Immobilie, welche am Ende Ihr Budget überschreitet. Haben Sie ein attraktives Angebot gefunden, gilt es den Kaufpreis verbindlich aufbringen zu können, um sich gegen andere Interessenten durchsetzen zu können.

Mit dem Kreditrechner Hauskauf erhalten Sie eine erste Orientierung für die Realisierung Ihres Wohntraums. Geben Sie bspw. die Kreditsumme für Ihre Wunschimmobilie ein und gleichen Sie ab, ob Sie die monatliche Rate stemmen können. Ein Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe berät Sie gerne persönlich.

Tipp 3: Suche breit fächern

Stellen Sie sich bei der aktiven Suche nach Ihrem Eigenheim möglichst breit auf. Halten Sie stets Augen und Ohren offen und streuen Sie Ihre Suche auf verschiedenen Kanälen:

• Immobilienportale: Stellen Sie Ihre Suche auf mehreren Portalen ein.
• Immobilienmakler: Soweit Sie anfallende Maklergebühren aufbringen wollen, beauftragen Sie gleich mehrere Maklerbüros. Exklusivverträge sind dabei kritisch.
• Zeitungen und Kleinanzeigen: Vor allem die ältere Generation setzt Immobilienangebote ganz klassisch in Zeitungsannoncen ein. Auch regionale Kleinanzeigen können bei der Haussuche sehr effektiv sein.
• Soziale Netzwerke: Stellen Sie Ihr Gesuch z. B. auch auf Facebook ein.
• Banken und Bauträger: Ortsansässige Banken und Bauträger verfügen oft über ein Immobilienportfolio, welches sich anzuschauen lohnt.
• Bauamt, Baubehörde und Gemeinden: Hier können Sie sich unverbindlich nach Leerständen, freien Grundstücken und Baugebieten erkundigen und sich ggf. auf eine Warteliste setzen lassen.
• Persönlicher Umkreis: Unterschätzen Sie nicht die Reichweite Ihrer eigenen Kontakte. Viele Immobilien erscheinen nicht auf dem Markt, sondern werden innerhalb des Familien- oder Bekanntenkreises weitervermittelt.

Tipp 4: Geduld haben und bei Bedarf schnell handeln

Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen, wenn die Suche nach der passenden Immobilie länger dauert. Oft dauert es ein bis zwei Jahre bis Sie Ihr Eigenheim finden. Je attraktiver die Lage und der Zustand der Wunschimmobilie sind, desto länger dauert in der Regel auch die Suche, denn die Konkurrenz unter den Kaufinteressenten ist dann besonders groß. Wenn Sie aber letztendlich ein passendes Angebot entdecken, gilt es schnell zu handeln: Kontaktieren Sie schnellstmöglich den Verkäufer und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. 

Haben Sie das passende Eigenheim gefunden, so gilt es, den genauen Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Dabei sollten Sie als Käufer stets im Kopf behalten, dass zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises für die Hauskauf- Nebenkosten hinzukommen. Diese stellen sich aus folgenden Positionen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: etwa 3,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr: etwa 1,1 % des Kaufpreises.
• Pfandrechteintragung für die Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages zzgl. Nebengebührensicherstellung.
• Maklerkosten: etwa 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt..
• Anwaltskosten bzw. Notarkosten Hauskauf: 2-3 % des Kaufpreises.

Erfahren Sie Näheres zum Thema in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Beim Hauskauf können neben den Anschaffungskosten zusätzliche Ausgaben für Sanierungen entstehen, wobei die Kosten der energetischen Sanierung besonders ins Gewicht fallen können. Für einen tiefergehenden Überblick über diese Kosten können Sie nachfolgende Ratgeber lesen. In Österreich gibt es zahlreiche Förderungen für die energetische Sanierung, die helfen, einen Teil dieser Kosten zu decken. Ein Gespräch mit einem Berater für die energetische Sanierung kann Ihnen einen ersten umfassenden Einblick bieten.

