Immobilienblase: Wie ist die Situation in Österreich?

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 18.02.2024

Manche Experten sprachen von einer Immobilienblase in Österreich und sehen in jüngsten Preisrückgängen den Anfang eines Platzens dieser Blase, denn: Von 2010 bis 2022 stiegen laut der Österreichischen Nationalbank (OeNB) die durchschnittlichen Preise für Wohnungen und Häuser jährlich um 6,6 %. Vom vierten Quartal 2020 bis zum dritten Quartal 2022 stiegen die Preise zweistellig. Danach bildete sich ein Scheitel mit rückläufiger Preisentwicklung. Doch der Preisrückgang verläuft atypisch langsam, denn es gibt gleichzeitig einen Rückgang der fertiggestellten Wohnungen und der Markt hat sich zudem an höhere Zinssätze gewöhnt. Dieser Beitrag zeigt, wie angespannt die Situation am heimischen Immobilienmarkt tatsächlich ist und geht auch der Frage nach einer möglichen Immobilienblase in Österreich nach.

Immobilienblase: Das Wichtigste im Überblick

  • Immobilienblasen sind unverhältnismäßig starke Immobilienpreisanstiege über einen längeren Zeitraum.
  • Quantitativ können Blasen in Abweichungen der realen Preisentwicklung vom langjährigen Schnitt gemessen werden.
  • Fundamental misst man Wohnimmobilienblasen an der Entwicklung der Mietrendite und Relation von Einkommen zu Immobilienpreisen, aber auch anhand der Leistbarkeit.
  • Abgeleitet aus dem Fundamentalpreisindikator der OeNB hat nach einer Überhitzung des österreichischen Wohnimmobilienmarktes eine Preiskorrektur eingesetzt.
  • Strengere Vergabe von Immobilienkrediten und inflationsbedingt eine beschnittene Kaufkraft breiter Bevölkerungsschichten führen zu einem massiven Einbruch der Immobiliennachfrage seitens kreditfinanzierter Käufer.

Definition: Was ist eine Immobilienblase?

Die Definition Immobilienblase bezieht sich auf einen unverhältnismäßig starken Anstieg der Immobilienpreise über einen Zeitraum von mehreren Jahren hinweg. Beim „Zerplatzen“ der Blase kommt es dann zu einem schnellen Rückgang der Immobilienpreise, verbunden mit negativen gesamtwirtschaftlichen Folgen. Der Begriff „unverhältnismäßig“ bezieht sich auf diverse quantitative Größen zur Immobilienbewertung in einem historischen Kontext. 

Konkret geht es um die Mietrenditen (jährliche Mieteinnahmen in Prozent des Kaufpreises), die Relation Immobilienpreise zu Jahreseinkommen sowie Abweichungen der Preisanstiege im Verhältnis zur normalen Inflationsrate und dem Durchschnittseinkommen. Auch Abweichungen von langjährigen gleitenden Preisdurchschnitten können über eine gewisse Aussagekraft verfügen.

Je größer die Verzerrungen zum Durchschnitt sind, desto stärker ist die Tendenz Richtung Blase. Der Begriff spekulative Blase ist aber erst dann zutreffend, wenn wichtige volkswirtschaftliche und fundamentale Indikatoren Werte aufweisen, wie sie kurz vor früheren Immobilienkrisen auftraten. Bei einem Mangel an historischen Daten können beispielsweise stärkere Abweichungen als in 95 % der Fälle als potenzielle Gefahrensignale gewertet werden.


Wie kommt es zu einer Immobilienblase?

Für die Bildung einer Immobilienblase gibt es nicht nur eine einzige Erklärung. Sie ist Ergebnis aus dem Zusammenspiel zahlreicher wirtschaftlicher und politischer Einflussfaktoren, die zu einer stärkeren Immobiliennachfrage führen. Schauen wir uns einmal nachfolgend einige Einflussfaktoren an, welche eine Immobilienblase fördern können:

  • Erleichterungen der Immobilienkreditvergabe durch Banken, beispielsweise mittels Senkung der erforderlichen Eigenmittelanteile
  • Besonders günstige Refinanzierungszinssätze für Banken durch die Europäische Zentralbank (EZB)
  • Generell großzügigere  Kreditvergabe durch Banken und Bausparkassen
  • Besonders niedrige Realzinssätze, also Zinsen abzüglich Inflation
  • Wirtschaftsboom mit steigendem Einkommen (erhöht Leistbares Wohnen)
  • Steuerliche Begünstigung von Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlagen   
  • Eine besonders expansive Geldpolitik der Notenbanken
  • Angst der Anleger vor Geldentwertung 
  • Regionale Gegebenheiten und Auslandsnachfrage nach Immobilien (z. B. Zweitwohnsitze für Deutsche in Tirol oder auf Mallorca)    

Die Leitzinsen sind ein wesentliches Instrumentarium der EZB zur Bekämpfung zu hoher Inflationen, Deflationen oder auch von Immobilienblasen.

