Hauskauf: Checkliste und Tipps

Hauskauf – glückliche Familie vor neuem Haus
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 29.10.2020

Sie träumen vom eigenen Haus? Dann geht es Ihnen wie vielen Menschen, für die der Kauf ihres Hauses häufig die größte und wichtigste Investition im Leben ist. Dabei bedeuten die eigenen vier Wände nicht nur einen neuen Wohnraum für Sie und Ihre Familie, sondern meist auch die Absicht einer lukrativen und sicheren Anlage. Bevor es aber soweit ist, gilt es einiges bei der Kaufentscheidung zu beachten. In diesem Beitrag liefern wir Ihnen neben Checklisten unter anderem auch Informationen zu den Kosten und zur Finanzierung beim Hauskauf.

So läuft ein Hauskauf ab

  • 1. Vorbesprechung beim Notar/ Vorvertrag: Der erste Termin beim Notar dient dem Käufer und Verkäufer des Hauses vor allem als beratendes Treffen. Hierbei werden Details aus dem Grundbuchauszug, wie z. B. Besitzverhältnisse und Grundschuldlöschung, sowie Zahlungs- und Übergabebedingungen des Kaufpreises und die Notarkosten besprochen. Beide Parteien haben die Möglichkeit, ihre Kaufbedingungen einfließen zu lassen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Oft wird bereits bei der Vorbesprechung ein Kaufvertragsentwurf bzw. ein Vorvertrag erstellt.
  • 2. Kaufvertragsabwicklung: Auf Basis des Vorvertrags/ Kaufvertragsentwurfs wird der tatsächliche Kaufvertrag (auch Hauptvertrag genannt) aufgesetzt und von beiden Parteien unterzeichnet. Der Notar übernimmt hierbei die Beurkundung des Vertrags und fungiert auf Wunsch als Treuhänder des Kaufpreises.
  • 3. Grunderwerbsteuer zahlen: Nachdem das Finanzamt eine Kopie des Kaufvertrags vom Notar erhalten hat, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Diese ist nach erfolgter Zahlungsaufforderung vom Käufer zu entrichten.
  • 4. Anmerkung der Rangordnung: Der Notar beantragt bei Bedarf einen Rangordnungsbeschluss bei Gericht. Das sichert den Käufer gegen Eigentumsansprüche des Verkäufers ab und verhindert, dass dieser das Haus an andere weiterverkaufen kann.
  • 5. Grundbucheintrag: Wenn die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags abgeschlossen ist, kann der Notar den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch eintragen. Somit findet die rechtliche Eigentumsübertragung statt. In diesem Rahmen werden u. a. auch Vorverkaufsrechte vermerkt. Beachten Sie hierbei, dass in jedem österreichischen Bundesland ein anderes Immobilienrecht und Grundverkehrsgesetz gilt. Ein Hauskauf bedarf in manchen Fällen der Genehmigung der jeweils zuständigen Grundverkehrsbehörde, welche dann die Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist.
  • 6. Zahlung und Übergabe: Der neue Eigentümer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer des Hauses bzw. auf das Treuhandkonto. Danach kann die finale Schlüsselübergabe erfolgen.

Das passende Haus finden

Jeder hat seine eigenen Vorstellungen und Ansprüche an sein zukünftiges Eigenheim. Um das passende Haus zu finden, welches Ihren persönlichen Anforderungen und Wünschen entspricht, sind einige Aspekte zu berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie hilfreiche Tipps, die Ihnen bei der Wahl Ihrer Wunschimmobilie weiterhelfen können.

Tipp 1: Flexibel bleiben und Kompromisse eingehen

Legen Sie sich bei Lage und Immobilientyp nicht zu sehr fest, denn sonst steht Ihnen womöglich eine sehr lange Suche bevor. Überlegen Sie sich vor dem Immobilienkauf, ob es denn unbedingt ein Neubau mit Garten sein soll. Vielleicht werden Sie auch in einer bestehenden Eigentumswohnung mit Dachterrasse ebenso glücklich? Dasselbe gilt für die Lage. Denn gute Angebote in Ballungsräumen sind selten, teuer und schnell verkauft. Oft werden Sie im sogenannten „Speckgürtel“, also im Umkreis von 20 bis 40 km fündig. Zusätzlicher Vorteil: Der Kaufpreis für Immobilien im Umkreis ist in aller Regel deutlich niedriger.

