Superädifikat: Definition und Wissenswertes

Gartenhaus auf fremden Grund
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Recht
Datum: 03.04.2023

Ein Superädifikat (auch Überbau) ist ein Bauwerk, das mit der Zustimmung eines Grundeigentümers auf einem fremden Grundstück errichtet wird. Erfahren Sie in diesem Ratgeber alles Wissenswerte zum Superädifikat, inklusive Bedeutung und rechtlicher Einordnung.


Superädifikat: Das Wichtigste im Überblick

  • Das Superädifikat ist eine Mischung aus Liegenschaft und beweglicher Sache.
  • Im Gegensatz zum Baurecht, das ins Grundbuch eingetragen werden muss, ist dies beim Superädifikat nicht erforderlich.
  • Die Weitergabe und Veräußerung eines Superädifikats bedarf unter Umständen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
  • Es handelt sich um Gebäude auf fremden Grund (Schrebergarten, Badehütte, Würstelstand, ...), die dort nicht dauerhaft verbleiben sollen.

Superädifikat: Bedeutung

Unter normalen Bedingungen gehören Ihnen als Grundstückseigentümer auch die darauf errichteten Gebäude. Aber es gibt in Österreich juristische Besonderheiten, wie das Superädifikat, bei der Bauherr und Grundstückseigentümer eine Trennung zwischen Eigentum am Bauwerk und Grundstück vornehmen. Das errichtete Bauwerk geht dann nicht ins Eigentum des Grundstückseigentümers über. Vorteile: Der Errichter erspart sich den finanziellen Aufwand für den Grundstückskauf und der Grundstückseigentümer generiert eine Art „Pachtzins“.

Beispiele für Bauwerke, die häufig als Superädifikat gebaut werden:

  • Gartenhäuschen/ Schrebergartenhütten
  • Markthütten
  • Bootshütten
  • Umkleidekabinen am Badesee
  • Würstelstände
  • Lagerhallen
  • Firmengebäude auf privaten Gründen (z.B. des Unternehmers).

Superädifikat und Baurecht: Was ist der Unterschied?

Wie Sie bereits anhand der Beispiele erkennen können, haben diese eine Gemeinsamkeit: Die genannten Superädifikate sind nicht beständige Bauten auf fremden Grund. Ebenfalls ein Bauwerk auf fremden Grund sieht das sogenannte Baurecht vor. Der Hauptunterschied zum Superädifikatliegt in der Beständigkeit des errichteten Bauwerks. Ist vom Baurecht die Rede, dann ist es das Ziel Bauwerke, wie private Wohnhäuser, Wohnblöcke und Geschäftslokale, auf fremden Grund und auf Dauer zu errichten. Bei Superädifikaten sind es hingegen in erster Linie nicht beständige Bauten. In Ausnahmefällen können auch mit dem Boden verbundene feste Bauwerke Superädifikate sein. Voraussetzung: Sie errichten das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes am Grundstück. Beispiel: Die Kirche oder das Bundesland verpachten/ vermieten Ihnen unbebaute Grundstücke zeitlich befristet, und Sie als Grundstückspächter bedingen sich aus, dass Sie darauf beispielsweise ein Einfamilienhaus errichten dürfen.

Konkrete Unterschiede Baurecht vs. Superädifikat

Baurecht:

  • Es handelt sich um ein dingliches Recht bzw. um eine unbewegliche Sache
  • Ziel ist die Errichtung langfristig bestehender Bauwerke auf fremden Grund
  • Höhere Rechtssicherheit durch Grundbucheintrag und eigener Grundbuchseinlage
  • Kann im Nachhinein, also nach der Errichtung des Bauwerkes, noch begründet werden
  • Kann verkauft und vererbt werden
  • Der Baurechtsvertrag hat immer eine begrenzte Laufzeit zwischen 10 und 100 Jahren
  • Der Baurechtgeber erhält im Regelfall einen Baurechtzins

Superädifikat:

