Grundstückskauf in Österreich: die Notarkosten

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 16.09.2020

Neben der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch bringt der Kauf eines Grundstücks noch einige weitere Nebenkosten mit, darunter auch die Kosten für den Notar. Hier erfahren Sie, wie die Notarkosten beim Grundstückskauf entstehen, wer sie zahlen muss und mehr. 

Nebenkosten beim Grundstückskauf: Wie berechnen sich Kosten für den Notar?

Auch wenn in manchen Online-Foren das Gegenteil behauptet wird, ohne einen Notar ist der rechtmäßige Erwerb eines Grundstücks schlicht unmöglich. Pauschalkosten gibt es dabei aber wie auch beim Haus- oder Wohnungskauf nicht: Die Nebenkosten für den Notar sind in jedem Fall anders.

Welche Nebenkosten sind das genau?

Als Faustregel sagt man, die Notarkosten beim Grunderwerb belaufen sich auf circa 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, welche Leistungen durch den Notar bei dem Vorgang erbracht werden. Hinzu kommen 1,1 Prozent Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch –ebenfalls unumgänglich – und 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer.

Eine Ausnahme entsteht nur, wenn Sie den Grund von nahen Verwandten oder einem Ehepartner kaufen: Dann sinkt die Grunderwerbssteuer und es wird ein Stufentarif angewendet. Dieser beträgt:

  • 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro
  • 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro
  • 3,5 Prozent darüber hinaus.

Gut zu wissen ist dabei, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer bis auf wenige Ausnahmen der Grundstückswert ist.

Und was bekommen Sie nun konkret für die Notargebühren? Ganz einfach: Nicht weniger als das rechtsgültige Eigentumsrecht auf den Grund. Die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags bedeutet, dass das Eigentumsrecht nach Eintragung im Grundbuch ganz offiziell an Sie als neuen Besitzer des Grundstücks übergeht.

Natürlich kann ein Notar auch weitere Leistungen übernehmen, so zum Beispiel die Eintragung ins Grundbuch von Wege- und Wohnrechten oder die Löschung einer bestehenden Hypothek. Auf die Notarkosten aufgerechnet wird außerdem immer der aktuelle Umsatzsteuersatz.

Die Preise für Notariatsleistungen unterliegen der gesetzlichen Regelung laut Notariatstarifgesetz. Geregelt werden dort Preisobergrenzen. Also kann es von Notariat zu Notariat doch Unterschiede geben, weshalb es sich durchaus lohnt, Angebote zu vergleichen.

Gibt es Möglichkeiten, bei den Notarkosten zu sparen?

So viel vorweg: Sparen im Sinne von „sich den Notar sparen“ ist keine gute Idee. Denn ohne beglaubigten Vertrag und Eintrag im Grundbuch sind Sie nicht rechtskräftiger Grundstückseigentümer. Ein Ersparnis entsteht allerdings, wenn Sie die Möglichkeit haben, zuerst den Grund zu kaufen und später darauf zu bauen.

Da ein unbebautes Grundstück in aller Regel günstiger ist und das Notarhonorar am Kaufpreis gemessen wird, sind die Notargebühren bei einem solchen Baugrund niedriger. Alles, was während der Bauzeit passiert, zählt dann nicht mehr als Immobilienkauf, sondern als Erwerb von Waren und Dienstleistungen.

Gehen wir in einem einfachen Beispiel also von folgenden Eckdaten eines unbebauten Grundstücks aus:

  • Kaufpreis: 47.000 Euro
  • Notargebühren: 1,5 Prozent

Für Sie würden dann 705 Euro Notargebühr fällig. Geht es hingegen um ein bereits bebautes Grundstück, könnte der Fall folgendermaßen aussehen:

  • Kaufpreis: 290.000 Euro
  • Notargebühren: 1,5 Prozent

In diesem Beispiel würden sich die Notargebühren auf 4.350 Euro belaufen – ein deutlicher Unterschied also. Soweit die Theorie, in der Praxis ist der Kauf eines unbebauten Grundstücks aber natürlich nicht die Pauschallösung, um Notarkosten zu sparen.

Ganz abgesehen davon darf man nicht übersehen, dass bei einem unbebauten Grundstück häufig noch die Erschließungskosten hinzukommen: Gas, Wasser, Strom, ein Internetanschluss, Kosten für eventuelle Baumfällungen auf dem Grund – all diese Zusatzkosten sind bereits im Kaufpreisinkludiert, wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen.


Käufer oder Verkäufer: Wer zahlt die Notarkosten beim Grundstückskauf?

Die Kosten für den Notar trägt beim Grundstückskauf meist der Käufer bzw. die Person, die den Auftrag für die Beurkundung des Kaufvertrags gegeben hat. Allerdings ist das reine Verhandlungssache – dass sich der Verkäufer an den Kosten beteiligt, ist per se nicht unmöglich.

Es gilt jedenfalls häufig: Wer zahlt, sucht den Notar aus und kann dann auch versuchen, ein Pauschalhonorar auszuhandeln. Vorsicht ist aber geboten, was die Finanzierung dieses Nebenkosten-Postens betrifft. Denn Notargebühren sind manchmal nicht Teil einer Vollfinanzierung, sondern müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden. Wieder einmal zeigt sich: Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen.


Sind die Notarkosten beim Grundstückskauf steuerlich absetzbar?

Genau wie beim Wohnungskauf gilt für den Kauf eines Grundstücks: Wenn es um privates Wohnen geht, sind die Notarkosten nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht gegebenenfalls dann, wenn für die Zukunft eine Vermietungsabsicht besteht, die durch einen unterschriebenen Vertrag bereits nachweisbar ist. Dazu sprechen Sie aber am besten mit einem kompetenten Steuerberater.

Ein Grundstück zu kaufen ist immer mit Notarkosten verbunden, um diese Tatsache führt kein Weg herum. Was man dabei aber nicht vergessen sollte: Durch die notarielle Beglaubigung und die Eintragung im Grundbuch werden Sie zum rechtmäßigen Grundeigentümer – und das ist die Nebenkosten definitiv wert. 

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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