Baugrund: Erschließungskosten richtig einschätzen

Baugrund Erschließung
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Finanzierung
Datum: 07.08.2023

Wenn Sie einen Baugrund kaufen, dann können Sie mit dem Hausbau nicht einfach losstarten. Zuerst muss das Grundstück erschlossen werden. Konkret geht es dabei um Ihre Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telefon/Internet und auch Fernwärme bzw. Gasanschlüsse. In diesem Ratgeber erfahren Sie Details rund um die Erschließungskosten für einen Baugrund.


Das Wichtigste im Überblick

  • Der Begriff Erschließungskosten ist im allgemeinen Sprachgebrauch ident mit Aufschließungskosten. Beide beziehen sich auf Kosten für Tätigkeiten um ein Grundstück an die Infrastruktur anzuschließen.
  • Erschließungskosten im engeren Sinne sind Zahlungen zur Legalisierung der Anschlüsse wie Strom, Wasser, Kanal, Telefon... Dieser „Erschließungsbeitrag“ ist an die betreffende Gemeinde oder direkt an die Versorgungsunternehmen (z.B. Anschlüsse für Strom, Erdgas, Fernwärme, Telefon/TV/Internet...) zu bezahlen.
  • Vor den Erschließungskosten fallen die Aufschließungskosten an. Bei der Aufschließung geht es um Errichtung der Zufahrt zu dem Baugrundstück und Anschlüsse wie Wasser und Kanal.
  • Einige der Erschließungskosten fallen an, wenn auf dem Braugrundstück ein Objekt errichtet wird. Dies gilt z.B. für die Einleitung von Wasser.
  • Die Kosten für die Erschließung/Aufschließung (im Sprachgebrauch) liegen bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus zwischen 15.000 und 25.000 Euro und hängen von Größe der Liegenschaft, Bodenbeschaffenheit und Gemeindepolitik ab.

Definition: Was sind Erschließungskosten?

Der Begriff „Erschließung“ meint die „Zugänglichmachung“ des Grundstücks. Die Erschließungskosten eines Grundstücks fallen dabei für alle baulichen Maßnahmen an, um es nutzbar zu machen. Ein weiterer Begriff dafür sind im alltäglichen Sprachgebrauch die Aufschließungskosten. Selbst in der Baubranche werden beide Begriffe manchmal synonym verwendet.


Erschließungskosten vs. Aufschließungskosten

Bei den Erschließungskosten handelt es sich um jene Kosten, die entstehen um den Anschluss eines Grundstücks an Versorgungsnetze wie das Stromnetz, Telefon und Internet sowie das Wassernetz (Zu- und Abwasser), Zufahrtstrassen und Gehsteige zu gewährleisten.

Vor den Erschließungskosten fallen die Aufschließungskosten an. Sie sind an die Gemeinde oder Stadt zu entrichten, wenn ein Grundstück in Bauland umgewidmet werden soll. Bei der Aufschließung geht es um die Errichtung der Zufahrt zu einem Grundstück aber auch um Anschlüsse wie z.B. für Wasser und Abwasser. Die Aufschließungskosten trägt der Verkäufer, damit der Käufer in der Lage ist, sein Gebäude an die Infrastruktur anzuschließen.

Von den Aufschließungskosten müssen Sie die Anschlussgebühren unterscheiden, die für Strom, Gas und Telefon anfallen, sowie die Baukosten für die Errichtung der Rohre, Leitungen und Kabel ab der Grundstücksgrenze bis hin zum Haus. Anschlussgebühren sind an die Gemeinde oder Stadt zu bezahlen und fallen meist an, sobald ein Objekt fertiggestellt wurde.


Wann sind die Erschließungskosten zu zahlen?

Diese müssen Sie bezahlen, sobald Sie ein Grundstück bebauen wollen und es dadurch zum Bauplatz erklären lassen.


An wen sind die Erschließungskosten für Baugrund zu zahlen?

Die Erschließungskosten im engeren Sinne sind als „Erschließungsbeitrag“ an die betreffende Gemeinde zu bezahlen. Alternativ können Zahlungen auch direkt an die Versorgungsunternehmen (z.B. Anschlüsse für Strom, Erdgas, Fernwärme) erfolgen. Handelt es sich hingegen um Aufschließungsarbeiten, dann gehen die Zahlungen zeitnah an die ausführenden Unternehmen, sofern sie im privaten (nicht öffentlichen) Bereich stattfinden. Allerdings können Gemeindenteilerschlossene oder voll aufgeschlossene Liegenschaften zur Verfügung stellen.


Was gehört alles zur Erschließung dazu?

