Baubeschreibung: Erklärung, Inhalte und Muster

haus unter der lupe
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 07.04.2024

Sie sind angehender Bauherr und errichten Ihr Eigenheim in Eigenregie, mithilfe eines Bauunternehmens oder kaufen Ihr Haus oder Wohnung direkt von einem Bauträger? Ganz gleich, von wem Ihre Immobilie gebaut wird, es muss immer klar festgelegt sein, welche Arbeiten bei Ihrem Bauprojekt anfallen. Eine solche Bau- und Ausstattungsbeschreibung gibt sowohl Ihnen als auch dem Bauträger bzw. dem Bauunternehmen rechtliche und finanzielle Sicherheit.


Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist nicht mit der Baubeschreibung zu verwechseln. Die Baubeschreibung muss im Zuge der Einreichung des Bauvorhabens an die Baubehörde übermittelt werden. Zusätzlich dient die von Architekten erstellte Baubeschreibung als Grundlage für Angebote einzelner Gewerke, im Zuge einer Ausschreibung.

Finden Sie in diesem Beitrag die Links passender Muster von Baubeschreibungen für die Einreichung in Ihrem Bundesland. Erfahren Sie außerdem, wie eine Baubeschreibung aufgebaut ist, was bei der Verwendung von vorgefertigten Mustern beachtet werden sollte sowie weitere Punkte zu diesem Thema, damit Sie für Ihr Bauvorhaben gewappnet sind.


Baubeschreibung: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition: Eine Baubeschreibung enthält alle wichtigen Daten für den Bau eines Gebäudes. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung hingegen klärt im Detail, welche Ausstattung innerhalb der Immobilie vorhanden sein wird (Art der Fliesen, etc.).
  • Zweck: Die Baubeschreibung ist eines jener Dokumente, die für die Einreichung eines Bauvorhabens benötigt werden und sie kann als Informationsgrundlage bei Ausschreibungen dienen. Der Zweck der Bau- und Ausstattungsbeschreibung hingegen ist es, festzulegen, welche Materialien durch den Bauträger im Detail verwendet werden (Böden, Armaturen, etc.).
  • Erstellung: Die Baubeschreibung für eine Ausschreibung wird von Architekten erstellt. Wenn die Einreichung des Bauvorhabens durch ein Bauunternehmen erfolgt, erstellt dieses Unternehmen die Baubeschreibung. Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung gibt es hingegen vom Bauträger, der die Wohnung errichtet, schon bevor überhaupt ein Kaufanbot abgegeben wird.
  • Inhalte: Eine detaillierte Baubeschreibung listet genaue Angaben zu Bauwerber (Bauherr), dem Grundstück, Brandschutz, den Geschoßen, etc. auf. Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung hingegen beschreibt im Detail, welche Ausstattungsmerkmale ausgeführt werden (z.B. welcher Parkettboden verlegt wird).
  • Muster: Achten Sie bei der Verwendung von vorgefertigten Mustern auf die Gültigkeit in Ihrem Bundesland.

Unterschied: Baubeschreibung oder Bau- und Ausstattungsbeschreibung?

Unter einer Baubeschreibung versteht man ein Formular, welches alle wichtigen Eckdaten eines Bauvorhabens (Neubau, Zubau, Abänderung) zusammenfasst. Die Baubeschreibung kann zwei Funktionen erfüllen:

  • Ein Architekt erstellt die Baubeschreibung für eine Ausschreibung. Verschiedene Gewerke, die an der Ausschreibung teilnehmen möchten, haben so eine genaue Grundlage für ihre Angebote.
  • Die Baubeschreibung dient als eines jener Dokumente, die bei der Einreichung des Bauvorhabens beigelegt werden. Wird kein Architekt beauftragt, erstellt das Bauunternehmen selbst eine Baubeschreibung für die Einreichung bei der Gemeinde.

Die Baubeschreibung darf nicht mit einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung verwechselt werden.

Eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung (oft „B&A“ genannt), wird von Bauträgern bereitgestellt, die eine Immobilie sanieren oder bauen und vorab genau beschreiben möchten, welche Ausstattungselemente die Immobilie später bieten wird. Hier wird also beispielsweise definiert, welche Innentüren es geben wird, welche Fliesen verbaut werden oder welche Armaturen im Bad angebracht werden. Dabei gilt: Je detaillierter die Beschreibung ist, desto besser sind Sie abgesichert.


Wozu dient die Baubeschreibung und wann braucht man sie?

