Kautionsband: Wenn die Bank mit dem Kautionsband kommt

kautionsband: kleines holzhaus
Harald_Draxl_Profilbild
Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 24.06.2022

Ein Kautionsband kann für Verwirrung sorgen. Wahrscheinlich werden auch Sie irritiert sein, wenn Sie als Kreditnehmer eines Wohnbaukredites plötzlich ein Schreiben mit folgender Information erhalten: Die Bank trägt im Grundbuch ein sogenanntes „Kautionsband“ ein. In diesem Beitrag erklären wir, was das eigentlich bedeutet und welche Nachteile Ihnen gegebenenfalls daraus entstehen können.

Was ist ein Kautionsband?

Im Brief von der Bank steht vermutlich in etwa Folgendes: Das Pfandrecht der Bank auf Ihr Grundstück wandert in einen Deckungsstock, weshalb die Einverleibung eines Kautionsbandes erfolgt. Ein Deckungsstock ist in diesem Fall eine Art „Sammelbecken“ für Sicherheiten, die eine Bank für eine günstige Refinanzierung von Krediten benötigt. Eine wertvolle Sicherheit sind dabei Kredite, die mit Pfandrechten auf Immobilien besichert sind, die am Markt wesentlich mehr Wert sind als rein der vergebene Kredit.

Das Kautionsband ist dabei eine „Markierung“ auf Ihrem Hypothekarkredit, die dazu dient, offenzulegen, dass Sie eine bestimmte Liegenschaft einer Bank gegenüber verpfändet haben und sich dieses Pfandrecht nun im Deckungsstock befindet. Von dieser Anmerkung werden Sie als Liegenschaftseigentümer vom Grundbuchgericht verständigt.

Trotz dieser Formalität bleibt die Liegenschaft weiterhin in Ihrem Besitz und auch an Ihrem Kreditvertrag ändert sich nichts. Dann stellt sich noch die Frage, ob die Eintragung des Kautionsbandes durch den Kreditnehmer abgelehnt werden kann. Theoretisch ist dies möglich. Da die Bank diese Art der günstigen Refinanzierung nutzen will, wird Sie dann vermutlich den Wohnbaukredit aber nicht vergeben.

Tipp: Es gibt verschiedene Arten der Besicherung von Krediten, so können Sie mit einer anderen Form der Besicherung einem Kautionsband entgehen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Das Kautionsband ist eine Form der Anmerkung im Grundbuch in Österreich.
  • Der Kreditnehmer verpfändet dabei seine Liegenschaft gegenüber einer Bank.
  • Die Bank hinterlegt verpfändete Liegenschaften als Sicherheit in Form eines sogenannten Deckungsstockes.
  • Die Bank gibt zur günstigen Refinanzierung Pfandbriefe aus. Der Deckungsstock dient dabei als Sicherheit.
  • Es sind nur bestimmte Banken, die Pfandbriefe ausgeben und somit ein Kautionsband einverleiben.
  • Nachteile für den Kreditnehmer kann es nur im Fall einer Insolvenz der Bank geben.

Die Folgen eines Kautionsbandes

Welche Kredite sind davon betroffen?

Decken Sie beim Kauf einer besonders werthaltigen Liegenschaft, wie zum Beispiel einer neuen Wohnung in zentraler Großstadtlage, die Nebenkosten und mindestens 40 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmittel ab, dann erfüllen Sie gemäß § 12 HypBG (Hypothekenbankgesetz) die Voraussetzungen dafür, dass Sie eines Tages mit dem Kautionsband konfrontiert werden können.

Eine Kredithöhe von maximal 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes der Liegenschaft ist die Voraussetzung dafür, dass ein Pfandrecht der Bank als werthaltig genug gilt, um Teil des Deckungsstocks zur Besicherung von Pfandbriefen zu werden.

Was sind Pfandbriefe?

Pfandbriefe sind nichts anderes als eine Geldbeschaffungsalternative der Banken am Kapitalmarkt (Anleihenbörse) oder fachlich ausgedrückt: Schuldverschreibungen zur Refinanzierung langfristiger Hypothekarkredite. Damit Banken aber am Markt Konditionen erhalten, bei denen sich eine Refinanzierung lohnt, brauchen sie dazu die werthaltigen Pfandrechte zur Besicherung.

