Baubeschreibung: Erklärung, Inhalte und Muster

Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 11.12.2020

Sie sind angehender Bauherr und errichten Ihr Eigenheim in Eigenregie, mithilfe eines Bauunternehmens oder kaufen Ihr Haus direkt von einem Bauträger? Ganz gleich von wem Ihre Immobilie gebaut wird, es muss immer klar festgelegt sein, welche Arbeiten bei Ihrem Bauprojekt anfallen. Eine solche Beschreibung gibt sowohl Ihnen als auch dem Bauträger bzw. dem Bauunternehmen rechtliche und finanzielle Sicherheit.

Finden Sie in diesem Beitrag die Links passender Muster in Ihrem Bundesland. Erfahren Sie außerdem wie eine Baubeschreibung aufgebaut ist, was bei der Verwendung von vorgefertigten Mustern beachtet werden sollte sowie weitere Punkte zu diesem Thema, damit Sie für Ihr Bauvorhaben gewappnet sind.    

Baubeschreibung: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition: Eine Baubeschreibung enthält alle wichtigen Daten für den Bau eines Gebäudes.
  • Zweck: Sie dient als rechtliche Absicherung zum Bau-/Kaufvertrag, als wichtiges Dokument beim Kreditantrag sowie als Grundlage für eine Baugenehmigung.
  • Erstellung: Der für den Bau zuständige Bauleiter erstellt in der Regel eine professionelle Baubeschreibung.
  • Inhalte: Eine detaillierte Baubeschreibung listet genaue Angaben zu Bauwerber (Bauherr), Leistungsumfang, Bauausführung, Baumaterialien, Ausstattung und Erfüllungsort auf. Außerdem wird sie ergänzt um diverse Pläne.
  • Muster: Achten Sie bei der Verwendung von vorgefertigten Mustern auf die Gültigkeit in Ihrem Bundesland.

Was ist eine Baubeschreibung?

Unter einer Baubeschreibung versteht man ein Formular, welches alle wichtigen Eckdaten für die Errichtung eines Neubaus zusammenfasst. Neben dem Leistungsumfang und der Bauausführung, werden auch die eingesetzten Baumaterialien beschrieben und aufgelistet. Weiterhin enthält sie Informationen zum Bauträger bzw. Bauunternehmen, zur Art des Bauvorhabens und weitere bauliche Bestimmungen. Dabei gilt: Je detaillierter die Beschreibung ist, desto besser sind Sie abgesichert.


Wozu dient die Baubeschreibung und wann braucht man sie?

Rechtsverbindliche Absicherung im Bau-/ Kaufvertrag

Als wichtiger Bestandteil des Bau- und/ oder Kaufvertrags zwischen Bauherren und Baufirma, dient diese Unterlage vor allem als rechtliche Absicherung für den Bauherrn, da mit der Vertragsunterzeichnung und der notariellen Beglaubigung alle darin aufgelisteten Positionen von Seiten der Baufirma zu erledigen sind. Der Bauherr ist im Gegenzug rechtlich verpflichtet, die erbrachten Leistungen zu bezahlen.   

Wichtiges Dokument für den Kreditantrag

Im Zuge Ihrer Immobilienfinanzierung benötigen Sie die Beschreibung als wichtiges Dokument für Ihren Kreditantrag. Sie wird zusammen mit anderen Unterlagen vorgelegt, um eine Kreditbewilligung zu erreichen. Dem Kreditinstitut sind nicht nur die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens, sondern auch die konkrete Verwendung der finanziellen Mittel wichtig, damit der Immobilienwert grob eingeschätzt werden kann.

Grundlage für die Baugenehmigung

Schließlich wird die Baubeschreibung benötigt, um eine Baugenehmigung bei der Baupolizei oder örtlichen Gemeinde einzuholen, welche gemeinsam mit Bauplänen, statischen Berechnungen und dem Energieausweis Ihres Neubaus beantragt werden kann. Nachdem die Baubewilligung vorliegt, dient die Beschreibung auch der Einhaltung aller Richtlinien nach Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan und des Bauvorhabens an sich.

Vorteile einer guten Baubeschreibung für Sie als Käufer

Eine sorgfältig erstellte Baubeschreibung kommt Ihnen als Kunden bei einem Bauträger bzw. einem Bauunternehmen, als Kreditnehmer und als Bauherr in einer Gemeinde mit geltenden Baurichtlinien zugute. Sie dient als Vertragsbestandteil der Zusicherung der Baufirma für durchzuführende Arbeiten, als aussagekräftiges Dokument bei Ihrer Immobilienfinanzierung sowie als Fundament zur Einholung der Baubewilligung.


