Haus / Wohnung verkaufen trotz Kredit

Handschlag hinter kleinem Haus
Harald_Draxl_Profilbild
Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 06.06.2023

Es kommt vor, dass die Veränderung privater oder beruflicher Lebensumstände den Verkauf Ihrer Immobilie mit sich bringt - nicht selten bei laufender Finanzierung. Erfahren Sie in diesem Beitrag u. a. auf was Sie hierbei besonders zu achten haben und welche Möglichkeiten es gibt Haus oder Wohnung trotz Kredit zu verkaufen.


Das Wichtigste im Überblick

  • Gründe für einen vorzeitigen Verkauf trotz Kredit können privater, finanzieller oder berufsbedingter Natur sein.
  • Sie können Ihr Haus trotz Kredit verkaufen und den Kredit vollständig zurückzahlen, den Kredit (mit Zustimmung des Kreditinstituts) auf einen neuen Eigentümer übertragen, den laufenden Kredit für eine Neufinanzierung nutzen oder den Kredit weiter tilgen.
  • Sie können Kredite mit Fixzinsbindung vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) an die Bank entrichten.
  • Neben der Vorfälligkeitsentschädigung können noch Notarkosten und Verwaltungsgebühren der Bank auf Sie zukommen.

Haus oder Wohnung verkaufen trotz Kredit: Ist das möglich?

Sie als Kreditnehmer haben das Recht, den offenen Betrag Ihres Kredits vor Ablauf der Laufzeit zurückzuzahlen. Es ist also grundsätzlich möglich Haus oder Wohnung trotz Kredit zu verkaufen.

Entscheidend hierbei ist, ob der Kredit mit Fixzinsen oder variablen Zinsen gewählt wurde. So dürfen Kredite mit variablem Zinssatz jederzeit kostenfrei vorzeitig abbezahlt werden, soweit die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Bei einer Fixzinsbindung fällt bei vorzeitiger Kreditrückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung, auch Pönale genannt, an. Dazu später im Beitrag mehr.


Gründe für den Immobilienverkauf bei laufendem Kredit

Manchmal verläuft das Leben ungeplant und es gibt familiäre oder wirtschaftliche Veränderungen, die Sie dazu bringen Ihr Haus mit Schulden zu verkaufen. Welche Gründe kann es geben eine Immobilie bei laufendem Kredit zu veräußern?

  • Ein Grund kann ein berufsbedingter Umzug sein, d.h. Sie erhalten ein Jobangebot an einem anderen Ort, welches Sie nicht ablehnen können.
  • Auch die Trennung vom Lebenspartner kann den Immobilienverkauf unumgänglich machen. Lesen Sie in unserem Beitrag „Kredit-Umschuldung bei Scheidung“ mehr zu dieser Thematik.
  • Es kommt auch vor, dass das Erbe einer Immobilie zu einem Immobilienverkauf mit Schulden führt.
  • Andere private Lebensumstände haben sich geändert, es wird Nachwuchs erwartet oder die Eltern ziehen ein, sodass die aktuelle Immobilie nicht mehr passt.

Zu beachten: Die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung - auch Pönale - sind anfallende Kosten für den Kreditnehmer, falls dieser den Kredit vorzeitig zurückzahlt. Die Entschädigung dient der kreditgebenden Bank als Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Es handelt sich dabei insbesondere um Kredite mit einer Fixzinsbindung. Variabel verzinste Kredite können hingegen ohne Kosten getilgt werden, soweit die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird.

Wann muss ich sie zahlen?

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen trotz Kredit, passiert dies oft kurzfristig. Der Kredit mit Fixzinsen muss dann vorzeitig vollständig zurückgezahlt werden. Die vereinbarte Fixzinsperiode ist noch nicht abgelaufen oder die Kündigungsfrist des Kreditvertrags (in der Regel maximal 6 Monate) wird nicht eingehalten. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Pönalezahlung fällig.

Wie hoch ist sie?

