Baubeschreibung: Erklärung, Inhalte und Muster

Sie sind angehender Bauherr und errichten Ihr Eigenheim in Eigenregie, mithilfe eines Bauunternehmens oder kaufen Ihr Haus oder Wohnung direkt von einem Bauträger? Ganz gleich, von wem Ihre Immobilie gebaut wird, es muss immer klar festgelegt sein, welche Arbeiten bei Ihrem Bauprojekt anfallen. Eine solche Bau- und Ausstattungsbeschreibung gibt sowohl Ihnen als auch dem Bauträger bzw. dem Bauunternehmen rechtliche und finanzielle Sicherheit.

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist nicht mit der Baubeschreibung zu verwechseln. Die Baubeschreibung muss im Zuge der Einreichung des Bauvorhabens an die Baubehörde übermittelt werden. Zusätzlich dient die von Architekten erstellte Baubeschreibung als Grundlage für Angebote einzelner Gewerke, im Zuge einer Ausschreibung.

Finden Sie in diesem Beitrag die Links passender Muster von Baubeschreibungen für die Einreichung in Ihrem Bundesland. Erfahren Sie außerdem, wie eine Baubeschreibung aufgebaut ist, was bei der Verwendung von vorgefertigten Mustern beachtet werden sollte sowie weitere Punkte zu diesem Thema, damit Sie für Ihr Bauvorhaben gewappnet sind.

Unter einer Baubeschreibung versteht man ein Formular, welches alle wichtigen Eckdaten eines Bauvorhabens (Neubau, Zubau, Abänderung) zusammenfasst. Die Baubeschreibung kann zwei Funktionen erfüllen:

• Ein Architekt erstellt die Baubeschreibung für eine Ausschreibung. Verschiedene Gewerke, die an der Ausschreibung teilnehmen möchten, haben so eine genaue Grundlage für ihre Angebote.
• Die Baubeschreibung dient als eines jener Dokumente, die bei der Einreichung des Bauvorhabens beigelegt werden. Wird kein Architekt beauftragt, erstellt das Bauunternehmen selbst eine Baubeschreibung für die Einreichung bei der Gemeinde.

Die Baubeschreibung darf nicht mit einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung verwechselt werden.

Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung (oft „B&A“ genannt), wird von Bauträgern bereitgestellt, die eine Immobilie sanieren oder bauen und vorab genau beschreiben möchten, welche Ausstattungselemente die Immobilie später bieten wird. Hier wird also beispielsweise definiert, welche Innentüren es geben wird, welche Fliesen verbaut werden oder welche Armaturen im Bad angebracht werden. Dabei gilt: Je detaillierter die Beschreibung ist, desto besser sind Sie abgesichert.

Der wichtigste Nutzen der Baubeschreibung ist, dass die Baubehörde neben dem Einreichplan noch weitere Informationen erhalten soll. Die Baubeschreibung ist somit ein ergänzendes Dokument mit zusätzlichen Daten, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Im Zuge der Prüfung der Einreichunterlagen zieht die Baubehörde typischerweise einen Sachverständigen hinzu. Dieser prüft, neben dem eigentlichen Einreichplan, auch die Beilagen, wie eben auch die Baubeschreibung. Die Baubeschreibung liegt somit dem Einreichplan bei, ebenso wie beispielsweise der Energieausweis.

Der zweite Nutzen der Baubeschreibung ergibt sich bei Ausschreibungen. Wenn Sie ein Haus mit einem Architekten bauen, thematisieren sie vorab ihre Wünsche, erarbeiten den Grundriss und anschließend folgt eine Ausschreibung der ausführenden Tätigkeiten, auf welche hin sich einzelne Gewerke bewerben können. Für diese Ausschreibung ist die Baubeschreibung, die vom Architekten erstellt wird, ein zentrales Dokument, um das Bauvorhaben konkret und präzise zu beschreiben.

Vorteile einer guten Baubeschreibung für Sie als Baufamilie

Eine fehlerlose, genaue Baubeschreibung ermöglicht es, Gewerken im Zuge einer Ausschreibung präzise Angebote abzugeben. Abseits davon muss die Baubeschreibung der zuständigen Baubehörde vorgelegt werden. Wäre die Beschreibung unvollständig, könnte das die Baugenehmigung und somit den Baustart verzögern.

Für eine Bank ist es nicht ausreichend, lediglich über die Gesamtkosten eines Bauprojekts informiert zu werden. Sie strebt danach, detailliert zu verstehen, wofür die Mittel verwendet werden sollen – von den Kosten einzelner Bauleistungen bis hin zum voraussichtlichen Wert der Immobilie. Mithilfe der Baubeschreibung kann die Bank bewerten, ob die Finanzierung gewährt wird. Darüber hinaus spielt die Baubeschreibung eine wesentliche Rolle, selbst wenn ein Bauvorhaben bereits abgeschlossen ist und Mittel für ein neues Projekt gesichert werden sollen. Diese Dokumentation ermöglicht es der Bank, den potenziellen Sicherheitswert des Gebäudes und dessen Marktgegenwert zu schätzen. So können Aspekte wie die Qualität der Baustoffe oder das Heizsystem den Immobilienwert beeinflussen, selbst wenn diese auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind.

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird von Bauträgern bereitgestellt, insbesondere, wenn es sich um schlüsselfertige Wohnungen oder Reihenhäuser handelt. Auch Bauunternehmen, die mit der Sanierung einer Altbauwohnung beauftragt werden, erstellen vorab eine B&A. Dieses Dokument hat allerdings mit der Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde nichts zu tun, auch wenn es ähnlich wie die „Baubeschreibung“ heißt.