Wer erstellt die Baubeschreibung?

Erstellt wird die Beschreibung durch den Bauführer Ihres Hauses, welcher meist von Seiten der Baufirma gestellt wird. Auch als Bauleitung bekannt, ist er eine fachkundige Person, die für die Bauausführung verantwortlich ist und an der Baustelle das zuständige Personal und den Einsatz des Baumaterials koordiniert.

Sind Sie Bauherr eines individuellen Architektenhauses, so erstellt Ihr beauftragter Architekt dieses Dokument.


Inhalte der Baubeschreibung: Das muss drinstehen

Eine unterschriebene Baubeschreibung ist rechtlich bindend, d. h. was in der Auflistung fehlt kann im Nachhinein nicht mehr geltend gemacht werden. Sie listet daher detailliert alle Bauleistungen, deren Art der Ausführung, die Verwendung der Baumaterialien inkl. Eigenschaften und die dazugehörigen Kosten auf. Dementsprechend wichtig ist, dass alle durchzuführenden Arbeiten möglichst genau angegeben werden. Geeignete Planunterlagen zu den einzelnen Kategorien sind ergänzend einzubeziehen.

Allgemeines zum Bauvorhaben

  • Daten zum Bauwerber, d.h. Bauunternehmen bzw. Bauträger
  • Art, Zweck, Umfang, Funktion und Nutzung des Bauvorhabens
  • Baubeginn, -dauer und -ablauf
  • Baukostensumme

Baumaterialien und Ausstattung

  • Hersteller, Fabrikate, verwendete Produkte und deren Preise
  • Fenster und Türen
  • Bodenbeläge und Farben
  • Haustechnik sowie Elektro- und Sanitärausstattung
  • Wärmedämmung und Feuchtigkeitsisolierung
  • Äußere Gestaltung (Fassadenfarbe, Dachdeckung, etc.)

Bauvorgaben und Ausführung

  • Bauliche und ausführungstechnische Vorgaben
  • Nettogrundfläche (Summe aller nutzbaren Flächen)
  • Bebauungsdichte und Bebauungsgrad
  • Angaben zu Bauweise, Konstruktion, Aufbau und Bauhilfsmaßnahmen
  • Bauphysikalische und statische Berechnungen und Vorgaben
  • Ausführung aller grundlegenden Bauteile (Dach, Wände, Fundament, Decken, etc.)
  • Maßnahmen zum Schutz vor Brand und Blitzschlag
  • Außenanlagen: Einfriedung, Abstell-/ Parkplätze
  • Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
  • Energieeffizienz und Umweltschutz
  • Potentielle Verzögerungen durch Dritte (bspw. Subunternehmer)

Angaben zum Erfüllungsort

  • Grundwasserverhältnisse, Gewässer und Schutzzonen
  • Vorarbeiten und Absicherung der Baustelle
  • Baugrundbeschaffenheit, Art der Bauwerksgründung
  • Festgelegte Widmung nach dem Flächenwidmungsplan
  • Schallschutz
  • Besondere Erfordernisse

Sonstiges und Anlagen

  • Termine und Bauablaufpläne
  • Lagepläne
  • Konstruktionspläne

Hinweis: Diese Auflistung dient zur Übersicht und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

      Checkliste für eine gute Baubeschreibung

      Unspezifische Formulierungen in diesem Dokument können zu Zusatzkosten für den Bauherrn führen.

      In einer guten Ausfertigung werden zu allen Leistungspositionen konkrete Angaben gemacht:

      • Hersteller bzw. Marke
      • Modelltyp
      • technischen Kenngrößen
      • Material
      • Qualität
      • Form
      • Abmessung
      • Anzahl und Platzierung (Installationen)
      • Kosten
      Tipp

      Für eine zusätzliche Absicherung können Sie das Dokument auch von einem unabhängigen Baugutachter, Sachverständigen oder einem Notar prüfen lassen. Dadurch kann gewährleistet werden, dass alle notwendigen Bauleistungen aufgeführt sind und am Ende keine Zusatzkosten riskiert werden. Oft sind Details in der Beschreibung entscheidend, ob das Bauunternehmen den Hausbau komplett übernimmt, oder ob doch noch Eigenleistungen zu erbringen sind.


      Kostenloses Muster für die Baubeschreibung: Darauf müssen Sie achten

      Im Internet stehen zahlreiche Muster kostenlos zum Downloaden zur Verfügung, die für die Vereinfachung und Beschleunigung von Prozessen von Nutzen sein können. Ein solches Muster hilft dabei, dass wichtige Punkte nicht übersehen werden und man rasch die gesuchte Information findet.

