Grundstückskauf in Österreich: die Notarkosten

Neben der Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch bringt der Kauf eines Grundstücks noch einige weitere Nebenkosten mit sich, darunter auch die Kosten für den Notar. Hier erfahren Sie, wie die Notarkosten beim Grundstückskauf entstehen, wie Sie die Kosten für den Notar berechnen können, wer die Kosten zahlt, ob die Notarkosten steuerlich absetzbar sind und mehr. 

Auch wenn in manchen Online-Foren das Gegenteil behauptet wird, ohne einen Notar ist der rechtmäßige Erwerb eines Grundstücks schlicht unmöglich. Pauschalkosten gibt es dabei aber wie auch beim Haus- oder Wohnungskauf nicht: Die Nebenkosten für den Notar sind in jedem Fall etwas anders.

Welche Nebenkosten sind das genau?

Als Faustregel kann man sagen, die Notarkosten beim Grunderwerb belaufen sich auf circa 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, welche Leistungen durch den Notar bei dem Vorgang erbracht werden. Hinzu kommen 1,1 Prozent Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch – und grundsätzlich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Eine Ausnahme entsteht nur, wenn Sie den Grund von nahen Verwandten oder einem Ehepartner kaufen: Dann sinkt die Grunderwerbsteuer und es wird ein Stufentarif angewendet. Dieser beträgt:

• 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro
• 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro
• 3,5 Prozent darüber hinaus.

So viel vorweg: Sparen im Sinne von „sich den Notar sparen“ ist keine gute Idee. Denn ohne beglaubigten Vertrag und Eintrag im Grundbuch sind Sie nicht rechtskräftiger Grundstückseigentümer. Ein Ersparnis entsteht allerdings, wenn Sie die Möglichkeit haben, zuerst den Grund zu kaufen und später darauf bauen.

Da ein unbebautes Grundstück in aller Regel günstiger ist und die anfallenden Gebühren am Kaufpreis gemessen werden, sind die Notargebühren bei einem unbebauten Baugrund niedriger. Alles, was während der Bauzeit passiert, zählt dann nicht mehr als Immobilienkauf, sondern als Erwerb von Waren und Dienstleistungen.

Gehen wir in einem einfachen Beispiel also von folgenden Eckdaten eines unbebauten Grundstücks aus:

• Kaufpreis: 47.000 Euro
• Notargebühren: 1,5 Prozent

Für Sie würden dann 705 Euro Notargebühr fällig. Geht es hingegen um ein bereits bebautes Grundstück, könnte der Fall folgendermaßen aussehen:

• Kaufpreis: 290.000 Euro
• Notargebühren: 1,5 Prozent

In diesem Beispiel würden sich die Notargebühren auf 4.350 Euro belaufen – ein deutlicher Unterschied also. Soweit die Theorie, in der Praxis ist der Kauf eines unbebauten Grundstücks aber natürlich nicht die Pauschallösung, nur um Notarkosten zu sparen.

Ganz abgesehen davon darf man nicht übersehen, dass bei einem unbebauten Grundstück häufig noch die Erschließungskosten hinzukommen: Gas, Wasser, Strom, ein Internetanschluss, Kosten für eventuelle Baumfällungen auf dem Grund – all diese Zusatzkosten sind bereits im Kaufpreis inkludiert, wenn Sie ein bebautes Grundstück kaufen.

Die Kosten für den Notar trägt beim Grundstückskauf meist der Käufer bzw. die Person, die den Auftrag für die Beurkundung des Kaufvertrags gegeben hat. Allerdings ist auch das reine Verhandlungssache – dass sich der Verkäufer an den Kosten beteiligt, ist per se nicht unmöglich.

Es gilt jedenfalls häufig: Wer zahlt, sucht den Notar aus und kann dann auch versuchen, ein Pauschalhonorar auszuhandeln. Vorsicht ist aber geboten, was die Finanzierung dieser Kaufnebenkosten betrifft. Denn Notargebühren sind manchmal nicht Teil einer Haus-Vollfinanzierung, sondern müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden. Wieder einmal zeigt sich: Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen.

Genau wie beim Wohnungskauf gilt für den Kauf eines Grundstücks: Wenn es um privates Wohnen geht, sind die Notarkosten nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme besteht gegebenenfalls dann, wenn für die Zukunft eine Vermietungs- oder andere betriebliche Verwertungsabsicht besteht, die durch einen unterschriebenen Vertrag bereits nachweisbar ist. Dazu sprechen Sie aber am besten mit einem kompetenten Steuerberater.

Ein Grundstück zu kaufen ist immer mit Notarkosten verbunden, um diese Tatsache führt kein Weg herum. Was man dabei aber nicht vergessen sollte: Durch die notarielle Beglaubigung und die Eintragung im Grundbuch werden Sie zum rechtmäßigen Grundeigentümer – und das ist die Nebenkosten definitiv wert. 

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