Ratgeber

Hier finden Sie eine Übersicht zu den aktuellen Immobilienpreisen in Österreich.

Tipp 2: Budget und Liquidität im Blick haben

Setzen Sie sich eine klare finanzielle Grenze, die Sie nicht überschreiten. Dabei sollten Sie Ihr Eigenkapital sowie Ihre leistbare Kredithöhe im Auge behalten. Dies verhindert blindes unvernünftiges Bieten auf eine Immobilie, die am Ende Ihr Budget überschreitet. Haben Sie ein attraktives Angebot gefunden, gilt es den Kaufpreis verbindlich aufbringen zu können, um sich gegen andere Interessenten durchsetzen zu können.

Mit dem Infina Kreditrechner erhalten Sie eine erste Orientierung für die Realisierung Ihres Wohntraums. Geben Sie bspw. die Kreditsumme für Ihre Wunschimmobilie ein und gleichen Sie ab, ob Sie die monatliche Rate stemmen können. Ein Infina Wohnbau-Finanz-Experte in Ihrer Nähe berät Sie gerne persönlich.

Tipp 3: Suche breit fächern

Stellen Sie sich bei der aktiven Suche nach Ihrem Eigenheim möglichst breit auf. Halten Sie stets Augen und Ohren offen und streuen Sie Ihre Suche auf verschiedenen Kanälen:

  • Immobilienportale: Stellen Sie Ihre Suche auf mehreren Portalen ein.
  • Immobilienmakler: Soweit Sie anfallende Maklergebühren aufbringen wollen, beauftragen Sie gleich mehrere Maklerbüros. Exklusivverträge sind dabei kritisch.
  • Zeitungen und Kleinanzeigen: Vor allem die ältere Generation setzt Immobilienangebote ganz klassisch in Zeitungsannoncen ein. Auch regionale Kleinanzeigen können bei der Haussuche sehr effektiv sein.
  • Soziale Netzwerke: Stellen Sie Ihr Gesuch z. B. auch auf Facebook ein.
  • Banken und Bauträger: Ortsansässige Banken und Bauträger verfügen oft über ein Immobilienportfolio, welches sich anzuschauen lohnt. Gehen Sie dabei auf keine verbindlichen Reservierungsvereinbarungen ein, wenn Sie sich noch nicht ganz sicher sind.
  • Bauamt, Baubehörde und Gemeinden: Hier können Sie sich unverbindlich nach Leerständen, freien Grundstücken und Baugebieten erkundigen und sich ggf. auf eine Warteliste setzen lassen. 
  • Persönlicher Umkreis: Unterschätzen Sie nicht die Reichweite Ihrer eigenen Kontakte. Viele Immobilien erscheinen nicht auf dem Markt, sondern werden innerhalb des Familien- oder Bekanntenkreises weitervermittelt.

Tipp 4: Geduld haben und bei Bedarf schnell handeln

Lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen, wenn die Suche nach der passenden Immobilie länger dauert. Oft dauert es ein bis zwei Jahre bis Sie Ihr Eigenheim finden. Je attraktiver die Lage und der Zustand der Wunschimmobilie sind, desto länger dauert in der Regel auch die Suche, denn die Konkurrenz unter den Kaufinteressenten ist dann besonders groß. Wenn Sie aber letztendlich ein passendes Angebot entdecken, gilt es schnell zu handeln: Kontaktieren Sie schnellstmöglich den Verkäufer und vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin. 


Hausbesichtigung: Darauf sollten Sie achten

Entscheiden Sie sich für eine gebrauchte Immobilie, sind einige Punkte bei der Hausbesichtigung zu beachten:

  1. Besichtigung bei Tageslicht durchführen
    Am Tag sind eventuelle Mängel deutlicher zu erkennen, der Sonnenverlauf ersichtlich und die Helligkeit bzw. der Lichteinfall im Innenbereich lässt sich besser bewerten.

  2. Zustand außen und innen prüfen / Renovierungskosten abschätzen
    Die Bausubstanz ist besonders wichtig bei der Kaufentscheidung. Überprüfen Sie u. a. den Zustand von Fassade, Keller, Dachziegel, Fenster, Bodenbelag, Heizungsanlage, Elektrik, Isolierung, Wasserleitungen und Außenanlagen, etc. Wenn Sie vorab anfallende Sanierungs- und Umbauarbeiten abschätzen können, schützt Sie das vor bösen Überraschungen.

