Energetische Sanierung der Hausarten: Worauf kommt es an?

Altbau auf einer Seite saniert
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 24.01.2024

Eine energetische Sanierung macht bei fast allen Gebäuden Sinn, die schon etwas in die Jahre gekommen sind. Bei der energetischen Sanierung eines Altbaus, Holzhauses, Fertighauses und Mehrfamilienhauses gibt es unterschiedliche Aspekte zu beachten. Sie finden in diesem Beitrag daher, welche sinnvollen Sanierungsmaßnahmen je Gebäudeart es gibt und klären, ob sogar eine energetische Sanierung bei Denkmalschutz möglich ist.


Das Wichtigste im Überblick

  • Die meisten Gebäude können energetisch saniert werden. Dadurch ergeben sich Einsparungen bei den laufenden Kosten und es kommt zur nachhaltigen Wertsteigerung des Gebäudes.
  • Die Finanzierung der Sanierung ist mit Eigenkapital, Förderungen und einem Sanierungskredit im Regelfall problemlos möglich.
  • Bei Mehrparteienhäusern und denkmalgeschützten Gebäuden ist mit einer längeren Vorlaufzeit zu rechnen, bevor die Sanierungsmaßnahmen tatsächlich abgewickelt werden können.

Energetische Sanierung im Altbau

Die energetische Sanierung im Altbau ist besonders sinnvoll. Denn gerade diese Gebäude weisen oft sehr schlechte Dämmwerte auf. Die Folge sind hohe, vermeidbare Energiekosten, die bereits durch einzelne Sanierungsmaßnahmen deutlich reduzierbar sind.

Welche Gebäude gelten als Altbau?

Die Frage, welche Gebäude in Österreich als „Altbau“ bezeichnet werden, kann in Anlehnung an das Mietrechtgesetz (MRG) definiert werden. Dieses besagt, dass alle Gebäude, deren Baugenehmigung bis 30. Juni 1953 erteilt wurde, rechtlich gesehen Altbauten sind.

Was sind die Besonderheiten bei der energetischen Sanierung im Altbau?

Gerade bei einem Altbau lohnt sich die energetische Sanierung ganz besonders. Denn wenn es hier noch ungedämmte Außenwände gibt, alte Fenster vorhanden sind oder die Decke zum Dachboden nicht gedämmt wurde, bringen energetische Sanierungsmaßnahmen großes Einsparungspotenzial mit sich.

Bei der Altbausanierung gibt es nichts Spezielles zu beachten, außer, dass der charmante Stil des älteren Gebäudes möglichst erhalten bleiben sollte. Das gelingt Ihnen beispielsweise, indem Sie zwar die Fenster erneuern, aber bei den neuen Modellen auf Holz-Alu-Fenster in klassischer Optik setzen. Außerdem sollte geprüft werden, ob im Zuge der energetischen Sanierung gleich noch weitere Altbau-Sanierungsmaßnahmen erfolgen können. Ein Beispiel dafür ist die Stärkung der Kellerdecke, um die Statik des Gebäudes zu verbessern.

Tipp: Worauf es bei der energetischen Sanierung allgemein zu achten gilt, erfahren Sie in unseren weiteren Ratgebern.

Energetische Sanierung
Überblick

Die wichtigsten Informationen zur energetischen Sanierung

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Alle Informationen zu den Kosten einer energetischen Sanierung

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Welche Förderungen für die energetische Sanierung gibt es?

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Gibt es eine Pflicht zur energetischen Sanierung?

Altbau energetisch sanieren: In welcher Reihenfolge gehe ich vor?

Wer einen Altbau energetisch sanieren möchte, muss nicht zwingend in einer bestimmten Reihenfolge vorgehen. Üblich ist jedoch, dass die Sanierung von oben nach unten erfolgt. Sie starten also mit der Erneuerung des Daches, der Dämmung der Dachfläche und der obersten Geschoßdecke, dämmen auch die Fassade und erneuern die Fenster. Welcher Ablauf für Ihr Gebäude optimal ist, muss schlussendlich jedoch vom ausführenden Bauunternehmen entschieden werden.

Wie lässt sich die energetische Sanierung im Altbau finanzieren?

