Kautionsband: Wenn die Bank mit dem Kautionsband kommt

Datum: 04.06.2020 | Autor: Redaktion

Kautionsband

Ein Kautionsband kann für Verwirrung sorgen. Wahrscheinlich werden auch Sie irritiert sein, wenn Sie als Kreditnehmer eines Wohnbaukredites plötzlich ein Schreiben mit folgender Information erhalten: Die Bank trägt im Grundbuch ein sogenanntes „Kautionsband“ ein. In diesem Beitrag erklären wir, was das eigentlich bedeutet und welche Nachteile Ihnen theoretisch daraus entstehen können.


Was ist ein Kautionsband?

Im Brief von der Bank steht vermutlich in etwa Folgendes: Das Pfandrecht der Bank auf Ihr Grundstück wandert in einen Deckungsstock, weshalb die Einverleibung eines Kautionsbandes erfolgt. Ein Deckungsstock ist in diesem Fall eine Art „Sammelbecken“ für Sicherheiten, die eine Bank für eine günstige Refinanzierung von Krediten benötigt. Eine wertvolle Sicherheit sind dabei Kredite, die mit Pfandrechten auf Immobilien besichert sind, die am Markt wesentlich mehr Wert sind als der vergebene Kredit.

Das Kautionsband ist dabei eine „Markierung“ auf Ihrem Hypothekarkredit, die dazu dient, offen zu legen, dass Sie eine bestimmte Liegenschaft einer Bank gegenüber verpfändet haben und sich dieses Pfandrecht nun im Deckungsstock befindet. Von dieser Anmerkung werden Sie als Liegenschaftseigentümer vom Grundbuchsgericht verständigt.

Trotz dieser Formalität bleibt die Liegenschaft weiterhin in Ihrem Besitz und auch an Ihrem Kreditvertrag ändert sich nicht. Dann stellt sich noch die Frage, ob die Eintragung des Kautionsbandes durch den Kreditnehmer abgelehnt werden kann. Theoretisch ist dies möglich. Da die Bank diese Art der günstigen Refinanzierung nutzen will, wird Sie dann vermutlich den Kredit aber nicht vergeben.


Das Wichtigste im Überblick

  • Das Kautionsband ist eine Form der Anmerkung im Grundbuch.
  • Der Kreditnehmer verpfändet dabei seine Liegenschaft gegenüber einer Bank.
  • Die Bank hinterlegt verpfändete Liegenschaften als Sicherheit in Form eines sogenannten Deckungsstockes.
  • Die Bank gibt zur günstigen Refinanzierung Pfandbriefe aus. Der Deckungsstock dient dabei als Sicherheit.
  • Es sind nur bestimmte Banken, die Pfandbriefe ausgeben und somit ein Kautionsband einverleiben.
  • Nachteile für den Kreditnehmer kann es nur im Fall einer Insolvenz der Bank geben.

Die Folgen eines Kautionsbandes

Welche Kredite sind davon betroffen?

Decken Sie beim Kauf einer besonders werthaltigen Liegenschaft, wie zum Beispiel einer neuen Wohnung in zentraler Großstadtlage, die Nebenkosten und mindestens 40 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmittel ab, dann erfüllen Sie gemäß § 12 HypBG (Hypothekenbankgesetz) die Voraussetzungen dafür, dass Sie eines Tages mit dem Kautionsband konfrontiert werden können.

Eine Kredithöhe von maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes der Liegenschaft ist die Voraussetzung dafür, dass ein Pfandrecht der Bank als werthaltig genug gilt, um Teil des Deckungsstocks zur Besicherung von Pfandbriefen zu werden.

Was sind Pfandbriefe?

Pfandbriefe sind nichts anderes als eine Geldbeschaffungsalternative der Banken am Kapitalmarkt (Anleihenbörse) oder fachlich ausgedrückt: Schuldverschreibungen zur Refinanzierung langfristiger Hypothekarkredite. Damit Banken aber am Markt Konditionen erhalten, bei denen sich eine Refinanzierung lohnt, brauchen sie dazu die werthaltigen Pfandrechte zur Besicherung.

