Immobilienblase: Wie ist die Situation in Österreich?

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Immobilie
Datum: 18.02.2022

Manche Experten sprechen von einer Immobilienblase in Österreich und warten darauf, dass diese platzt, doch Corona hat die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich angeheizt. Von 2010 bis 2021 stiegen laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser jährlich um 6,3 %. Dieser Beitrag zeigt, wie angespannt die Situation am heimischen Immobilienmarkt tatsächlich ist und geht auch der Frage nach einer möglichen Immobilienblase in Österreich nach.

Immobilienblase: Das Wichtigste im Überblick

  • Immobilienblasen sind unverhältnismäßig starke Immobilienpreisanstiege über einen längeren Zeitraum.
  • Quantitativ können Blasen in Abweichungen der realen Preisentwicklung vom langjährigen Schnitt gemessen werden.
  • Fundamental misst man Wohnimmobilienblasen an der Entwicklung der Mietrendite und Relation von Einkommen zu Immobilienpreisen, aber auch anhand der Leistbarkeit.
  • Abgeleitet aus dem Fundamentalpreisindikator der OeNB befinden wir uns in Österreich in der Vorstufe einer Immobilienblase.
  • Die Wirkung der Corona Krise geht in zwei Richtungen: Preisdämpfend durch Mietausfälle und preistreibend durch stärkere Anlegernachfrage.

Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren hinweg. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext. 

Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.

Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können beispielsweise stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden.


Wie kommt es zu einer Immobilienblase?

Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns einmal nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:

  • Erleichterungen der Immobilienkreditvergabe durch Banken, beispielsweise mittels Senkung der erforderlichen Eigenmittelanteile
  • Besonders günstige Refinanzierungszinssätze für Banken durch die Europäische Zentralbank (EZB)
  • Generell großzügigere  Kreditvergabe durch Banken und Bausparkassen
  • Besonders niedrige Realzinssätze, also Zinsen abzüglich Inflation
  • Wirtschaftsboom mit steigendem Einkommen (erhöht Leistbarkeit)
  • Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen   
  • Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
  • Angst der Anleger vor Geldentwertung 
  • Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Deutsche in Tirol oder auf Mallorca)    

Die Leitzinsen sind ein wesentliches Instrumentarium der EZB zur Bekämpfung zu hoher Inflationen, Deflationen oder auch von Immobilienblasen.

Tipp

In einem unserer Ratgeber EZB-Leitzins erfahren Sie mehr zur Bedeutung des Leitzinses für Wohnkredite.

Beispiel 1: US-Immobilienblase, die zur Finanzkrise 2008/2009 führte

Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten. 

Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte in den 2000er-Jahren einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die eigentlich gar nicht in der Lage waren, jemals im Leben die Verbindlichkeiten zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse zu erwerben.  

Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe bis Juni 2006 ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte. 

Viele konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere im Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen. 

Es kam zu einer Kettenreaktion, Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte. 

Die Folge: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise.

Beispiel 2: Immobilienblase in Japan

Immer mehr Volkswirte halten für Europa ein ähnliches Zinsszenario wie in Japan für plausibel: In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Die japanischen Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache

Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten. 

Im Verlauf der Krise versuchte die Bank of Japan sogar mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden in Japan, der auch in 2020 deutlich über 200 % der Wirtschaftsleistung beträgt.


Welche Folgen hat es, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und deren finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann dies bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion auslösen, die aufgrund nicht gut aufgestellter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Letzteres bedeutet eine höhere Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:

Immobilienbesitzer

Schuldenfreie Immobilienbesitzer können entspannt abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch wehe, wenn die Liegenschaften mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sind, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:

Beispiel:

Immobilienwert beim Kauf: 200.000 Euro;  Kredit: 180.000 Euro; Eigenmitteleinsatz: 20.000 Euro.

Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro sind seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie stellen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig und führt eine (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie durch, was in so einem Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.

Immobilienkäufer

Diese brauchen viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade antizyklisch können durchaus günstige Käufe getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.

