Kautionsband: Im Juli 2022 durch das neue Pfandbriefgesetz ersetzt

Das Kautionsband in Österreich wurde zwischenzeitlich mit einer Übergangsfrist abgeschafft. Dennoch wird im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung immer wieder nach dem Begriff Kautionsband gesucht. Daher finden Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Kautionsband in diesem Beitrag erläutert. Seit 08. Juli 2022 haben die Regelungen im neuen Pfandbriefgesetz das Kautionsband aber ersetzt.

Im Brief von der Bank stand bis Juli 2022 in etwa Folgendes: Das Pfandrecht der Bank auf Ihr Grundstück wandert in einen Deckungsstock, weshalb die Einverleibung eines Kautionsbandes erfolgt. Ein Deckungsstock ist in diesem Fall eine Art „Sammelbecken“ für Sicherheiten, die eine Bank für eine günstige Refinanzierung von Krediten benötigt. Eine wertvolle Sicherheit sind dabei Kredite, die mit Pfandrechten auf Immobilien besichert sind, die am Markt wesentlich mehr wert ist als rein der vergebene Kredit.

Das Kautionsband war dabei eine „Markierung“ auf Ihrem Hypothekarkredit, die dazu diente, offenzulegen, dass Sie eine bestimmte Liegenschaft einer Bank gegenüber verpfändet haben und sich dieses Pfandrecht nun im Deckungsstock befindet. Von dieser Anmerkung wurden Sie als Liegenschaftseigentümer vom Grundbuchgericht verständigt.

Ungeachtet dieser Formalität blieb die Liegenschaft weiterhin in Ihrem Eigentum, und auch Ihr Kreditvertrag blieb unverändert. Fraglich war jedoch, ob der Kreditnehmer die Eintragung des Kautionsbandes ablehnen konnte. Theoretisch wäre dies möglich gewesen. Da die Bank jedoch auf diese Form der günstigen Refinanzierung zurückgreifen wollte, hätte sie den Wohnbaukredit in diesem Fall vermutlich nicht gewährt.

Tipp: Es gibt verschiedene Arten der Besicherung von Krediten, so konnten Sie mit einer anderen Form der Besicherung einem Kautionsband entgehen.

Ein Kautionsband im Grundbuch diente Banken in der Vergangenheit als wichtiges Instrument, um besonders sichere Immobilienfinanzierungen für die eigene Refinanzierung zu nutzen. Allerdings kam längst nicht jeder Kredit für diese spezielle Form der rechtlichen Absicherung in Frage.

Welche Kredite waren davon betroffen?

Deckten Sie beim Kauf einer besonders werthaltigen Liegenschaft, wie zum Beispiel einer neuen Wohnung in zentraler Großstadtlage, die Nebenkosten und mindestens 40 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmittel ab, dann erfüllten Sie gemäß § 12 HypBG (Hypothekenbankgesetz, zum 07.07.2022 weggefallen) die Voraussetzungen dafür, dass Sie eines Tages mit dem Kautionsband konfrontiert werden konnten.

Eine Kredithöhe von maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes der Liegenschaft war die Voraussetzung dafür, dass ein Pfandrecht der Bank als werthaltig genug galt, um Teil des Deckungsstocks zur Besicherung von Pfandbriefen zu werden.

Nehmen wir an, die Bank refinanziert sich hier auf diese Größenordnung heruntergebrochen mit Pfandbriefen im Wert von 177.000 Euro zu 2,5 % p.a. an Zinsen, dann würde sich bei einem Kreditzins von 3,2 % p.a. diese Refinanzierung jedenfalls für die Bank lohnen. Es sind nur bestimmte Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben und somit in der Vergangenheit ein Kautionsband einverleibten. In Österreich können Pfandbriefe nur von Banken mit Hypothekenbankkonzession ausgegeben werden. Eine Liste von Banken, welche Pfandbriefe ausgeben dürfen (Programmbewilligungen nach § 32 Abs. 1 Z 2 PfandBG), finden Sie auf der Webseite der FMA (Österreichische Finanzmarktaufsicht).

Sie als Liegenschaftseigentümer bzw. Kreditnehmer hatten keinerlei Kosten zu tragen, da dieser verwaltungstechnische Vorgang bankenintern ist und mit einem Refinanzierungsgeschäft des Instituts zusammenhing. Übrigens erlosch das Kautionsband mit der Tilgung des Hypothekarkredits und der Löschung des Pfandrechts automatisch.

