Kautionsband: Im Juli 2022 durch das neue Pfandbriefgesetz ersetzt

kautionsband: kleines holzhaus
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 04.09.2023

Das Kautionsband in Österreich wurde zwischenzeitlich mit einer Übergangsfrist abgeschafft. Dennoch wird im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung immer wieder nach dem Begriff Kautionsband gesucht. Daher finden Sie die wichtigsten Informationen zum Thema Kautionsband in diesem Beitrag erläutert. Seit 08. Juli 2022 haben die Regelungen im neuen Pfandbriefgesetz das Kautionsband aber ersetzt.

Was ist ein Kautionsband?

Im Brief von der Bank stand bis Juli 2022 in etwa Folgendes: Das Pfandrecht der Bank auf Ihr Grundstück wandert in einen Deckungsstock, weshalb die Einverleibung eines Kautionsbandes erfolgt. Ein Deckungsstock ist in diesem Fall eine Art „Sammelbecken“ für Sicherheiten, die eine Bank für eine günstige Refinanzierung von Krediten benötigt. Eine wertvolle Sicherheit sind dabei Kredite, die mit Pfandrechten auf Immobilien besichert sind, die am Markt wesentlich mehr wert ist als rein der vergebene Kredit.

Das Kautionsband war dabei eine „Markierung“ auf Ihrem Hypothekarkredit, die dazu diente, offenzulegen, dass Sie eine bestimmte Liegenschaft einer Bank gegenüber verpfändet haben und sich dieses Pfandrecht nun im Deckungsstock befindet. Von dieser Anmerkung wurden Sie als Liegenschaftseigentümer vom Grundbuchgericht verständigt.

Trotz dieser Formalität blieb die Liegenschaft weiterhin in Ihrem Besitz und auch an Ihrem Kreditvertrag änderte sich nichts. Dann stellte sich noch die Frage, ob die Eintragung des Kautionsbandes durch den Kreditnehmer abgelehnt werden konnte. Theoretisch war dies möglich. Da die Bank diese Art der günstigen Refinanzierung nutzen wollte, hat sie dann vermutlich den Wohnbaukredit aber nicht vergeben.

Tipp: Es gibt verschiedene Arten der Besicherung von Krediten, so konnten Sie mit einer anderen Form der Besicherung einem Kautionsband entgehen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Das Kautionsband war eine Form der Anmerkung im Grundbuch in Österreich.
  • Der Kreditnehmer verpfändete dabei seine Liegenschaft gegenüber einer Bank.
  • Die Bank hinterlegte verpfändete Liegenschaften als Sicherheit in Form eines sogenannten Deckungsstockes.
  • Die Bank gab zur günstigen Refinanzierung Pfandbriefe aus. Der Deckungsstock diente dabei als Sicherheit.
  • Es waren nur bestimmte Banken, die Pfandbriefe ausgaben und somit ein Kautionsband einverleibten.
  • Nachteile für den Kreditnehmer konnte es nur im Fall einer Insolvenz der Bank geben.

Die Folgen eines Kautionsbandes

Welche Kredite waren davon betroffen?

Deckten Sie beim Kauf einer besonders werthaltigen Liegenschaft, wie zum Beispiel einer neuen Wohnung in zentraler Großstadtlage, die Nebenkosten und mindestens 40 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmittel ab, dann erfüllten Sie gemäß § 12 HypBG (Hypothekenbankgesetz, zum 07.07.2022 weggefallen) die Voraussetzungen dafür, dass Sie eines Tages mit dem Kautionsband konfrontiert werden konnten.

Eine Kredithöhe von maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes der Liegenschaft war die Voraussetzung dafür, dass ein Pfandrecht der Bank als werthaltig genug galt, um Teil des Deckungsstocks zur Besicherung von Pfandbriefen zu werden.

Was sind Pfandbriefe?

Pfandbriefe sind nichts anderes als eine Geldbeschaffungsalternative der Banken am Kapitalmarkt (Anleihenbörse) oder fachlich ausgedrückt: Schuldverschreibungen zur Refinanzierung langfristiger Hypothekarkredite. Damit Banken aber am Markt Konditionen erhalten, bei denen sich eine Refinanzierung lohnt, brauchen sie dazu die werthaltigen Pfandrechte zur Besicherung.

Beispiel:
Kaufpreis einer Liegenschaft = Beleihwert: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten sind durch Eigenmittel abgedeckt
Verbleibende Eigenmittel: 177.000 Euro bzw. 41% des Kaufpreises

Die Bank ist Gläubiger im ersten Rang und trägt ein Pfandrecht in Höhe von 177.000 plus 20% Nebengebührensicherstellung, also insgesamt 212.400 Euro ein. Damit ist das Pfandrecht auf jeden Fall deckungsstocktauglich.