  3. Bestehende Ausstattung erfassen
    Verfügt die Immobilie bereits über eine Küche oder andere Einrichtungsgegenstände? Welche Qualität hat die bestehende Ausstattung und muss diese ggf. ausgetauscht werden? Welcher TV- und Telefonanschluss liegt vor und wie ist die Bandbreite für das Internet sowie der Mobilfunkempfang?

  4. Raumaufteilung und -größe beurteilen
    Idealerweise erhalten Sie im Vorfeld einen Grundriss/ Ansichtsplan der Immobilie. Gleichen Sie die Räume damit ab und beurteilen Sie, ob Ihnen die Aufteilung und Größe der Räume zusagt. Können Sie vorhandene Möbel verwenden oder passen diese nicht in die neue Immobilie?

  5. Lage bewerten
    Ein besonders wichtiger Aspekt bei der Besichtigung ist die Lage der Immobilie. Bewerten Sie dabei tägliche Anfahrtswege, Infrastruktur, Nahversorgung und die Wohnumgebung. Fühlen Sie und Ihre Familie sich persönlich in dieser Umgebung wohl?

  6. Energieausweis anfordern
    Der Energieausweis in Österreich gibt Ihnen Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie. Damit erhalten Sie eine erste Einschätzung über laufende Energieausgaben.

  7. Zweite Meinung bzw. Experten hinzuziehen
    Besichtigen Sie das Objekt gemeinsam mit einer zuverlässigen Begleitperson, um eine weitere Meinung einzuholen. Ziehen Sie sogar einen Bausachverständigen hinzu, entdeckt dieser ggf. sogar Dinge, die Sie ohne den Experten nicht gesehen hätten.
Tipp:

Besichtigen Sie, wenn möglich mehrere Objekte, um Vergleichswerte zu erhalten und somit Ihrer Wunschimmobilie näherzukommen. Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, besichtigen Sie die Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Uhrzeiten, um bspw. Verkehrsaufkommen, Parkplatzsituation und Lärmpegel umfassend bewerten zu können.


Kosten beim Hauskauf: Kaufpreis und Nebenkosten

Haben Sie das passende Eigenheim gefunden, so gilt es, den genauen Kaufpreis der Immobilie zu ermitteln. Dabei sollten Sie als Käufer stets im Kopf behalten, dass zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises für die Nebenkosten beim Hauskauf hinzukommen. Diese stellen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Grunderwerbsteuer: etwa 3,5 % des Kaufpreises
  • Grundbucheintragungsgebühr: etwa 1,21 % des Kaufpreises
  • Pfandrechteintragung für die Hypothek: 1,2 % des Pfandbetrages
  • Maklerkosten: etwa 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
  • Notarkosten bzw. Anwaltskosten: 2-3 % des Kaufpreises

Erfahren Sie Näheres zum Thema in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Hinweis

Die Nebenkosten sollten beim Hauskauf folglich keinesfalls nicht außer Acht gelassen werden. In der obigen Auflistung wurden zudem keine Kosten für die Einrichtung berücksichtigt, die individuell deutlich variieren können. Betrachten Sie also alle Kosten beim Hauskauf, die diese Investition mit sich bringt. Kalkulieren Sie dabei im Vorfeld, ob Sie zumindest die Nebenkosten mit Ihrem Eigenkapital abdecken können oder Sie Ihren Immobilienkredit hierfür aufstocken müssen.


So finden Sie die richtige Finanzierung

Der Kauf eines Hauses kann nur selten ausschließlich mit Eigenmitteln finanziert werden. In den meisten Fällen wird hierzu ein Immobilienkredit abgeschlossen. Es gibt verschiedene Arten der Hausfinanzierung, wie zum Beispiel ein Annuitätendarlehen oder Bauspardarlehen. Hier bietet sich ein Beratungsgespräch bei einem Kreditvermittler an, der Ihnen konkret Auskunft über die Art, Laufzeit, Höhe und die Konditionen Ihres Kredits geben kann und über die möglichen Förderungen beim Hauskauf Bescheid weiß. Verwenden Sie einen Kreditrechner, um eine erste Orientierung über Ihre monatliche Belastung zu erhalten.