Tipp: Unser umfassender Ratgeber Hypothek liefert Ihnen alle relevanten Fakten und Definitionen rund um das Thema Immobilienfinanzierung. In diesem Leitfaden werden die Voraussetzungen, rechtlichen Grundlagen und Abläufe eines Hypothekarkredits detailliert und strukturiert erklärt. Nutzen Sie diese Wissensquelle, um sich fundiert über die Absicherung und Finanzierung von Liegenschaften zu informieren.

In der Praxis blieb für Kunden alles beim Alten, denn der Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung und die grundbücherliche Rechte blieben unberührt. Ein möglicher Nachteil aus dem Vermerk eines Kautionsbandes ergab sich für Sie hingegen im Falle einer Insolvenz der Bank durch den „Ausschluss der Aufrechnung“, auch Kompensationsverbot genannt. Sobald eine Bank in die Insolvenz schlittert, sind Spareinlagen und Konten pro Person und Bank bis zu 100.000,-- Euro durch die staatliche Einlagensicherung gedeckt. Im Normalfall können Sie darüber hinaus gehende Forderungen (Spareinlagen) mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut kompensieren.

Beispiel:

• Spareinlagen 120.000 Euro und
• Konsumkredit von 10.000 Euro Restschuld

In diesem Fall sind die ersten 100.000 Euro durch die Einlagensicherung abgesichert. Den Konsumkredit können Sie in voller Höhe mit den verbliebenen Spareinlagen kompensieren. Somit gehen nur noch 10.000 Euro als Forderung in die Konkursmasse ein. Das ist dann jener Betrag, von dem Sie aller Voraussicht nach den Großteil verlieren werden.

Anders ist die Situation, wenn Sie anstatt des Konsumkredites einen Hypothekarkredit laufen haben, der in den Deckungsstock wandert, denn: Der Deckungsstock ist als Teil eines Sondervermögens kein Teil der Konkursmasse. Die betreffenden Kredit- bzw. Darlehensverbindlichkeiten können Sie daher nicht mit einer Gegenforderung gegen die Bank aufrechnen. Dieses Kompensationsverbot galt jedoch nur bis zur Höhe der Finanzierung, für die ein Kautionsband eingetragen worden war.

Beispiel:

• Spareinlagen 220.000 Euro und
• Konsumkredit von 15.000 Euro und
• Hypothekarkredit mit Kautionsband: 100.000 Euro

Die ersten 100.000 Euro fallen wieder unter die Einlagensicherung und sind gerettet, jedoch sind noch weitere 120.000 Euro Spareinlagen offen. Diese können Sie bis zur Höhe von 15.000 Euro gegen den Konsumkredit aufrechnen, womit bereits insgesamt 115.000 Euro der Sparguthaben in Sicherheit sind. Das war dann schon die gute Nachricht. Die schlechte war hingegen, dass Sie die noch verbleibenden Guthaben von 105.000 Euro nicht mit dem 100.000 Euro Hypothekarkredit aufrechnen können. Hier griff bis 100.000 Euro das Kompensationsverbot.

Das Kautionsband, eingetragen als Anmerkung im Grundbuch, wurde in Österreich von Banken mit Hypothekenbankkonzession häufig genutzt. Es stand in Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekarkredits: Der Kreditnehmer verpfändete seine Immobilie an die Bank, welche diese wiederum als Sicherheit im sogenannten Deckungsstock gegenüber den Pfandbriefgläubigern einbringen konnte. Auf diese Weise verschaffte sich die Bank eine günstige Refinanzierung.

Mit Wirkung zum 08. Juli 2022 trat in Österreich das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Kraft. Mit diesem wird eine EU-Richtlinie über die Emission gedeckter Schuldverschreibungen in nationales Recht umgesetzt.

Mit der Einführung des neuen Pfandbriefgesetzes wurde in Österreich zum 08. Juli 2022 auch das Kautionsband abgeschafft. Neue Kautionsbänder werden seit diesem Stichtag nicht mehr eingetragen und für bestehende Kautionsbänder galt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Dann wurden diese gelöscht.

Seit diesem Zeitpunkt werden verpfändete Immobilien als sogenannter Deckungswert in ein Deckungsregister eingetragen. Mehrere Deckungswerte werden dann in einem Sicherungsfonds für Pfandbriefe gebündelt.

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