Tipp

In einem unserer Ratgeber EZB-Leitzins erfahren Sie mehr zur Bedeutung des Leitzinses für Wohnkredite.

Beispiel 1: US-Immobilienblase, die zur Finanzkrise 2008/2009 führte

Eine Immobilienblase in den USA entstand in den Jahren 2006 und 2007, nachdem sich in teuren Küstengebieten in Florida und Kalifornien die Immobilienpreise teilweise binnen weniger Jahre vervielfacht hatten. Dadurch kam es quer durch die größten Ballungszentren zu starken Preisanstiegen, die zu einem über eine Billion US-Dollar großen Finanzierungssegment, dem Subprime-Hypothekarkreditmarkt, führten. 

Eine vorangegangene Liberalisierung des Kreditwesens in den USA ermöglichte in den 2000er-Jahren einen Markt für Immobilienkredite an besonders bonitätsschwache Schuldner, die eigentlich gar nicht in der Lage waren, jemals im Leben die Verbindlichkeiten zurückzuführen. Man nannte diesen Bereich „Subprime-Hypotheken“. Dieser Markt boomte und vermittelte den Eindruck, dass selbst Einkommensschwache in der Lage wären, Immobilien der Mittelklasse zu erwerben.  

Zusätzlich wurde es diesen Schuldnern ermöglicht, im Falle steigender Immobilienpreise, die Immobilien weiter zu belehnen (Mortgage Equity Withdrawal). Anfänglich niedrige Leitzinsen der US-Notenbank, an denen sich auch die Höhe der Immobilienkreditzinsen orientieren, beflügelten den Markt. Der wichtigste Leitzins der Notenbank lag 2003 und 2004 bei nur einem Prozent, ehe bis Juni 2006 ein schrittweiser Anstieg auf 5,25 % erfolgte. 

Viele konnten sich dann die Kredite nicht mehr leisten. Die Immobilienpreise brachen ein und die Ausfälle und Zwangsversteigerungen nahmen zu. Viele Hausbesitzer wurden obdachlos oder mussten in billige Appartements umziehen. Und es kam noch schlimmer. Da die schlechten Kredite in verschiedenen Geldanlagekonstruktionen der Banken verpackt waren, verbreiteten sich diese sogenannten toxischen Papiere im Bankensystem, während immer mehr Subprime-Hypothekenbanken pleitegingen. 

Es kam zu einer Kettenreaktion, Marktpanik und Banken verweigerten einander Überbrückungsfinanzierungen. Gleichzeitig schlitterte der größte Kreditausfallversicherer AIG in die Krise und musste von der amerikanischen Notenbank (Fed) gerettet werden. Zahlreiche Großbanken wurden von der Fed und US-Regierung aufgefangen, nicht jedoch Lehman-Brothers, deren Pleite am 15. September 2008 den Startpunkt der Finanzkrise darstellte. 

Die Folge: Immobiliencrash, fallende Aktien- und Anleihekurse, eine tiefe Wirtschaftskrise und mehr Arbeitslosigkeit, zeitweise sogar rückläufige Verbraucherpreise.

Beispiel 2: Immobilienblase in Japan

Immer mehr Volkswirte halten für Europa ein ähnliches Zinsszenario wie in Japan für plausibel: In den 80er-Jahren herrschte eine weltweite Japan-Euphorie. Die japanischen Manager galten als Maß aller Dinge und die Spekulation trieb seltsame Blüten. Von 1956 bis 1986 stiegen in Japan die Immobilienpreise im Schnitt auf das 50-fache

Um die Spekulation einzudämmen, wurde zwischen Mai 1989 und August 1990 von der japanischen Notenbank der Diskontsatz von 2,50 auf 6,00 % angehoben und eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise begann. Ähnliche Verhaltensmuster zeigten sich in den USA, wo binnen weniger Jahre die Zinsen von 1,00 auf 5,25 % anstiegen, ehe wieder massive Zinssenkungen folgten. 