Rechtsverbindliche Absicherung im Bau-/ Kaufvertrag

Als wichtiger Bestandteil des Bau- und/ oder Kaufvertrags für eine Immobilie zwischen Bauherren und Baufirma, dient diese Unterlage vor allem als rechtliche Absicherung für den Bauherrn, da mit der Vertragsunterzeichnung und der notariellen Beglaubigung alle darin aufgelisteten Positionen vonseiten der Baufirma zu erledigen sind. Die B&A wird dem Kaufvertrag meist als Anhang beigelegt. Der Bauherr ist im Gegenzug rechtlich verpflichtet, die erbrachten Leistungen gemäß B&A zu bezahlen.

Wichtiges Dokument für den Kreditantrag

Beim Kauf einer Immobilie benötigen Sie die B&A als wichtiges Dokument für Ihren Kreditantrag. Sie wird zusammen mit anderen Unterlagen für die Kreditbeantragung vorgelegt, um eine Kreditbewilligung zu erreichen. Durch die B&A kann der Wert der Immobilie noch genauer eingeschätzt werden.

Vorteile einer guten B&A für Sie als Käufer

Eine sorgfältig erstellte B&A kommt Ihnen als Kunden bei einem Bauträger bzw. einem Bauunternehmen zugute. Sie dient als Vertragsbestandteil der Zusicherung der Baufirma für durchzuführende Arbeiten und als aussagekräftiges Dokument bei Ihrer Immobilienfinanzierung.

Eine unterschriebene Baubeschreibung, die an die Baubehörde übermittelt wurde, ist bindend. Bauunternehmen haben typischerweise selbst bereits Vorlagen, die für jedes Bauvorhaben genutzt werden können. Folgende Inhalte gibt es:

Checkliste für eine gute Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Unspezifische Formulierungen in diesem Dokument können zu Zusatzkosten für den Bauherrn führen. In einer guten Ausfertigung werden zu allen Leistungspositionen konkrete Angaben gemacht:

Im Internet stehen zahlreiche Muster kostenlos zum Downloaden zur Verfügung, die für die Vereinfachung und Beschleunigung von Prozessen von Nutzen sein können. Ein solches Muster hilft Ihnen dabei, dass Sie wichtige Punkte nicht übersehen und Sie rasch die gesuchten Informationen finden. Wichtig ist, dass Sie keine Vorlagen von Bau- und Ausstattungsbeschreibungen und Baubeschreibungen vermischen oder verwechseln.

Bei der Verwendung von Vorlagen gibt es einige wichtige Punkte zu berücksichtigen:

Übereinstimmung mit örtlich geltender Bauordnung

Die Baubeschreibung ist immer nach den vor Ort geltenden Bauvorschriften auszurichten. Regional zuständliche Ämter können hierzu weiterführende Informationen und Tipps geben. Es ist daher anzuraten, ein Muster zu wählen, welches für das jeweilige Bundesland üblich ist. Ihr Bauunternehmen bzw. Ihr Architekt weiß diesbezüglich genau Bescheid.

Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Im Nachfolgenden finden Sie Muster der jeweiligen Bundesländer in Österreich.  

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist ein verpflichtender und bedeutender Bestandteil eines Bauvorhabens. Professionell ausgestellt und dem Kaufvertrag beiliegend, führt diese Sie und alle Beteiligten sicher durch den Prozess der Wohnungssanierung oder den Hausbau.

Doch wie können Sie überprüfen, dass die darin aufgeführten Vereinbarungen auch seitens Baufirma eingehalten werden? Ein fachkundiger und zuverlässiger Bauleiter führt während des Bauablaufs zusätzlich ein Bautagebuch, indem er die einzelnen Arbeitsabschnitte dokumentiert. Andernfalls sind Sie persönlich gefragt, durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle oder die Beauftragung eines Gutachters sicherzustellen, dass die richtigen Baumaterialien verwendet werden und Leistungen im vereinbarten Zeitrahmen durchgeführt werden.

Die detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist eine grundlegende Absicherung für Sie als Häuslebauer und eine wichtige Unterlage für Ihre Immobilienfinanzierung wie auch für die Baugenehmigung Ihres Bauprojekts.

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen der Baubeschreibung und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung (B&A) zu verstehen. Obwohl die Begriffe ähnlich klingen, handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Dokumente.

Die Baubeschreibung ist Teil der Einreichunterlagen für eine Baugenehmigung. Sie wird von einem Architekten oder dem ausführenden Bauunternehmen erstellt und zusammen mit weiteren Dokumenten wie dem Energieausweis und den Einreichplänen bei der Baubehörde eingereicht. Erst auf dieser Grundlage kann die Baugenehmigung erteilt werden.

Darüber hinaus dient die Baubeschreibung als Basis für Ausschreibungen der Bauleistungen. Architekturbüros nutzen sie, um die erforderlichen Arbeiten zu definieren. Handwerksbetriebe und Gewerke können die Baubeschreibung einsehen und genau nachvollziehen, welche Leistungen angeboten werden müssen.

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung (B&A) hingegen hat eine völlig andere Funktion. Sie wird von einem Bauträger erstellt, wenn eine Wohnung saniert oder ein Neubauprojekt geplant wird. In diesem Dokument werden detailliert die Ausstattung und Materialien beschrieben – beispielsweise Innentüren, Fenster oder Bodenbeläge. Die B&A ist Bestandteil des Kaufvertrags und für den Bauträger bindend, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden. Mit der Baugenehmigung hat sie jedoch nichts zu tun.

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