Hauskauf: Checkliste und Tipps

Sie träumen vom eigenen Haus? Dann geht es Ihnen wie vielen Menschen, für die der Kauf ihres Hauses häufig die größte und wichtigste Investition im Leben ist. Dabei bedeuten die eigenen vier Wände nicht nur einen neuen Wohnraum für Sie und Ihre Familie, sondern meist auch die Absicht einer lukrativen und sicheren Anlage. Bevor es aber soweit ist, gilt es einiges bei der Kaufentscheidung zu beachten. In diesem Beitrag liefern wir Ihnen neben Checklisten unter anderem auch Informationen zu den Kosten, den Hauskauf Nebenkosten und zur Finanzierung beim Hauskauf.

• 1. Vorbesprechung beim Notar/ Vorvertrag: Der erste Termin beim Notar dient dem Käufer und Verkäufer des Hauses vor allem als beratendes Treffen. Hierbei werden Details aus dem Grundbuchauszug in Österreich, wie z. B. Besitzverhältnisse und Grundschuldlöschung, sowie Zahlungs- und Übergabebedingungen des Kaufpreises und die Notarkosten beim Immobilienkauf besprochen. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Kaufbedingungen einfließen zu lassen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Oft wird bereits bei der Vorbesprechung ein Kaufvertragsentwurf bzw. ein Vorvertrag für den Immobilienkauf erstellt.
• 2. Kaufvertragsabwicklung: Auf Basis Kaufvertragsentwurf bzw. Vorvertrag Hauskauf wird der tatsächliche Kaufvertrag für eine Immobilie (auch Hauptvertrag genannt) aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Der Notar übernimmt hierbei die Beurkundung des Vertrags und fungiert auf Wunsch als Treuhänder des Kaufpreises.
• 3. Grunderwerbsteuer zahlen: Nachdem das Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrags vom Notar erhalten hat, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist nach erfolgter Zahlungsaufforderung vom Käufer zu entrichten.
• 4. Anmerkung der Rangordnung: Der Notar beantragt bei Bedarf einen Rangordnungsbeschluss bei Gericht. Das sichert den Käufer gegen Eigentumsansprüche des Verkäufers ab und verhindert, dass dieser das Haus an andere weiterverkaufen kann.
• 5. Grundbucheintrag: Wenn die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags abgeschlossen ist, kann der Notar den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch in Österreich eintragen. Somit findet die rechtliche Eigentumsübertragung statt. In diesem Rahmen werden u. a. auch Vorverkaufsrechte vermerkt. Beachten Sie hierbei, dass in jedem österreichischen Bundesland ein anderes Immobilienrecht und Grundverkehrsgesetz gilt. Ein Hauskauf bedarf in manchen Fällen der Genehmigung der jeweils zuständigen Grundverkehrsbehörde, welche dann die Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.
• 6. Zahlung und Übergabe: Der neue Eigentümer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer des Hauses bzw. auf das Treuhandkonto. Danach kann die finale Schlüsselübergabe erfolgen.

Jeder hat seine eigenen Vorstellungen und Ansprüche an sein zukünftiges Eigenheim. Um das passende Haus zu finden, welches Ihren persönlichen Anforderungen und Wünschen entspricht, sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie hilfreiche Tipps, die Ihnen bei der Wahl Ihrer Wunschimmobilie weiterhelfen können.

Tipp 1: Flexibel bleiben und Kompromisse eingehen

Legen Sie sich bei Lage und Immobilientyp nicht zu sehr fest, denn sonst steht Ihnen womöglich eine sehr lange Suche bevor. Überlegen Sie sich vor dem Immobilienkauf in Österreich, ob es denn unbedingt ein Neubau mit Garten sein soll. Vielleicht werden Sie auch in einer bestehenden Eigentumswohnung mit Dachterrasse ebenso glücklich? Dasselbe gilt für die Lage von Immobilien. Denn gute Angebote in Ballungsräumen sind selten, teuer und schnell verkauft. Oft werden Sie im sogenannten „Speckgürtel“, also im Umkreis von 20 bis 40 km fündig. Zusätzlicher Vorteil: Der Kaufpreis für Immobilien im Umkreis ist in aller Regel deutlich niedriger.

Ratgeber

Informieren Sie sich über das aktuelle Preisniveau: Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose.

Tipp 2: Budget und Liquidität im Blick haben

Setzen Sie sich eine klare finanzielle Grenze, welche Sie nicht überschreiten. Dabei sollten Sie Ihr Eigenkapital sowie Ihre leistbare Kredithöhe im Auge behalten. Dies verhindert blindes unvernünftiges Bieten auf eine Immobilie, welche am Ende Ihr Budget überschreitet. Haben Sie ein attraktives Angebot gefunden, gilt es den Kaufpreis verbindlich aufbringen zu können, um sich gegen andere Interessenten durchsetzen zu können.

Mit dem Infina Kreditrechner (Kreditrechner Hauskauf) erhalten Sie eine erste Orientierung für die Realisierung Ihres Wohntraums. Geben Sie bspw. die Kreditsumme für Ihre Wunschimmobilie ein und gleichen Sie ab, ob Sie die monatliche Rate stemmen können. Ein Infina Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe berät Sie gerne persönlich.