Im Verlauf der Krise versuchte die Bank of Japan sogar mit einer Nullzinspolitik entgegenzuwirken. Trotzdem blieb eine Wertvernichtung von 20 Billionen US-Dollar nicht aus. Die Wirkungen zwischenzeitlicher Konjunkturpakete ließen zu wünschen übrig. Zurückblieb ein Berg von Staatsschulden. Laut CEIC Data erreichten im 2. Quartal 2022 Japans Staatsschulden einen neuen Rekord von 227,2 % der Wirtschaftsleistung.


Welche Folgen hat es, wenn eine Immobilienblase platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, sind nicht nur verschuldete Immobilienbesitzer und deren finanzierenden Banken betroffen. Vielmehr kann dies bei Erreichen einer kritischen Masse eine Kettenreaktion auslösen, die aufgrund nicht gut aufgestellter Banken durch eine Kreditklemme in die Realwirtschaft übergreift. Letzteres bedeutet eine höhere Arbeitslosigkeit. Die letzte Finanzkrise 2008/ 2009 führte sogar zu einer tiefen globalen Rezession. Konkrete Auswirkungen haben platzende Immobilienblasen beispielsweise auf die folgenden Gruppen:

Immobilienbesitzer

Schuldenfreie Immobilienbesitzer können entspannt abwarten und die Krise einfach aussitzen. Sie stehen nicht unter Druck, wenn die Preise fallen. Doch wehe, wenn die Liegenschaften mit 80 bis 100 Prozent Fremdkapital finanziert sind, dann zeigt sich der sogenannte „Leverage-Effekt“ von seiner unangenehmen Seite:

Beispiel:

Immobilienwert beim Kauf: 200.000 Euro;  Kredit: 180.000 Euro; Eigenmitteleinsatz: 20.000 Euro.

Immobilienpreis fällt um 25 %: Dann steht einem reduzierten Verkehrswert von 150.000 Euro eine beispielsweise zwischenzeitliche Restschuld von 170.000 Euro gegenüber (10.000 Euro sind seit Darlehensgewährung getilgt). Die Überschuldung beträgt 20.000 Euro. Entweder Sie stellen eine zusätzliche Besicherung oder die Bank stellt unter Umständen den Kredit fällig und führt eine (Zwangs-) Versteigerung der Immobilie durch, was in so einem Fall vor allem in den USA gängige Praxis ist.

Immobilienkäufer

Diese brauchen viel Eigenkapital, da sich Banken in so einem Markt mit Immobilienkrediten stark zurückhalten. Doch gerade antizyklisch können durchaus günstige Käufe getätigt werden, sofern genug Eigenmittel dafür vorhanden sind.

Anleger

Immobilienfondsanleger und Käufer von Anlegerwohnungen sind mit Wertverlusten konfrontiert. Letztere benötigen deshalb ausreichend Eigenmittel als Sicherheit bzw. sollten in kritischen Marktsituationen in der Lage sein, Teiltilgungen durchzuführen, damit der restliche Kreditbetrag wieder voll gedeckt ist.

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Gibt es 2024 eine Immobilienblase in Österreich?

Nimmt man rein quantitativ die Preisabweichungen am heimischen Immobilienmarkt von den langjährigen Durchschnittswerten, dann kann durchaus von einer Immobilienblase gesprochen werden. Eine Preiskorrektur hat dann infolge steigender Zinsen auch eingesetzt, aber nicht in dem Ausmaß, das viele erwartet haben. Seit seinem Peak im dritten Quartal 2022 ist der von der OeNB veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex für Österreich bis zum vierten Quartal 2023 lediglich um 4,2 % gefallen. In Wien lag das Minus bei 5,4%, bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Wien bei 8,3 %. Hinter dem nur langsamen Preisrückgang stecken mehrere Faktoren, die einem Einbruch Wohnungspreise entgegenwirken:

Anhaltend hohe und erneut steigende Baupreise: Nach Preisanstiegen von jeweils 12,6 bzw. 5,8 % in den Monaten Dezember 2021 und 2022 mäßigte sich zwar der jährliche Auftrieb des von der Statistik Austria veröffentlichten Baukostenindex für Wohnhaus und Siedlungsbau. Doch nach einer zwischenzeitlichen Konsolidierung dreht hier die Teuerung der Baupreise wieder nach oben. Spannend wird wieder, wie stark im Mai 2024 die Lohnkostenkomponente ansteigen wird.

