Zubau: Haus nachträglich vergrößern

Zubau Haus Baustelle
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 13.06.2023

Ein bestehendes Haus nachträglich vergrößern ist eine praktische Alternative zum Hausbau. Der Zubau zum Haus kann in unterschiedlichen Größen und Bauweisen erfolgen. Jedenfalls schafft der Anbau zum Haus neuen Wohnraum. Damit dieses Bauvorhaben gelingt, finden Sie in diesem Beitrag, worauf Sie dabei achten müssen, welche gesetzlichen Auflagen es gibt und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.


Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Haus nachträglich vergrößern kann bedeuten, einen kleinen Wintergarten zu ergänzen, ein Tiny House im Garten zu errichten oder das Bestandsgebäude mittels eines Anbaus zum Zweifamilienhaus zu erweitern.
  • Die Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältig. Von der Erweiterung des eigenen Wohnraums, bis zur Einliegerwohnung oder der Schaffung von Wohnraum für ein Kind oder die Eltern stehen alle Optionen offen.
  • Nahezu jeder Zubau muss zuerst von der Baubehörde genehmigt werden – das gilt auch für relativ kleine Umbauten, wie z.B. einen Wintergarten.
  • Die Finanzierung des Zubaus kann mit Eigenkapital, Förderungen und einem Kredit erfolgen.

Gründe für den Anbau an ein bestehendes Haus

Wenn Überlegungen hinsichtlich des Neubaus eines Einfamilienhauses, eines Umbaus oder Zubaus zu einem bestehenden Gebäude angestellt werden, ist das Grundbedürfnis immer, Wohnraum zu schaffen. Die Gründe, weshalb sich Menschen dann für den Anbau an ein bestehendes Haus entscheiden, können vielfältig sein.

Folgende Aspekte zählen zu den wichtigsten Einflussfaktoren:

  • Kein Grundstückskauf nötig: Wenn ein Anbau an das bestehende Elternhaus (oder anderer Familienmitglieder) errichtet wird, muss nicht erst teures Bauland erworben und aufgeschlossen werden.
  • Gemeinsam genutzte Flächen: Es ist bereits ein Gebäude vorhanden und einiges muss nicht neu geschaffen, sondern kann gemeinsam genutzt werden. Beispiele: Gartenanlage, Zaun um das Grundstück, Zufahrt, Gartenhütte.
  • Praktische Alltags-Aspekte: Wird ein Anbau am Elternhaus oder Haus der Kinder errichtet, können die Bewohner sich wechselseitig gut unterstützen (z.B. Kinderbetreuung, Pflege, etc.).
  • Einfachere Finanzierung: Ein Anbau an ein bestehendes Haus ist in Summe günstiger, da bestehende Infrastruktur teilweise gemeinsam genutzt wird (z.B. Zufahrt) und nicht erst geschaffen werden muss. Dadurch wird ein geringerer Kreditbetrag benötigt, der somit einfacher zu bekommen ist.
  • Schnellere Wohnraumschaffung möglich: Ein passendes Baugrundstück suchen kann mehrere Monate in Anspruch nehmen, während ein Zubau wesentlich schneller begonnen werden kann. Das kann in manchen Lebenslagen (z.B.: Kind wird erwartet) ein wichtiger Entscheidungsfaktor für den Zubau sein.

Haus mit Zubau: Welche Nachteile gibt es?

Jede Form der Wohnraumschaffung hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und so bringt auch ein Zubau bei einem bestehenden Haus potenzielle Minuspunkte mit sich, die vorab zu bedenken sind. Ob die Vor- oder Nachteile überwiegen, muss immer individuell beurteilt werden.

Mögliche Nachteile können sein:

  • Potenzielle Streitigkeiten mit Nachbarn: Selbst, wenn der Zubau am Haus von Familienmitglieder erfolgt, sollte beim Bauen in Generationen gedacht werden. Wird künftig irgendwann der Bestands- oder Zubau verkauft, könnte es durch die unmittelbare Nähe zu Streitigkeiten kommen.
  • Klare Abgrenzung sinnvoll: Tür an Tür wohnen erfordert klare Regeln. Idealerweise wird der Zubau als echte, eigenständige Wohneinheit erreichtet, damit für beide Parteien ausreichend Privatsphäre vorhanden ist.
  • Rechtliche und technische Hürden: Vorab muss geprüft werden, inwiefern ein Zubau rechtlich zulässig und technisch möglich ist. Im Zuge der Bauarbeiten könnte das Bestandsgebäude beschädigt werden, es ist also besondere Vorsicht bei allen Arbeiten nötig.

Sie möchten Ihr bestehendes Haus erweitern – überlegen aber noch, wie? Unsere Ratgeber zeigen Ihnen die Möglichkeiten der Alternativen zum Hausbau auf.