Für die Sanierung von Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind, stehen Fördermittel zur Verfügung. Die wichtigste Förderung ist der „Sanierungsscheck für Private“. Zusätzlich können Sie Ersparnisse einbringen und falls nötig einen Kredit aufnehmen. Liegen die Sanierungkosten unter 50.000 Euro, ist die Finanzierung mittels Konsumkredit möglich. Bei umfangreicheren Sanierungen hingegen kann ein eigener Sanierungskredit aufgenommen werden, wobei die Immobilie als Sicherheit dient. Dadurch ist es auch für ältere Menschen problemlos möglich, die thermische Sanierung zu finanzieren.

Führt die thermische Sanierung im Altbau zu Schimmelbildung?

Die thermische Sanierung im Altbau führt vom Grundsatz nicht zu Schimmelbildung. Oft passiert es jedoch, dass nach einer thermischen Sanierung Schimmel auftritt, wenn die Bewohner des Gebäudes ihr bisheriges Verhalten nicht anpassen. Durch die massive Dämmung ist es nötig, ausreichend zu lüften – oftmals häufiger als bisher. Wichtig ist regelmäßiges Stoßlüften, wohingegen gekippte Fenster vermieden werden sollten. Achten Sie nach der thermischen Sanierung besonders auf die Luftfeuchtigkeit und die Temperatur der Räume. Liegt die Feuchtigkeit zwischen 40 und maximal 60 Prozent und bewegt sich die Temperatur im Bereich von 19 bis 23 Grad, so ist Schimmelbildung sehr unwahrscheinlich.

Altes Haus energetisch sanieren: Wann lohnt es sich nicht mehr?

Ob eine energetische Sanierung sinnvoll möglich ist, muss selbstverständlich vorab mit einem Baumeister oder Architekten besprochen werden. Bei sehr alten Gebäuden, deren Bausubstanz schlecht ist, kann ein Abriss die bessere Entscheidung sein. Ob das bei Ihrer Immobilie der Fall ist, muss individuell geprüft werden.


Energetische Sanierung beim Holzhaus

Explizit die Holzbauweise hat sich in den letzten Jahren enorm schnell weiterentwickelt. Vor 20, 30 Jahren waren Holzhäuser meist günstige Fertighäuser, doch heutzutage bietet Holz die Möglichkeit, nachhaltige Top-Gebäude zu bauen. Selbstverständlich ist es auch möglich, ältere Holzhäuser energetisch zu sanieren.

Kann man ein Holzhaus überhaupt energetisch sanieren?

Selbstverständlich kann ein Holzhaus energetisch saniert werden. Jegliche Sanierungsmaßnahmen, die in anderen Gebäuden durchgeführt werden, sind auch bei Holzhäusern möglich – unabhängig davon, ob es sich um ein Holzriegelgebäude oder ein Gebäude aus CLT (Cross-Laminated Timber, auch als Brettsperrholz bezeichnet) handelt. Eine einzige Ausnahme gibt es bei Blockhäusern aus Baumstämmen, die jedoch in Österreich nicht verbreitet sind. Denn bei diesen Gebäuden ist keine gute, nachträgliche Dämmung sinnvoll anbringbar.

Was sind die Besonderheiten bei der energetischen Sanierung eines Holzhauses?

Für die energetische Sanierung eines Holzhauses sollten Sie sich mit einem fest etablierten Holzbauunternehmen in Verbindung setzen. Denn ein solches Unternehmen kann vorab den Zustand des Gebäudes genau prüfen und eine Einschätzung geben, welche Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind. Ein Baumeister, der sonst nicht im Holzbau tätig ist, stellt für diesen Auftrag hingegen nicht die optimale Wahl dar.

Wie lässt sich ein Holzhaus nachträglich dämmen?

Ein Holzhaus kann nachträglich gedämmt werden. Dazu bieten sich unterschiedliche Materialien an, wobei Styropor und Bauschaum vermieden werden sollten. Häufig kommt Mineralwolle zum Einsatz, doch es gibt auch noch weitere, ökologische Möglichkeiten.

Dazu zählen beispielsweise:

  • Kork
  • Holzwolle
  • Hanf
  • Flachs
  • Schafwolle.