Manche Gemeinden fördern die Ansiedlung indem sie bereits erschlossene Grundstücke zum Verkauf anbieten und den Erschließungsbeitrag erlassen. Dann ersparen Sie sich beim Baugrund Erschließungskosten. Im Allgemeinen müssen Sie sich aber häufig selbst darum kümmern, dass das Grundstück an die erforderliche Infrastruktur angeschlossen wird: Das gehört zu den Aufschließungskosten (umgangssprachlich auch Erschließungskosten für einen Baugrund):

  • Anschluss an die Trinkwasserversorgung
  • Kanalanschlüsse
  • Anbindung an das Stromnetz
  • Verbindung mit Gas- oder Fernwärmenetz
  • Verkehrsanbindungen durch Straßen und Gehwege
  • Kabelverlegung für Telefon, Fernsehen und Internet

Höhe der Erschließungskosten für ein Grundstück

Abhängig von verschiedenen Faktoren können die sogenannten „Erschließungskosten“ für ein Grundstück, im Sinne eines Zugangs zur Infrastruktur, zwischen 15.000 und 25.000 Euro liegen.

Kosten pro Teilbereich

Es gibt gewisse Anhaltspunkte zu den Kosten aus vergangenen Kalkulationen. Doch mittlerweile sind im Zuge der Krisen der letzten Jahre die Baukosten explodiert. Diese Entwicklungen werden hier bei den einzelnen Ausgabeposten zur Aufschließung eines Grundstücks berücksichtigt.

TeilbereichKostenrahmen
Trinkwasser2.600 – 6.500 Euro
KanalisationAb 6.000 Euro, realistisch mind. 9.000 Euro
Anbindung Gas- oder FernwärmenetzAb 1.500 Euro
StromversorgungAb 2.600 Euro
Kabel für Telekommunikation u. InternetUnter 1.000 Euro
Verkehrsanbindung (Straßen/Gehwege)5.000 Euro und mehr

Wovon hängt die Höhe der Erschließungskosten ab?

Je nach Gemeinde sind die Erschließungskosten unterschiedlich hoch, was von deren Ansiedlungspolitik abhängt. Gemeinden mit starker Zuwanderung werden tendenziell höhere Beiträge verlangen als jene mit Einwohnerschwund. Darüber hinaus spielt bei der Erschließung noch die Lage, die Bodenbeschaffenheit und Größe des Grundstücks eine Rolle.


Kosten sparen bei der Erschließung

Grundsätzlich können Sie Kosten durch kleinere Dimensionierung von Gebäude und Grundstück sparen. Aber es gibt auch noch Förderungen und in manchen Fällen die Möglichkeit steuerlicher Absetzbarkeit (bei gewerblicher Nutzung).

Förderung

Je nach Ansiedlungspolitik sind bei einzelnen Gemeinden Zuschüsse zu den Kosten der Aufschließung möglich. Manche Gemeinden bieten sogar voll erschlossene Grundstücke zu günstigen Preisen zum Kauf an.


Erschließungskosten für Baugrund miteinkalkulieren

Die Erschließungskosen für einen Baugrund sind im allgemeinen Sprachgebrauch alle Aufwendungen, um die Liegenschaft an notwendige Infrastruktur anzuschließen (wie Strom, Wasser, Fernwärme/Erdgas, Trinkwasser, Kanal u. Telefon/Internet). Sie können die Anschaffungskosten eines Baugrundstücks durchaus um über 10 % erhöhen und müssen damit auch in die Hausbau-Kalkulation miteinfließen.


Weitere Fragen

 

Abhängig von der Auslastung der kommunalen Verwaltung und Auftragslage der betroffenen Unternehmen sollten Sie mindestens mit einer Dauer von sechs Wochen kalkulieren. Je mehr Gewerke erforderlich sind und je länger die Strecken zum öffentlichen (Kanal)Netzanschluss sind, desto länger können die Bauarbeiten dauern.

 

 

Teilerschlossene Grundstücke sind bereits an das Wegenetz angebunden, aber noch nicht an das Stromnetz oder an die Wasser- bzw. Abwasserversorgung.

 

 

Erschließung eines Grundstücks bedeutet aus Bau-Sicht dessen Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an die Versorge- und Entsorge-Netze.

 

 

Diese sind im Sinne einer Aufschließungsabgabe ein einmaliger Beitrag zu den entstandenen Kosten. Sie sind an die Gemeinde zu entrichten, die sie nach einem Einheitssatz berechnet. Dieser variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Diese Abgabe bezahlen Sie dann, wenn Sie ein Grundstück bebauen wollen und es dadurch zum Bauplatz erklären lassen.

 

Bildquellen: Ralf Geithe / Adobe Stock, Martin Finkbeiner / Adobe Stock, gpointstudio / Adobe Stock
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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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