Auslandsfinanzierung für Norditalien: Immobilie kaufen

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 02.12.2022

Eine Auslandsfinanzierung für Italien zu bekommen ist für all jene, die sich eine ansprechende Ferienimmobilie im Süden wünschen, eine große Herausforderung. Denn viele Kreditinstitute finanzieren nur ungern Immobilienkäufe in Italien. Wir zeigen daher, wie es gelingt, einen Kredit für einen Wohnungs- oder Hauskauf in Italien zu bekommen.

Das Wichtigste im Überblick

  • Vielen Banken in Österreich und Deutschland bieten keine Kredite für einen Immobilienkauf in Italien an oder fordern umfangreiche Sicherheiten im Heimatland.
  • INFINA bietet, mit einer spezialisierten Partnerbank, die Möglichkeit, einen Kredit für eine Immobilie in Italien zu ähnlichen Konditionen zu bekommen, wie sie auch in Österreich gegeben sind.
  • Es besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, den Kredit zu bekommen, ohne eine andere Immobilie in Deutschland oder Österreich als Sicherheit zu hinterlegen.
  • Die gesamte Abwicklung der Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie erfordert eine professionelle, maßgeschneiderte Beratung.

Voraussetzungen für die Finanzierung einer Auslandsimmobilie in Italien

Grundsätzlich ist eine positive Beurteilung Ihrer Bonität, unabhängig davon, wo sich Ihre Wunsch-Immobilie befindet, die zentrale Voraussetzung für jede Kreditvergabe. Für die Bonitätsprüfung wird eine Haushaltsrechnung erstellt. Laufende Einnahmen und Ausgaben sind aufzulisten, ebenso werden sonstige Verbindlichkeiten und die vorhandenen Vermögenswerte in die gesamtheitliche Betrachtung einbezogen.

Bei Auslandsimmobilien kommt dann noch im Speziellen hinzu, dass die Liegenschaft für heimische Banken schwieriger zu bewerten ist. Das Risiko für die finanzierenden Banken ist höher, daher wird hier versucht, vorab möglichst genau die Immobilienfinanzierung zu prüfen. Deshalb ist es nötig, detaillierte Unterlagen über die Immobilie und deren Zustand vorzulegen.

  • Voraussetzung 1: Ausreichendes Eigenkapital
    Für den Kauf der Immobilie sollten über 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten durch Eigenkapital abgedeckt sein. Eigenkapital können neben Ersparnissen beispielsweise auch sonstige unbelastete Immobilien oder Wertpapiere sein.
  • Voraussetzung 2: Leistbarkeit der monatlichen Rate
    Die monatliche Kreditrate muss leistbar sein. Ob das der Fall ist, wird anhand der Bonität (Einnahmen, Ausgaben, sonstiges Vermögen etc.) festgestellt.
  • Voraussetzung 3: Klare Eigentums- und Rechtsverhältnisse
    Es muss eindeutige Rechtssicherheit darüber bestehen, wem die Immobilie gehört und wie diese nutzbar ist.
  • Voraussetzung 4: Beleihungsobjekte in Deutschland oder Österreich
    Es ist vorteilhaft, wenn Sie in Deutschland oder Österreich über eine (zumindest teilweise) unbelastete Liegenschaft verfügen, die zur Beleihung bzw. generell zur Besicherung eingebracht werden kann.
  • Voraussetzung 5: Nutzbarkeitsprüfung
    Die rechtlichen Rahmenbedingungen für die legale Nutzung der Immobilie müssen erfüllt sein. Daher werden Baugenehmigung, Bewohnbarkeitsbescheinigung und eventuell weitere Nachweise benötigt.

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie in Italien ist also nicht ganz so einfach, wie ein Immobilienkauf in Österreich oder Deutschland. Doch mit guter Beratung und Finanzierungspartnern, die sich auf Kredite für Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Villen spezialisiert haben, gelingt dieses Vorhaben zu Top-Konditionen.

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Welche Möglichkeiten der Finanzierung gibt es?

Hinsichtlich der Finanzierung gibt es unterschiedliche Ansätze:

  • Aufnahme des Kredits in Österreich oder Deutschland und Besicherung durch die Immobilie in Italien.
  • Aufnahme des Kredits in Österreich oder Deutschland und Besicherung mit einer Immobilie in Österreich oder Deutschland.
  • Aufnahme des Kredits in Italien und Besicherung durch italienische Immobilie.
  • Aufnahme des Kredits in Österreich oder Deutschland und Besicherung durch gänzlich andere Wertgegenstände, ohne Hinzuziehung einer Immobilie.

