Die Eigentümerversammlung ist ein regelmäßig stattfindendes Treffen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, bei dem aktuelle Themen rund um die Immobilie besprochen und Abstimmungen durchgeführt werden können. Hier werden wichtige Entscheidungen getroffen – etwa zur Instandhaltung, Hausordnung oder geplanten Investitionen. Für Eigentümer ist sie die wichtigste Möglichkeit, aktiv mitzubestimmen und ihre Interessen einzubringen.
Die Eigentümerversammlung: Das Wichtigste im Überblick
Die Eigentümerversammlung dient der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und ist grundsätzlich alle zwei Jahre einzuberufen.
Beschlüsse werden durch Mehrheiten der Eigentumsanteile getroffen und sind bindend, wenn alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten wurden.
Eine Einberufung durch den Verwalter ist verpflichtend, kann aber auch durch eine Gruppe von Eigentümern mit mindestens einem Viertel der Anteile verlangt werden.
Die Einladung muss mindestens zwei Wochen im Voraus schriftlich erfolgen und die Tagesordnung enthalten.
Alternativen zur physischen Teilnahme sind möglich, darunter eine Online-Teilnahme, Stellvertretung per Vollmacht oder eine schriftliche Abstimmung.
Beschlüsse können unter bestimmten Bedingungen angefochten werden.
Seit 2022 gelten neue Regeln zur Mehrheitsfindung bei Beschlüssen.
Die Teilnahme an einer Versammlung kann durch eine Vertretung oder Online-Teilnahme erfolgen.
Was ist eine Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Forum für Wohnungseigentümer, um gemeinsam über Fragen zur Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft zu entscheiden. Sie wird durch den Verwalter oder auf Antrag von mindestens drei Eigentümern einberufen, sofern diese zusammen mindestens 25 % der Anteile halten.
Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, betreffen häufig die Verwaltung des Gebäudes, Instandhaltungen, Reparaturen und finanzielle Entscheidungen, z.B. die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklage. Zudem kann über Änderungen der Hausordnung oder größere Investitionen abgestimmt werden.
Eine Eigentümerversammlung bietet den Eigentümern eine Plattform, um Probleme anzusprechen, Fragen zu klären und sich mit anderen Miteigentümern auszutauschen. Dies fördert das Gemeinschaftsgefühl und trägt dazu bei, Unklarheiten oder Streitigkeiten frühzeitig zu vermeiden.
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Eigentümerversammlung: Einberufung, Einladung und Fristen
Soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird, muss der Verwalter alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einberufen. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei dringenden Angelegenheiten, kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.
Einladungsfrist Eigentümerversammlung: Mindestens zwei Wochen vor dem Termin müssen alle Eigentümer schriftlich informiert werden.
Die Einladung muss alle relevanten Tagesordnungspunkte enthalten.
Die Information erfolgt per Post, E-Mail oder durch Aushang im Haus.
Sollten Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung wünschen, müssen sie dies schriftlich beim Verwalter beantragen. Dabei ist ein wichtiger Grund anzugeben, wie beispielsweise ein unerwartetes Bauprojekt oder Streitigkeiten bezüglich der Verwaltung.
Wichtig: Wenn die Einladung fehlerhaft oder zu kurzfristig versendet wurde, können Beschlüsse der Versammlung ungültig sein. Zudem sollten Eigentümer sicherstellen, dass sie vor der Versammlung alle notwendigen Unterlagen erhalten, um informierte Entscheidungen treffen zu können.
Meistens ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung problemlos und erfolgt durch die Hausverwaltung. Ist das Haus in gutem Zustand und gibt es kaum Beanstandungen, so ist eine Versammlung alle zwei Jahre ausreichend. Gibt es hingegen mehr zu besprechen und auch dringendere Anliegen, so sind kürzere Intervalle sinnvoll.
Wie verläuft eine Eigentümerversammlung?
Der Ablauf ist gesetzlich geregelt:
Eröffnung durch den Verwalter: Prüfung der Anwesenheit und Feststellung der Beschlussfähigkeit.
Vorstellung der Tagesordnung: Diskussion der vorgesehenen Punkte.
Bericht des Verwalters: Präsentation der Verwaltungstätigkeiten, Rechnungslegung und geplante Investitionen.
Diskussion und Beschlussfassung: Abstimmung über die vorgelegten Punkte.
Protokollierung und Veröffentlichung: Ergebnisse werden im Protokoll festgehalten und an alle Eigentümer übermittelt.
In vielen Fällen werden während der Versammlung auch Experten hinzugezogen, um spezielle Themen, wie Sanierungsmaßnahmen oder rechtliche Aspekte, fachkundig zu erläutern. Die Versammlung kann auch genutzt werden, um Rechnungen einzusehen. Sollte das gewünscht sein, informieren Sie die Verwaltung am besten vorab, damit die Dokumente vorbereitet werden können.
Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit und Stimmrecht
Ein Mehrheitsbeschluss kommt grundsätzlich zustande, wenn er:
durch Eigentümer mit mehr als 50 % der Miteigentumsanteile gefasst wurde („Wertprinzip“)
oder durch zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, sofern diese mindestens ein Drittel der Gesamtanteile vertreten („Kopfprinzip“). Diese Möglichkeit besteht seit einer Änderung des WEG-Gesetzes im Jahr 2022.