Tipp

Lassen Sie sich noch vor der Abgabe eines Kaufanbotes zu einer Finanzierung beraten. So erhalten Sie zum einen Sicherheit über Ihr Budget, zum anderen überzeugen Sie den Verkäufer der Immobilie mit einem vorgeprüften Finanzierungskonzept.


Kaufvertrag und Vorvertrag beim Hauskauf

Ein Kaufvertrag ist beim Hauskauf verpflichtend und wird ähnlich wie bei einem Grundstückskauf aufgesetzt. Dieser kann von einem Notar bzw. Rechtsanwalt erstellt werden und umfasst folgende Punkte (keine abschließende Aufzählung):

  • Namen, Anschriften sowie Unterschriften von Käufer und Verkäufer
  • Genaue Beschreibung der Immobilie (Anschrift, Baujahr, Wohnfläche, etc.) durch aktuellen Grundbuchauszug
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
  • Energieausweis
  • Übergabebedingungen
  • Haftungsbedingungen für Sach- und Rechtsmängel
  • Name des Treuhänders sollte dieser den Kauf abwickeln.

Nachdem der Kaufvertrag von beiden Parteien freigegeben und unterschrieben wurde, wird er notariell beglaubigt. Eine notarielle Beglaubigung ist Voraussetzung, um die Eigentumsrechte des Käufers ins Grundbuch einzutragen.

Tipp: Vorvertrag

Mit einem Vorvertrag, auch Kaufanbot genannt, verpflichten sich Käufer und Verkäufer des Hauses zu einem späteren Zeitpunkt einen finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen. Dabei ist ein Vorvertrag zwar kein abschließender Vertrag, er ist aber verbindlicher als eine bloße Willenserklärung und stellt daher dennoch eine rechtliche Verpflichtung dar. Er erhält bereits die oben aufgeführten Punkte des Hauptvertrages und wird notariell beurkundet. Ein Vorvertrag ist sinnvoll, da beide Vertragsparteien Sicherheit erhalten: Der Verkäufer kann sich sicher sein, dass seine Immobilie tatsächlich gekauft wird und der Käufer kann davon ausgehen, dass er das Haus zu den vereinbarten Konditionen erwerben kann.


Diese Dokumente brauchen Sie für den Hauskauf

Neben einem verbindlichen Kaufvertrag benötigen Sie noch weitere Unterlagen beim Hauskauf. Sie dienen Ihnen dazu, einen umfassenden Überblick über die Immobilie zu erhalten. Außerdem benötigen Sie folgende Dokumente auch für die Beantragung Ihres Kredits:

  • Aktueller Grundbuchauszug, der die Eigentumsverhältnisse nachweist
  • Energieausweis
  • Lageplan, Bauplan, Grundstücksplan
  • Grundriss
  • Bebauungsplan der Gemeinde
  • Fotos innen und außen
  • Ggf. Vorvertrag/ Kaufanbot, mit dem Sie verbindlich Ihr Kaufinteresse erklären
  • Exposé bzw. Objekt- und Ausstattungsbeschreibung
  • Ggf. bisherige Gutachten
  • Ggf. Kontaktdaten des Treuhänders, Anwartschaftsvertrag, Genossenschaftsvertrag und/ oder Pachtvertrag
  • Energieausweis (bei der Kreditbeantragung im Regelfall nicht benötigt)

Privater Hauskauf vs. Hauskauf über den Makler

Wenn Sie Ihr Haus gerne von einem privaten Verkäufer und ohne Makler erwerben möchten, helfen Ihnen unsere Tipps, die bereits beschrieben wurden. Allerdings hat die Beauftragung eines Maklers auch seine Vorteile. In der nachstehender Übersicht stellen wir die Vor- und Nachteile des privaten Hauskaufs dem Hauskauf per Makler gegenüber:

Hauskauf über einen Makler
VorteileNachteile
Makler verfügen über einen eigenen Interessentenpool, d.h. sie inserieren Objekte auf Immobilienportalen in der Regel erst, wenn sie diese nicht über den eigenen
Interessentenpool vermittelt haben.
Bei erfolgreicher Vermittlung sind Maklerkosten in der Regel in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. zu zahlen.
Makler können bei der Suche in Ballungsräumen effektiver sein.Bei Abschluss von Exklusivverträgen können keine weiteren Makler beauftragt werden.
Makler verbreitern den Umfang der Haussuche beträchtlich. 
Viele Hausverkäufer beauftragen Makler für die Suche nach einem Käufer. 
Makler besitzen das Wissen über eine faire Preisgestaltung von Immobilien.
Sie können von dieser Expertise profitieren.
 