Bei Krediten mit Fixzinsbindungdarf jährlich ein Betrag von bis zu 10.000 Euro zusätzlich zu den monatlichen Raten zurückgezahlt werden (siehe Sondertilgung). Wird dieser Betrag überschritten oder gar die gesamte Restsumme vorzeitig beglichen, kann die Bank eine Pönale von bis zu 1 % der Rückzahlungssumme in Rechnung stellen. Dies gilt für Kreditverträge ab dem 11.06.2010.

Kann ich sie vermeiden?

Die Vorfälligkeitsentschädigung kann vermieden werden, wenn Sie die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einhalten. Eine weitere Möglichkeit diese Kosten zu umgehen ist, wenn Sie eine neue werthaltige Immobilie als Kreditsicherheit einbringen (Objekttausch), und der Kredit bestehen bleibt. Darüber hinaus besteht die Option, dass der Käufer bzw. zukünftige Eigentümer den bestehenden Kreditvertrag übernimmt (Schuldnertausch). Allerdings muss das kreditgebende Kreditinstitut dazu zustimmen. In der Praxis ist der Fall sehr selten.

Beispiel zur Berechnung

Abzulösende Kreditsumme/ Restschuld175.000 Euro
Datum der Kreditauszahlung01.08.2014
Ende der Fixzinsbindung31.07.2024
Pönale in %1 %
Pönale in €1.750 Euro

Anmerkung: In diesem Berechnungsbeispiel wird unterstellt, dass bei der vorzeitigen Kredittilgung eine Pönale von 1 % in Höhe der vollen Restschuld zu bezahlen ist.


Möglichkeiten: Wohnung oder Haus verkaufen trotz Kredit

Je nach persönlicher Situation gibt es verschiedene Szenarien, wie Sie Ihr Haus verkaufen trotz Kredit. Die folgenden drei Möglichkeiten finden in der Praxis in der Regel Anwendung.

Verkaufen und Kredit vollständig zurückzahlen

Dies dürfte die einfachste Möglichkeit sein. Sie tilgen Ihren Immobilienkredit vollständig mit dem Verkaufserlös. Dabei wird die oben erläuterte Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank verrechnet, wenn Sie sich nicht an die Kündigungsfristen bzw. Fixzinsperiode halten.

Verkaufen und Kredit auf neuen Eigentümer übertragen

Eine eher seltene Alternative ist, dass der Käufer Ihren laufenden Immobilienkredit übernimmt (Schuldnerwechsel). Dies bedarf jedoch der Zustimmung der Bank, welche die Bonität, Einkommen und Vermögensverhältnisse des Käufers überprüft.

Dieses Szenario ist nur in den seltenen Fällen vorteilhaft, in denen das Kreditinstitut ident bleibt und die Übernahme der Hypothek kostengünstig möglich ist.

Verkaufen und laufenden Kredit für neue Finanzierung nutzen

Diese Alternative macht dann Sinn, wenn der neue Immobilienkredit zumindest den offenen Betrag des laufenden Kredits inkl. Pönale abdeckt, besser noch einen höheren Wert aufweist. Die Bank wird sich Ihre neue Immobilie genauer anschauen und auf ihre Werthaltigkeit prüfen. Wenn die Bank der Neufinanzierung zustimmt, wird die alte Immobilie durch das neue Objekt als Kreditsicherheit ersetzt.

Eine Umschuldung lohnt sich generell, wenn Sie von günstigeren Konditionen profitieren können. Nutzen Sie hierfür gerne unseren INFINA Umschuldungsrechner.


Belastete Immobilie verkaufen – welche Kosten können anfallen?

Je nachdem für welche der zuvor erklärten Alternativen Sie sich entscheiden, um Ihre belastete Immobilie zu verkaufen, können folgende Kostenpunkte anfallen:

  • Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) bei vorzeitiger Kreditrückzahlung
  • Kosten für den Notar bei Schuldnertausch und bei Löschung des Pfandrechts
  • Verwaltungsgebühren des Kreditinstituts bei Objekttausch bzw. Neufinanzierung

Haus verkaufen – Kredit noch nicht abbezahlt: Wie gehe ich vor?

Nachfolgend wird die Vorgehensweise skizziert wie Sie Ihr Haus trotz laufenden Kredits verkaufen können.

