Dachbodenausbau: Kosten, Planung und Tipps

ausgebauter Dachboden
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 14.06.2023

Ein Dachbodenausbau kann dazu dienen, die eigene Wohnfläche zu vergrößern. Gerade größere Dachböden können aber auch eine echte Alternative zum Hausbau, beispielsweise für Familienmitglieder, darstellen. Denn die neu geschaffenen Räume lassen sich auch als eigenständige Wohneinheit gestalten. Wir zeigen, wie Sie am besten vorgehen und welche Punkte Sie bedenken sollten, wenn Sie einen Dachboden ausbauen wollen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Durch einen Dachgeschoßausbau wird vielfältig nutzbare Wohnfläche geschaffen.
  • Wegen der hohen Grundstückspreise ist ein Dachausbau eine praktische Alternative zum Hausbau.
  • Jeder Dachgeschoßausbau muss vorab bei der Baubehörde eingereicht und genehmigt werden.
  • Der Dachausbau kann mit Eigenmitteln, Förderungen und einem Kredit finanziert werden. Die Immobilie kann als Sicherheit für den Kredit genutzt werden.

Vorüberlegungen für den Dachbodenausbau

Damit ein Dachboden ausgebaut werden kann, müssen bautechnische Voraussetzungen geklärt werden und es ist zu prüfen, ob dieses Vorhaben seitens der Baubehörde überhaupt genehmigungsfähig ist. Bevor es mit dem Dachbodenausbau losgehen kann, sind also einige Überlegungen wichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie nur ein paar Fenster im Rohdachboden einbauen möchten oder ein gesamtes, neues Geschoß auf dem Bestandsgebäude errichten wollen.

Genehmigung des Ausbaus

Für den Ausbau eines Dachbodens wird selbstverständlich eine Baugenehmigung benötigt, denn es handelt sich um einen Zubau an das Haus. In einem ersten Schritt kontaktieren Sie am besten die Gemeinde, denn diese ist die Baubehörde und kann Ihnen sagen, welche Rahmenbedingungen grundsätzlich für die Liegenschaft gegeben sind. Ein wichtiger Einflussfaktor ist die erlaubte Bebauungshöhe, da das Gebäude im Falle des Aufstockens des Hauses höher wird und die maximale Bebauungshöhe nicht überschritten werden darf. Zu bedenken ist beispielsweise auch, dass durch die geänderte Höhe Schatten auf Nachbargrundstücke entstehen kann.

Um eine Genehmigung für das Ausbauen des Dachbodens zu bekommen, muss – nachdem der Erstkontakt mit der Gemeinde erledigt wurde – ein Einreichplan erstellt werden. Über diesen wird in weiterer Folge entschieden. Die Genehmigung kann im Idealfall binnen zwei bis vier Wochen vorliegen. Es ist aber auch nicht auszuschließen, dass der Genehmigungsprozess mehrere Monate dauert, wenn die erste Planung nicht akzeptiert werden kann.

Bautechnische Voraussetzungen

Grundsätzlich ist zu prüfen, ob das bestehende Gebäude für einen Dachbodenausbau stabil genug ist. Dazu muss ein Statiker zu Rate gezogen werden. Gegebenenfalls können stützende Maßnahmen nötig sein, beispielsweise im Keller des Bestandsgebäudes. Dies geschieht, indem Stahlträger eingezogen werden und die Kellerdecke saniert wird. Eine weitere Möglichkeit ist, das Dachgeschoß mit einem leichteren Holzbau auszuführen, sodass die Belastung der darunterliegenden Mauern geringer ausfällt als durch eine Ziegelmauer. Ebenfalls ist zu klären, wo und wie diverse Leitungen geführt werden können. Hierfür ist die Expertise eines Baumeisters oder der einzelnen Gewerke (Elektriker, Installateur) nötig.

