Immobilienwechsel: Wohnung verkaufen – Haus kaufen

Glückliche Familie vor Hauseingang
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Immobilie
Datum: 18.08.2023

Wer eine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen will, sollte den gesamten Ablauf genau planen. So stellen Sie sicher, dass es weder hinsichtlich der Wohnsituation noch der Finanzierung, eine Lücke gibt. In diesem Beitrag wird erläutert, welche organisatorischen Schritte erforderlich sind, damit dieser Prozess reibungslos gelingt.


Das Wichtigste im Überblick

  • Es gibt unterschiedlichste Gründe, um eine Wohnung zu verkaufen und ein Haus zu kaufen.
  • Auch eine Wohnung, für die derzeit noch ein Kreditbetrag offen ist, kann problemlos weiterverkauft werden.
  • Planen Sie genau, zu welchem Zeitpunkt Sie Ihre Wohnung verkaufen und das Haus ankaufen, sodass Sie stets ein Eigenheim zum Bewohnen besitzen und die Finanzierung problemlos von statten geht.
  • Besprechen Sie frühzeitig mit der bisher finanzierenden Bank die Situation und welche Optionen es für den bisherigen Kredit gibt (z.B. vorzeitige Tilgung, Übertrag des Kredits auf den Wohnungskäufer, etc.)

Wohnung verkaufen und Haus kaufen: Gründe für den Verkauf

Die Gründe, um eine Wohnung zu verkaufen und ein Haus zu kaufen, könnten nicht unterschiedlicher sein. Besonders viele junge Paare leben oft längere Zeit in der gemeinsamen Wohnung und möchten sich dann den Traum vom Einfamilienhaus erfüllen. Doch es gibt auch ganz andere Anlässe:

  • Scheidung: Nach einer Trennung möchten Sie Ihre Wohnsituation von Grund auf ändern.
  • Jobwechsel: Sie verfügen über ein besseres Einkommen als bisher und möchten in ein Haus ziehen, das näher an Ihrem neuen Arbeitsplatz gelegen ist.
  • Wohnortwechsel: Sie möchten ganz allgemein an einem neuen Ort leben und die Vorzüge eines eigenen Hauses genießen.
  • Flächenbedarf: Sie erwarten Nachwuchs oder benötigen zusätzliche Räume, weil Sie sich selbständig gemacht haben – aus unterschiedlichsten Gründen kann der Flächenbedarf steigen und somit die bisherige Wohnung zu klein werden.

Die genannten Punkte sind nur Beispiel dafür, weshalb es zu einem Wohnungsverkauf und Hauskauf kommen kann. Der konkrete Anlass für diese Überlegungen ergibt sich ganz individuell, aus Ihrem Lebensalltag.


Wechsel: Wohnung verkaufen, neues Haus kaufen

Um ihre Wohnung zu verkaufen und anschließend ein Haus zu kaufen, müssen Sie den Ablauf genau planen und besonders darauf achten, dass die zeitliche Abfolge gut getaktet ist. Denn sowohl der Verkaufsprozess als auch der Ankauf des neuen Hauses sind zeitlich nicht exakt kalkulierbar. Damit Sie zur richtigen Zeit ausreichend Kapital besitzen und auch immer über einen Ort verfügen, den Sie bewohnen können, sind die einzelnen Schritte vorsichtig anzugehen.

1. Verkaufsprozess der Wohnung rechtzeitig starten: Beauftragen Sie einen Makler oder nehmen Sie den Verkauf selbst in die Hand. Es dauert vermutlich etwas, bis Sie ein verbindliches Kaufangebot ohne Vorbehalte vorliegen haben.

2. Kauf abwickeln: Sobald es ein verbindliches Kaufangebot gibt, kann der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben werden. Die Unterschriften werden notariell beglaubigt und alle Änderungen müssen im Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür können mehrere Wochen vergehen.

3. Auszahlung: Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, kann der Treuhänder den vereinbarten Kaufpreis an Sie ausbezahlen. Die eventuell fällige Immobilienertragsteuer wird vom Treuhänder errechnet und abgeführt.

4. Immobiliensuche: Schon während der Verkaufsprozess läuft sollten Sie nach einer passenden neuen Immobilie suchen. Nutzen Sie außerdem die Zeit, um die Finanzierung des Hauskaufs zu fixieren. Der Vergleich verschiedener Kreditangebote nimmt Zeit in Anspruch. Ebenso sind Alternativen, z.B. eine Zwischenfinanzierung, zu prüfen.

5. Kredit fixieren: Sobald klar ist, welchen Erlös Sie durch den Wohnungsverkauf erzielen werden, können Sie den Kredit mit der finanzierenden Bank fixieren. Für die Bearbeitung des Kreditantrags bis hin zur Unterschrift des fertigen Vertrags sind ebenfalls mehrere Wochen einzuplanen.

6. Haus kaufen: Schon während der Verkaufsprozess Ihrer Wohnung läuft, führen Sie Besichtigungen durch. Sobald Sie ein verbindliches Kaufangebot erhalten und die Finanzierung für den Hauskauf gesichert haben, können Sie Kaufangebote abgeben. Wenn sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, ist es besser, erst Angebote zu legen, nachdem der Kaufpreis für Ihre Wohnung auf dem Treuhandkonto eingegangen ist.

