Immobilienblase: Wie ist die Situation in Österreich?

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 27.10.2022

Manche Experten sprechen von einer Immobilienblase in Österreich und warten darauf, dass diese platzt, doch Corona hat die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich angeheizt. Von 2010 bis 2021 stiegen laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser jährlich um 6,3 %. Seit dem vierten Quartal 2020 steigen die Preise zweistellig, zuletzt im dritten Quartal 2022 um 10,8 %. Dieser Beitrag zeigt, wie angespannt die Situation am heimischen Immobilienmarkt tatsächlich ist und geht auch der Frage nach einer möglichen Immobilienblase in Österreich nach.

Immobilienblase: Das Wichtigste im Überblick

  • Immobilienblasen sind unverhältnismäßig starke Immobilienpreisanstiege über einen längeren Zeitraum.
  • Quantitativ können Blasen in Abweichungen der realen Preisentwicklung vom langjährigen Schnitt gemessen werden.
  • Fundamental misst man Wohnimmobilienblasen an der Entwicklung der Mietrendite und Relation von Einkommen zu Immobilienpreisen, aber auch anhand der Leistbarkeit.
  • Abgeleitet aus dem Fundamentalpreisindikator der OeNB ist der österreichische Wohnimmobilienmarkt bereits überhitzt. Kritische Beobachter sprechen sogar von Blasen-Tendenzen.
  • Corona-Krise und jetzt die Inflation – Beides führt zu einer Flucht der Wohlhabenden in „Betongold“, während für Familien mit durchschnittlichem Einkommen Wohneigentum immer mehr zum Luxus wird.

Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren hinweg. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext. 

Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.

Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können beispielsweise stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden.


Wie kommt es zu einer Immobilienblase?

Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns einmal nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:

  • Erleichterungen der Immobilienkreditvergabe durch Banken, beispielsweise mittels Senkung der erforderlichen Eigenmittelanteile
  • Besonders günstige Refinanzierungszinssätze für Banken durch die Europäische Zentralbank (EZB)
  • Generell großzügigere  Kreditvergabe durch Banken und Bausparkassen
  • Besonders niedrige Realzinssätze, also Zinsen abzüglich Inflation
  • Wirtschaftsboom mit steigendem Einkommen (erhöht Leistbarkeit)
  • Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen   
  • Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
  • Angst der Anleger vor Geldentwertung 
  • Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Deutsche in Tirol oder auf Mallorca)    

Die Leitzinsen sind ein wesentliches Instrumentarium der EZB zur Bekämpfung zu hoher Inflationen, Deflationen oder auch von Immobilienblasen.

Tipp

In einem unserer Ratgeber EZB-Leitzins erfahren Sie mehr zur Bedeutung des Leitzinses für Wohnkredite.

Beispiel 1: US-Immobilienblase, die zur Finanzkrise 2008/2009 führte

Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten. 

Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte in den 2000er-Jahren einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die eigentlich gar nicht in der Lage waren, jemals im Leben die Verbindlichkeiten zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse zu erwerben.  

Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe bis Juni 2006 ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte. 

Viele konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere im Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen. 

Es kam zu einer Kettenreaktion, Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte. 

Die Folge: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise.

Beispiel 2: Immobilienblase in Japan

Immer mehr Volkswirte halten für Europa ein ähnliches Zinsszenario wie in Japan für plausibel: In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Die japanischen Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache

Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten. 

Im Verlauf der Krise versuchte die Bank of Japan sogar mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden in Japan, der auch in 2020 deutlich über 200 % der Wirtschaftsleistung beträgt.


Welche Folgen hat es, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und deren finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann dies bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion auslösen, die aufgrund nicht gut aufgestellter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Letzteres bedeutet eine höhere Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:

Immobilienbesitzer

Schuldenfreie Immobilienbesitzer können entspannt abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch wehe, wenn die Liegenschaften mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sind, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:

Beispiel:

Immobilienwert beim Kauf: 200.000 Euro;  Kredit: 180.000 Euro; Eigenmitteleinsatz: 20.000 Euro.

Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro sind seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie stellen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig und führt eine (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie durch, was in so einem Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.

Immobilienkäufer

Diese brauchen viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade antizyklisch können durchaus günstige Käufe getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.

Anleger

Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen durchzuführen, damit der restliche Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.

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Gibt es 2022 eine Immobilienblase in Österreich?