Besonders wichtig ist die Regelung zur Stimmberechtigung: Eigentümer dürfen sich durch einen Vertreter vertreten lassen, der seine Vertretungsbefugnis grundsätzlich durch eine höchstens drei Jahre alte schriftliche Vollmacht nachweisen muss. Auch die Gewichtung der Stimmen erfolgt nach Miteigentumsanteilen, nicht nach der Anzahl der anwesenden Personen. Die Anzahl der Anteile einer bestimmten Wohnung ist üblicherweise im Nutzwertgutachten bzw. Wohnungseigentumsvertrag festgehalten. Diese Anzahl weicht, speziell bei Altbauten, häufig von der Anzahl der Quadratmeter der Wohnung ab.
Digitale Eigentümerversammlung: Ist eine Online-Teilnahme möglich?
Ja, der Verwalter kann Eigentümern die Möglichkeit einräumen, online an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Alternativen sind:
Online-Teilnahme: Teilnahme an der Eigentümerversammlung etwa per Videokonferenz.
Hybride Eigentümerversammlung: Kombination aus physischer und digitaler Teilnahme.
Umlaufbeschluss: Schriftliche Abstimmung per E-Mail oder Post.
Diese Möglichkeiten bieten mehr Flexibilität, insbesondere für Eigentümer, die nicht vor Ort sein können. Da digitale Versammlungen in der Praxis jedoch technische Herausforderungen mit sich bringen, sollten klare Regeln für ihre Durchführung festgelegt werden. Moderne Hausverwaltungen nutzen dafür meist einfache Tools wie Zoom oder MS Teams.
Digitale Versammlung: Flexibel teilnehmen – auch aus dem Homeoffice oder Urlaub möglich.
Vollmacht für die Eigentümerversammlung
Kann ein Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, kann er eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung ausstellen.
Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen.
Der Vertreter darf nur abstimmen, wenn die Vollmacht nicht älter als drei Jahre ist.
Falls eine Vollmacht am Tag der Versammlung fehlt, kann sie innerhalb von zwei Wochen nachgereicht werden.
Besonders bei strittigen Themen kann es sinnvoll sein, eine detaillierte Vollmacht mit klaren Abstimmungsvorgaben auszustellen. Die Vorlage sollte den Namen des Vertreters, das Datum der Versammlung sowie genaue Anweisungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten enthalten.
Anfechtung von Beschlüssen
Nicht alle Beschlüsse sind automatisch rechtsgültig. Fehler in der Einladung oder Verstöße gegen das WEG-Gesetz können zur Anfechtung führen.
Fristen:
Anfechtungsfrist: Bei formellen Mängeln, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit kann ein Beschluss grundsätzlich innerhalb eines Monats gerichtlich angefochten werden
Außerordentliche Verwaltung: Bei Beschlüssen über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung beträgt die Anfechtungsfrist grundsätzlich drei Monate ab Anschlag des Beschlusses.
Ein Gericht kann Beschlüsse aufheben, wenn Verstöße gegen das Gesetz vorliegen.
Formfehler, fehlerhafte Abstimmungen oder Missachtung der Einladungspflichten können eine Anfechtung begründen.
Wichtig: Eigentümer sollten sich bei Unsicherheiten juristischen Rat einholen, um ihre Rechte zu wahren.
Viele Streitigkeiten oder Unklarheiten können jedoch bei Eigentümerversammlungen vor Ort geklärt werden. Daher ist es empfehlenswert, als Immobilienbesitzer an diesen Versammlungen teilzunehmen, da die persönlichen Gespräche oftmals die schnellsten Lösungen für etwaige Unstimmigkeiten bieten und durch die Hausverwaltung eine neutrale Person beteiligt ist, die zur Lösungsfindung beitragen kann.
FAQs zum Thema Eigentümerversammlung
Mindestens alle zwei Jahre. Bei Bedarf kann eine außerordentliche Versammlung einberufen werden.
Ja, durch eine schriftliche Vollmacht, die einem Vertreter übergeben und der Hausverwaltung vorgelegt wird.
Ja, das WEG erlaubt die Teilnahme per Videokonferenz. Besprechen Sie diesen Wunsch jedoch vorab mit der Hausverwaltung, um zu klären, welche technischen Möglichkeiten seitens der Organisatoren besteht.
Mindestens zwei Wochen im Voraus, schriftlich per Post oder E-Mail.
Wenn Verstöße gegen gesetzliche Vorgaben bestehen, können Beschlüsse innerhalb eines Monats angefochten werden.
Mit diesen Informationen sind Sie bestens auf die nächste Eigentümerversammlung vorbereitet.
Bildquellen: Claudia Paulussen / Adobe Stock, Angelov / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Lorenz Sigl, MA
Position: Leiter Infina Immobilien & designierter Geschäftsführer
Meine Immobilienkompetenz basiert auf einer fundierten Ausbildung zum Immobilientreuhänder (Makler, Verwalter, Bauträger) sowie als Bautechniker an der Bauakademie. Ergänzend absolvierte ich den ÖVI-Vorbereitungslehrgang für Sachverständige und spezialisierte mich als Bewertungsexperte für Immobilien in Banken. Ein Master in Facility- und Immobilienmanagement sowie ein Bachelor in Management und Recht vertiefen mein Wissen. Mit Erfahrung in der Immobilienvermittlung im Bankenbereich und als Leiter von INFINA Immobilien analysiere ich laufend den Markt, um maßgeschneiderte Lösungen für unsere Kunden zu entwickeln.
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