Wer eine Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen will, sollte den gesamten Ablauf genau planen. So stellen Sie sicher, dass es weder hinsichtlich der Wohnsituation noch der Finanzierung, eine Lücke gibt. In diesem Beitrag wird erläutert, welche organisatorischen Schritte erforderlich sind, damit dieser Prozess reibungslos gelingt.
Wohnung verkaufen und Haus kaufen: Gründe für den Verkauf
Die Gründe, um eine Wohnung zu verkaufen und ein Haus zu kaufen, könnten nicht unterschiedlicher sein. Besonders viele junge Paare leben oft längere Zeit in der gemeinsamen Wohnung und möchten sich dann den Traum vom Einfamilienhaus erfüllen. Doch es gibt auch ganz andere Anlässe:
Wechsel: Wohnung verkaufen, neues Haus kaufen
Um ihre Wohnung zu verkaufen und anschließend ein Haus zu kaufen, müssen Sie den Ablauf genau planen und besonders darauf achten, dass die zeitliche Abfolge gut getaktet ist. Denn sowohl der Verkaufsprozess als auch der Ankauf des neuen Hauses sind zeitlich nicht exakt kalkulierbar. Damit Sie zur richtigen Zeit ausreichend Kapital besitzen und auch immer über einen Ort verfügen, den Sie bewohnen können, sind die einzelnen Schritte vorsichtig anzugehen.
1. Verkaufsprozess der Wohnung rechtzeitig starten: Beauftragen Sie einen Makler oder nehmen Sie den Verkauf selbst in die Hand. Es dauert vermutlich etwas, bis Sie ein verbindliches Kaufangebot ohne Vorbehalte vorliegen haben.
2. Kauf abwickeln: Sobald es ein verbindliches Kaufangebot gibt, kann der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben werden. Die Unterschriften werden notariell beglaubigt und alle Änderungen müssen im Grundbuch eingetragen werden. Auch hierfür können mehrere Wochen vergehen.
3. Auszahlung: Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, kann der Treuhänder den vereinbarten Kaufpreis an Sie ausbezahlen. Die eventuell fällige Immobilienertragsteuer wird vom Treuhänder errechnet und abgeführt.
4. Immobiliensuche: Schon während der Verkaufsprozess läuft sollten Sie nach einer passenden neuen Immobilie suchen. Nutzen Sie außerdem die Zeit, um die Finanzierung des Hauskaufs zu fixieren. Der Vergleich verschiedener Kreditangebote nimmt Zeit in Anspruch. Ebenso sind Alternativen, z.B. eine Zwischenfinanzierung, zu prüfen.
5. Kredit fixieren: Sobald klar ist, welchen Erlös Sie durch den Wohnungsverkauf erzielen werden, können Sie den Kredit mit der finanzierenden Bank fixieren. Für die Bearbeitung des Kreditantrags bis hin zur Unterschrift des fertigen Vertrags sind ebenfalls mehrere Wochen einzuplanen.
6. Haus kaufen: Schon während der Verkaufsprozess Ihrer Wohnung läuft, führen Sie Besichtigungen durch. Sobald Sie ein verbindliches Kaufangebot erhalten und die Finanzierung für den Hauskauf gesichert haben, können Sie Kaufangebote abgeben. Wenn sie ganz auf Nummer sicher gehen wollen, ist es besser, erst Angebote zu legen, nachdem der Kaufpreis für Ihre Wohnung auf dem Treuhandkonto eingegangen ist.
7. Ablauf des Hauskaufs einplanen: Es wird eventuell nicht Ihr erstes Kaufangebot angenommen. Planen Sie Zeit ein, denn es dauert, bis Sie tatsächlich den Zuschlag für ein Einfamilienhaus bekommen. Sobald es soweit ist, müssen wieder Kaufvertrag, Beglaubigung und die Durchführung im Grundbuch abgewartet werden. Erst dann ist der gesamte Prozess, vom Verkauf Ihre Wohnung bis hin zum abgewickelten Hauskauf, vollendet.
Altes Haus verkaufen und neues kaufen trotz laufendem Kredit: Lösungen für die Finanzierung
Beim oben beschriebenen Ablauf gehen wir davon aus, dass es für die Wohnung keinen offenen Kredit mehr gibt. Wenn hingegen noch eine Finanzierung läuft, ist der Verkauf der Wohnung trotz Kredit ebenfalls möglich. In diesem Fall stehen Ihnen unterschiedliche Optionen offen, wie Sie mit dem bisherigen Kredit umgehen können.
Kredit begleichen: Pönale beachten
Eine einfache Möglichkeit ist, den bisherigen Kredit mittels frühzeitiger Tilgung zurückzubezahlen. Je nach dem, was im Kreditvertrag vereinbart wurde, wird in diesem Fall eine Pönale, auch „Vorfälligkeitsentschädigung“ genannt, fällig. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Gebühr in Höhe von maximal einem Prozent der frühzeitig rückbezahlten Kreditsumme. Prüfen Sie daher im Kreditvertrag unbedingt, wie dieser Aspekt geregelt wurde, damit Sie genau wissen, welche Kosten mit der frühzeitigen Rückzahlung verbunden sind.
Zwischenfinanzierung
Mit einem Übergangskredit können Sie die benötigte Kreditsumme für das Haus bekommen, obwohl Ihre Wohnung gerade noch nicht verkauft ist. Die Immobilie wird als sogenannte „Simultansicherheit“ eingesetzt. Sie dient also wie eine vorläufige Sicherheit, bis dann die neue Immobilienfinanzierung, für den eigentlichen Hauskauf, abgeschlossen ist. So nutzen Sie Ihre bisherige Wohnung, bevor diese verkauft ist, um bereits den Kredit für das Haus zu bekommen.
Kredit auf eine Neufinanzierung übertragen
Eine weitere Option ist ein Umschuldungskredit. Bei der Umschuldung wird der bisherige Kredit durch einen neuen Kredit ersetzt. Das lohnt sich besonders dann, wenn Sie zum jetzigen Zeitpunkt bessere Kreditkonditionen bekommen oder beispielsweise das Zinsänderungsrisiko durch einen Umstellung einer variablen Finanzierung auf eine Immobilienfinanzierung mit Fixzinssatz umstellen möchten. Außerdem macht eine Umschuldung Sinn, wenn Sie die Rückzahlungsdauer strecken möchten. Den neuen Kredit können Sie mit einer langen Laufzeit wählen, sodass die monatlichen Raten geringer ausfallen als bisher.
Kredit an neuen Eigentümer übertragen
Sie können mit Ihrer kreditgebenden Bank abklären, ob der laufende Kredit vom Käufer Ihrer Wohnung übernommen werden kann. Dies kommt in der Praxis allerdings selten vor. Es ändert sich somit der Schuldner und die Bank nutzt weiterhin dieselbe Immobilie, wie auch schon bisher, als Sicherheit für den Kredit. Im Grundbuch ändert sich daher, wer Eigentümer der Immobilie ist, aber die Belastung des Grundbuchs durch die Bank bleibt unverändert bestehen.
Wohnung verkaufen und Haus kaufen: Immobilie steuerfrei verkaufen
Für Immobilienverkäufe seit dem 1. April 2012 ist zu beachten, dass jeder Gewinn aus dem Verkauf Ihrer privaten Immobilien dem Einkommensteuergesetz unterliegt. Dabei wurde die vormals geltende Spekulationsfrist von zehn Jahren aufgehoben. Im Laufe der Jahre hat sich die Immobilienertragsteuer in Österreich auf bis zu 30% des berechneten Gewinns erhöht.
Tipp: Details hierzu finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung.
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