Tipp 3: Suche breit fächern

Stellen Sie sich bei der aktiven Suche nach Ihrem Eigenheim möglichst breit auf. Halten Sie stets Augen und Ohren offen und streuen Sie Ihre Suche auf verschiedenen Kanälen:

• Immobilienportale: Stellen Sie Ihre Suche auf mehreren Portalen ein.
• Immobilienmakler: Soweit Sie anfallende Maklergebühren aufbringen wollen, beauftragen Sie gleich mehrere Maklerbüros. Exklusivverträge sind dabei kritisch.
• Zeitungen und Kleinanzeigen: Vor allem die ältere Generation setzt Immobilienangebote ganz klassisch in Zeitungsannoncen ein. Auch regionale Kleinanzeigen können bei der Haussuche sehr effektiv sein.
• Soziale Netzwerke: Stellen Sie Ihr Gesuch z. B. auch auf Facebook ein.
• Banken und Bauträger: Ortsansässige Banken und Bauträger verfügen oft über ein Immobilienportfolio, welches sich anzuschauen lohnt.
• Bauamt, Baubehörde und Gemeinden: Hier können Sie sich unverbindlich nach Leerständen, freien Grundstücken und Baugebieten erkundigen und sich ggf. auf eine Warteliste setzen lassen. 
• Persönlicher Umkreis: Unterschätzen Sie nicht die Reichweite Ihrer eigenen Kontakte. Viele Immobilien erscheinen nicht auf dem Markt, sondern werden innerhalb des Familien- oder Bekanntenkreises weitervermittelt.

Tipp 4: Geduld haben und bei Bedarf schnell handeln

Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen, wenn die Suche nach der passenden Immobilie länger dauert. Oft dauert es ein bis zwei Jahre bis Sie Ihr Eigenheim finden. Je attraktiver die Lage und der Zustand der Wunschimmobilie sind, desto länger dauert in der Regel auch die Suche, denn die Konkurrenz unter den Kaufinteressenten ist dann besonders groß. Wenn Sie aber letztendlich ein passendes Angebot entdecken, gilt es schnell zu handeln: Kontaktieren Sie schnellstmöglich den Verkäufer und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. 

Haben Sie das passende Eigenheim gefunden, so gilt es, den genauen Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Dabei sollten Sie als Käufer stets im Kopf behalten, dass zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises für die Hauskauf- Nebenkosten hinzukommen. Diese stellen sich aus folgenden Positionen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: etwa 3,5 % des Kaufpreises.
• Grundbucheintragungsgebühr: etwa 1,1 % des Kaufpreises.
• Pfandrechteintragung für die Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages zzgl. Nebengebührensicherstellung.
• Maklerkosten: etwa 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt..
• Anwaltskosten bzw. Notarkosten Hauskauf: 2-3 % des Kaufpreises.

Erfahren Sie Näheres zum Thema in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Beim Hauskauf können neben den Anschaffungskosten zusätzliche Ausgaben für Sanierungen entstehen, wobei die Kosten der energetischen Sanierung besonders ins Gewicht fallen können. Für einen tiefergehenden Überblick über diese Kosten können Sie nachfolgende Ratgeber lesen. In Österreich gibt es zahlreiche Förderungen für die energetische Sanierung, die helfen, einen Teil dieser Kosten zu decken. Ein Gespräch mit einem Berater für die energetische Sanierung kann Ihnen einen ersten umfassenden Einblick bieten.

Der Kauf eines Hauses kann nur selten ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert werden. In den meisten Fällen wird hierzu ein Immobilienkredit abgeschlossen. Es gibt verschiedene Arten der Bau- und Hausfinanzierung, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen. Hier bietet sich ein Beratungsgespräch bei einem Kreditvermittler an, der Ihnen konkret Auskunft über die Art, Laufzeit, Höhe und die Konditionen Ihres Kredits geben kann und über die möglichen Wohnbauförderungen beim Hauskauf Bescheid weiß. Verwenden Sie einen Kreditrechner, um eine erste Orientierung über Ihre monatliche Belastung zu erhalten.

Ein Kaufvertrag ist beim Hauskauf verpflichtend und wird ähnlich wie bei einem Grundstückskauf aufgesetzt. Dieser kann von einem Notar bzw. Rechtsanwalt erstellt werden und umfasst folgende Punkte (keine abschließende Aufzählung):

• Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
• Genaue Beschreibung der Immobilie (Anschrift, Baujahr, Wohnfläche, etc.) durch aktuellen Grundbuchauszug
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Energieausweis
• Übergabebedingungen
• Haftungsbedingungen für Sach- und Rechtsmängel
• Name des Treuhänders (sollte dieser den Kauf abwickeln).

Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien freigegeben und unterschrieben wurde, wird dieser notariell beglaubigt. Eine notarielle Beglaubigung ist Voraussetzung, um die Eigentumsrechte des Käufers ins Grundbuch einzutragen.

Tipp: Vorvertrag

Mit einem Vorvertrag Hauskauf, auch Kaufanbot genannt, verpflichten sich Käufer und Verkäufer des Hauses zu einem späteren Zeitpunkt einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Dabei ist ein Vorvertrag zwar kein abschließender Vertrag, er ist aber verbindlicher als eine bloße Willenserklärung und stellt daher dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar. Er erhält bereits die oben aufgeführten Punkte des Hauptvertrages und wird notariell beurkundet.

Neben einem verbindlichen Kaufvertrag benötigen Sie beim Hauskauf noch weitere Unterlagen. Sie dienen Ihnen dazu, einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu erhalten. Außerdem benötigen Sie folgende Dokumente, wenn Sie einen Kredit beantragen:

Wenn Sie Ihr Haus gerne von einem privaten Verkäufer und ohne Makler erwerben möchten, helfen Ihnen unsere beschriebenen Tipps. Allerdings hat die Beauftragung eines Maklers auch Vorteile. In der nachstehender Übersicht stellen wir die Vor- und Nachteile von Hauskauf privat dem Hauskauf per Makler gegenüber:

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