  • Befristeter oder unbefristeter Bestandsvertrag
  • Es handelt sich um nicht auf Dauer errichtete Bauwerke auf fremden Grund
  • Geringere Rechtssicherheit als beim Baurecht
  • Keine eigene Grundbuchseinlage. Die Übertragung des Superädifikats erfolgt durch eine Hinterlegung in der Urkundensammlung
  • Keine nachträgliche Begründung möglich
  • Verkauf möglich, aber Regelung in Bestandsvertrag erforderlich
  • Der Grundstückeigentümer erhält eine Pacht

Superädifikat: Rechtliche Einordnung

Zwei wesentliche Merkmale eines Superädifikats sind:

  • Ein Bauwerk
  • Auf fremden Grund errichtet, mit der Absicht, dass es darauf nicht dauerhaft verbleiben soll

Rechtlich betrachtet sind Superädifikate eine hybride Form zwischen Liegenschaft und beweglichem Gegenstand. § 297 ABGB sieht Superädifikate als beweglich an, selbst bei solider Bauweise. Unter folgenden Aspekten werden Superädifikate hingegen als unbeweglich eingestuft: Der abgeleitete Rechtserwerb erfolgt ausschließlich nach denselben Regeln wie bei nicht verbücherten Liegenschaften, nämlich indem Sie bei Gericht eine Urkunde hinterlegen. In Bezug auf Gewährleistung, Verdinglichung von Bestandsrechten und hinsichtlich der Wiederkaufs- und Vorkaufsrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote werden Superädifikate als unbewegliche Sachen beurteilt.


Was gibt es beim Superädifikat zu beachten?

Beim Superädifikat gibt es einige kritische Punkte und potenzielle „Fallen“ zu beachten. Ein Kernproblem resultiert daraus, dass es nicht in allen Fällen als Urkunde im Grundbuch aufscheint. Auch bezüglich der Weitergabe eines Superädifikats gibt es Fragezeichen. An dieser Stelle kritische Punkte:

Beachten Sie:

Gutgläubiger Erwerb

Als außenstehender Erwerber einer Liegenschaft werden Sie auf den ersten Blick nicht erkennen können, ob die darauf errichteten Hütten oder Wochenendhäuser Ihr Eigentum sind oder nicht. Vor allem dann nicht, wenn im Grundbuch dazu keine Urkunde hinterlegt ist. Theoretisch kann Ihnen dann der Verkäufer der Liegenschaft, oder sein Vertreter, das Superädifikat verschweigen bzw. gibt es ein Publizitätsproblem. Da das Superädifikat als bewegliche Sache gilt, können Sie sich dann grundsätzlich auf § 367 ABGB bzw. gutgläubigem Erwerb berufen. Ob Sie demnach allerdings wirklich gutgläubig erworben haben, vor allem da im Grundbuch keine Urkunde hinterlegt wurde (Modus fehlt), scheint rechtlich strittig zu sein.

Wenn der Verkauf des Superädifikats scheitert

Haben Sie mit dem Grundstückseigentümer als Bestandsgeber vertraglich vereinbart, dass beispielsweise im Zuge einer Firmenveräußerung das Vertragsverhältnis beiderseits auf die Rechtsnachfolger übergeht, dann freuen Sie sich über einen reibungslosen Ablauf. Fehlt hingegen eine derartige Vereinbarung, dann sollten Sie die Zustimmung des Bestandgebers einholen. Schlimmstenfalls könnte sonst ein Kündigungsgrund im Sinne des Mietrechtgesetzes vorliegen.

Pfandrecht am Superädifikat

Grundsätzlich kann auch für Superädifikate ein Pfandrecht begründet werden, soweit das Superädifikat in der Urkundensammlung hinterlegt wurde. Während Banken Bauwerke auf Baurechtsgründen allerdings regelmäßig finanzieren, verhalten sie sich bei Superädifikaten aufgrund der komplexen Bewertung der vorliegenden Sicherheit zurückhaltender. Will hingegen der Grundstückseigentümer selbst eine Hypothek aufnehmen und Sie haben auf seinem Grund ein Superädifikat errichtet, dann gilt, dass es unzulässig ist, Verträge zu Lasten Dritter zu vereinbaren. Sie wären von diesem Schuldverhältnis des Bestandsgebers gegenüber der Bank dann nicht betroffen.