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Kosten für einen Zubau am Haus

Die Kosten für einen Zubau am Haus sind davon abhängig, in welcher Form der Zubau erfolgt und wie groß er ist. Nachstehend daher einige Kostenbeispiele, die als grobe Indikationen angenommen werden können:

  • Wintergarten: Für einen Wintergarten sollten Sie mindestens 15.000 Euro einplanen. Ein warmer Wintergarten kostet zudem deutlich mehr. Nach oben hin sind praktisch keine Grenzen gesetzt, da luxuriöse, große Ausführungen ein Vielfaches kosten können.
  • Tiny House: Ein schlüsselfertiges Tiny House, das als Modul in Ihrem Garten aufgestellt wird, ist ab ca. 25.000 Euro zu haben.
  • Zubau direkt am Bestandsgebäude: Häufig wird ein Zubau zu einem bestehenden Haus in Holzbauweise ausgeführt, da hier Teile bereits vorgefertigt werden können und die Bauphase kurz gehalten wird. Pro Quadratmeter schlüsselfertiger Wohneinheit sollten Sie mit 2.000 – 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Damit Sie die Kosten für den Anbau am Haus noch besser einschätzen können, folgt nachstehend eine Beispielkalkulation.

Beispielrechnung: Haus vergrößern mit Anbau
In unserem Beispiel wird ein Zubau mit 100 Quadratmetern errichtet, der als schlüsselfertige, eigenständige Wohneinheit für eine Kleinfamilie dienen soll.
Folgende Kosten können dafür entstehen:

  • Fundamentplatte und Erdarbeiten: 30.000 Euro
  • Außenwände und Dachdeckung: 90.000 Euro
  • Verputzte Fassade: 13.000 Euro
  • Moderne Alu-Fenster, Eingangs- und Innentüren: 28.000 Euro
  • Heizungsinstallation (Wärmepumpe): 12.000 Euro
  • Elektroinstallationen: 8.000 Euro
  • Spachteln und Malen: 5.000 Euro
  • Sanitärinstallation und Sanitärausstattung: 8.000 Euro
  • Fliesen und Parkettboden inkl. Verlegearbeiten: 20.000 Euro
  • Terrasse inkl. Plattenverlegung: 12.000 Euro
  • Durchbruch zum Bestandsgebäude: 4.000 Euro
  • Küche: 15.000 Euro
  • Baugenehmigung, Ergänzungsabgabe, Notariatsakt, Sonstiges: 10.000 Euro

Die Gesamtkosten unseres Beispiels liegen somit bei ca. 255.000 Euro für 100 Quadratmeter, in schlüsselfertiger Ausführung und inklusive einer Terrasse im Erdgeschoß. Letztendlich hängen die Kosten erheblich von den verwendeten Materialien, dem Standard der Ausführungen und möglichen Eigenleistungen beim Hausbau ab.


Den Anbau finanzieren: Welche Möglichkeiten gibt es?

Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten sollten Sie mit Eigenkapital, also Ersparnissen, abdecken können. Meist wird zudem ein Kredit für den Umbau aufgenommen. Häufig unterstützt auch die ältere Generation mit einem Kredit für Pensionisten den Nachwuchs finanziell, damit der Zubau leistbar wird. In manchen Fällen können auch Förderungen genutzt werden.

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Umbau mit Ersparnissen und Eigenleistung finanzieren

Ein Anbau an ein bestehendes Haus ist, je nach Umfang, mit hohen Kosten verbunden. Selbstverständlich ist es sinnvoll, dafür eigene Ersparnisse zu verwenden. Klären Sie daher frühzeitig ab, wie teuer der Umbau in etwa werden könnte, damit Sie eine entsprechende Summe ansparen können. Auch Eigenleistung kann beim Umbau helfen, denn so fallen weniger Baukosten an.

Zubau mit Förderungen finanzieren

Förderungen können beispielsweise in Frage kommen, wenn neue Wohnfläche in zentraler Lage eines Ortes geschaffen wird. Einen solchen „Ortskernbonus“ gibt es beispielsweise in Niederösterreich. Ein gefördertes Wohnbaudarlehen hilft dabei, den darüber hinaus benötigten Kreditbetrag gering zu halten. Allerdings müssen Sie die Fördervoraussetzungen (Einkommen pro Jahr, etc.) berücksichtigt werden. Daher lohnt es sich in ihrem Bundesland zu prüfen, welche Förderungen genutzt werden können.

Kredit für einen Anbau

Der Anbau am Elternhaus (oder sonstiger Familienmitglieder) wird meistens mit einem Kredit finanziert. Für diesen Kredit sollten Sie mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen und wenn Sie über ein regelmäßiges Arbeitseinkommen verfügen, ist die Kreditzusage meist problemlos möglich. Wichtig ist, dass die monatliche Rate leistbar ist und Sie vorab verschiedene Kreditangebote vergleichen, um die für Sie günstigste Lösung zu finden.