Der wichtigste Nutzen der Baubeschreibung ist, dass die Baubehörde neben dem Einreichplan noch weitere Informationen erhalten soll. Die Baubeschreibung ist somit ein ergänzendes Dokument mit zusätzlichen Daten, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Im Zuge der Prüfung der Einreichunterlagen zieht die Baubehörde typischerweise einen Sachverständigen hinzu. Dieser prüft, neben dem eigentlichen Einreichplan, auch die Beilagen, wie eben auch die Baubeschreibung. Die Baubeschreibung liegt somit dem Einreichplan bei, ebenso wie beispielsweise der Energieausweis.

Der zweite Nutzen der Baubeschreibung ergibt sich bei Ausschreibungen. Wenn Sie ein Haus mit einem Architekten bauen, thematisieren sie vorab ihre Wünsche, erarbeiten den Grundriss und anschließend folgt eine Ausschreibung der ausführenden Tätigkeiten, auf welche hin sich einzelne Gewerke bewerben können. Für diese Ausschreibung ist die Baubeschreibung, die vom Architekten erstellt wird, ein zentrales Dokument, um das Bauvorhaben konkret und präzise zu beschreiben.

Vorteile einer guten Baubeschreibung für Sie als Baufamilie

Eine fehlerlose, genaue Baubeschreibung ermöglicht es, Gewerken im Zuge einer Ausschreibung präzise Angebote abzugeben. Abseits davon muss die Baubeschreibung der zuständigen Baubehörde vorgelegt werden. Wäre die Beschreibung unvollständig, könnte das die Baugenehmigung und somit den Baustart verzögern.


Warum ist die Baubeschreibung für eine Kreditvergabe entscheidend?

Für eine Bank ist es nicht ausreichend, lediglich über die Gesamtkosten eines Bauprojekts informiert zu werden. Sie strebt danach, detailliert zu verstehen, wofür die Mittel verwendet werden sollen – von den Kosten einzelner Bauleistungen bis hin zum voraussichtlichen Wert der Immobilie. Mithilfe der Baubeschreibung kann die Bank bewerten, ob die Finanzierung gewährt wird. Darüber hinaus spielt die Baubeschreibung eine wesentliche Rolle, selbst wenn ein Bauvorhaben bereits abgeschlossen ist und Mittel für ein neues Projekt gesichert werden sollen. Diese Dokumentation ermöglicht es der Bank, den potenziellen Sicherheitswert des Gebäudes und dessen Marktgegenwert zu schätzen. So können Aspekte wie die Qualität der Baustoffe oder das Heizsystem den Immobilienwert beeinflussen, selbst wenn diese auf den ersten Blick nicht offensichtlich sind.


Wozu dient die Bau- und Ausstattungsbeschreibung und wann braucht man sie?

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird von Bauträgern bereitgestellt, insbesondere, wenn es sich um schlüsselfertige Wohnungen oder Reihenhäuser handelt. Auch Bauunternehmen, die mit der Sanierung einer Altbauwohnung beauftragt werden, erstellen vorab eine B&A. Dieses Dokument hat allerdings mit der Einreichung des Bauvorhabens bei der Behörde nichts zu tun, auch wenn es ähnlich wie die „Baubeschreibung“ heißt.

Rechtsverbindliche Absicherung im Bau-/ Kaufvertrag

Als wichtiger Bestandteil des Bau- und/ oder Kaufvertrags für eine Immobilie zwischen Bauherren und Baufirma, dient diese Unterlage vor allem als rechtliche Absicherung für den Bauherrn, da mit der Vertragsunterzeichnung und der notariellen Beglaubigung alle darin aufgelisteten Positionen vonseiten der Baufirma zu erledigen sind. Die B&A wird dem Kaufvertrag meist als Anhang beigelegt. Der Bauherr ist im Gegenzug rechtlich verpflichtet, die erbrachten Leistungen gemäß B&A zu bezahlen.

Wichtiges Dokument für den Kreditantrag

Beim Kauf einer Immobilie benötigen Sie die B&A als wichtiges Dokument für Ihren Kreditantrag. Sie wird zusammen mit anderen Unterlagen für die Kreditbeantragung vorgelegt, um eine Kreditbewilligung zu erreichen. Durch die B&A kann der Wert der Immobilie noch genauer eingeschätzt werden.