7. Ablauf des Hauskaufs einplanen: Es wird eventuell nicht Ihr erstes Kaufangebot angenommen. Planen Sie Zeit ein, denn es dauert, bis Sie tatsächlich den Zuschlag für ein Einfamilienhaus bekommen. Sobald es soweit ist, müssen wieder Kaufvertrag, Beglaubigung und die Durchführung im Grundbuch abgewartet werden. Erst dann ist der gesamte Prozess, vom Verkauf Ihre Wohnung bis hin zum abgewickelten Hauskauf, vollendet.


Altes Haus verkaufen und neues kaufen trotz laufendem Kredit: Lösungen für die Finanzierung

Beim oben beschriebenen Ablauf gehen wir davon aus, dass es für die Wohnung keinen offenen Kredit mehr gibt. Wenn hingegen noch eine Finanzierung läuft, ist der Verkauf der Wohnung trotz Kredit ebenfalls möglich. In diesem Fall stehen Ihnen unterschiedliche Optionen offen, wie Sie mit dem bisherigen Kredit umgehen können.

Kredit begleichen: Pönale beachten

Eine einfache Möglichkeit ist, den bisherigen Kredit mittels frühzeitiger Tilgung zurückzubezahlen. Je nach dem, was im Kreditvertrag vereinbart wurde, wird in diesem Fall eine Pönale, auch „Vorfälligkeitsentschädigung“ genannt, fällig. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Gebühr in Höhe von maximal einem Prozent der frühzeitig rückbezahlten Kreditsumme. Prüfen Sie daher im Kreditvertrag unbedingt, wie dieser Aspekt geregelt wurde, damit Sie genau wissen, welche Kosten mit der frühzeitigen Rückzahlung verbunden sind.

Zwischenfinanzierung

Mit einem Übergangskredit können Sie die benötigte Kreditsumme für das Haus bekommen, obwohl Ihre Wohnung gerade noch nicht verkauft ist. Die Immobilie wird als sogenannte „Simultansicherheit“ eingesetzt. Sie dient also wie eine vorläufige Sicherheit, bis dann die neue Immobilienfinanzierung, für den eigentlichen Hauskauf, abgeschlossen ist. So nutzen Sie Ihre bisherige Wohnung, bevor diese verkauft ist, um bereits den Kredit für das Haus zu bekommen.

Kredit auf eine Neufinanzierung übertragen

Eine weitere Option ist ein Umschuldungskredit. Bei der Umschuldung wird der bisherige Kredit durch einen neuen Kredit ersetzt. Das lohnt sich besonders dann, wenn Sie zum jetzigen Zeitpunkt bessere Kreditkonditionen bekommen oder beispielsweise das Zinsänderungsrisiko durch einen Umstellung einer variablen Finanzierung auf eine Immobilienfinanzierung mit Fixzinssatz umstellen möchten. Außerdem macht eine Umschuldung Sinn, wenn Sie die Rückzahlungsdauer strecken möchten. Den neuen Kredit können Sie mit einer langen Laufzeit wählen, sodass die monatlichen Raten geringer ausfallen als bisher.

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Kredit an neuen Eigentümer übertragen

Sie können mit Ihrer kreditgebenden Bank abklären, ob der laufende Kredit vom Käufer Ihrer Wohnung übernommen werden kann. Dies kommt in der Praxis allerdings selten vor. Es ändert sich somit der Schuldner und die Bank nutzt weiterhin dieselbe Immobilie, wie auch schon bisher, als Sicherheit für den Kredit. Im Grundbuch ändert sich daher, wer Eigentümer der Immobilie ist, aber die Belastung des Grundbuchs durch die Bank bleibt unverändert bestehen.


Wohnung verkaufen und Haus kaufen: Immobilie steuerfrei verkaufen

Für Immobilienverkäufe seit dem 1. April 2012 ist zu beachten, dass jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihrer privaten Immobilien dem Einkommensteuergesetz unterliegt. Dabei wurde die vormals geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren aufgehoben. Im Laufe der Jahre hat sich die Immobilienertragsteuer in Österreich auf bis zu 30% des berechneten Gewinns erhöht.

Tipp: Details hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung.


Wohnung verkaufen und Haus kaufen: So gelingt es

Eine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen ist ein Prozess, der zeitlich gut geplant werden sollte. Mit entsprechender Vorbereitung stellen Sie sicher, dass Sie immer über ein Eigenheim verfügen und auch die Finanzierung kein Problem ist. Selbstverständlich können Sie auch eine Wohnung verkaufen, für die derzeit noch ein Kredit zurückbezahlt wird. Wenn das der Fall ist, gibt es verschiedene Szenarien, wie Sie vorgehen können. Wichtig ist, dass Sie auch für den Hauskauf eine günstige Finanzierung erhalten. Damit all das gelingt, sollten Sie rechtzeitig mit der Suche nach dem passenden Haus beginnen und auch schon frühzeitig prüfen, wie Sie hinsichtlich des bestehenden und des zukünftigen Kredits vorgehen.


Weitere Fragen

 

Selbstverständlich können Sie Ihre noch nicht abbezahlte Wohnung verkaufen und mit dem Erlös Ihren offenen Kredit tilgen. Berücksichtigen Sie dabei, ob für die vorzeitige Rückzahlung des Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig wird und sprechen Sie mit der Bank den Immobilienverkauf ab.

 

 

Dies spielt seit dem 01. April 2012 keine Rolle mehr. Gewinne aus der Veräußerung von privaten Immobilien unterliegen bis auf ganz wenige Sonderfälle grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht.

 

 

In Österreich gibt es derzeit keine Schenkungs- und Erbschaftssteuer mehr. Daher ist es auch nicht nötig, sich Gedanken zur Steuervermeidung bei einer Schenkung zu machen.

 

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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