1. Ordnen Sie Ihre persönliche Situation ein

Handelt es sich in Ihrem Fall um einen finanziellen, beruflichen oder privaten Grund Ihre Immobilie trotz Kredit zu verkaufen? Ist ein sofortiger Verkauf unumgänglich oder können Sie bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist warten?

2. Wägen Sie die verschiedenen Möglichkeiten ab

Welche der aufgezählten Alternativen zum Verkauf kommen für Sie infrage? Welche Möglichkeit ist für Sie die günstigste? Lassen Sie sich von einem Experten beraten, wenn Sie unsicher sind.

3. Verkauf abwickeln

Ganz gleich für welche Verkaufsmöglichkeit Sie sich entscheiden – wichtig ist vor allem, dass Sie Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf zu beachten haben.


Manchmal unumgänglich: Immobilie verkaufen trotz Kredit

Es gibt Situationen im Leben, die Sie dazu veranlassen Haus oder Wohnung zu verkaufen trotz Kredit. Sei es eine Trennung, ein beruflicher Neuanfang, finanzielle oder andere private Gründe. Ein Verkauf bei laufendem Immobilienkredit ist häufig mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Deren Höhe hängt davon ab wie hoch die Rückzahlungssumme ist. Lassen Sie sich von einem Immobilienexperten beraten, welche Verkaufsstrategie in Ihrem Fall die beste ist.


Häufige Fragen: Haus oder Wohnung verkaufen trotz Kredit

 

Sie können Ihr Haus auch nach weniger als 10 Jahren verkaufen, da die Spekulationsfrist von 10 Jahren am 1. April 2012 abgeschafft wurde.

 

 

Am 1. April 2012 wurde die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich eingeführt, wonach 30 % des Gewinns versteuert werden müssen. Bei sogenannten „Alt-Grundstücken“ gelten davon abweichende Regelungen.

 

 

Es gibt gewisse Fälle, in denen Sie von der Immobilienertragssteuer befreit werden können: Wenn Sie die Immobilie erben, geschenkt bekommen oder für einen gewissen Zeitraum als Hauptwohnsitz genutzt haben. Auch wenn Sie das Gebäude selbst errichtet haben, sind Sie von der ImmoESt befreit.

 

 

Den Verkauf wickelt Ihr Notar oder ein Rechtsanwalt zusammen mit Ihnen und dem Käufer ab. Das bestehende Pfandrecht muss aus dem Grundbuch gelöscht werden. Dazu ist eine Löschungsquittung der Bank notwendig. Ebenso wird der Notar oder Rechtsanwalt für den Kaufvertrag zu Rate gezogen.

 

 

Sie können einen Zahlungsverzug verhindern, indem Sie die Höhe der Kreditraten reduzieren oder eine Stundung erwirken. Je nach vorliegendem Sachverhalt kann auch eine Umschuldung des Kredits Sinn machen.

 

Bildquellen: amnaj / Adobe Stock, ty / Adobe Stock, adrian_ilie825 / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Harald_Draxl_Profilbild
Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Kosten Kauf Eigentumswohnung

Wer in Österreich Wohneigentum erwirbt muss laut Faustregel mit rund 10-15 % Nebenkosten rechnen. Worauf bei den Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung zu achten ist sowie Details zu diesem Thema erfahren Sie in diesem Beitrag.

Schweizer Franken Kredit 2024

Analyse und Prognose zum Schweizer-Franken-Kredit (inkl. Entwicklung CHF-Kurs) ►Mehr erfahren

Kreditarten im Überblick

Erfahren Sie in diesem Beitrag unter anderem, welche Kreditarten es gibt, wie diese unterschieden werden können und wie Sie den für Sie passenden Kredit finden.

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Entlastung beim Kredit: Lösung gegen weiter steigende Zinsen

Die Lösung gegen gestiegene Zinsen: Lesen Sie mehr ✓ Umschuldungskredit ✓ Kreditrate senken ► Jetzt informieren!

Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?

Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.

Leistbares Wohnen: Tipps, Förderungen, Maßnahmen

Leistbares Wohnen ist ein hochaktuelles Thema. Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten es gibt: ✓ für Mieter ✓ für Eigentümer ► Jetzt lesen!