Der Kauf eines Hauses kann nur selten ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert werden. In den meisten Fällen wird hierzu ein Immobilienkredit abgeschlossen. Es gibt verschiedene Arten der Bau- und Hausfinanzierung, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen. Hier bietet sich ein Beratungsgespräch bei einem Kreditvermittler an, der Ihnen konkret Auskunft über die Art, Laufzeit, Höhe und die Konditionen Ihres Kredits geben kann und über die möglichen Wohnbauförderungen beim Hauskauf Bescheid weiß. Verwenden Sie einen Kreditrechner, um eine erste Orientierung über Ihre monatliche Belastung zu erhalten.

Ein Kaufvertrag ist beim Hauskauf verpflichtend und wird ähnlich wie bei einem Grundstückskauf aufgesetzt. Dieser kann von einem Notar bzw. Rechtsanwalt erstellt werden und umfasst folgende Punkte (keine abschließende Aufzählung):

• Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
• Genaue Beschreibung der Immobilie (Anschrift, Baujahr, Wohnfläche, etc.) durch aktuellen Grundbuchauszug
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Energieausweis
• Übergabebedingungen
• Haftungsbedingungen für Sach- und Rechtsmängel
• Name des Treuhänders (sollte dieser den Kauf abwickeln).

Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien freigegeben und unterschrieben wurde, wird dieser notariell beglaubigt. Eine notarielle Beglaubigung ist Voraussetzung, um die Eigentumsrechte des Käufers ins Grundbuch einzutragen.

Tipp: Mit einem Vorvertrag Hauskauf, auch Kaufanbot genannt, verpflichten sich Käufer und Verkäufer des Hauses zu einem späteren Zeitpunkt einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Dabei ist ein Vorvertrag zwar kein abschließender Vertrag, er ist aber verbindlicher als eine bloße Willenserklärung und stellt daher dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar. Er erhält bereits die oben aufgeführten Punkte des Hauptvertrages und wird notariell beurkundet.

Neben einem verbindlichen Kaufvertrag benötigen Sie beim Hauskauf noch weitere Unterlagen. Sie dienen Ihnen dazu, einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu erhalten. Außerdem benötigen Sie folgende Dokumente, wenn Sie einen Kredit beantragen:

Wenn Sie Ihr Haus gerne von einem privaten Verkäufer und ohne Makler erwerben möchten, helfen Ihnen unsere beschriebenen Tipps. Allerdings hat die Beauftragung eines Maklers auch Vorteile. In der nachstehender Übersicht stellen wir die Vor- und Nachteile von Hauskauf privat dem Hauskauf per Makler gegenüber:

Ein Hauskauf ist eine große Investition, bei der Fehler teuer werden können. Wer sich nicht ausreichend informiert, riskiert unerwartete Kosten oder rechtliche Probleme. Hier sind die häufigsten Fehler beim Hauskauf und wie Sie sie vermeiden.

1. Mangelhafte Besichtigung

Viele Käufer prüfen das Haus nur oberflächlich und übersehen wichtige Mängel. Schimmel, feuchte Wände oder veraltete Elektrik können hohe Sanierungskosten verursachen. Lassen Sie sich nicht von Schönheitsreparaturen täuschen und ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Sachverständigen hinzu.

2. Unterschätzte Nebenkosten

Beim Haus kaufen denken viele nur an den Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Maklerprovision und eventuelle Sanierungskosten können bis zu 12 % des Kaufpreises ausmachen. Eine detaillierte Finanzplanung ist unerlässlich.

3. Fehlende Prüfung der Unterlagen

Ein häufiger Fehler beim Immobilienkauf ist das Übersehen von wichtigen Dokumenten. Vor dem Kauf sollten Sie Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen und bestehende Dienstbarkeiten genau prüfen. Sonst könnten Sie Altlasten oder baurechtliche Einschränkungen übernehmen.

4. Falsche Finanzierung

Ein Hauskauf-Fehler, der langfristig teuer wird, ist eine schlecht geplante Finanzierung. Zu niedrige Eigenmittel oder eine zu hohe Kreditrate können zu finanziellen Engpässen führen. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Banken und lassen Sie sich von einem Finanzierungsexperten beraten.