Alle Varianten bieten Vor- und Nachteile und nicht jede Bank ist bereit, eine solche Finanzierung für eine Ferienimmobilie vorzunehmen. Wir zeigen daher nachstehend die einzelnen Pro- und Contra-Argumente der Finanzierungsmöglichkeiten auf.

Deutsche/ österreichische Bank und Besicherung durch italienische Immobilie

Wenn Banken aus Österreich oder Deutschland den Kauf einer Auslandsimmobilie finanzieren und die Ferienwohnung oder das Ferienhaus als Sicherheit genutzt werden soll, sorgt das meist für jede Menge Aufwand. Denn die Bewertung der Immobilie im Ausland fällt den meisten Banken nicht gerade leicht und deshalb werden diese Immobilien oft nicht als Sicherheiten akzeptiert.

Vorteile

Nachteile

Kreditaufnahme bei Bank im Wohnsitzland, Besicherung tatsächlich durch die finanzierte Immobilie.

Nur ganz wenige Banken ermöglichen dieses Konstrukt.

Keine Belastung einer Immobilie in Deutschland oder Österreich.

Umfangreiche Bewertung nötig, um den Wert der Ferienimmobilie objektiv darzulegen.

Für den Kreditvertrag gilt im Regelfall das bekannte Recht des Wohnsitzlandes.

Längere Dauer bis zur Kreditgenehmigung und somit Risiko, nicht den Kaufzuschlag zu erhalten.

Deutsche/ österreichische Bank und Besicherung durch deutsche/ österreichische Immobilie

Wenn eine Bank in Deutschland oder Österreich einen Kredit für eine Ferienimmobilie bereitstellt, kann die Besicherung durch einen anderen Wert als den der Immobilie in Italien, erfolgen. Es wird also eine (zumindest teilweise) unbelastete Immobilie in Deutschland oder Österreich mit einer Hypothek belastet.

Vorteile

Nachteile

Einfachere Abwicklung mit lokaler Bank statt in Italien (keine Sprachbarrieren, etc.)

Bislang lastenfrei Immobilie wird im Grundbuch belastet.

Mögliche Konsolidierung verschiedener Immobilienfinanzierungen bei einem Kreditinstitut.

Bei Insolvenz greift die Bank auf die zur Besicherung bereitgestellte Immobilie, die möglicherweise Ihr Hauptwohnsitz ist, zu.

 

Nicht alle Banken akzeptieren die Besicherung durch ein anderes Objekt als jenes, das eigentlich finanziert werden soll.

 

Regionale Banken sind in vielen Fällen nicht auf die Finanzierung von Auslandsimmobilien spezialisiert.

Kredit in Italien und Besicherung durch italienische Immobilie

Einen Kredit in Italien aufnehmen und damit eine Ferienimmobilie in Italien kaufen – das klingt einfach, ist es aber in der Praxis meist nicht. Denn die Herkunft des Kapitals ist genau nachzuweisen und die Einkommens- und Ausgabensituation von Ihnen in Deutschland oder Österreich für die italienische Bank schwerer einzuschätzen. Auch die Möglichkeit der Einbringung einer lastenfreien Immobilie in Österreich oder Deutschland als zusätzliche Sicherheit könnte schwierig werden.

Vorteile

Nachteile

Wenn ohnehin eine Hausbank in Italien vorhanden ist (z.B. durch familiären Bezug zu Italien), kann die Finanzierung einfacher möglich sein.

Viele bürokratische Hürden und in der Regel keine Kenntnisse zu den Rechten als Kreditnehmer in Italien vorhanden.

Kredit und Immobilie im selben Land.

 

Manche Banken bieten keine Finanzierungen für andere EU-Bürger an.

 

Organisatorische Abwicklung ist schwieriger (Sprachbarrieren, etc.).

Deutsche/ österreichische Bank und anderweitige Besicherung

Wenn Sie über andere Vermögenswerte verfügen, die keine Immobilien sind, so können diese gegebenenfalls auch als Sicherheiten eingebracht werden. Das könnten beispielsweise Wertpapierdepots sein. Allerdings ist es möglich, dass Banken andere werthaltige Gegenstände nur teilweise bzw. nicht mit ihrem vollen, tatsächlichen Marktwert zur Besicherung akzeptieren.

