Steuern beim Wohnungs- und Hauskauf in Österreich

Steuern
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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 12.08.2021

Gewisse Steuerzahlungen sind beim Haus- oder Wohnungskauf unerlässlich. Aber nicht nur beim Kauf von Immobilien fallen Steuern an, denn die Grunderwerbsteuer gilt auch bei Schenkungen oder Erbschaften. Welche Steuern beim Erwerb anfallen, wie hoch diese sind und wie Sie unter Umständen Steuern einsparen können, lesen Sie in diesem Beitrag.

Bitte beachten Sie, dass mit diesem Text lediglich eine grobe Übersicht und keineswegs eine steuerliche Beratung gegeben werden soll. Den genauen Risikohinweis finden Sie am Ende des Textes.

Nebenkosten beim Haus- und Wohnungskauf: Welche Steuern fallen an?

Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer oder Immobilienerwerbssteuer – wer sich über Zusatzkosten beim Hauskauf informieren will, wird schnell feststellen, dass es in diesem Zusammenhang eine ganze Menge Begrifflichkeiten gibt. Deshalb finden Sie hier zunächst eine kurze Übersicht, mit welchen Steuerzahlungen Sie beim Wohnungs- oder Hauskauf in Österreich tatsächlich rechnen müssen.

Die Grunderwerbsteuer bei privatem Haus- oder Wohnungskauf

Sobald ein Grundstück in Österreich auf eine andere Person übertragen wird, fällt die sogenannte Grunderwerbsteuer an. Dabei ist es übrigens völlig gleichgültig, ob es sich um einen Kauf oder eine Schenkung handelt: Auch der unentgeltliche Erwerb zählt als genau das – als Erwerb.

In der Regel übernimmt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Gesetzlich festgelegt ist diese Verteilung allerdings nicht: Alle am Kauf beteiligten Parteien sind mitverantwortlich dafür, dass die Steuer ordnungsgemäß gezahlt wird. Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer. Letztere wird durch die zuständige Gemeinde vom Einheitswert des Grundstücks berechnet und eingefordert.

Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber: Grunderwerbsteuer: Höhe und Berechnung in Österreich

Immobilienertrags- versus Immobilienerwerbssteuer

Wenn Sie in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollen, müssen Sie sich weder um die Immobilienertrags- noch um die Immobilienerwerbssteuer Gedanken machen. Denn die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) fällt nur dann an, wenn Sie selbst eine Immobilie verkaufen und bezieht sich auf den Gewinn, der durch den Verkauf entsteht. Die Immobilienerwerbsteuer hingegen ist in Österreich nicht relevant. Sie wird zum Beispiel beim Hauskauf in Bulgarien oder Kroatien fällig.

Lesen Sie mehr zum Thema in unserem Ratgeber: Immobilienertragsteuer in Österreich: Höhe, Berechnung und Befreiung.

Steuern beim Wohnungskauf und Hauskauf mit Makler

Auf eigene Faust eine Immobilie zu finden und alle nötigen Gebühren im Blick zu behalten, ist oft gar nicht so leicht. Deshalb greifen viele Eigenheimbesitzer in spe auf die Leistung eines Immobilienmaklers zurück. Dafür fällt eine Maklerprovision an, die zu zahlen ist, wenn der Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Bei einem Hauskauf beträgt die Provision rund 3 Prozent des Kaufpreises, je nachdem, wie hoch der Preis ist. Dazu kommen noch 20 Prozent gesetzlich festgelegte Umsatzsteuer.

Wenn es sich um einen privaten Immobilienkauf handelt, sind diese Beträge nicht von der Steuer absetzbar, denn sie werden als Anschaffungskosten gewertet. Wird jedoch eine Wohnung bzw. ein Haus aus beruflichen Gründen gemietet, kann die Maklerprovision von der Steuer abgesetzt werden. Aber zurück zur Grunderwerbsteuer: Wie wird sie eigentlich berechnet?


Grunderwerbsteuer in Österreich: Was bedeutet das beim Immobilienkauf?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt ganz davon ab, ob es sich um einen entgeltlichen oder unentgeltlichen Erwerb handelt. Der wichtigste Wert, den Sie dabei kennen sollten, ist die Bemessungsgrundlage. Viele weitere Informationen samt Rechenbeispielen und Formeln zur Berechnung der Grunderwerbsteuer finden Sie übrigens in unserem Ratgeber zum Thema!

Grunderwerbsteuer beim Haus- und Grundstückskauf

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Damit ist in aller Regel der Grundstückswert gemeint, also der gesamte Wert des Objekts. Er setzt sich aus Grundwert und Gebäudewert zusammen. Eine Ausnahme von der 3,5-Prozent-Regel stellen nur landwirtschaftlich genutzte Flächen dar: Hier gilt der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage.

Grunderwerbsteuer bei Schenkungen

Eine Schenkung ist nichts anderes als ein unentgeltlicher Übertrag. Es muss sich dabei nicht zwingend tatsächlich um ein geschenktes Objekt handeln: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück von nahen Verwandten günstig kaufen, gilt auch das als (teilweise) unentgeltlicher Übertrag.

Geschenkt heißt also nicht gleich umsonst, denn bei einer Schenkung geht ebenfalls das Eigentum auf eine andere Person über und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Anders als beim entgeltlichen Übertrag gilt hier allerdings bei der Berechnung der Steuer ein Stufentarif. Die üblichen 3,5 Prozent des Grundstückswerts werden erst dann fällig, wenn der Wert über 400.000 Euro liegt.