Wir befinden uns bereits per Saldo am Anfang einer Immobilienblase, zumal neben einer Überteuerung in Städten wie Wien, Salzburg und Innsbruck nun zunehmend mehr Preisexplosionen bei sogenannten „Schrottimmobilien“ in der Provinz zu beobachten sind. Konkret bedeutet dies, dass die Preise bereits auf breiter Front überteuert sind. Das zeigen statistische Abweichungen zu historischen Fundamentalwerten. Auf der anderen Seite herrscht, insbesondere in Österreich, eine sehr ungleiche Vermögensaufteilung. Einerseits gibt es eine kleine Gruppe von "Superreichen“ mit einem investierbaren unbelasteten Nettovermögen von über 30 Millionen Euro und andererseits verfügt etwa die Hälfte der Bevölkerung über kein Wohneigentum. Bei Hauptwohnsitzwohnungen lag 2021 die Eigentumsquote nur bei 47,9 %.

Während sehr Vermögende noch bei 12.000 Euro pro Quadratmeter und mehr in Städten wie Wien, Innsbruck und Salzburg oder in besonderen Regionen wie Kitzbühel massiv in Betongold investieren und die Preise hochtreiben, ist der Kreditnehmer mit normalem Einkommen auf niedrige Zinsen angewiesen. Doch die Konditionen für zehnjährige Fixzinsbindungen haben sich seit Jahresanfang bis Oktober 2022 um rd. 3 Prozentpunkte verteuert und die variablen Kreditzinsen sind seit Jahresbeginn von rd. 0,6 % auf zwischenzeitlich rd. 2,500 % (Stand 27.10.2022) gestiegen. Dies vor dem Hintergrund, dass die EZB sowohl am 21. Juli 2022, als auch 08.09.2022 und 27.10.2022, ihre drei Leitzinsen jeweils um 0,5 Prozentpunkte und im zweiten und dritten Schritt zusätzlich nochmals je 0,75 Prozentpunkte angehoben hat. Der Inflationsbekämpfungsmodus läuft indessen weiter, was trotz Konjunkturabschwung zukünftig noch höhere Zinsen bedeuten könnte, denn mittlerweile nimmt beispielsweise die Fed zur Inflationsbekämpfung eine milde Rezession in Kauf und bei der EZB scheint es ähnliche Überlegungen zu geben.

Steigende Zinsen sind wegen Substitutionskonkurrenz der Anleihen um Anlegergelder entsprechend Gift für die Immobilienpreise, zumal heute die Mietrenditen in Wien beispielsweise nur noch zwischen weniger als 1,0 und 3,0 % liegen.

Erläuterung Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien

Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird aus sieben Teilindikatoren gebildet: Haushaltsperspektive (zwei Indikatoren, Leistbarkeit von Wohneigentum und Kredittragfähigkeit), Investorenperspektive (zwei Indikatoren, Rentabilität von Investitionen in Immobilien und Wohnimmobilienpreise zu Baukosten), systemischen Perspektive (drei Indikatoren, Zusammenhänge zwischen Immobilienmarkt und Makroökonomie bzw. Finanzstabilität sowie reale Wohnimmobilienpreise und Wohnbauinvestitionen zu BIP und Zinsrisiko). Beim Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien werden diese sieben Teilindikatoren aufaddiert. Die prozentuelle Abweichung der Immobilienpreise ergibt dann den Fundamentalpreisindikator.

Fakten, die eine beginnende Blase untermauern

  • Der bundesweite OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien weicht im zweiten Quartal 2022 mit plus 38,9 % vom Fundamentalpreis ab. Im Jahr 2015 lag er noch 1,2 % unter dem fundamental gerechtfertigten Niveau. Seither haben sich dann die Preise also kontinuierlich verteuert.
  • Noch früher und stärker sind die Immobilienpreise in Wien ihren Fundamentaldaten vorausgeeilt. Die Überschreitung des Fundamentalpreises stieg von 13,4 % im Jahr 2015 auf 45,5 % im zweiten Quartal 2022.
  • Unter Leistbarkeitsaspekten interessant zu beobachten ist, dass der Index für das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen von 2017 bis zum ersetn Quartal 2022 in Österreich von 107,9 auf 143,3 Punkte stieg.

Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?

Warum dies auch Einfluss auf meine Immobilienfinanzierung hat.

 



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Faktoren und Indikatoren, die gegen ein schnelles Platzen der Immobilienblase sprechen

  • Infolge hoher Inflationsraten steigen die (zukünftigen) Mieterträge. Solange die Zinsen nur mäßig ansteigen, können diese den Zinssteigerungseffekt (höherer Zins durch Abzinsung zukünftiger Erträge) kompensieren.
  • Keine Gefahr geht in Österreich vom Anteil der Wohnbaukredite am BIP aus, welcher im zweiten Quartal 2022 bei 31,4 % lag, vgl. mit je 89,7 % in Dänemark, 67,5 % in Schweden bzw. 60,6 % in den Niederlanden.
  • 2020 lagen die Wohnbaukredite in Österreich in Prozent des verfügbaren Einkommens bei 54,9 % (vgl. mit 216,2 % in Dänemark, 154,9 % in Schweden und 127,6 % in den Niederlanden).
  • Erbengeneration und Großanleger suchen Inflationsschutz in Immobilien.