Anleger

Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen durchzuführen, damit der restliche Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.

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Gibt es 2022 eine Immobilienblase in Österreich?

Wir befinden uns bereits per Saldo in einer fortgeschrittenen Vorstufe bzw. an der Grenze zu einer Immobilienblase. Konkret bedeutet dies, dass die Preise bereits auf breiter Front überteuert sind. Das zeigen statistische Abweichungen zu historischen Fundamentalwerten. Auf der anderen Seite herrscht, insbesondere in Österreich, eine sehr ungleiche Vermögensaufteilung. Eine kleine Gruppe von "Superreichen“ mit einem investierbaren unbelasteten Nettovermögen von über 30 Millionen Euro steht in etwa der Hälfte der Bevölkerung ohne Wohneigentum gegenüber. Bei Hauptwohnsitzwohnungen lag 2020 die Eigentumsquote nur bei 48,8 %.

Während sehr Vermögende noch bei 10.000 Euro pro Quadratmeter und mehr in Städten wie Wien, Innsbruck und Salzburg oder in besonderen Regionen wie Kitzbühel massiv in Betongold investieren und die Preise hochtreiben, ist der Kreditnehmer mit normalem Einkommen auf niedrige Zinsen angewiesen und von möglichst lange Kreditlaufzeiten abhängig. Waren beispielsweise 2006 variabel verzinst 4,5 % für Kredite durchaus üblich, sind es heute bei 1,5 Prozentpunkten Aufschlag auf den 3-Monats-Euribor nur noch rund 1,3 % (aber nur bei variabler Verzinsung und damit einem hohen Zinsänderungsrisiko). Dieser Zinslevel kann sich mit den ersten Leitzinsanhebungen der EZB seit Juli 2011 in den kommenden zwei bis drei Jahren deutlich verteuern.

Steigende Zinsen sind wegen Substitutionskonkurrenz der Anleihen um Anlegergelder Gift für die Immobilienpreise, zumal heute die Mietrenditen in Wien beispielsweise nur noch zwischen weniger als 1 und 3,5 % liegen.

Erläuterung Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien

Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird aus sieben Teilindikatoren gebildet: Haushaltsperspektive (zwei Indikatoren, Leistbarkeit von Wohneigentum), Investorenperspektive (zwei Indikatoren, Rentabilität von Investitionen in Immobilien), systemischen Perspektive (drei Indikatoren, Zusammenhänge zwischen Immobilienmarkt und Makroökonomie bzw. Finanzstabilität). Beim Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien werden diese sieben Teilindikatoren aufaddiert. Die prozentuelle Abweichung der Immobilienpreise ergibt dann den Fundamentalpreisindikator.

Fakten, die eine beginnende Blase untermauern

  • Der bundesweite OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien weicht im dritten Quartal 2021 mit plus 22,8  % vom Fundamentalpreis ab. Im Jahr 2015 lag er noch 1,2 % unter dem fundamental gerechtfertigten Niveau. Seither haben sich dann die Preise also kontinuierlich verteuert.
  • Noch früher und stärker sind die Immobilienpreise in Wien ihren Fundamentaldaten vorausgeeilt. Die Überschreitung des Fundamentalpreises stieg von 13,4 % im Jahr 2015 auf 31,0 % im dritten Quartal 2021.
  • Unter Leistbarkeitsaspekten interessant zu beobachten ist, dass der Index für das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen von 2016 bis zum zweiten Quartal 2021 in Österreich von 105,5 auf 133 Punkte stieg.

Anzeichen, die noch dagegen sprechen

  • Im Vergleich innerhalb Europas noch relativ mäßig entwickelte sich das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Mieten in Österreich, das von 2016 bis zweites Quartal 2021 von 105,3 auf 122,3 Punkte stieg (vgl. mit Niederlande: Anstieg von 102,9 auf 139,3 Punkte).
  • Keine Gefahr geht in Österreich vom Anteil der Wohnbaukredite am BIP aus, welcher im zweiten Quartal 2021 bei 32,1 % lag, vgl. mit je 97,1 % in Dänemark, 73,7 % in Schweden bzw. 61,2 % in den Niederlanden.
  • 2020 lagen die Wohnbaukredite in Österreich in Prozent des verfügbaren Einkommens bei 54,9 % (vgl. mit 216,5 % in Dänemark, 155,3 % in Schweden und 129,2 % in den Niederlanden).