Nehmen wir an, die Bank refinanziert sich hier auf diese Größenordnung heruntergebrochen mit Pfandbriefen im Wert von 177.000 Euro zu 2,5 % p.a. an Zinsen, dann würde sich bei einem Kreditzins von 3,2 % p.a. diese Refinanzierung jedenfalls für die Bank lohnen. Es sind nur bestimmte Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben und somit in der Vergangenheit ein Kautionsband einverleibten. In Österreich können Pfandbriefe nur von Banken mit Hypothekenbankkonzession ausgegeben werden. Eine Liste von Banken, welche Pfandbriefe ausgeben dürfen, finden Sie auf der Webseite der FMA (Österreichische Finanzmarktaufsicht).


Waren mit dem Kautionsband Kosten verbunden?

Sie als Liegenschaftseigentümer bzw. Kreditnehmer hatten keinerlei Kosten zu tragen, da dieser verwaltungstechnische Vorgang bankenintern ist und mit einem Refinanzierungsgeschäft des Instituts zusammenhing. Übrigens erlosch das Kautionsband mit der Tilgung des Hypothekarkredits und der Löschung des Pfandrechts automatisch.

Lesen Sie in unserem Ratgeber Hypothek alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen.


Gab es für Kreditnehmer Nachteile im Zusammenhang mit dem Kautionsband?

In der Praxis blieb für Sie als Kunde alles beim Alten, denn der Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung und die grundbücherliche Rechte blieben unberührt. Ein möglicher Nachteil aus dem Vermerk eines Kautionsbandes ergab sich für Sie hingegen im Falle einer Insolvenz der Bank durch den „Ausschluss der Aufrechnung“, auch Kompensationsverbot genannt. Sobald eine Bank in die Insolvenz schlittert, sind Spareinlagen und Konten pro Person und Bank bis zu 100.000,-- Euro durch die staatliche Einlagensicherung gedeckt. Im Normalfall können Sie darüber hinaus gehende Forderungen (Spareinlagen) mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut kompensieren.

Beispiel:

  • Spareinlagen 120.000 Euro und
  • Konsumkredit von 10.000 Euro Restschuld

In diesem Fall sind die ersten 100.000 Euro durch die Einlagensicherung abgesichert. Den Konsumkredit können Sie in voller Höhe mit den verbliebenen Spareinlagen kompensieren. Somit gehen nur noch 10.000 Euro als Forderung in die Konkursmasse ein. Das ist dann jener Betrag, von dem Sie aller Voraussicht nach den Großteil verlieren werden.

Anders ist die Situation, wenn Sie anstatt des Konsumkredites einen Hypothekarkredit laufen haben, der in den Deckungsstock wandert, denn: Der Deckungsstock ist als Teil eines Sondervermögens kein Teil der Konkursmasse. Die betreffenden Kredit- bzw. Darlehensverbindlichkeiten können Sie daher nicht mit einer Gegenforderung gegen die Bank aufrechnen. Dieses Kompensationsverbot galt jedoch nur bis zur Höhe der Finanzierung, für die ein Kautionsband eingetragen worden war.

Beispiel:

  • Spareinlagen 220.000 Euro und
  • Konsumkredit von 15.000 Euro und
  • Hypothekarkredit mit Kautionsband: 100.000 Euro

Die ersten 100.000 Euro fallen wieder unter die Einlagensicherung und sind gerettet, jedoch sind noch weitere 120.000 Euro Spareinlagen offen. Diese können Sie bis zur Höhe von 15.000 Euro gegen den Konsumkredit aufrechnen, womit bereits insgesamt 115.000 Euro der Sparguthaben in Sicherheit sind. Das war dann schon die gute Nachricht. Die schlechte war hingegen, dass Sie die noch verbleibenden Guthaben von 105.000 Euro nicht mit dem 100.000 Euro Hypothekarkredit aufrechnen können. Hier griff bis 100.000 Euro das Kompensationsverbot.


Kautionsband war in der Praxis üblich

Das Kautionsband in Form einer Anmerkung im Grundbuch wurde in der Praxis von Banken mit Hypothekenbankkonzession in Österreich vielfach eingesetzt. Diese Anmerkung fand man im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekarkredits. Der Kreditnehmer verpfändete dabei seine Immobilie an die Bank. Die Bank konnte diese Immobilie dann als Sicherheit im sogenannten Deckungsstock gegenüber den Pfandbriefgläubigern einbringen und sich damit günstig refinanzieren.


Abschaffung Kautionsband zum 08. Juli 2022

Mit Wirkung zum 08. Juli 2022 trat in Österreich das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Kraft. Mit diesem wird eine EU-Richtlinie über die Emission gedeckter Schuldverschreibungen in nationales Recht umgesetzt.

Mit der Einführung des neuen Pfandbriefgesetzes wurde in Österreich zum 08. Juli 2022 auch das Kautionsband abgeschafft. Neue Kautionsbänder werden seit diesem Stichtag nicht mehr eingetragen und für bestehende Kautionsbänder galt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Dann wurden diese gelöscht.

Seit diesem Zeitpunkt werden verpfändete Immobilien als sogenannter Deckungswert in ein Deckungsregister eingetragen. Mehrere Deckungswerte werden dann in einem Sicherungsfonds für Pfandbriefe gebündelt.

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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