Vorteile einer guten B&A für Sie als Käufer

Eine sorgfältig erstellte B&A kommt Ihnen als Kunden bei einem Bauträger bzw. einem Bauunternehmen zugute. Sie dient als Vertragsbestandteil der Zusicherung der Baufirma für durchzuführende Arbeiten und als aussagekräftiges Dokument bei Ihrer Immobilienfinanzierung.


Wer erstellt die Baubeschreibung?

Sind Sie Bauherr eines individuellen Architektenhauses, so erstellt Ihr beauftragter Architekt dieses Dokument.

Wenn sie hingegen direkt mit einem Bauunternehmen zusammenarbeiten, wird die Baubeschreibung von diesem Unternehmen bereitgestellt. Dies erfolgt bereits zu einem frühen Zeitpunkt, damit die Baubeschreibung den anderen Einreichunterlagen beigelegt werden kann.


Inhalte der Baubeschreibung: Das muss drinstehen

Eine unterschriebene Baubeschreibung, die an die Baubehörde übermittelt wurde, ist bindend. Bauunternehmen haben typischerweise selbst bereits Vorlagen, die für jedes Bauvorhaben genutzt werden können. Folgende Inhalte gibt es:

Allgemeines zum Bauvorhaben

  • Daten zum Bauwerber, d. h. Bauunternehmen bzw. Bauträger
  • Art, Zweck, Umfang, Funktion und Nutzung des Bauvorhabens

Bauvorgaben und Ausführung

  • Bauliche und ausführungstechnische Vorgaben
  • Nettogrundfläche (Summe aller nutzbaren Flächen)
  • Bebauungsdichte und Bebauungsgrad
  • Angaben zu Bauweise, Konstruktion, Aufbau und Bauhilfsmaßnahmen
  • Bauphysikalische und statische Berechnungen und Vorgaben
  • Ausführung aller grundlegenden Bauteile (Dach, Wände, Fundament, Decken, etc.)
  • Maßnahmen zum Schutz vor Brand und Blitzschlag
  • Außenanlagen: Einfriedung, Abstell-/ Parkplätze
  • Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit
  • Energieeffizienz und Umweltschutz

Angaben zum Erfüllungsort

  • Grundwasserverhältnisse, Gewässer und Schutzzonen
  • Vorarbeiten und Absicherung der Baustelle
  • Baugrundbeschaffenheit, Art der Bauwerksgründung
  • Festgelegte Widmung nach dem Flächenwidmungsplan
  • Schallschutz
  • Besondere Erfordernisse

Sonstiges und Anlagen

  • Lagepläne
  • Konstruktionspläne

Hinweis: Diese Auflistung dient zur Übersicht und hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit.

Tipp: Informieren Sie sich zudem in unserem Ratgeber zum Thema Nachhaltiges Bauen.


Inhalt der Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Die B&A wird unterschrieben und dem Kaufvertrag als Beilage hinzufügt. Das heißt, was in der Auflistung fehlt, kann im Nachhinein nicht mehr geltend gemacht werden. Sie listet daher detailliert alle Bauleistungen, deren Art der Ausführung, die Verwendung der Baumaterialien inkl. Eigenschaften und die dazugehörigen Kosten auf. Dementsprechend wichtig ist, dass alle durchzuführenden Arbeiten möglichst genau angegeben werden. Geeignete Planunterlagen zu den einzelnen Kategorien sind ergänzend einzubeziehen.

Checkliste für eine gute Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Unspezifische Formulierungen in diesem Dokument können zu Zusatzkosten für den Bauherrn führen. In einer guten Ausfertigung werden zu allen Leistungspositionen konkrete Angaben gemacht:

  • Hersteller bzw. Marke
  • Modelltyp
  • technischen Kenngrößen
  • Material
  • Qualität
  • Form
  • Abmessung
  • Anzahl und Platzierung (Installationen)
  • Kosten 
Tipp

Als zusätzliche Absicherung können Sie das Dokument auch von einem unabhängigen Baugutachter, Bausachverständigen oder einem Baumeister prüfen lassen. Dadurch kann gewährleistet werden, dass alle notwendigen Bauleistungen aufgeführt sind und am Ende keine Zusatzkosten riskiert werden. Oft sind Details in der Beschreibung entscheidend, ob das Bauunternehmen den Bau komplett übernimmt, oder ob doch noch Eigenleistungen beim Hausbau zu erbringen sind.