Feste Bauweise

Gebäude in fester Bauweise sind mit Grund und Boden verbunden. Auch diese können als Superädifikat gelten. Sie errichten das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Grundbenutzungsrechtes des Grundstücks. Das Gebäude bleibt also vorläufig in Ihrem Besitz als Pächters/ Grundstücksmieter. Aber Achtung: handelt es sich allerdings um einen Bestandsvertrag, so hat der Bestandsnehmer das Grundstück nach allgemeinen Regeln (im Sinne des ABGB) bei Beendigung so wie es übernommen wurde zurückzustellen.

Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses

Sollten Sie (Mit-)Eigentümer eines Superädifikats wie zum Beispiel eines Wochenendhauses oder einer Badehütte sein, können Sie einer herannahenden Beendigung des Grundbenützungsverhältnisses gelassen entgegensehen. Grundlage dafür bietet Ihnen eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) mit folgendem Wortlaut: „Das Eigentum an einem Superädifikat bleibt von Beendigung oder Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses an sich unberührt". Das betreffende Bauwerk steht also auch weiterhin im Eigentum des/ der bisherigen Eigentümer/s“.

Konkret bedeutet dies, dass, soweit nicht anders vereinbart, das Bauwerk weiterhin in Ihrem Eigentum bleibt. Allerdings empfiehlt es sich jedenfalls, mit dem Bestandsgeber frühzeitig und privatautonom zu vereinbaren, was mit dem Superädifikat nach Beendigung der Grundbenützung zu geschehen hat (z.B. die Beseitigung oder die Übertragung, usw.).

Ende des Superädifikates

Das zugrundeliegende Grundbenützungsrecht endet per Zeitablauf, Kündigung oder einvernehmliche Auflösung. Ohne konkrete Regelung bezüglich der Zukunft des Bauwerks nach Vertragsende, tritt § 1109 ABGB in Kraft. Damit müssen Sie als Bestandsnehmer das Grundstück in der Form zurückgeben, in der Sie es übernommen haben. Schlichtweg bedeutet dies, dass Sie das Bauwerk im Worst Case abreißen lassen müssen, was für Sie hohe Abbruchkosten und für den Grundstückseigentümer ebenfalls häufig einen Wertverlust bedeutet.

In der Praxis kommt es daher meist zu folgender Regelung: Sie als Bestandsnehmer übergeben das Bauwerk gegen eine Entschädigung dem Grundstückseigentümer.


Fazit: Superädifikat als praktische Lösung

Grund und Boden ist teuer und die Anschaffungskosten bleiben Ihnen beim Superädifikat erspart. Denn Sie investieren in die Errichtung des Gebäudes auf fremden Grund. Für dessen Benützung zahlen Sie einen Pachtzins. Offene Fragen bezüglich Veräußerung/ Weitergabe und Zukunft des Gebäudes nach Vertragsende sollten schriftlich im Vertrag geregelt sein.


Häufig gestellte Fragen

 

Es ist ein selbständiges Bauwerk auf fremden Grund ohne die Absicht, dass es dort dauerhaft stehen bleibt. Der Errichter (Bestandsnehmer) zahlt dem Verpächter (Bestandsgeber) eine Art „Pachtzins“ für die Benützung des Grundstücks. Während ein Baurecht fixe Laufzeiten von 10 bis 100 Jahren hat, sind beim Superädifikat auch unbegrenzte Laufzeiten möglich.

 

 

Im Gegensatz zum Kauf einer Liegenschaft wird beim Superädifikat das Eigentum nicht im Grundbuch eingetragen. Es wird durch Urkundenhinterlegung begründet.

 

 

Nach Zustimmung des Grundstückseigentümers durch Errichtung des Bauwerks auf dessen Grund. Die Erstellung einer bei Gericht hinterlegten Urkunde ist möglich und würde dann im Grundbuch (Urkundensammlung) aufscheinen, ist aber nicht verpflichtend (jedoch zu empfehlen).

 

 

Das Superädifikat kann verkauft oder vererbt werden. Dann muss aber der dazugehörige Pachtvertrag mit dem Grundeigentümer neu abgeschlossen werden.

 

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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Prokuristin

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Zudem ist mir wichtig, unsere Kunden über die aktuelle Zinsentwicklung zu informieren. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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