Einheitswert in Österreich

Frau zeigt auf kleines Haus, Rechner und Laptop
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 04.09.2023

Als es noch Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich gab (vor August 2008) dienten Einheitswerte als Bemessungsgrundlage der zu entrichteten Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Heute zeigen sie Ihnen noch den steuerlichen Wert eines Grundstücks bzw. die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und in manchen Fällen auch für die Grunderwerbsteuer. Dieser Beitrag setzt sich mit wichtigen Fakten rund um den Einheitswert auseinander.


Das Wichtigste im Überblick

  • Der Einheitswert für Grundstücke und Immobilien wird vom Finanzamt nach einem gesetzlich vorgeschriebenen und vereinheitlichten Verfahren berechnet.
  • In der Berechnung der Grunderwerbsteuer spielt der Einheitswert als Bemessungsgrundlage eine Rolle. Ein Anwendungsfall sind beispielsweise Transaktionen unter engsten Verwandten.
  • Der Einheitswert einer Immobilie ist aus dem Einheitswertbescheid ersichtlich.
  • Nach Ausstellung ist der Einheitswertbescheid vom Finanzamt einige Jahre gültig. Die Dauer der Gültigkeit kann variieren, beträgt jedoch in der Regel zwischen 6 und 10 Jahren.

Definition: Was ist der Einheitswert?

Normalerweise hängt die Bewertung einer Liegenschaft von zahlreichen Faktoren ab, die im Zuge eines Schätzungsgutachtens verarbeitet werden. Das Finanzamt hat hingegen sein Rechenschema vereinheitlicht. Vereinfacht ausgedrückt ist der Einheitswert ein Wert für Grundstücke und Immobilien, der nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren berechnet wird und der als Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuern und Abgaben herangezogen wird.

Der Einheitswert ist unabhängig vom Verkehrswert einer Liegenschaft. Trotzdem gibt es auch bei den Einheitswerten je nach Lage und Standort Unterschiede.


Wann braucht man den Einheitswert?

Nachfolgend Fälle, bei denen der Einheitswert eine Rolle spielt. Ohne Einheitswert könnten so manche Abgaben nicht berechnet werden.

Berechnung der Grundsteuer

Die Berechnung der Grundsteuer richtet sich nach den Vorschriften des §§ 18 und 19 des Grundsteuergesetzes: Die Grundsteuermesszahl beträgt allgemein bei Grundstücken 0,2 Prozent. Sie ermäßigt sich für Einfamilienhäuser auf 0,05 Prozent für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes und 0,1 Prozent für die nächsten begonnenen oder vollen 7.300 Euro des Einheitswerts.

Beispiel:

Das Finanzamt setzt den Einheitswert Ihres Einfamilienhauses mit 20.000 Euro fest, dann bezahlen Sie für die ersten 3.650 Euro nur 1,825 Euro (0,5 Promille), für die nächsten 7.300 Euro ein Promille, also 7,30 Euro und für die verbliebenen 9.050 Euro zwei Promille, also 18,10 Euro. Insgesamt kommen Sie dann auf 27,22 Euro an Steuermessbetrag. Dieser wird mit einem Hebesatz der Gemeinde (abhängig von der Gemeinde, max. 500 Prozent) multipliziert und dies ergibt die jährliche Grundsteuer, die in vier Teilbeträgen eingehoben wird.

In Spezialfällen: Berechnung der Grunderwerbsteuer

Bei manchen Erwerbsvorgängen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen, nämlich:

  • Bei Transaktionen mit Ihren Angehörigen und engsten Verwandten kommt nur der einfache Einheitswert zum Tragen und Sie erfreuen sich einer besonders niedrigen Grunderwerbsteuer.
  • Bei Familien-Transaktionen im Zuge einer Erbschaft.
  • Bei Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. –übertragungen und Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG).

Berechnung der Einkommenssteuer für Land- und Forstwirtschaft

Berechnen Sie die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft mittels Vollpauschalierung, dann spielen Einheitswerte in der Berechnung der Einkommenssteuer folgende Rolle:

  • Bei den Vollpauschalierungsgrenzen gibt es eine Obergrenze von 75.000 Euro selbst bewirtschafteter Einheitswert.
  • Der Gewinngrundbetrag macht 42 % des maßgeblichen Einheitswertes aus.

Der maßgebliche Einheitswert für den Gewinngrundbetrag errechnet sich wie folgt:

Einheitswert des Eigenbesitzes

+ Einheitswert der Zupachtungen

- Einheitswert der Verpachtungen

- 30 % des alpwirtschaftlichen Einheitswerts

- Forstwirtschaftlicher Einheitswert (wenn Wald über 11.000 Euro EHW liegt)

Berechnung Sozialversicherungsbeitrag in Land- und Forstwirtschaft

Um die Bemessungsgrundlage zu erhalten, müssen zum Gewinngrundbetrag noch Nebeneinkünfte hinzugerechnet werden. Dann werden noch gewisse Aufwendungen abgezogen. Allerdings jene für die Sozialversicherung der Bauern (SVB) nicht. Mehr Details dazu entnehmen Sie:

https://www.usp.gv.at/steuern-finanzen/einkommensteuer/einkuenfte-aus-LuF.html


Wer bestimmt den Einheitswert eines Hauses oder einer Wohnung?