Im Europa bestehen große Preisunterschiede bei den Immobilienpreisen. In einigen Großstädten sind die Preise in den vergangen Jahren enorm angestiegen. In der französischen Hauptstadt Paris ist aktuell in etwa das 2,5-fache pro m2 im Vergleich zu Wien zu bezahlen.

Wollen Sie sich mehr zu den aktuellen Immobilienpreisen in Europa und speziell im Vergleich zu Österreich wissen, so finden Sie hier die passenden Informationen.

Auch in Österreich gibt es ein großes Preisgefälle zwischen den einzelnen Bundesländern. Explizit bei einer Investition in eine Vorsorgewohnung sollten Sie sich hier ein genaues Bild machen.

Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in den einzelnen Bundesländern beraten Sie gerne zur Finanzierung Ihres Immobilienwunsches, bei geplanter Eigennutzung ebenso wie zur Kapitalanlage.

Hier finden Sie unsere Standorte.


Einfluss der Corona-Krise

Es herrschen zwei Kräfte am Markt: Auf der einen Seite gibt es die Wohlhabenden, die erneut in Betongold fliehen, da sie infolge der massiven „Gelddruckerei“ der Notenbanken Angst um ihre Ersparnisse haben. Durch diese Käufe werden die Immobilienpreise hochgetrieben. Nimmt man den von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex, dann beschleunigte sich in Österreich vom vierten Quartal 2019 auf das vierte Quartal 2021 der Preisauftrieb von 3,0 % auf 12,6 %. Allerdings ist ein zwischenzeitlicher Preis-Boom bei Einfamilienhäusern im Gange, der sich aus diesen Daten nicht ablesen lässt. 

Mittlerweile ist die Kernaussage von Maklern, dass weniger die Nachfrage das Problem darstellt, sondern das Angebot. Bauprojekte haben sich verzögert und Verkäufer warten teilweise auf noch höhere Preise.

Nimmt man die Wohnimmobilienpreise Österreich außerhalb Wiens, dann stand einer Preissteigerung von je 1,7 % im dritten bzw. 1,2 % im vierten Quartal 2019 eine Beschleunigung des Preisauftriebs auf je 10,6 % bzw. 13,9 % im dritten und vierten Quartal 2021 gegenüber. Der Boom verlagert sich in die Provinzen.

Tipp

Neben den Preisentwicklungen der Immobilien insgesamt, ist auch die faire Bewertung Ihrer konkreten einzelnen Immobilie wichtig. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien.


Immobilienblase in Österreich noch nicht eingetreten

Immobilienblasen ergeben sich aus statistisch deutlich erkennbaren Marktverzerrungen hin zu einer weit überdurchschnittlichen Verteuerung der Preise. In der Vergangenheit gab es eine Reihe von Phasen überteuerter Immobilienpreise in verschiedenen Ländern, welche hohe Verluste für Banken, eine Kreditklemme und hohe Arbeitslosigkeit in der Realwirtschaft zur Folge hatten.

In Österreich signalisiert ein ausgefeilter Fundamentalpreisindikator der Nationalbank für Wien bereits eine beginnende Immobilienblase bzw. bundesweit eine fortgeschrittene Vorstufe an der Grenze zur Blase. Mittlerweile greift die Immobilienspekulation auf ländlichere Gegenden über. Selbst qualitative weniger hochwertige Objekte werden teils in exorbitante Höhen getrieben, was vor allem in Niederösterreich und Burgenland, aber auch in Kleinstädten Oberösterreichs, wie z.B. Braunau am Inn, beobachtet werden kann.

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen und der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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