Sie möchten gemeinsam mit Ihren Kindern Wohnraum schaffen?

Lesen Sie hierzu unsere weiteren Beiträge:


Haus anbauen – aber wie?

Die Möglichkeiten für einen Anbau bei einem Bestandsgebäude sind äußerst vielfältig. Vom Ausbau eines bestehenden Nebengebäudes, über die Ergänzung eines Wintergartens bis hin zum großen Zubau als eigenständige Wohneinheit stehen Ihnen alle Optionen offen.

Haus-Anbau durch Verbreiterung oder Verlängerung

Wenn es die räumlichen Gegebenheiten zulassen, kann bei einem Zimmer ein Durchbruch erfolgen und das bestehende Gebäude um weitere Räume ergänzt werden. Wenn eine solche Verbreiterung oder Verlängerung des Bestandsgebäudes es ermöglicht, kann der Anbau auch mit einem zweiten, getrennten Eingang versehen werden.

Zubau zu altem Haus mit Fertigmodul

Ein Zubau zu einem alten Haus kann eventuell auch mit einem Fertigmodul erfolgen. Ein Modul bzw. sogar ein eigenständiges Tiny House kann beispielsweise hinter dem Bestandsgebäude errichtet werden. Diese Modulbauweise ermöglicht eine besonders kurze Bauzeit und einen spannenden Kontrast, der durch das alte Gebäude und das neue, moderne Element entsteht.

Wintergarten als Zubau

Ein kleiner Zubau kann in Form eines flexibel nutzbaren Wintergartens ausgeführt werden. Dieser Raum kann als Esszimmer verwendet werden, als Ort für besondere Pflanzen oder als Bibliothek – der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt.

Nutzung als Einliegerwohnung

Der Anbau kann auch als eine eigenständige Wohnung verwendet werden, die vermietet wird. Die Einliegerwohnung kann bei Bedarf auch für eine Pflegekraft als Unterkunft dienen oder als Ferienwohnung für Freunde nutzbar sein.

Nutzung als eigenständige Wohneinheit für Kinder oder Eltern

Ein größerer Anbau, der eine echte Alternative zum Hausbau darstellt, kann eine vollwertige Wohneinheit für eine weitere Familie sein. So wird das bisherige Einfamilienhaus zum Zweifamilienhaus und es wird leistbarer Wohnraum, in unmittelbarer Nähe der Familie, geschaffen.


Anbau an das Haus: gesetzliche Auflagen

Für die Errichtung eines Anbaus an ein bestehendes Gebäude gibt es einiges an Bürokratie, was zu beachten ist. Denn einerseits muss das Vorhaben genehmigt werden, andererseits sind auch die Rechte der Nachbarn zu berücksichtigen. Kommunizieren Sie daher von Beginn an proaktiv mit Gemeinde und Nachbarn, um ein möglichst reibungsloses Genehmigungsverfahren zu erwirken.

Genehmigung für den Haus-Zubau

Ein Zubau an ein bestehendes Haus ist in Österreich nahezu immer genehmigungspflichtig. Es gibt nur einzelne Ausnahmen, beispielsweise wenn es sich um eine Garten- oder Gerätehütte handelt. Diese kann, innerhalb des Baulandes, beispielsweise in Niederösterreich ohne Genehmigungsverfahren errichtet werden, wenn sie unter 10 Quadratmeter Dachfläche aufweist. In Oberösterreich dürfen solche Nebengebäude sogar bis zu 30 Quadratmeter groß sein.

Wird jedoch echter neuer Wohnraum geschaffen, beispielsweise indem eine zusätzliche Wohneinheit oder ein Wintergarten errichtet wird, führt an einer Baugenehmigung kein Weg vorbei. Kontaktieren Sie die Gemeinde, als zuständige Baubehörde, möglichst frühzeitig, um das Vorhaben zu besprechen. Planen Sie außerdem vier bis zwölf Wochen dafür ein, dass ein Einreichplan erstellt und seitens der Gemeinde freigegeben werden muss. Kommt es zu Einwänden durch Nachbarn, kann das Genehmigungsverfahren auch deutlich länger dauern.

Zu beachten sind beispielsweise die maximale Bebauungsdichte des Grundstücks, der Mindestabstand zu den Nachbarn und auch die erlaubte Gebäudehöhe.