Hauskauf über private Verkäufer 
VorteileNachteile
Es fallen keine Maklergebühren für die Immobilienvermittlung an, somit kann bei den Nebenkosten gespart werden.Ermittlung eines gerechtfertigten Immobilienpreises muss selbst oder ggf. von einem Gutachter ermittelt werden.
Anmerkung: Im ländlichen Bereich sind die Chancen für einen privaten Hauskauf und evtl. auch einen guten Preis höher.Die Auswahl an privat zu vermittelnden Immobilien ist meist begrenzt.
 Der Suchaufwand ist hierbei oft höher und länger.

Checkliste für den Hauskauf

Worauf kommt es als bei der Suche nach Ihrem Wohntraum an? Folgende Checkliste erklärt Ihnen kurz und prägnant, was Sie beim Hauskauf beachten sollten.

  1. Die Finanzierungsplanung
    Seien Sie sich über Ihre Eigenmittel und die leistbare Kredithöhe bewusst. Das erleichtert Ihnen die Suche nach einer passendem Immobilie, die in Ihr Budget passt. Lassen Sie sich ggf. vorab über mögliche Finanzierungsarten, Kreditkonditionen und Förderungen beraten.

  2. Die Suche nach dem passenden Haus
    Der Immobilienmarkt ist groß. Legen Sie Ihre Suche also breit aus und nutzen Sie verschiedene Kanäle, ob online, in Zeitungen, über Makler oder das persönliche Umfeld.

  3. Die Besichtigung
    Prüfen Sie ggf. gemeinsam mit einem Gutachter den Zustand und die Ausstattung des Hauses. Sagen Ihnen die Lage, Wohnumgebung, Größe und Raumaufteilung zu?

  4. Der Kaufpreis und die Nebenkosten
    Entdecken Sie Mängel am Haus, ist den Kaufpreis evtl. verhandelbar. Beachten Sie auch die Summe der Nebenkosten, die zusätzlich etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen.

  5. Der Kaufvertrag und weitere Unterlagen zum Hauskauf
    Der Notar kann Ihnen beim Erstellen des Kaufvertrages und bei der Klärung rechtlicher Fragen zur Seite stehen. Er ist auch für die notarielle Beglaubigung zuständig. Denken Sie auch an die weiteren Unterlagen, welche Sie zum Hauskauf und für Ihren Kredit benötigen.

  6. Die Eintragung ins Grundbuch
    Erst wenn Ihre Eigentumsrechte ins Grundbuch eingetragen wurden, sind Sie der rechtmäßige neue Eigentümer des Hauses.

  7. Die Bezahlung und Übergabe
    Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben, steht der Schlüsselübergabe nichts mehr im Weg. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten vom ehemaligen Besitzer auch sämtliche Hauspläne, Wartungsverträge, Betriebsanleitungen, etc. an Sie übergeben werden.

Hauskauf: Auf dem Weg zum Eigenheim ist einiges zu beachten

Der Kauf eines Hauses hat zwei große Vorteile: Zum einen die freie Umgestaltungsmöglichkeit, d. h. Sie können im Rahmen der Bauvorschriften beliebig über Um- und Ausbauten entscheiden. Zum anderen bietet Ihnen ein Hauskauf in den meisten Fällen eine vergleichsweise weitgehend sichere Wertanlage. Bevor Sie aber Hausbesitzer werden, sind sowohl in rechtlicher als auch finanzieller Hinsicht einige Schritte nötig. Außerdem lohnt es sich bei der Suche nach dem passenden Haus über den Tellerrand hinauszuschauen und bei der Hausbesichtigung gründlich und strukturiert vorzugehen. Wenn Sie dabei stets Ihr Budget sowie Ihre persönlichen Vorstellungen an Ihr zukünftiges Eigenheim im Blick haben, werden Sie mit Sicherheit die passende Immobilie finden. 

Bildquellen:  fizkes/ Shutterstock.com, goodluz/ Shutterstock.com, johnnychaos/ Shutterstock.com, Monkey Business Images/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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