Einzig bei Blockhäusern, die in Österreich allerdings nur selten zu finden sind, ist eine solche nachträgliche Dämmung nicht gut möglich. Allerdings sind gerade solche Häuser ohnehin, da die Holzblöcke sehr dick sind, stark gedämmt. Bei üblicheren Holzhäusern (CLT, Holzriegelbau…) hingegen ist die nachträgliche Dämmung problemlos möglich.


Energetische Sanierung beim Fertigteilhaus

Bei der energetischen Sanierung eines Fertigteilhauses stehen Ihnen praktisch alle Möglichkeiten offen. Unabhängig davon, ob Sie ein Holz-Fertighaus besitzen oder Ihr Fertighaus mit vorbereiteten, gemauerten Teilen errichtet wurde, können Sie jederzeit flexibel sanieren.

Kann man ein Fertighaus dämmen?

Selbstverständlich können Sie ein Fertighaus nachträglich dämmen lassen. Beachten Sie allerdings, wie sich der Licht-Einfallswinkel verändert, wenn Dämmmaterial am Gebäude angebracht wird und überlegen Sie auch, welche Dämm-Maßnahmen am sinnvollsten sind (z.B. Dämmung der Kellerdecke, Dach-Dämmung, etc.). Berücksichtigen Sie außerdem den Abstand des Gebäudes zum Nachbargrundstück. Eine neue Außendämmung verbreitet Ihre Immobilie und der Mindestabstand zum Nachbarhaus darf nicht unterschritten werden. Gerade bei Fertighäusern ist das wichtig, da diese oft in relativ engen Siedlungen errichtet wurden. Sofern es durch die Dämmung zu einer Grenzüberschreitung kommt, klären Sie die Durchführung unbedingt vor Beginn der Maßnahme mit Ihrem Nachbarn und gegebenenfalls mittels einer Rechtsberatung ab.

Was sind die Besonderheiten bei der energetischen Sanierung eines Fertigteilhauses?

Bei älteren Gebäuden sollte im Vorfeld geprüft werden, ob Asbest vorhanden ist, um diesen Giftstoff im Zuge der Sanierung gleich zu entfernen. Ansonsten treten bei der energetischen Sanierung eines Fertiggebäudes keine Besonderheiten auf, die sich von einem Massivhaus unterscheiden würden.

Wie viel kostet die energetische Sanierung eines alten Fertigteilhauses?

Die Kosten für die energetische Sanierung eines alten Fertigteilhauses unterschieden sich nicht wesentlich von der Sanierung eines in Massivbauweise errichteten Gebäudes. Hauptsächlich sind die Kosten davon abhängig, wie umfangreich die Sanierungsmaßnahmen ausgeführt werden, welche Flächengrößen saniert werden und Materialien (z.B. natürliche Dämmstoffe, Holz-Alu-Fenster, etc.) zum Einsatz kommen.

Wann lohnt sich die Energiesanierung eines Fertigteilhauses (nicht)?

Die meisten Fertighäuser lassen sich gut energetisch sanieren und somit für lange Zeit aufwerten. Ein Abriss kann eventuell dann vorteilhaft sein, wenn die Substanz des Gebäudes in der Vergangenheit massiv beschädigt wurde, beispielsweise durch eine Überflutung. Gerade bei Fertighäusern,die erst 25 oder 30 Jahre alt sind, ist hingegen normalerweise eine Sanierung der richtige Weg, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern.


Energetische Sanierung beim Mehrfamilienhaus

Die Investition in die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses, trotz des damit verbundenen organisatorischen Aufwands, erweist sich besonders bei großen Immobilien als lohnenswert. Diese Maßnahme trägt wesentlich zum langfristigen Werterhalt der Liegenschaft bei und stellt eine zukunftsorientierte Entscheidung dar.

Was sind die Besonderheiten bei der energetischen Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Je größer das Gebäude, desto mehr Außenwände und Fenster sind vorhanden, die als Wärmebrücken (umgangssprachlich manchmal auch als Kältebrücken bezeichnet) dafür sorgen, dass Energie nicht effizient genutzt wird. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist es daher naheliegend, eine energetische Sanierung vorzunehmen. So wird der Energiebedarf verringert, der Gebäudewert erhöht und langfristig sichergestellt, dass neue Mieter (oder Käufer) für die Wohnungen im Haus gefunden werden können – geringen Betriebskosten sei Dank.