Vorschriften laut Bauordnung

Bevor ein Zubau errichtet werden kann, müssen der Bebauungsplan und der Flächenwidmungsplan geprüft werden. Die zuständige Baubehörde ist die Gemeinde bzw. der Bürgermeister. Der einfachste erste Schritt ist, formlos in groben Zügen vorzustellen, dass ein Zubau angedacht wird und zu fragen, welche Vorschriften diesbezüglich zu beachten sind. Die zuständige Person der Gemeinde wird dazu genaue, individuelle Auskünfte geben und aufklären, ob und inwiefern ein Zubau möglich ist.

Zu beachten ist beispielsweise, dass der Zubau im Bauland erfolgen muss. Der vorgeschriebene Abstand zu den Nachbarn muss eingehalten und die maximale Bebauungshöhe berücksichtigt werden. Außerdem kann es unzulässig sein, die bestehende Wohnfläche eines Gebäudes beispielsweise zu verdreifachen, da auch die Bebauungsdichte eine Rolle spielt.

Das klingt im ersten Moment kompliziert, doch meist ist ein Gespräch mit der zuständigen Person ausreichend, um genau zu wissen, inwieweit ein Zubau möglich ist.


Checkliste: So planen Sie den Anbau

Ein Anbau an ein Bestandsgebäude ist ein großes Bauprojekt, das mit entsprechendem Aufwand verbunden ist. Planen Sie daher die folgenden Schritte rechtzeitig, damit Ihr Bauvorhaben gelingt:

  • Machbarkeit klären: Besprechen Sie mit der Baubehörde, ob und inwieweit ein Zubau grundsätzlich genehmigungsfähig ist.
  • Einreichplan erstellen und Angebote einholen: Lassen Sie einen Einreichplan anfertigen und holen Sie Angebote ein, um zu klären, ob das Bauvorhaben finanziell möglich ist.
  • Finanzierung: Sobald Sie Angebote vorliegen haben, sollten Sie Kreditangebote vergleichen und Fördermöglichkeiten prüfen. Verschaffen Sie sich auch einen guten Überblick über Ihre eigenen Finanzen.
  • Abklärung mit künftigen Nachbarn: Sobald das Bauvorhaben im Detail ausgearbeitet wurde, besprechen Sie die bevorstehende Baustelle auch mit Nachbarn und sonstigen Betroffenen.
  • Beauftragung eines Bauunternehmens: Arbeiten Sie am besten mit regionalen Unternehmen zusammen, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und deren Qualität Ihnen bekannt ist.

Zubau an das Haus: Finden Sie den passenden Kredit bei Infina

Ein Zubau an ein Haus kann vielfältig gestaltet werden – von der eigenständigen Wohneinheit bis zur Wohnraumerweiterung in Form eines Wintergartens.

Wichtig ist, dass der Zubau vorab genehmigt werden muss. Sollte eine zweite Wohneinheit geschaffen werden, ist empfehlenswert auf eine besonders durchdachte Planung zu achten, sodass künftig beide Parteien über ausreichend Privatsphäre verfügen. Die Errichtung eines Zubaus an ein bestehendes Gebäude kann eine optimale Alternative für den Hauskauf, Wohnungskauf oder den Hausbau sein, um Kosten zu sparen und nicht erst lange nach einem geeigneten Grundstück suchen zu müssen.

Um den Zubau zu finanzieren, kann selbstverständlich ein Kredit aufgenommen werden. Sofern Sie über ein regelmäßiges Einkommen verfügen und zumindest 20 Prozent der zu investierenden Summe als Eigenkapital verfügen, stehen die Chancen gut, dass Sie einen Kredit für den Zubau erhalten.

Die passende Finanzierung für Ihr Eigenheim finden? Die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina beraten Sie gern.

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Die Kosten für das Fundament können extrem unterschiedlich sein, abhängig davon, wie der Zubau genutzt wird (z.B. Wintergarten oder mehrgeschoßiger Wohneinheit?) und welche Erdarbeiten nötig sind. Für ein Fundament von 100 Quadratmetern können Sie inklusive Erdarbeiten mit einer Größenordnung von ca. 30.000 Euro rechnen.

 

 

Ein bestehendes Haus vergrößern mit einem Anbau ist eine Option, die Alternative wäre, das vorhandene Gebäude aufzustocken, sofern das technisch möglich ist.

 

 

Selbst handwerklich begabte Personen können, mit Ausnahme eines Wintergartens, einen Anbau an ein Gebäude nicht völlig alleine abwickeln. Zu vielfältig sind die Tätigkeiten, die dafür nötig sind – von der Einreichplanung bis zum Fassadenputz, Spengler-Arbeiten und Trockenbau.

 

 

Ein Anbau an ein bestehendes Gebäude ist genehmigungspflichtig. Sie müssen neben den baulichen Möglichkeiten also auch die rechtlichen Vorgaben (Bebauungsplan, etc.) berücksichtigen.

 

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Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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