Vorteile

Nachteile

Besicherung ohne Belastung im Grundbuch – weder in Italien, noch bei einer Bestandsimmobilie in Österreich oder Deutschland.

Mögliche schwierige Bewertung, je nach Art der Sicherheit

Kreditvergabe möglich, obwohl Sie keine andere Immobilie besitzen.

Es ist in den allermeisten Fällen nicht der vollständige Wert zur Besicherung nutzbar.

 

Banken bevorzugen typischerweise grundbücherliche Sicherheiten.


Auslandsimmobilie finanzieren in Italien: Ablauf bei Infina

Infina bietet eine maßgeschneiderte Lösung für die Finanzierung von Auslandsimmobilien in Norditalien an. In diesem Fall ist es nicht nötig, eine andere Immobilie zu besitzen, die als Sicherheit dient. Sofern Sie dies bevorzugen, kann aber auch eine Immobilie in Österreich oder Deutschland als Sicherheit eingebracht werden. Die Kreditzinsen sind mit Inlandskrediten vergleichbar. Sie zahlen also ähnlich hohe Zinsen, so als würden Sie eine Wohnung oder ein Haus in Österreich oder Deutschland erwerben. Um die Kosten einschätzen zu können, ist daher für einen ersten Eindruck unser Zinsrechner optimal nutzbar – auch, wenn Sie eine Ferienimmobilie finanzieren möchten.

Der Ablauf, hin zur Kreditzusage für Ihre Auslandsimmobilie, ist unkompliziert:

  • Sie nehmen Kontakt mit Infina auf und es erfolgt eine kostenlose, unverbindliche Erstberatung.
  • Wir zeigen auf, welche Unterlagen Sie für einen Kreditantrag benötigen und beantworten alle Fragen, die Sie hinsichtlich der Finanzierung haben.
  • Die Dokumente für den Kreditantrag werden von uns vorab hinsichtlich Vollständigkeit und Klarheit geprüft und an die Bank übermittelt.
  • Die Bank legt ein Finanzierungsangebot vor. Gemeinsam klären wir offene Fragen.
  • Der Kreditvertrag wird unterzeichnet und der Kauf der Immobilie kann abgewickelt werden.

In Italien erfolgt die rechtliche Sicherstellung in einzelnen Regionen auf unterschiedliche Weise. Aus diesem Grund ist eine Kreditvergabe für den Kauf oder den Kauf und die Modernisierung ausschließlich für folgende Regionen möglich:

  • Lombardei
  • Trentino
  • Venetien
  • Friaul-Julisch-Venetien

Die Immobilie kann dabei auch als Zweitwohnsitz genutzt werden. Die Erstellung eines Gutachtens zur Immobilie wird vor der Kreditgewährung durch die Bank beauftragt. Die Kreditvergabe erfolgt nach österreichischem Verbraucherrecht und die Kaufpreiszahlung unkompliziert über ein Notaranderkonto.

Kontaktieren Sie uns jetzt und sprechen wir über Ihren Finanzierungsbedarf.


Immobilienkauf in Italien: Diese Objekte eignen sich für eine Finanzierung

Wenn Sie noch unschlüssig sind, welche Immobilie Sie in Italien kaufen möchten, so steht Ihnen eine Vielzahl an Optionen offen. Von der klassischen Ferienwohnung in der Innenstadt, über das elegante Haus am See bis hin zum alpinen Chalet.

Die Finanzierung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses in Italien ist immer dann einfach möglich, wenn es vollständige, umfassende Informationen über die Immobilie, die Besitzverhältnisse und die Nutzungsmöglichkeiten gibt.

Deshalb eignen sich Finanzierungen von Liegenschaften in Süditalien durch Banken in Österreich und Italien schlechter, während im Norden des Landes Dokumente wie das Grundbuch (= in Italien Immobilienregister) als zuverlässige Quellen herangezogen werden können.