Wünsche und Ziele

Wenn Sie darüber nachdenken, Ihren Dachboden auszubauen, sollten Sie sich als erstes die Frage stellen, welche zukünftige Nutzungsform angedacht ist. Denn darauf basiert die gesamte Planung des Dachausbaus. Bedenken Sie auch, welche Vor- und Nachteile mit den Wünschen, die Sie bezüglich der neu geschaffenen Wohnfläche haben, sich ergeben werden.

Folgende Nutzungsformen könnten für Sie interessant sein:

  • Nutzung als eigenständige Wohneinheit, z.B. zur Vermietung: Ein separater Zugang ist nötig, idealerweise kann er außen am Haus angebaut werden. Eigene Zähler für Strom und Heizung werden gebraucht, eine Parifizierung ist nötig.
  • Nutzung als zusätzliches Kinder- oder Arbeitszimmer: Der Zugang kann über das bestehende Gebäude erfolgen. Die Beschattung ist ein wichtiger Aspekt und die Raumaufteilung ist je nach Nutzung anders zu planen (z.B.: Schlafzimmer nicht straßenseitig).
  • Mehrere Generationen unter einem Dach: Wenn ein Mehrgenerationenhaus geschaffen wird, ist ein eigenständiger Zugang zur neuen Dachwohnung trotzdem vorteilhaft. Planen Sie so, dass die Einheit zu einem späteren Zeitpunkt eventuell (z.B. auch für eine Pflegekraft) als Wohnung dienen kann oder auch vermietet bzw. verkauft werden kann.

Lesen Sie hierzu unsere weiteren Beiträge:

Die Nutzungsmöglichkeiten des ausgebauten Dachbodens sind vielfältig. Es wird neuer Wohnraum geschaffen, ohne Grünland zu verbrauchen. Wichtig ist, durchdacht zu planen, damit die Räumlichkeiten künftig flexibel nutzbar sind. So entsteht ein ökologisch sinnvoller Dachgeschoßausbau, der für Jahrzehnte Freude bereiten kann.

Förderung und Finanzierung

Im Zuge des Dachbodenausbaus kann, wenn die Förderkriterien erfüllt sind, ein vom Land gefördertes Wohnbaudarlehen aufgenommen werden. Hinzu kommt, dass es Förderungen für die Dämmung des Gebäudes gibt. Als Einzelmaßnahmen kann auch die Dämmung des Dachs gefördert werden. Für den Teil der Kosten des Dachausbaus, die nicht förderbar sind, können Sie unkompliziert einen Kredit beantragen.

Einen Kredit für den Umbau erhalten auch Pensionisten problemlos. Entstehen hohe Kosten, kann auch ein Generationenkredit eine passende Lösung sein. Da die Immobilie als Sicherheit vorhanden ist, stellt die Kreditvergabe normalerweise kein Problem dar.

Tipp: Wenn Sie nach einer Dachbodenausbau Förderung suchen, nutzen Sie unsere umfassenden Ratgeber zum Thema Förderungen zur energetischen Sanierung und Wohnbauförderung in Österreich.


Dachbodenausbau: Kosten

Die Kosten für den Dachbodenausbau können sehr unterschiedlich ausfallen. Ein großer Faktor ist, wie der derzeitige Zustand des Dachbodens ist. Müssen „nur“ Dämmung, Fußboden, Leitungen und Dachfenster eingebaut werden? Oder wird das gesamte Dach angehoben, werden Wände aufgemauert und ein neuer Dachstuhl errichtet? Nachstehend einige Preisbeispiele, die als indikative Schätzungen für die Kosten des Dachbodenausbaus zu verstehen sind:

MaßnahmeKosten
Fenster einbauen300 – 3.000 Euro pro Stück
Türen einbauenAb ca. € 200 pro Stück
Trittschalldämmung verlegen5 – 20 Euro / m²
Fußboden verlegen20 – 200 Euro / m²
Zusätzliches Badezimmer einbauen10.000 – 30.000 Euro
Fußbodenheizung verlegen50 – 150 Euro / m²

Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass für den Dachbodenausbau auch noch individuelle, andere Kosten anfallen können. Beispielsweise ist es eventuell nötig, das bestehende Gebäude statisch zu verstärken, damit der Ausbau bedenkenlos möglich ist.