5. Übereilte Kaufentscheidung

Gerade in begehrten Lagen kaufen viele unter Zeitdruck, ohne Alternativen zu prüfen. Doch ein überhasteter Kauf kann dazu führen, dass Sie später Mängel oder eine unpassende Lage bereuen. Nehmen Sie sich Zeit und vergleichen Sie mehrere Objekte.

Wer diese Fehler beim Hauskauf vermeidet, spart nicht nur Geld, sondern sichert sich langfristig eine wertstabile und passende Immobilie.

Der Immobilienkauf gehört zu den größten privaten Investitionen. Umso wichtiger ist es, den Prozess effizient zu gestalten. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass viele Hauskäufe länger dauern als nötig. Die gute Nachricht: Die häufigsten Verzögerungen lassen sich mit der richtigen Vorbereitung vermeiden. In diesem Kapitel erfahren Sie, welche Faktoren den Ablauf typischerweise verzögern und wie Sie diese Zeitverluste vermeiden.

1. Die Finanzierung wurde nicht rechtzeitig abgeklärt

Viele Käufer beginnen mit der Immobiliensuche, bevor sie wissen, welcher Kaufpreis tatsächlich finanzierbar ist. Wer erst nach der Besichtigung mit der Bank spricht, riskiert, wertvolle Zeit zu verlieren. Besser ist es, frühzeitig eine Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen und sich eine Finanzierungszusage einzuholen. Das schafft Planungssicherheit und verbessert die Verhandlungsposition gegenüber Verkäufern.

2. Wichtige Unterlagen fehlen

Ein häufiger Zeitfaktor sind fehlende Dokumente für die Finanzierung oder die Vertragsabwicklung. Dazu zählen zum Beispiel Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Eigenmittelbestätigungen, Grundbuchauszüge oder ein gültiger Energieausweis. Wer diese Unterlagen frühzeitig sammelt, kann schneller auf Anfragen reagieren und den Kaufprozess beschleunigen.

3. Die Suchkriterien sind zu ungenau

Wer ohne klare Vorstellungen nach einer Immobilie sucht, verschwendet viel Zeit mit ungeeigneten Objekten. Es ist sinnvoll, vorab festzulegen, welche Merkmale die Immobilie erfüllen soll, etwa Lage, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Preisgrenze oder Ausstattung. Gleichzeitig sollte definiert werden, wo man bereit ist, Kompromisse einzugehen.

4. Der regionale Immobilienmarkt ist nicht bekannt

Jede Region in Österreich hat ihre eigenen Besonderheiten, was Preise, Nachfrage und rechtliche Vorgaben betrifft. Wer sich nicht über die durchschnittlichen Marktpreise und Entwicklungen in der Wunschregion informiert, trifft oft falsche Entscheidungen oder reagiert zu spät. Eine gute Marktkenntnis hilft dabei, realistisch zu planen und schneller zu handeln.

5. Besichtigungen sind nicht sinnvoll organisiert

Unkoordinierte Besichtigungen kosten Zeit und erschweren die Vergleichbarkeit. Bevor ein Termin vereinbart wird, sollten Exposé, Grundriss, Lage und Ausstattung gründlich geprüft werden. Auch telefonische Vorabklärungen oder virtuelle Rundgänge helfen dabei, unnötige Besichtigungen zu vermeiden.

6. Verzögerungen bei Behörden und Grundverkehrsstellen

In Österreich kann es je nach Immobilie und Bundesland zu längeren Bearbeitungszeiten bei der Grundverkehrsbehörde, beim Grundbuchgericht oder bei der Gemeinde kommen. Besonders bei landwirtschaftlichen Grundstücken, Zweitwohnsitzen oder in Regionen mit Vorverkaufsrecht sind Genehmigungen erforderlich, die mehrere Wochen in Anspruch nehmen können. Wer sich frühzeitig über die Abläufe informiert, kann den Zeitbedarf besser einplanen.

7. Die Kommunikation ist nicht effizient

Ein häufiger Grund für Verzögerungen ist eine langsame oder unklare Kommunikation mit Maklern, Banken, Notaren oder Verkäufern. Klare schriftliche Absprachen, schnelle Reaktionen auf Rückfragen und regelmäßiger Informationsaustausch sorgen dafür, dass alle Beteiligten auf dem aktuellen Stand bleiben und der Prozess zügig voranschreitet.