Die Grunderwerbsteuer kann bei unentgeltlichen Übertragungen außerdem in Raten bezahlt werden. Bis zu 5 Jahre lang kann man die Steuer abbezahlen – allerdings unter der Bedingung, dass dabei der Steuersatz jedes Jahr um 2 Prozent steigt.

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Wenn es sich um eine entgeltliche Übertragung eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks handelt, gilt der Verkehrswert bzw. der Kaufpreis der Immobilie als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Ist die Übertragung unentgeltlich, wird der sogenannte Grundstückswert als Grundlage herangezogen. Dieser setzt sich vereinfacht aus dem Boden- und dem Gebäudewerte zusammen.


Steuern sparen beim Hauskauf – geht das?

Die gute Nachricht: Es gibt durchaus Möglichkeiten, beim Immobilienkauf für private Zwecke Steuern zu sparen. Die nicht so gute Nachricht: Das funktioniert nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen, und nur für den Fall der Schaffung von begünstigtem Wohnraum.

Eine Voraussetzung ist der Zeitpunkt, zu dem der Kredit- bzw. Darlehensvertrag für die Finanzierung abgeschlossen wurde. Wenn nämlich der Kreditvertrag noch vor dem 1.1.2016 unterzeichnet oder mit dem Bau vor diesem Datum begonnen wurde, ist es möglich, die Rückzahlungskosten des Kredits oder Darlehens als Sonderausgaben von der Steuer abzusetzen. Diese Regelung galt allerdings nur bis ins Jahr 2020.

Des Weiteren spielen das Jahreseinkommen und die Art des Kaufs eine Rolle. Übersteigen die Einkünfte 60.000 Euro pro Jahr, können die Kosten nicht abgesetzt werden. Das ist ebenso der Fall, wenn es sich nicht um einen Neubau, sondern um den Kauf eines bestehenden Objekts handelt.

Übrigens: Wenn Sie einen Rohbau kaufen, können Sie keine Sonderausgaben absetzen. Alle weiteren Baumaßnahmen, die nach dem Kauf anfallen, können aber durchaus abgesetzt werden. Bleibt an dieser Stelle eigentlich nur noch eine Frage: Wie sieht es eigentlich mit den Steuern aus, wenn der umgekehrte Fall eintritt und Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen wollen?


Steuern beim Immobilienverkauf

Wer eine Immobilie entgeltlich verkauft, muss die Immobilienertragsteuer zahlen. Sie fällt immer dann an, wenn es sich um einen gewinnbringenden Verkauf handelt. Versteuert wird dabei der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Erlös und Anschaffungskosten des Objekts.

Handelt es sich allerdings um eine Schenkung oder ein Erbe, muss keine Immobilienertragsteuer gezahlt werden – zumindest nicht, wenn das Objekt danach nicht gewinnbringend weiterverkauft wird. Es gibt außerdem eine Ausnahme, die beim Verkauf von dieser Steuer befreit: Wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und Sie als Verkäufer mindestens 2 Jahre zwischen Kauf und Verkauf – oder alternativ 5 Jahren während der letzten 10 Jahre - darin gewohnt haben, müssen Sie die Steuer nicht zahlen.

Und wie hoch fällt die Immobilienertragsteuer nun aus? Das hängt ganz davon ab, ob das Haus als Neu- oder Altfall eingestuft wird. Das ausschlaggebende Datum ist hier der 31. März 2002: An diesem Tag wurde die sogenannte Spekulationsfrist abgeschafft. Auf die Immobilienertragsteuer bezogen, bedeutet das:

  • Neufall:
    Das Objekt wurde nach dem 31. März 2002 erworben und die zehnjährige Spekulationsfrist war zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen. Bei einem Neufall werden 30 Prozent des vollen Gewinns versteuert. Ein Tipp: Bewahren Sie Belege für Renovierungen, Sanierungen etc. unbedingt auf, denn die Arbeitskosten solcher Verbesserungsmaßnahmen können vom Gewinn abgezogen werden.

  • Altfall:
    Das Objekt wurde vor dem 31. März 2002 erworben und die Spekulationsfrist war bereits abgelaufen. In so einem Fall gelten 86 Prozent des Verkaufserlöses als Anschaffungskosten und nur 14 Prozent als Gewinn. Dieser Gewinn wird mit 30 Prozent versteuert. Die Immobilienertragsteuer beträgt dann rund 4,2 Prozent vom Verkaufspreis.

Ob es sich nun um den Vorgang Immobilie verkaufen oder Immobilienkauf in Österreich handelt, eins steht fest: Um gewisse steuerliche Faktoren kommen Sie nicht herum. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, ist es sinnvoll, sich von einem Steuerberater unterstützen zu lassen. Dieser kennt alle Details und weiß, worauf besonders zu achten ist. Mit anderen Worten: Steuern beim Hauskauf müssen nicht so kompliziert sein, wie man es sich auf den ersten Blick vielleicht vorstellt.

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Wichtiger Hinweis für den Leser: Der vorliegende Text bietet Ihnen eine Übersicht über Steuern beim Haus- und Wohnungskauf. Diese Inhalte wurden daher bestmöglich recherchiert und wiedergegeben und mit größter Sorgfalt erstellt. Dennoch kann der Autor für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen sowie aus deren Verwendung gegebenenfalls entstehenden Schäden keine Haftung übernehmen. Die Informationen sind unverbindlich sind keinesfalls als Rechtsberatung im Einzelfall zu verstehen oder können eine solche ersetzen. 

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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Prokurist

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung in Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen, die den österreichischen Kreditmarkt in Österreich betreffen sowie der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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