Große Kostenunterschiede gibt es auch bei der Schaffung des Zugangs zum Dachgeschoß. Eine Außentreppe kann beispielsweise als Stahl- und Aluminiumkonstruktion oder aus Holz ausgeführt werden. Innenliegende Treppen können als Fertigtreppen oder, in teurerer Variante, als Betonfertigtreppen, die nachträglich mit Parkett belegt werden, gestaltet werden. 

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Für das Thema Dachsanierung sowie die entstehenden Kosten hierfür finden Sie wesentliche Informationen in unserem Beitrag: Dachsanierung Kosten.


Dachbodenausbau: So gehen Sie vor

Zu Beginn steht die Überlegung, der Dachboden könnte ausgebaut werden. Doch bis tatsächlich der erträumte neue Wohnraum geschaffen ist, sind einige Schritte zu erledigen. Wir fassen Step-by-Step zusammen, wie Sie zum ausgebauten Dachboden kommen.

1. Dachbodenausbau planen

Den Dachbodenausbau planen Sie am besten gemeinsam mit einem erfahrenen Baumeister oder Architekten. Diese qualifizierten Personen klären ab, inwiefern ein Ausbau überhaupt möglich und erlaubt ist. Erst dann geht es an die Detailplanung. Der Einreichplan wird erstellt, bestenfalls von der Baubehörde (Gemeinde bzw. Bürgermeister) zeitnah genehmigt und anschließend können die eigentlichen Bauarbeiten geplant werden.

2. Fenster und ggf. Gauben einbauen

Im Zuge des Ausbaus werden neue Fenster eingebaut. Auch die Errichtung von Dachgauben ist möglich, doch eher nichts für Hobby-Handwerker – hier müssen Profis ans Werk. Bei den Fenstern sollte nicht gespart werden und auch eine Außenbeschattung (Tipp: In Wien gibt es dafür Förderungen) sollte mitbedacht werden. Neben dem Innenausbau ist zu bedenken, dass auch Dachdecker und Spengler benötigt werden.

3. Dach dämmen

Im Zuge des Ausbaus wird das Dach gedämmt. Dazu stehen Ihnen unterschiedliche Dämmstoffe zur Verfügung, wobei es auch natürliche, ökologische Materialien gibt, die für die Dämmung des Dachs genutzt werden können.

Weitere Informationen zur Dachdämmung
In unserem Ratgeber zur „energetischen Sanierung des Daches“ erfahren Sie, worauf es bei der Dachdämmung ankommt.

4. Installationsarbeiten

In das neue Dachgeschoß müssen Stromleitungen gelegt werden. Je nach Bauvorhaben benötigen Sie auch Wasser und Abwasser. Die Leitungswege sollten von der ersten Einreichplanung weg bereits genau festgelegt werden.

5. Wände einziehen

Das Einziehen neuer Wände kann durch Rigips oder aufmauern erfolgen. Wird das gesamte Gebäude aufgestockt, so werden häufig auch CLT-Wände (verleimtes Holz) eingesetzt, die als Fertigteile per Kran in das neue Dachgeschoß gehoben werden können.

6. Fußboden verlegen

Das Verlegen des Fußbodens gehört zu den letzten Schritten, wenn Sie den Dachboden ausbauen. Berücksichtigen Sie eine mögliche Trittschalldämmung, damit das darunterliegende Stockwerk möglichst gut vor Lärm geschützt ist.


Dachboden nachträglich ausbauen: unsere Tipps

Den Dachboden auszubauen ist absolut sinnvoll und dieses Vorhaben bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten, wie die neu geschaffene Fläche genutzt werden kann. Damit der Dachgeschoßausbau auch wirklich gut gelingt, hier noch einige wichtige Tipps.