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Beliebte Regionen in Italien für Immobilien mit Auslandsfinanzierung

Welche Region Ihnen am besten gefällt, müssen Sie selbst entscheiden. Als Faustregel für die Finanzierung gilt: Je nördlicher die Immobilie gelegen ist, desto einfacher wird es, einen Kredit zu bekommen. Folgende Gegenden bieten sich beispielsweise für den Erwerb einer Ferienimmobilie an:

  • Gardasee: Der große, berühmte Klassiker der italienischen Seen, umgeben von exklusiven Immobilien.
  • Comer See: Der Comer See ist ein traumhafter Ort mit zahlreichen Ferienimmobilien.
  • Triest: Von Österreich aus ist Triest besonders schnell erreichbar. Neben der kurzen Anreise überzeugt auch das ansprechende Preisniveau.

Nebenkosten beim Immobilienkauf in Italien

Die Nebenkosten für den Kauf einer Ferienimmobilie in Italien sollten mit mindestens 10 Prozent vom Kaufpreis eingeplant werden.

Kostenpunkt

Höhe

Notarielle Abwicklung

2 – 4 % + Steuer

Registersteuer/-gebühr (außer bei Neubauten)

9 % des Katasterwerts

Mehrwertsteuer (nur bei Neubauten)

10 bzw. 22 % bei Luxusimmobilien

Maklerprovision

2 – 4 % + Steuer

Beglaubigte Übersetzungen, sonstige Beratung, Gutachten

Nach Bedarf


Auslandsimmobilie finanzieren in Italien: Tipps

Beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland gilt es viel zu beachten. Das Wichtigste ist, fundierte Daten von Makler bzw. Verkäufer einzufordern, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.

Tipp 1: Immobilie über Makler erwerben

Kaufen Sie Ihre Ferienimmobilie über einen etablierten, seriösen Makler und stellen Sie sicher, dass das Maklerbüro die Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit aller Angaben übernimmt.

Tipp 2: Vollständige Dokumentation einfordern

Lassen Sie sich umfangreiche Unterlagen zukommen, die belegen, dass die Ferienimmobilie tatsächlich so gebaut wurde, wie sie genehmigt wurde. Sie sollte über eine Benützungsgenehmigung verfügen und es sollte nachgewiesen werden, dass es keine Belastungen (Wegrechte Dritter, etc.) gibt.

Tipp 3: Objektive Beratung vor Ort in Anspruch nehmen

Lassen Sie die Unterlagen vor dem Kauf von einem unabhängigen Experten, beispielsweise einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht oder einem Notar, prüfen. Das verursacht zwar Kosten, gibt Ihnen aber dafür auch zusätzliche Sicherheit, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Auch beglaubigte Übersetzungen können hilfreich sein, wenn Sie kein Italienisch sprechen.


Auslandsfinanzierung für Italien: gute Chancen in Norditalien

Eine Auslandsfinanzierung für Italien zu bekommen ist zwar nicht ganz so einfach wie die Finanzierung für den Immobilienkauf in Deutschland oder Österreich, aber dieses Vorhaben ist durchaus zu bewältigen. Die Herausforderung besteht darin, eine Bank zu finden, die optimal zum gegebenen Finanzierungsbedarf passt und sich auf Auslandsfinanzierungen spezialisiert hat. Genau dabei unterstützen Sie die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina. Denn mit Expertise ist es gerade für Immobilien in Norditalien meistens möglich, eine Finanzierung mit attraktiven Konditionen zu erhalten. Infina bietet diesbezüglich spezifische, professionelle Beratung und unterstützt Sie dabei, einen Kredit für den Ankauf Ihrer Ferienimmobilie in Italien zu erhalten.


Weitere Fragen

 

Viele Banken sind nicht bereit, Auslandsimmobilien zu finanzieren. Deshalb lohnt es sich, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um eine Finanzierung für den Kauf einer Ferienimmobilie in Italien von einer darauf spezialisierten Bank zu bekommen.

 

 

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich derzeit dynamisch. Es muss daher unbedingt individuell und tagesaktuell geprüft werden, welche Konditionen für den Immobilienkauf möglich sind.

 

 

Wenn Sie eine bereits abbezahlte Immobilie besitzen, kann diese als Sicherheit herangezogen werden. Sie wird im Grundbuch durch eine Hypothek belastet. Zwingend nötig ist es jedoch nicht, über eine andere Immobilie zu verfügen.

 

 

Immobilien in Italien erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie einerseits selbst als Ferienimmobilien genutzt werden können und andererseits, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen es zulassen, auch touristisch vermietbar sind.

 

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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