Im Europa bestehen große Preisunterschiede bei den Immobilienpreisen. In einigen Großstädten sind die Preise in den vergangen Jahren enorm angestiegen. In der französischen Hauptstadt Paris ist aktuell in etwa das 2,5-fache pro m2 im Vergleich zu Wien zu bezahlen.

Wollen Sie sich mehr zu den aktuellen Immobilienpreisen in Europa und speziell im Vergleich zu Österreich wissen, so finden Sie hier die passenden Informationen.

Auch in Österreich gibt es ein großes Preisgefälle zwischen den einzelnen Bundesländern. Explizit bei einer Investition in eine Vorsorgewohnung sollten Sie sich hier ein genaues Bild machen.

Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in den einzelnen Bundesländern beraten Sie gerne zur Finanzierung Ihres Immobilienwunsches, bei geplanter Eigennutzung ebenso wie zur Kapitalanlage.

Hier finden Sie unsere Standorte.


Einfluss der Corona-Krise und des Ukraine-Schocks

Im Jahr 2020 hatten die Notenbanken in der Corona-Krise die Leitzinsen gesenkt und die Märkte massiv mit Liquidität geflutet. Immobilienkäufe auf Kredit waren für Viele das Gebot der Stunde, ehe im Einklang mit höheren Inflationsraten die Zinsen für Hypothekarkredite zu steigen begannen. Mit der Erdgasknappheit, hohen Ölpreisen, zusätzlichen Lieferkettenunterbrechungen durch den Ukraine-Krieg beschleunigte sich im Laufe des Jahres 2022 die Inflation, und zwar auf den höchsten Stand seit den frühen 60er-Jahren. Wohlhabende Marktteilnehmer haben Angst um ihre Ersparnisse und flüchten in Betongold. Durch diese Käufe werden die Immobilienpreise hochgetrieben. Nimmt man den von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex, dann beschleunigte sich in Österreich vom vierten Quartal 2019 auf das zweite Quartal 2022 der Preisauftrieb von 3,0 % auf 13,1 %. Allerdings ist ein zwischenzeitlicher Preis-Boom bei Einfamilienhäusern im Gange, der sich aus diesen Daten nicht ablesen lässt. 

Die Kernaussage von Maklern ist, dass weniger die Nachfrage das Problem darstellt, sondern das Angebot. Bauprojekte haben sich verzögert oder wurden wegen zu hoher Baukosten nicht ausgeführt und Verkäufer warten teilweise auf noch höhere Preise.

Nimmt man die Wohnimmobilienpreise Österreich außerhalb Wiens, dann stand einer Preissteigerung von je 3,6 % im zweiten bzw. 1,7 % im dritten Quartal 2019 eine Beschleunigung des Preisauftriebs auf 13,2 % bzw. 12,0 % im zweiten und dritten Quartal 2022 gegenüber. Der Boom verlagert sich in die Provinzen, wo laut Immobilienpreisspiegel 2022 (herausgegeben von der WKO) in manchen Segmenten im Jahr 2021 teils Preisanstiege von bis zu über 50 % verzeichnet wurden.

Tipp

Neben den Preisentwicklungen der Immobilien insgesamt, ist auch die faire Bewertung Ihrer konkreten einzelnen Immobilie wichtig. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien.


Beginnende Immobilienblase in Österreich

Immobilienblasen ergeben sich aus statistisch deutlich erkennbaren Marktverzerrungen hin zu einer weit überdurchschnittlichen Verteuerung der Preise. In der Vergangenheit gab es eine Reihe von Phasen überteuerter Immobilienpreise in verschiedenen Ländern, welche hohe Verluste für Banken, eine Kreditklemme und hohe Arbeitslosigkeit in der Realwirtschaft zur Folge hatten.

In Österreich signalisiert ein ausgefeilter Fundamentalpreisindikator der Nationalbank, insbesondere für Wien bereits eine beginnende Immobilienblase. Mittlerweile greift die Immobilienspekulation auf ländlichere Gegenden über. Selbst qualitative weniger hochwertige Objekte werden teils in exorbitante Höhen getrieben, was vor allem in kleineren Städten in Niederösterreich, der Steiermark, im Burgenland und Kärnten beobachtet werden kann. Dies zeigt der Immobilienpreisspiegel 2022 der WKO. Die große Unbekannte in der weiteren Entwicklung ist jedoch die Inflation. Sofern diese lange auf hohem Niveau bleibt, unterstützt diese zunächst weiterhin hohe Immobilienpreise. Führt eine längere hohe Inflation mittelfristig dazu, dass die Lebenshaltungskosten für Immobilieneigentümer kaum mehr zu stemmen sind, kann die Blase sehr schnell platzen.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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