Beispiel:
Kaufpreis einer Liegenschaft = Beleihwert: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten sind durch Eigenmittel abgedeckt
Verbleibende Eigenmittel: 177.000 Euro bzw. 41% des Kaufpreises

Die Bank ist Gläubiger im ersten Rang und trägt ein Pfandrecht in Höhe von 177.000 plus 20% Nebengebührensicherstellung, also insgesamt 212.400 Euro ein. Damit ist das Pfandrecht auf jeden Fall deckungsstocktauglich.

Nehmen wir an, die Bank refinanziert sich hier auf diese Größenordnung heruntergebrochen mit Pfandbriefen im Wert von 177.000 Euro zu 0,75% p.a. an Zinsen, dann würde sich bei einem Kreditzins von 1,25 % p.a. diese Refinanzierung jedenfalls für die Bank lohnen. Es sind nur bestimmte Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben und somit ein Kautionsband einverleiben. In Österreich können Pfandbriefe nur von Banken mit Hypothekenbankkonzession ausgegeben werden. Dazu gehören die 7 Landes-Hypothekenbanken, die Austrian Anadi Bank AG, die Pfandbriefbank (Österreich) AG, die Bank Austria und die Erste Group.


Sind mit dem Kautionsband Kosten verbunden?

Sie als Liegenschaftseigentümer bzw. Kreditnehmer haben keinerlei Kosten zu tragen, da dieser verwaltungstechnische Vorgang bankenintern ist und mit einem Refinanzierungsgeschäft des Instituts zusammenhängt. Übrigens erlischt das Kautionsband mit der Tilgung des Hypothekarkredits und der Löschung des Pfandrechts automatisch.


Gibt es für Kreditnehmer Nachteile im Zusammenhang mit dem Kautionsband?

In der Praxis bleibt für Sie als Kunde alles beim Alten, denn Kreditvertrag und grundbücherliche Rechte bleiben unberührt. Ein möglicher Nachteil aus dem Vermerk eines Kautionsbandes ergibt sich für Sie hingegen im Falle einer Insolvenz der Bank durch den „Ausschluss der Aufrechnung“, auch Kompensationsverbot genannt. Sobald eine Bank in die Insolvenz schlittert, sind Spareinlagen und Konten pro Person und Bank bis zu 100.000,-- Euro durch die staatliche Einlagensicherung gedeckt. Im Normalfall können Sie darüber hinaus gehende Forderungen (Spareinlagen) mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut kompensieren.

Beispiel:

  • Spareinlagen 120.000 Euro und
  • Konsumkredit von 10.000 Euro Restschuld

In diesem Fall sind die ersten 100.000 Euro durch die Einlagensicherung abgesichert. Den Konsumkredit können Sie in voller Höhe mit den verbliebenen Spareinlagen kompensieren. Somit gehen nur noch 10.000 Euro als Forderung in die Konkursmasse ein. Das ist dann jener Betrag, von dem Sie aller Voraussicht nach den Großteil verlieren werden.

Anders ist die Situation, wenn Sie anstatt des Konsumkredites einen Hypothekarkredit laufen haben, der in den Deckungsstock wandert, denn: Der Deckungsstock ist als Teil eines Sondervermögens kein Teil der Konkursmasse. Die betreffenden Kredit- bzw. Darlehensverbindlichkeiten können Sie daher nicht mit einer Gegenforderung gegen die Bank aufrechnen. Dieses Kompensationsverbot gilt jedoch nur bis zur Höhe der Finanzierung, für die ein Kautionsband eingetragen worden ist.

Beispiel:

  • Spareinlagen 220.000 Euro und
  • Konsumkredit von 15.000 Euro und
  • Hypothekarkredit mit Kautionsband: 100.000 Euro

Die ersten 100.000 Euro fallen wieder unter die Einlagensicherung und sind gerettet, jedoch sind noch weitere 120.000 Euro Spareinlagen offen. Diese können Sie bis zur Höhe von 15.000 Euro gegen den Konsumkredit aufrechnen, womit bereits insgesamt 115.000 Euro der Sparguthaben in Sicherheit sind. Das war dann schon die gute Nachricht. Die schlechte ist hingegen, dass Sie die noch verbleibenden Guthaben von 105.000 Euro nicht mit dem 100.000 Euro Hypothekarkredit aufrechnen können. Hier greift bis 100.000 Euro das Kompensationsverbot.


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