Beispiel:
Kaufpreis einer Liegenschaft = Beleihwert: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten sind durch Eigenmittel abgedeckt
Verbleibende Eigenmittel: 177.000 Euro bzw. 41% des Kaufpreises

Die Bank ist Gläubiger im ersten Rang und trägt ein Pfandrecht in Höhe von 177.000 plus 20% Nebengebührensicherstellung, also insgesamt 212.400 Euro ein. Damit ist das Pfandrecht auf jeden Fall deckungsstocktauglich.

Nehmen wir an, die Bank refinanziert sich hier auf diese Größenordnung heruntergebrochen mit Pfandbriefen im Wert von 177.000 Euro zu 2,5 % p.a. an Zinsen, dann würde sich bei einem Kreditzins von 3,2 % p.a. diese Refinanzierung jedenfalls für die Bank lohnen. Es sind nur bestimmte Kreditinstitute, die Pfandbriefe ausgeben und somit ein Kautionsband einverleiben. In Österreich können Pfandbriefe nur von Banken mit Hypothekenbankkonzession ausgegeben werden. Folgende Banken dürfen Pfandbriefe ausgeben: Hypo-Bank Burgenland AG, Austrian Anadi Bank AG, Hypo Noe Landesbank für Niederösterreich und Wien AG, Oberösterreichische Landesbank AG, Hypo Tirol Bank AG, Hypo Vorarlberg Bank AG, Raiffeisenlandesbank Oberösterreich AG, Raiffeisen-Landesbank Steiermark AG, Österreichischer Gemeindebund, Österreichischer Städtebund, UniCredit Bank Austria AG, Hypo Wohnbaubank AG, BAWAG P.S.K. und die Erste Group.


Sind mit dem Kautionsband Kosten verbunden?

Sie als Liegenschaftseigentümer bzw. Kreditnehmer haben keinerlei Kosten zu tragen, da dieser verwaltungstechnische Vorgang bankenintern ist und mit einem Refinanzierungsgeschäft des Instituts zusammenhängt. Übrigens erlischt das Kautionsband mit der Tilgung des Hypothekarkredits und der Löschung des Pfandrechts automatisch.

Lesen Sie in unserem Ratgeber Hypothek alles, was Sie zum Thema Hypothekarkredit wissen müssen.


Gibt es für Kreditnehmer Nachteile im Zusammenhang mit dem Kautionsband?

In der Praxis bleibt für Sie als Kunde alles beim Alten, denn der Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung und die grundbücherliche Rechte bleiben unberührt. Ein möglicher Nachteil aus dem Vermerk eines Kautionsbandes ergibt sich für Sie hingegen im Falle einer Insolvenz der Bank durch den „Ausschluss der Aufrechnung“, auch Kompensationsverbot genannt. Sobald eine Bank in die Insolvenz schlittert, sind Spareinlagen und Konten pro Person und Bank bis zu 100.000,-- Euro durch die staatliche Einlagensicherung gedeckt. Im Normalfall können Sie darüber hinaus gehende Forderungen (Spareinlagen) mit Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditinstitut kompensieren.

Beispiel:

  • Spareinlagen 120.000 Euro und
  • Konsumkredit von 10.000 Euro Restschuld

In diesem Fall sind die ersten 100.000 Euro durch die Einlagensicherung abgesichert. Den Konsumkredit können Sie in voller Höhe mit den verbliebenen Spareinlagen kompensieren. Somit gehen nur noch 10.000 Euro als Forderung in die Konkursmasse ein. Das ist dann jener Betrag, von dem Sie aller Voraussicht nach den Großteil verlieren werden.

Anders ist die Situation, wenn Sie anstatt des Konsumkredites einen Hypothekarkredit laufen haben, der in den Deckungsstock wandert, denn: Der Deckungsstock ist als Teil eines Sondervermögens kein Teil der Konkursmasse. Die betreffenden Kredit- bzw. Darlehensverbindlichkeiten können Sie daher nicht mit einer Gegenforderung gegen die Bank aufrechnen. Dieses Kompensationsverbot gilt jedoch nur bis zur Höhe der Finanzierung, für die ein Kautionsband eingetragen worden ist.