Eine Besonderheit bei Mehrparteienhäusern liegt vor, wenn es mehrere Eigentümer gibt. Denn dann muss vorab geklärt werden, ob sich die Mehrheit der Eigentümer für die Sanierung ausspricht.

Wer beschließt die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses?

Die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist möglich, wenn die Mehrheit der Eigentümer eine solche Sanierung wünscht. Zu diesem Zweck wird ein Beschluss gefasst. Die organisatorische Abwicklung der Beschlussfassung erfolgt normalerweise durch die Hausverwaltung.

Wer trägt die Kosten für die Sanierung des Mehrfamilienhauses?

Bei einem Mehrparteienhaus werden die Sanierungskosten vom Eigentümer oder, sofern es mehrere Eigentümer gibt, von der Eigentümergemeinschaft getragen, wenn Allgemeinflächen saniert werden. Dazu muss vorab ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Sanierungsmaßnahmen gefasst werden. Im Wohnungseigentumsvertrag des Gebäudes, in dem sich mehrere Wohnungen befinden, werden die Verpflichtungen innerhalb der Eigentümergemeinschaftgeregelt. Hier ist beispielsweise festgehalten, ob die Fenster der Wohnungen zu den Wohnungen gezählt werden (und somit vom jeweiligen Eigentümer bezahlt werden müssen) oder als Allgemeingut zählen und über die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft finanziert werden.

Welche Förderungen gibt es, um Mehrfamilienhäuser zu sanieren?

Für die Sanierung eines Mehrparteienhauses gibt es verschiedene Förderungen, die auf Landesebene vergeben werden. In Wien beispielsweise kann sogar die Erstellung eines Sanierungskonzepts bereits gefördert werden. Die wichtigste Förderung ist die „Sanierungsförderung für mehrgeschoßigen Wohnbau“. Dabei ist es möglich, Einzelmaßnahmen (z.B. Austausch der Fenster) fördern zu lassen oder eine ganzheitliche Sanierung zur Förderung einzureichen.

Lassen sich die Sanierungskosten auf die Miete umlegen?

Nein. Das „einfache Umlegen von Kosten auf Mieter“ ist eine Vorgehensweise, die es so in unserem Nachbarland Deutschland gibt. Wird hingegen in Österreich ein Gebäude saniert, ändert sich für die Person, die dort in einer Mietwohnung lebt, häufig nichts. In Bestandsmietverträge kann nicht so einfach eingegriffen werden. Dem Vermieter sind hier entsprechende Hürden auferlegt. Eine Erhöhung kann nur im Rahmen eines Mietzinsanhebungsverfahrens erlangt werden.


Energetische Sanierung bei Denkmalschutz

Die energetische Sanierung bei Denkmalschutz ist in Österreich nur sehr schwierig möglich. Restriktive Vorgaben lassen meist maximal Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu.

Was sind die Besonderheiten bei der energetischen Sanierung unter Denkmalschutz?

Die Schwierigkeit der energetischen Sanierung bei Denkmalschutz besteht darin, dass an denkmalgeschützten Gebäuden de facto keine Veränderungen zulässig sind. Jeder Sanierungsschritt muss vorab mit der zuständigen Behörde abgeklärt werden. Die einzig positive Nachricht für all jene, die ein Gebäude besitzen, das unter Denkmalschutz steht, lautet: Es gibt für die Erhaltung ebensolcher Liegenschaften spezielle Förderungen.

Welche Förderungen gibt es für die energetische Sanierung unter Denkmalschutz?

In Österreich gibt es den sogenannten „Denkmalfonds“, der jährlich Millionenbeträge an Zuschüssen vergibt, um Denkmäler zu erhalten. Für den Förderantrag ist es nötig, einen Arbeits- und Finanzierungsplan vorzulegen. Ergänzend gibt es die Förderung „Denkmalpflege“. Diese Förderungen werden auf Landesebene vergeben. Es kann sich dabei um einen Zuschuss oder auch um ein Darlehen handeln. Auch hier ist anzugeben, wie die Erhaltungsmaßnahme generell finanziert werden soll.

Wie funktioniert die Fassadendämmung bei Denkmalschutz?