Keine Sanierungspflichten bei alten Wohngebäuden: Es kam überraschend zu einer Entschärfung der neuen EU-Gebäudeeffizienz-Richtlinie (EPBD). Am 7. 12.2023 haben sich Vertreter des Europäischen Parlaments, der Mitgliedsländer und der EU-Kommission im sogenannten „Trilog-Verfahren“ zu den wesentlichen Punkten der neuen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) verständigt. Die Mitgliedsstaaten sollen den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands schrittweise reduzieren – bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Wie sie dies erreichen, bliebe ihnen freigestellt. Somit ist die ursprünglich geforderte Sanierungspflicht für die energetisch schlechtesten Wohngebäude vom Tisch. Dies bremst den bis dato überdurchschnittlichen Preisrückgang bei älteren Gebäuden.

Sinkende Zinsen am langen Ende: Am langen Ende waren seit ihrem Peak im Oktober 2023 die Euro-Swapsätze stark rückläufig. Aktuell ist eine langfristig fixierte Finanzierung um etwa 130 bis 150 Basispunkte günstiger als ein variabel verzinster Wohnbaukredit. Das macht bei gleichzeitig rückläufigen Preisen Wohnraum wieder leistbarer.

Rückläufige Neubauten: Laut Raiffeisen Research wird infolge sinkender Neubauleistung in Wien die Wohnungsknappheit weiter zunehmen, zumal dort bereits etwa 55.000 Wohneinheiten fehlen. In Österreich wird die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten, laut Daten von Exploreal, von 45.720 im Jahr 2022 bis 2025 kontinuierlich auf 34.900 sinken (Stand Dezember 2023). Hingegen sollte laut Statistik Austria von 2022 bis 2025 die Bevölkerung um rund 146.000 wachsen.

Nachfrage der Erbengeneration: Laut Momentum Institut werden in Österreich von 2021 bis 2050 insgesamt 709 Mrd. EUR steuerfrei vererbt. Das jährliche Erbschaftsvolumen für 2021 wurde auf rund 14 Mrd. EUR geschätzt und sollte bis 2050 auf zwischenzeitlich 25 Mrd. EUR steigen, wobei die Hälfte auf das reichste Zehntel der Haushalte fällt. Diese investieren verstärkt in Immobilien und profitieren mittlerweile von den gestiegenen Mietrenditen. Ein Zinshaus, das Anfang 2022 nur noch 2,5 % Mietrendite einbrachte bringt es mittlerweile auf Basis der gestiegenen Verbraucherpreise auf 3,5 % und im Falle eines Preisrückgangs um 10 % sogar auf 3,89 %.

Erläuterung Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien

Der Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien wird aus sieben Teilindikatoren gebildet: Haushaltsperspektive (zwei Indikatoren, Leistbarkeit von Wohneigentum und Kredittragfähigkeit), Investorenperspektive (zwei Indikatoren, Rentabilität von Investitionen in Immobilien und Wohnimmobilienpreise zu Baukosten), systemischen Perspektive (drei Indikatoren, Zusammenhänge zwischen Immobilienmarkt und Makroökonomie bzw. Finanzstabilität sowie reale Wohnimmobilienpreise und Wohnbauinvestitionen zu BIP und Zinsrisiko). Beim Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien werden diese sieben Teilindikatoren aufaddiert. Die prozentuelle Abweichung der Immobilienpreise ergibt dann den Fundamentalpreisindikator.

Fakten, die zeigen, dass die Blase geplatzt ist

  • Der bundesweite OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien weicht bereits im Juli 2023 mit nur noch plus 19,2 % vom Fundamentalpreis ab, verglichen mit 36,2 % am Höhepunkt im April 2022. Das ist bereits der niedrigste Stand seit April 2021. Seither fielen bis zum vierten Quartal 2023 die Wohnimmobilienpreise um weitere 1,7 %.
  • Noch früher und stärker sind die Immobilienpreise in Wien ihren Fundamentaldaten vorausgeeilt. Die Überschreitung des Fundamentalpreises stieg von 13,4 % im Jänner 2016 auf 42 % im April 2022, ehe bis zum Juli 2023 wieder ein Rückgang auf 27,4 % folgte. Das war der niedrigste Stand seit Juli 2021.
  • Verschlechternde Kreditbedingungen nach einer langen Niedrigzinsphase: Im Zeitraum von Anfang 2022 bis Anfang 2024 verteuerten sich zehnjährige Fixzinsbindungen im Schnitt um ca. 2,6 Prozentpunkte und variabel verzinste Immobilienkredite (3-Monats-Euribor-Basis) im Schnitt um 2,5 Prozentpunkte und seit August 2022 herrschen strengere Vergaberichtlinien für Wohnkredite. Nach Bezahlung der Nebenkosten sind nun zusätzlich mindestens 10 % des Kaufpreises an Eigenmittel erforderlich (gesamt inklusive Nebenkosten rund 20 % des Kaufpreises). Der maximale Schuldendienst soll 40 % des Nettoeinkommens nicht mehr überschreiten.
  • Einbruch der Immobilienkreditvergabe: Im Jahr 2023 brach das neu vergebene Wohnbaukreditvolumen gegenüber dem Vorjahr um 54,8 % ein. Das ist eine Folge höherer Zinsen und strengerer Kreditvergaberichtlinien. Diese Rahmenbedingungen lösten auch den aktuellen Preisrückgang aus.