Kostenloses Muster für die Baubeschreibung: Darauf müssen Sie achten

Im Internet stehen zahlreiche Muster kostenlos zum Downloaden zur Verfügung, die für die Vereinfachung und Beschleunigung von Prozessen von Nutzen sein können. Ein solches Muster hilft Ihnen dabei, dass Sie wichtige Punkte nicht übersehen und Sie rasch die gesuchten Informationen finden. Wichtig ist, dass Sie keine Vorlagen von Bau- und Ausstattungsbeschreibungen und Baubeschreibungen vermischen oder verwechseln.

Bei der Verwendung von Vorlagen gibt es einige wichtige Punkte zu berücksichtigen:

Übereinstimmung mit örtlich geltender Bauordnung

Die Baubeschreibung ist immer nach den vor Ort geltenden Bauvorschriften auszurichten. Regional zuständliche Ämter können hierzu weiterführende Informationen und Tipps geben. Es ist daher anzuraten, ein Muster zu wählen, welches für das jeweilige Bundesland üblich ist. Ihr Bauunternehmen bzw. Ihr Architekt weiß diesbezüglich genau Bescheid.

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Baubeschreibung: Vorlage für verschiedene Bundesländer

Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Im Nachfolgenden finden Sie Muster der jeweiligen Bundesländer in Österreich.  

 

Oberösterreich

Beim oberösterreichischen Gemeindebund erhalten Sie das digitale Muster sowie weitere Online-Formulare, wenn Sie einen Bestellprozess durchlaufen:

Baubeschreibung Oberösterreich

Niederösterreich

Das Land Niederösterreich stellt Ihnen unter dem Reiter „Bauen & Wohnen“ ein Muster zur Verfügung:

Baubeschreibung Niederösterreich

Steiermark

Die Wirtschaftskammer Österreich in der Steiermark (WKO) hat ein Muster erstellt:

Baubeschreibung Steiermark

Kärnten

Die Stadt Velden führt auf ihrer Website eine Vorlage nach Kärntner Bauordnung auf:

Baubeschreibung Kärnten

Salzburg

Auch die Stadt Salzburg stellt auf Ihrer Seite eine Vorlage zum Herunterladen zur Verfügung:

Baubeschreibung Salzburg

Burgenland

Das Burgenland bietet zwar unter seinen Online Formularen kein vorgefertigtes Muster an, Sie finden aber unter „Bauen und Wohnen“ den zuständigen Kontakt für weiterführende Informationen:

Infoseite Burgenland

Wien

Die Stadt Wien bietet kein Muster, dafür aber ein Bauansuchen zum Herunterladen an (Antrag auf Baubewilligung):

Bauansuchen Wien

Tirol

Das Land Tirol verfügt auf seiner Webseite über ein Bauansuchen inkl. Vorlage in Form einer Excel-Datei:

Bauansuchen inkl. Baubeschreibung Tirol

Vorarlberg

Auf der Seite der Stadt Rankweil finden Sie ein Muster:

Baubeschreibung Vorarlberg 


Baubeschreibung erstellen

Überlassen Sie die Erstellung der Baubeschreibung jedenfalls einem Profi. Es gibt zwar Vorlagen, aber die bei der Baubehörde einzureichende Baubeschreibung ist jedenfalls von einem Architekten oder dem ausführenden Bauunternehmen zu verfassen. Falls die Baubehörde Rückfragen zur Baubeschreibung hat, klärt sie diese meist direkt mit dem Architekten oder dem Bauunternehmen ab.

Wenn die Baubeschreibung auch für eine Ausschreibung genutzt werden soll, ist ohnehin ein Architekt gefragt, die Beschreibung zu verfassen, damit in weiterer Folge der Ausschreibungsprozess gestartet werden kann.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung: Absicherung für Sie als Häuslbauer

Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist ein verpflichtender und bedeutender Bestandteil eines Bauvorhabens. Professionell ausgestellt und dem Kaufvertrag beiliegend, führt diese Sie und alle Beteiligten sicher durch den Prozess der Wohnungssanierung oder den Hausbau.

Doch wie können Sie überprüfen, dass die darin aufgeführten Vereinbarungen auch seitens Baufirma eingehalten werden? Ein fachkundiger und zuverlässiger Bauleiter führt während des Bauablaufs zusätzlich ein Bautagebuch, indem er die einzelnen Arbeitsabschnitte dokumentiert. Andernfalls sind Sie persönlich gefragt, durch regelmäßige Besuche auf der Baustelle oder die Beauftragung eines Gutachters sicherzustellen, dass die richtigen Baumaterialien verwendet werden und Leistungen im vereinbarten Zeitrahmen durchgeführt werden.