Eine allgemeine Antwort auf diese Frage gibt es nicht, da das Vorhaben zuerst mit der zuständigen Behörde geklärt werden muss. Die zwei gängigen Möglichkeiten lauten:

  • Dämmung der Fassade von der Innenseite: Wenn die Außenfassade des Gebäudes unter Denkmalschutz steht, kann im Regelfall keine Dämmung aufgebracht werden, sondern es ist nötig, die – weniger effiziente – Dämmung auf der Innenseite zu wählen, sofern die Behörde damit einverstanden ist.
  • Fassadendämmung und Fassadensanierung: Wenn es erlaubt wird, kann die Fassade von außen gedämmt und anschließend bestmöglich wiederhergestellt werden. Diese Option ist jedoch nur selten möglich.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Fenstersanierung?

Die Fenster eines denkmalgeschützten Gebäudes austauschen wird nahezu niemals möglich sein. Stattdessen müssen die bestehenden Fenster behutsam saniert werden. Dabei handelt es sich häufig um ein- oder zweifach verglaste Fenster mit alten Holzrahmen. Es gibt spezialisierte Unternehmen, die genau solche Altbaufenster sanieren können, jedoch handelt es sich bei diesen Maßnahmen nicht um eine thermische Sanierungsmaßnahme.

Denkmalschutz und Sanierung: Wo kann ich mich beraten lassen?

Die energetische Sanierung bei Denkmalschutz ist nur sehr schwierig möglich. Um die konkreten Optionen für Ihr Gebäude zu klären, kontaktieren Sie am besten direkt das Bundesdenkmalamt. Hier können Sie sich beraten lassen und es erfolgt eine individuelle Prüfung, welche Veränderungen am schützenswerten Gebäude zulässig sind.


Energetische Sanierung von Altbau und Co.: Beratung von Experten hilft weiter

Bei der energetischen Sanierung eines Altbaus, Holzhauses, Fertighauses und Mehrfamilienhauses ist es wichtig, vorab die Machbarkeit und das Einsparungspotenzial, das die energetische Sanierung mit sich bringt, zu prüfen. Bei vielen Immobilien lohnt sich die Investition, denn die laufenden Kosten können gesenkt und der Wert der Liegenschaft gesteigert werden.

Die energetische Sanierung bei Denkmalschutz ist hingegen eine besondere Herausforderung und nicht immer möglich. Gerade bei denkmalgeschützten Gebäuden ist mit einer längeren Planungsphase zu rechnen. Das zuständige Denkmalamt muss vorab einbezogen werden und es gilt mit besonderer Vorsicht zu agieren, sodass jede Einzelmaßnahme den erhaltenswerten Bestand nicht gefährdet.

Egal ob Altbau, Holzhaus oder Mehrparteienhaus, die Basis für eine energetische Sanierung ist professionelle Beratung hinsichtlich der vorhandenen Möglichkeiten. Informieren Sie sich daher genau, welche Optionen Ihnen offenstehen, mit welchen Kosten zu rechnen ist und wie Sie diese stemmen können. Ein Kredit für Umbau kann dabei eine sinnvolle Finanzierungsoption sein.  Dabei sind Förderungen und leistbare Finanzierungen besonders hilfreich.


Weitere Fragen

 

In Österreich gibt es derzeit keine Sanierungspflicht. Allerdings könnte eine Sanierungspflicht für Gebäude, die beispielsweise der schlechtesten Energieklasse G entsprechen, umgesetzt werden. Erwartet wird diese Pflicht jedoch erst bis 2030, eine finale Entscheidung dazu liegt (Stand: Oktober 2023) nicht vor.

 

 

Derzeit besteht in Österreich keine Sanierungspflicht und dementsprechend gibt es auch kein konkretes Datum, bis zu welchem alle Häuser in Österreich gedämmt sein müssen.

 

 

Am meisten lohnt sich die energetische Sanierung bei Gebäuden, deren Bausubstanz gut ist, die jedoch bislang schlechte Energie-Effizienzwerte vorweisen. Durch die energetische Sanierung sinken die laufenden Kosten und die Immobilie wird aufgewertet.

 

Bildquellen: Björn Wylezich / Adobe Stock, Hermann / Adobe Stock, Studio Romantic / Adobe Stock
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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