8. Notartermine wurden nicht rechtzeitig organisiert

In manchen Regionen oder zu bestimmten Jahreszeiten kann es zu Engpässen bei Notarterminen kommen. Wer erst nach der Einigung mit dem Verkäufer nach einem Termin sucht, verliert Zeit. Es empfiehlt sich, bereits im Vorfeld Kontakt mit einem Notar aufzunehmen, die notwendigen Unterlagen bereitzustellen und frühzeitig einen Termin zu vereinbaren.

9. Es wurde kein Gutachten eingeholt

Ein professionelles Gutachten kann Mängel an der Immobilie aufdecken, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Ohne diese Prüfung besteht die Gefahr, dass nach dem Kauf teure Sanierungen notwendig werden oder rechtliche Probleme entstehen. Ein bautechnisches Gutachten schafft Klarheit, reduziert das Risiko und kann als Verhandlungsgrundlage dienen.

10. Entscheidungen werden zu spät getroffen

Wer sich nicht rasch entscheiden kann oder interne Abstimmungen innerhalb der Familie oder Partnerschaft hinauszögert, verpasst oft gute Gelegenheiten. Besonders in gefragten Lagen kann eine zögerliche Entscheidung dazu führen, dass ein Objekt anderweitig vergeben wird. Es ist daher sinnvoll, den Entscheidungsprozess im Vorfeld klar zu regeln und vorbereitet zu sein.

Ein reibungsloser Immobilienkauf gelingt nur mit guter Vorbereitung und effizienter Kommunikation. Wer Finanzierung, Unterlagen, Entscheidungsprozesse und behördliche Abläufe frühzeitig organisiert, spart nicht nur Zeit, sondern erhöht auch die Chancen auf den erfolgreichen Erwerb der Wunschimmobilie.

Ein plötzlicher Jobverlust kann zur finanziellen Belastung werden. Damit Sie Ihr Haus behalten, sollten Sie schnell handeln.

1. Bank kontaktieren

Informieren Sie Ihre Bank frühzeitig über Ihre Situation. Mögliche Lösungen:

• Ratenstundung (vorübergehende Aussetzung der Kreditraten)
• Laufzeitverlängerung (geringere Monatsrate)
• Umschuldung (neue Kreditkonditionen)

2. Finanzielle Reserven nutzen

Prüfen Sie Ersparnisse und senken Sie unnötige Ausgaben.

3. Staatliche Hilfe beantragen

Arbeitslosengeld, Notstandshilfe oder Wohnbeihilfe können entlasten. Informieren Sie sich rechtzeitig.

4. Versicherung prüfen

Falls eine Restschuld- oder Arbeitslosenversicherung besteht, kann sie die Kreditraten übernehmen.

5. Übergangslösung Vermietung

Falls nötig, kann eine Vermietung helfen, die Kosten zu decken, bis sich Ihre Situation stabilisiert.

Der Hauskauf ist eine langfristige Verpflichtung – doch was, wenn plötzlich Unterhaltszahlungen dazukommen oder steigen? Eine Trennung oder veränderte finanzielle Situation kann schnell zur Belastung werden.

1. Bank informieren

Falls die Kreditrate nicht mehr tragbar ist, sprechen Sie mit Ihrer Bank über:

• Ratenstundung (temporäre Aussetzung oder Reduzierung der Rate)
• Laufzeitverlängerung (geringere Monatsrate)
• Umschuldung (neue Kreditkonditionen)

2. Unterhaltszahlungen prüfen

Lassen Sie berechnen, ob die aktuelle Unterhaltshöhe rechtmäßig ist. Änderungen in Einkommen oder Lebenssituation können Anpassungen ermöglichen.

3. Budget optimieren

Setzen Sie Prioritäten bei Ausgaben, streichen Sie unnötige Kosten und prüfen Sie, ob staatliche Unterstützung (z. B. Wohnbeihilfe) in Frage kommt.

4. Vermietung als Lösung

Falls die finanzielle Lage angespannt bleibt, kann eine Teil- oder Zwischenvermietung helfen, um die Kosten aufzufangen.

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