Das Finanzamt stellt in Österreich den Einheitswert fest. Sie dürfen diesen Wert nicht selbst berechnen. Das Verfahren steht allerdings aufgrund seiner Intransparenz verstärkt unter Kritik, vor allem auch wegen der veralteten Datengrundlage. Hat das Finanzamt den Einheitswert festgestellt, erhalten Sie als Grundstückseigentümer den Einheitswertbescheid. Die Dauer der Gültigkeit kann variieren, beträgt jedoch in der Regel zwischen 6 und 10 Jahren.


Wie finde ich den Einheitswert meiner Immobilie heraus?

Der einfachste Weg ist für Sie, Ihren Einheitswertbescheid heranzuziehen. Eine weitere Möglichkeit, den Einheitswert Ihrer Liegenschaft zu finden, wäre im Grundsteuerbescheid nachzusehen. Eine weitere Möglichkeit wäre für Sie eine Erkundigung beim Finanzamt.

Beispiel: Einheitswert eines typischen Einfamilienhauses
In Österreich liegt die durchschnittliche Wohnnutzfläche eines Einfamilienhauses bei etwa 120 bis 150 Quadratmetern. Dieser Durchschnittswert kann als grobe Schätzung verstanden werden. Ausgehend von 150 Quadratmetern Wohnnutzfläche und einem durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter von 3.500 Euro ergibt sich ein Verkehrswert in Höhe von 525.000 Euro. Bei der Ermittlung des Einheitswerts wird das Finanzamt unterschiedliche Parameter wie Wohnnutzfläche, Bauklasse, Kubus, Lage und andere Faktoren mitberücksichtigen. Eine genaue Bestimmung des Einheitswerts ist aber nur individuell möglich. Beispielhaft wird der ermittelte Einheitswert für das hier beschriebene Einfamilienhaus zwischen 25.000 und 45.000 Euro liegen.


Einheitswert berechnen: So geht das Finanzamt vor

Das Finanzamt hat komplexe einheitliche Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Einheitswerte, wobei die Lage des Grundstücks eine Rolle spielt.

Unbebaute Grundstücke

Der Einheitswert errechnet sich aus dem sogenannten Bodenwert. Man spricht auch vom gemeinen Wert von Grund und Bodens, wobei die Wertverhältnisse aus dem Jahr 1973, unter Berücksichtigung des Abgabenänderungsgesetzes 1982, maßgeblich sind. Einfluss auf die Ermittlung des Einheitswerts hat auch das Bewertungsgesetz. Im Bewertungsgesetz wird unter anderem geregelt, welche Einflussfaktoren zu einer Kürzung oder einer Erhöhung des Einheitswerts führen.

Bebaute Grundstücke

Für die Errechnung des Einheitswerts bebauter Grundstücke ist zwischen dem Boden- (siehe unbebaute Grundstücke) sowie dem Gebäudewert zu unterscheiden. Bei der Ermittlung des Gebäudewerts wird durch das Finanzamt der Herstellungswert des Gebäudes ermittelt. In der Berechnung des Einheitswerts werden dabei individuelle Werte pro Geschoss errechnet und dann summiert. Auch Garagen werden berücksichtigt. Für die Ermittlung des Einheitswerts bebauter Grundstücke ist das Bewertungsgesetz ebenso von erheblicher Relevanz.


Der Einheitswert: Basis für Berechnung der Grundsteuer

Der Einheitswert ist heute noch die Grundlage zur Berechnung von Grundsteuer und in manchen Fällen der Grunderwerbsteuer. Letzteres kommt im Agrarbereich und bei Transaktionen unter engsten Verwandten vor. In vielen anderen Fällen ist aber eben nicht der Einheitswert, sondern eine andere (meist höhere) Bemessungsgrundlage die Basis für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Zu bezahlen ist die Grunderwerbsteuer immer, aber der Berechnungsvorgang ist unterschiedlich.

Der Einheitswert für Grundstücke und Immobilien wird vom Finanzamt nach einem gesetzlich vorgeschriebenen Rechenschema standardisiert ermittelt. Benötigen Sie schnell den Einheitswert Ihrer Liegenschaft, dann sollten Sie einen Blick in den jüngsten Einheitswertbescheid des Finanzamtes werfen.


Häufige Fragen

 

Grundsteuerpflichtige Hausbesitzer und Besitzer von landwirtschaftlichen Grundstücken bekommen vom Finanzamt einen Einheitswertbescheid.

 

 

Er bestimmt für mehrere Jahre den Einheitswert des Gebäudes und ist eine Bemessungsgrundlage für verschiedene Steuern und Abgaben.

 

 

Die Grundsteuer errechnet sich wie folgt: Einheitswert X Steuermesszahl = Steuermessbetrag und dieser wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert, der maximal bei Faktor 5 liegen darf. Die aufgeschlüsselte Berechnung im Bescheid enthält auch den Einheitswert. Hat das Finanzamt den Einheitswert festgestellt, erhalten Grundstückseigentümer den Einheitswertbescheid. Damit lässt sich auch der Einheitswert der eigenen Immobilie feststellen.

 

 

Diesen berechnet das Finanzamt nach einem vorgegebenen Schema. Werte von 15.000 bis 50.000 Euro sind üblich.

 

Bildquellen:  laddawan / Adobe Stock, Andrey Popov / Adobe Stock, insta_photos / Adobe Stock
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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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