Dachgeschoßausbau vorab mit Baubehörde besprechen

Kontaktieren sie die Baubehörde am besten schon vorab, um zu erfragen, wie hoch eigentlich gebaut werden darf und welche sonstigen Auflagen zu beachten sind. Wurde die maximale Bebauungshöhe bereits erreicht, ist das Projekt hinfällig und Sie brauchen keinen Baumeister oder Architekten beauftragen.

Planen Sie langfristig

Vielleicht möchten Sie den Dachboden jetzt ausbauen, damit die Fläche als Kinderzimmer nutzbar ist. Wenn Sie jedoch gleich auch einen Zugang von außen errichten, kann das Dachgeschoß später, wenn der Nachwuchs längst ausgezogen ist, vermietet werden. Schaffen Sie möglichst flexibel nutzbare Räumlichkeiten.

Ökologische Aspekte beachten

Explizit der Dachgeschoßausbau kann nach dem Prinzip des ökologischen Bauens erfolgen. Sie können nachhaltige Dämmstoffe nutzen, Holz-Alu-Fenster einbauen, einen natürlichen Fußbodenaufbau wählen und die Wände aus Holz ausführen lassen. So wird Ihr Dachgeschoß zur ökologischen Oase.

Checkliste für den Dachbodenausbau

Wichtige Eckpunkte für den erfolgreichen Dachgeschoßausbau auf einem Blick:

  • Klären Sie vorab, ob ein Ausbau genehmigungsfähig ist.
  • Planen Sie möglichst flexibel nutzbare Flächen.
  • Lassen Sie sich von Baumeister oder Architekten beraten.
  • Setzen Sie auf ökologische Materialien.
  • Prüfen Sie, ob Förderungen für den Ausbau beantragt werden können.
  • Vergleichen Sie bei Kreditangeboten für den Ausbau stets den effektiven Jahreszinssatz.

Mit einem Dachbodenausbau neuen Wohnraum schaffen

Der Dachbodenausbau ist eine optimale Möglichkeit der Nachverdichtung. Mit dem Ausbau wird neue Wohnfläche geschaffen, die je nach Bedarf ganz unterschiedlich nutzbar ist. Gerade wegen hoher Grundstückspreise in Österreich bietet sich der Dachausbau auch als Alternative zum klassischen Hausbau an. Im besten Fall ist es möglich, das neu geschaffene Dachgeschoß über einen eigenen Zugang zu erreichen. So haben Sie künftig eine getrennte, zusätzliche Wohneinheit unter dem Dach, die selbst genutzt oder vermietet werden kann.

Zu bedenken ist, dass vorab die Statik geprüft werden muss. Abhängig davon kann es sinnvoll sein, einen Dachgeschoßausbau in Leichtbauweise durchzuführen, statt Wände aufzumauern. Ziehen Sie von Beginn an einen Baumeister oder Architekten hinzu, um realistisch und effizient zu planen.


Weitere Fragen

 

Ein Dachgeschoßausbau ist ein durchaus beträchtliches Bauvorhaben. Eine Baubewilligung ist daher zwingend nötig. Beachten Sie insbesondere die zulässige Gebäudehöhe.

 

 

Einerseits müssen Sie die Bauordnung berücksichtigen und andererseits die Statik des Bestandsgebäudes. Neben diesen Voraussetzungen ist wichtig, den Ausbau durchdacht zu planen, um vielfältige Nutzungsmöglichkeiten zu erschaffen.

 

 

Die Dämmung des Dachs kostet ca. 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter, abhängig vom Dämmmaterial, der Dämmstärke und der dafür benötigten Arbeitszeit.

 

 

Je nach Größe und Komplexität des Bauvorhabens dauert der Ausbau eines Dachbodens, sobald die Baugenehmigung vorliegt, zwischen vier und zwölf Monate.

 

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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