Beispiel:

  • Spareinlagen 220.000 Euro und
  • Konsumkredit von 15.000 Euro und
  • Hypothekarkredit mit Kautionsband: 100.000 Euro

Die ersten 100.000 Euro fallen wieder unter die Einlagensicherung und sind gerettet, jedoch sind noch weitere 120.000 Euro Spareinlagen offen. Diese können Sie bis zur Höhe von 15.000 Euro gegen den Konsumkredit aufrechnen, womit bereits insgesamt 115.000 Euro der Sparguthaben in Sicherheit sind. Das war dann schon die gute Nachricht. Die schlechte ist hingegen, dass Sie die noch verbleibenden Guthaben von 105.000 Euro nicht mit dem 100.000 Euro Hypothekarkredit aufrechnen können. Hier greift bis 100.000 Euro das Kompensationsverbot.


Kautionsband in der Praxis üblich

Das Kautionsband in Form einer Anmerkung im Grundbuch wird in der Praxis von Banken mit Hypothekenbankkonzession in Österreich vielfach eingesetzt. Diese Anmerkung findet man im Zusammenhang mit der Aufnahme eines Hypothekarkredits. Der Kreditnehmer verpfändet dabei seine Immobilie an die Bank. Die Bank kann diese Immobilie dann als Sicherheit im sogenannten Deckungsstock gegenüber den Pfandbriefgläubigern einbringen und sich damit günstig refinanzieren.


Abschaffung Kautionsband zum 08. Juli 2022

Mit Wirkung zum 08. Juli 2022 tritt in Österreich das neue Pfandbriefgesetz (PfandBG) in Kraft. Mit diesem wird eine EU-Richtlinie über die Emission gedeckter Schuldverschreibungen in nationales Recht umgesetzt.

Mit der Einführung des neuen Pfandbriefgesetzes wird in Österreich ab 08. Juli 2022 auch das Kautionsband abgeschafft. Neue Kautionsbänder werden ab diesem Stichtag nicht mehr eingetragen und für bestehende Kautionsbänder gilt eine Übergangsfrist von zwölf Monaten. Dann werden diese gelöscht.

Zukünftig werden verpfändete Immobilien als sogenannter Deckungswert in ein Deckungsregister eingetragen. Mehrere Deckungswerte werden dann in einem Sicherungsfonds für Pfandbriefe gebündelt.

Brauchen Sie Unterstützung? Infina vergleicht und findet für Sie den besten Wohnkredit bei der richtigen Bank – unabhängig, transparent und flexibel.

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf

Bildquellen: TheCorgi/ Shutterstock.com, Anton Violin/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Harald_Draxl_Profilbild
Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Neues Gesetz 2022: Mehr Eigenmittel werden Pflicht

Neue Regeln für Wohnkredite 2022 – alle Informationen: ✓ Voraussetzungen für den Kredit ✓ Folgen ✓ Ausnahmen

Simultanhypothek: Definition, Kosten und Rechtsvorschrift in Österreich

Was ist unter einer Simultanhypothek zu verstehen? Was geschieht bei Zahlungsverzug? ✓ Konsumentenkredit ✓ Privatkredit

Bauspardarlehen: Zinsen, Rückzahlung und Laufzeit in Österreich

Was ist ein Bauspardarlehen? Welche Summe kann man erhalten? Welche Zinsen sind zu bezahlen? Und lohnt sich ein Darlehen in Zeiten der Nullzinsen?

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen.

Umschuldung: Kredit richtig umschulden

Was ist eine Umschuldung von Krediten? Bei einer Umschuldung ersetzen Sie einen laufenden Kredit durch einen oder mehrere andere Kredite.

Fixzinsen oder variable Zinsen: Optionen beim Kredit

Fixzins oder variable Zinsen: Was lohnt sich 2022 bei einem Kredit? ✓ Fixzinsen vs. variabel ✓ Wohnkredit ✓ Zinsentwicklung ✓ Aktuelle Fixzinssätze