Wie haben sich die Immobilienpreise für Wohnungen seit 2000 entwickelt?

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Faktoren, die gegen ein schnelles Platzen der Immobilienblase sprechen

  • Infolge nach wie vor überdurchschnittlich hoher Inflationsraten steigen die (zukünftigen) Mieterträge. Solange die Zinsen nur mäßig weiter ansteigen, können diese den Zinssteigerungseffekt (höherer Zins durch Abzinsung zukünftiger Erträge) kompensieren. Aktuell zeichnet sich sogar eine Entspannung an der Zinsfront ab.
  • Das reale (inflationsbereinigte) verfügbare Haushaltsnettoeinkommen sollte laut OeNB-Prognose vom Dezember 2023 in den Jahren 2024 und 2025 wieder um jeweils 3,8 bzw. 2,6 % wachsen (vgl. mit -2,8 % im Jahr 2023).
  • Keine Gefahr geht in Österreich vom Anteil der Wohnbaukredite am BIP aus, welcher im ersten Quartal 2023 bei 29,2 % lag, vgl. mit je 83 % in Dänemark, 63,8 % in Schweden bzw. 57,4 % in den Niederlanden.
  • 2021 lagen die Wohnbaukredite in Österreich in Prozent des verfügbaren Einkommens bei 56,8 % (vgl. mit 219,2 % in Dänemark, 147,8 % in Schweden und 126 % in den Niederlanden).

Im Europa bestehen große Preisunterschiede bei den Immobilienpreisen. In einigen Großstädten sind die Preise in den vergangen Jahren enorm angestiegen. In der französischen Hauptstadt Paris ist aktuell in etwa das 2,5-fache pro m2 im Vergleich zu Wien zu bezahlen.

Wollen Sie sich mehr zu den aktuellen Immobilienpreisen in Europa und speziell im Vergleich zu Österreich wissen, so finden Sie hier die passenden Informationen.

Auch in Österreich gibt es ein großes Preisgefälle zwischen den einzelnen Bundesländern. Explizit bei einer Investition in eine Vorsorgewohnung sollten Sie sich hier ein genaues Bild machen.

Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in den einzelnen Bundesländern beraten Sie gerne zur Finanzierung Ihres Immobilienwunsches, bei geplanter Eigennutzung ebenso wie zur Kapitalanlage.

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Einfluss des Inflationsschocks

Das Wende-Datum war der 24. Februar 2022 – Ausbruch des Ukrainekriegs, der zu verminderten Erdgaslieferungen, Weizenausfuhren und zu Lieferkettenunterbrechungen führte. Die Inflationsraten explodierten im Euroraum. Der Höhepunkt war mit 10,6 % im Oktober 2022 erreicht, ehe es infolge rückläufiger Energiepreise nach einer klimatisch milden Heizsaison im Winter 2022 bis Januar 2024 wieder zurück auf 2,8 % (Schnellschätzung) ging. Doch wie bereits oben beschrieben, explodierten in den vergangenen zwei Jahren die Kreditzinsen. Rechnet man einen Schnitt zwischen variabel verzinsten Immobilienkrediten und 10-jährigen Fixzinsbindungen lag der Anstieg bei über 3,5 Prozentpunkten. Gleichzeitig hat die jüngste Teuerung ebenfalls die Bugets beschnitten. Die Folge ist, dass sich ein immer geringer werdender Anteil an der Bevölkerung neues Wohneigentum oder Anlageimmobilien leisten kann.

Mittlerweile mussten laut Aussagen diverser Makler aus unterschiedlichen Städten Österreichs Immobilienverkäufer zunehmend flexibler und kompromissbereiter werden, um ihre Liegenschaften noch anzubringen. Vor allem bei teuren 3- bis 4-Zimmerwohnungen in ungünstigen bis durchschnittlichen Lagen wurden die Verkäufe immer mehr zur Herausforderung. Beispielsweise in Innsbruck ist hier bereits von Preisnachlässen bis zu 15 % und mehr die Rede.