      Trotzdem gibt es bei der Verwendung von Vorlagen zwei wichtige Dinge zu beachten:

      Übereinstimmung mit örtlich geltender Bauordnung

      Die Baubeschreibung ist immer nach den vor Ort geltenden Bauvorschriften auszurichten. Regional zuständliche Ämter für Wohnen und Bauen können hierzu weiterführende Informationen und Tipps geben. Es ist daher anzuraten, ein Muster zu wählen, welches für das jeweilige Bundesland üblich ist.

      Muster der Bauleitung vorlegen

      Bevor eine Baubeschreibung überhaupt Bestand wird, muss diese vorher der für Ihr Bauvorhaben zuständigen Bauleitung vorgelegt werden, da sie am Ende ohnehin von ihr fachkundig erstellt und bestätigt wird. Folglich kann eine Vorlage dem Bauführer auch nur zur Orientierung für eine geltende Beschreibung dienen. Denn nur professionelle Pläne werden von Ämtern und Kreditinstituten akzeptiert.


      Baubeschreibung: Vorlage für verschiedene Bundesländer

      Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Eine zuverlässige Quelle für eine passende Vorlage ist beispielsweise die Website des zuständigen Amts für Wohnen und Bauen. Im Nachfolgenden finden Sie Muster der jeweiligen Bundesländer in Österreich. 

      Oberösterreich

      Beim oberösterreichischen Gemeindebund erhalten Sie das digitale Muster sowie weitere Online-Formulare, wenn Sie einen Bestellprozess durchlaufen:

      Baubeschreibung Oberösterreich

      Niederösterreich

      Das Land Niederösterreich stellt Ihnen unter dem Reiter „Bauen & Wohnen“ ein Muster zur Verfügung:

      Baubeschreibung Niederösterreich

      Steiermark

      Die Wirtschaftskammer Österreich in der Steiermark (WKO) hat ein Muster erstellt:

      Baubeschreibung Steiermark

      Kärnten

      Die Stadt Velden führt auf ihrer Website eine Vorlage nach Kärntner Bauordnung auf:

      Baubeschreibung Kärnten

      Salzburg

      Auch die Stadt Salzburg stellt auf Ihrer Seite eine Vorlage zum Herunterladen zur Verfügung:

      Baubeschreibung Salzburg

      Burgenland

      Das Burgenland bietet zwar unter seinen Online Formularen kein vorgefertigtes Muster an, Sie finden aber unter „Bauen und Wohnen“ den zuständigen Kontakt für weiterführende Informationen:

      Infoseite Burgenland

      Wien

      Die Stadt Wien bietet kein Muster, dafür aber ein Bauansuchen zum Herunterladen an (Antrag auf Baubewilligung):

      Bauansuchen Wien

      Tirol

      Das Land Tirol verfügt auf seiner Webseite über ein Bauansuchen inkl. Vorlage in Form einer Excel-Datei:

      Bauansuchen inkl. Baubeschreibung Tirol

      Vorarlberg

      Auf der Seite der Stadt Rankweil finden Sie ein Muster, welches das Energieinstitut Vorarlberg als Urheber aufführt:

      Baubeschreibung Vorarlberg 


      Baubeschreibung: Absicherung für Sie als Häuslbauer

      Die Baubeschreibung ist ein verpflichtender und bedeutender Bestandteil eines Bauvorhabens. Professionell ausgestellt und notariell geprüft und beglaubigt, führt diese Sie und alle Beteiligten sicher durch den Hausbau.

      Doch wie können Sie überprüfen, dass die darin aufgeführten Vereinbarungen auch seitens Baufirma eingehalten werden? Ein fachkundiger und zuverlässiger Bauleiter führt während des Bauablaufs zusätzlich ein Bautagebuch, indem er die einzelnen Arbeitsabschnitte dokumentiert. Andernfalls sind Sie persönlich gefragt, durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle oder die Beauftragung eines Gutachters sicherzustellen, dass die richtigen Baumaterialien verwendet werden und Leistungen im vereinbarten Zeitrahmen durchgeführt werden.

      Die detaillierte Baubeschreibung ist eine grundlegende Absicherung für Sie als Häuslebauer und eine wichtige Unterlage für Ihre Immobilienfinanzierung wie auch für die Baugenehmigung Ihres Bauprojekts.

       

      Bildquellen:  metamorworks/ Shutterstock.com, shisu_ka/ Shutterstock.com, Fusionstudio/ Shutterstock.com, Leszek Glasner/ Shutterstock.com
      Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


      Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
      Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

      Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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