Die detaillierte Bau- und Ausstattungsbeschreibung ist eine grundlegende Absicherung für Sie als Häuslebauer und eine wichtige Unterlage für Ihre Immobilienfinanzierung wie auch für die Baugenehmigung Ihres Bauprojekts.

Fazit: Baubeschreibung und Bau- und Ausstattungsbeschreibung

Bedeutend ist, den Unterschied zwischen der Baubeschreibung und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung zu verstehen. Die Dokumente heißen ähnlich, sind aber völlig unterschiedlich. Die Baubeschreibung gehört zu den Einreich-Unterlagen. Sie wird von einem Architekten oder dem ausführenden Bauunternehmen erstellt und gemeinsam mit anderen Dokumenten (Energieausweis, Einreichplan, etc.) bei der Baubehörde eingereicht, sodass in weiterer Folge die Baugenehmigung erteilt werden kann.

Die zweite Funktion der Baubeschreibung ist, dass sie als Basis für eine Ausschreibung der auszuführenden Tätigkeiten dienen kann. Diese Ausschreibung wird von einem Architektenbüro abgewickelt. Die einzelnen Gewerke können die Baubeschreibung einsehen und wissen so genau, welche Arbeiten angeboten werden müssen.

Etwas ganz Anderes ist die Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Wenn ein Bauträger eine Wohnung saniert oder ein Neubauprojekt plant, erstellt der diese B&A, um im Detail zu zeigen, welche Ausstattung vorhanden sein wird. Dabei geht es um genaue Merkmale, wie beispielsweise Innentüren, die Fenster oder der Bodenbelag. Die B&A wird dem Kaufvertrag beigelegt und muss dann vom Bauträger genau eingehalten werden, sofern nichts anderes vereinbart wird. Mit der Baugenehmigung hat sie hingegen nichts zu tun.


Wichtige Fragen

 

Eine Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil der Planungs- und Bauphase eines jeden Bauvorhabens. Sie detailliert alle relevanten Aspekte eines Bauprojekts, einschließlich der verwendeten Materialien, der baulichen Spezifikationen und der geplanten Ausführungsverfahren. Die Wichtigkeit der Baubeschreibung liegt in ihrer Rolle als verbindliches Dokument zwischen Bauherrn, Architekten und Bauunternehmern, das hilft, Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien eine klare Vorstellung von dem Projekt und seinen Anforderungen haben.

 

 

Eine umfassende Baubeschreibung sollte Informationen über die Grundstücksbeschaffenheit, die Art und Weise der Bebauung, Details zu den verwendeten Baumaterialien und Techniken sowie Angaben zu den Innenausbauten und zur Haustechnik enthalten. Zudem sind Angaben zu Energieeffizienzstandards, zum Schallschutz und zu anderen baurechtlichen Vorschriften wichtig. Präzise Angaben zur Qualität und Ausführung der Bauarbeiten tragen dazu bei, spätere Konflikte zwischen den Bauvertragsparteien zu minimieren.

 

 

Eine gut ausgearbeitete Baubeschreibung dient als Leitfaden für alle am Bau Beteiligten. Sie gewährleistet, dass die Bauarbeiten nach den exakten Vorgaben des Bauherrn ausgeführt werden, unterstützt bei der Einhaltung des Budgets und des Zeitplans und dient als rechtliche Absicherung bei Abweichungen oder Mängeln. Des Weiteren erleichtert sie die Kommunikation zwischen den beteiligten Parteien und stellt sicher, dass alle erforderlichen Standards und Vorschriften eingehalten werden.

 

 

Muster und Vorlagen für Baubeschreibungen sind online über verschiedene Fachportale und Websites von Bauverbänden verfügbar. Diese Dokumente können als Orientierungshilfe dienen und sicherstellen, dass keine wichtigen Details übersehen werden. Es ist jedoch zu beachten, dass jede Baubeschreibung individuell auf das spezifische Bauvorhaben zugeschnitten sein sollte. Professionelle Beratung durch einen Architekten oder Bauingenieur ist empfehlenswert, um sicherzustellen, dass die Baubeschreibung alle technischen, rechtlichen und individuellen Anforderungen des Projekts erfüllt.

 

Bildquellen:  metamorworks/ Shutterstock.com, shisu_ka/ Shutterstock.com, Fusionstudio/ Shutterstock.com, Leszek Glasner/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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