Inflationsschock 2022 und sinkende Realeinkommen im Jahr 2023, die KIM-Verordnung sowie hohe Zinsen minderten die Leistbarkeit und ohne entsprechende Preisnachlässe blieben bereits zahlreiche Verkäufer auf ihren Liegenschaften sitzen. Vor allem die Preise für gebrauchte Wohnungen oder Einfamilienhäuser, die älter als 20 Jahre sind, fielen zwischenzeitlich überproportional stark im Hinblick auf drohende staatliche Sanierungsauflagen, die aber nun im Zuge des finalen Beschlusses der betreffenden EU-Richtlinie überraschend vom Tisch sind.

Mit fortschreitender Zeit mehren sich mittlerweile die Lichtblicke. Käufer und Verkäufer werden sich zunehmend handelseinig und auch an der Zinsfront dürften auf Sicht wieder etwas fallende Zinsen eintreten. Im Laufe der vergangenen zwei Jahre führten in der Praxis sinkende Immobilienpreise bei inflationsbedingt steigenden Mieten verstärkt wieder zu lukrativeren Mietrenditen.

Tipp

Neben den Preisentwicklungen der Immobilien insgesamt, ist auch die faire Bewertung Ihrer konkreten einzelnen Immobilie wichtig. Mehr Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich: Methoden, Kosten und Kriterien.


Am Scheitel der Immobilienblase in Österreich?

Immobilienblasen ergeben sich aus statistisch deutlich erkennbaren Marktverzerrungen hin zu einer weit überdurchschnittlichen Verteuerung der Preise. In der Vergangenheit gab es eine Reihe von Phasen überteuerter Immobilienpreise in verschiedenen Ländern, welche hohe Verluste für Banken, eine Kreditklemme und hohe Arbeitslosigkeit in der Realwirtschaft zur Folge hatten.

In Österreich signalisierte ein ausgefeilter Fundamentalpreisindikator der Nationalbank, insbesondere für Wien, eine Immobilienblase. Bis Anfang 2022 griffen die Immobilienspekulation auf ländlichere Gegenden über. Selbst qualitative weniger hochwertige Objekte wurden teils in exorbitante Höhen getrieben, was vor allem in kleineren Städten in Niederösterreich, der Steiermark, im Burgenland und Kärnten beobachtet werden konnte. Dies zeigte der Immobilienpreisspiegel 2022 der WKO. Im vierten Quartal 2022 setzte dann infolge der neuen Rahmenbedingungen (höhere Zinsen, hartnäckige Kerninflation und strengere Wohnkreditvergabe) eine Korrektur am Immobilienmarkt ein, wobei vor allem in Wien die Preise abzubröckeln begannen.

Doch in Bezug auf das Ausmaß der Preisrückgänge waren die Erwartungen der Marktteilnehmer höher angesetzt. Es gibt derzeit in Österreich starke Faktoren, die einem sogenannten „Immobiliencrash“, also einem schnellen und starken Preisrückgang entgegenwirken. So gibt es nämlich bei Angebotsknappheit infolge einer sinkenden Zahl fertiggestellter Wohnungen noch ein Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung. Somit fehlt von einer typischen Begleiterscheinung zahlreicher Immobilienblasen jede Spur, nämlich Bauboom und massive Leerkapazitäten an Wohnraum. Stützend auf den Wohnungsmarkt könnten heuer bereits erste Leitzinssenkungen der EZB und die gestiegenen Realeinkommen wirken. Zudem machen höhere Mietrenditen infolge steigender Mieten bei leicht rückläufigen Immobilienpreisen Wohnungen wieder zu begehrteren Rendite-Objekten.

Vor allem in Wien könnte nach der zuletzt zu beobachtenden Preiskorrektur am Wohnungsmarkt das Ärgste überstanden sein. Auch die Experten von Raiffeisen Research schlagen in ihrer Publikation vom 22. Dezember 2023 mit folgenden Worten in diese Kerbe: „Insgesamt dürften sich Wiener Wohnungen in der laufenden Korrekturphase nominal um bis zu 15 % verbilligen (Österreich exklusiv Wien: bis zu -8 %). Damit sollten Wohnimmobilien in der Bundeshauptstadt jedoch auch schneller wieder die Voraussetzungen für neuerliche Preisanstiege erreichen“.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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