Grunderwerbsteuer: Höhe und Berechnung in Österreich

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Autor: Mag. Peter Hrubec
Kategorie: Finanzierung
Datum: 10.10.2022

Unabhängig davon, ob es sich um einen Kauf, eine Erbschaft oder die Schenkung einer Liegenschaft handelt: Die Grunderwerbsteuer wird bei ausnahmslos allen Erwerbsvorgängen fällig. Seit der Steuerreform 2016 gibt es in einigen Fällen eine neue Bemessungsgrundlage. Wie hoch der Steuersatz jeweils ist, wie Sie die Steuer berechnen und welche Befreiungen es gibt erfahren Sie in diesem Beitrag.

Grunderwerbsteuer in Österreich: das Wichtigste im Überblick

  • Beim Erwerb eines Grundstückes – sei es durch Schenkung, Kauf oder Erbschaft – ist die Grunderwerbsteuer zu bezahlen.
  • Beim Kauf beträgt diese 3,5 % des Kaufpreises.
  • Bei Schenkung bzw. Erbschaft geht man vom sogenannten „Grundstückswert“ als Bemessungsgrundlage aus und es kommt ein Stufentarif zum Einsatz.
  • Für landwirtschaftliche Grundstücke gelten zum Teil niedrigere Steuersätze bzw. eine niedrigere Bemessungsgrundlage.
  • Die Steuerpflicht entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags (bzw. Schenkungsvertrags), nicht erst durch den Eintrag ins Grundbuch.
  • Die Grunderwerbsteuer sollten Sie beim Immobilienkauf auf jeden Fall im Auge behalten, da sie einen wesentlichen Teil der Nebenkosten ausmacht.

Bei welchen Anlässen ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Prinzipiell fällt die Grunderwerbsteuer in Österreich bei jedem Erwerb – entgeltlich oder unentgeltlich – eines inländischen Grundstücks an. Darunter fallen beispielsweise:

  • Kauf
  • Erbschaft
  • Schenkung
  • Tausch
  • Eigentumsübergabe in Folge eines Scheidungsvergleichs

Zum „Grundstück“ gehören der Grund und Boden, aber auch das darauf befindliche Gebäude sowie Pflanzen, Tiere und Inventar. Das bedeutet: Auch wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Denn Sie erwerben damit Grund und Boden sowie einen Teil des darauf stehenden Gebäudes.


Höhe und Berechnung der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ergibt sich aus zwei Faktoren:

  • der Bemessungsgrundlage: Das ist der Wert, welchen das Finanzamt dem Grundstück zuschreibt, um die Steuer zu berechnen.
  • dem Steuersatz: Gibt an, wie viel Prozent von der Bemessungsgrundlage als Steuer zu bezahlen ist.

Um die konkrete Steuerschuld zu errechnen, dividiert man den Steuersatz durch 100 und multipliziert diesen mit der Bemessungsgrundlage:

Steuerschuld = Bemessungsgrundlage x (Steuersatz / 100)

Prinzipiell sind in Österreich 3,5 % an Grunderwerbsteuer zu zahlen: Je nachdem, ob der Erwerb entgeltlich oder unentgeltlich ist, kommen aber noch spezielle Regelungen zum Tragen.

Grunderwerbsteuer beim Kauf

Der Grundstückskauf gilt als sogenannter „entgeltlicher Erwerbsvorgang“. Hier beträgt die Grunderwerbsteuer im Allgemeinen 3,5 % des Kaufpreises.

Um es genau auszudrücken:

  • Bemessungsgrundlage: die Gegenleistung (in der Regel der Kaufpreis, es könnte sich aber auch um nicht-finanzielle Leistungen handeln, zum Beispiel bei einem Tausch)
  • Steuersatz: 3,5 %
Beispiel zur Berechnung:

Frau A kauft eine Eigentumswohnung zu einem Preis von 270.000 Euro. Sie muss daher 270.000 Euro x 0,035 = 9.450 Euro an Grunderwerbsteuer abführen.

Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung

Die Grunderwerbsteuer für Schenkung und Erbschaft ist ein wenig anders geregelt, da es sich hier um einen „unentgeltlichen Erwerb“ handelt. Es gilt dabei Folgendes:

  • Bemessungsgrundlage: der sogenannte „Grundstückswert“
  • Steuersatz: 0,5 % bis 3,5 % nach dem Stufentarif

Dieser Stufentarif sieht folgendermaßen aus:

GrundstückswertSteuersatz
Für die ersten 250.000 €0,5 %
Für die nächsten 150.000 €2,0 %
Ab 400.000 €3,5 %
Beispiel zur Berechnung:

Bei einem Grundstückswert von 600.000 Euro werden also 250.000 Euro mit 0,5 % besteuert, die nächsten 150.000 Euro mit 2,0 % und die restlichen 200.000 Euro mit 3,5 %. Es fallen also Steuern in der Höhe von 11.250 Euro an:

250.000 Euro x 0,005 + 150.000 Euro x 0,02 + 200.000 Euro x 0,035 = 11.250 Euro

Aber was hat es nun mit dem „Grundstückswert“ auf sich? Wie wird dieser ermittelt? Das Gesetz sieht hier drei Arten der Ermittlung vor – zwischen denen man auswählen kann:

  1. Pauschalwertmodell: Ein Berechnungsverfahren, bei dem Faktoren wie Grundfläche, Bodenwert, Lage, Grundrissfläche und Alter des Gebäudes einfließen. Die genauen Richtlinien zur Berechnung sind auf der Seite des Finanzministeriums nachzulesen. Es gibt dort auch einen praktischen Rechner, um den Wert zu ermitteln.
  2. Immobilienpreisspiegel: Es können auch die (zuletzt veröffentlichten) Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria herangezogen werden – wobei davon noch ein Abschlag von 28,75 % vorzunehmen ist.
  3. Nachweis des geringeren gemeinen Werts: Falls man z. B. durch ein Gutachten oder die Bankenschätzung einen geringeren Wert nachweisen kann, dann gilt dieser als Grundstückswert.

Grunderwerbsteuer zwischen Verwandten

Für die Grunderwerbsteuer bei Übertragung unter Verwandten gibt es außerdem eine weitere Sonderregelung. Und zwar wird eine solche Grundstücksübertragung immer nach den Vorgaben für den „unentgeltlichen Erwerb“ (siehe oben) behandelt – sogar, wenn für das Grundstück beispielsweise ein Kaufpreis bezahlt wird. Es gilt also:

  • Bemessungsgrundlage: Grundstückswert
  • Steuersatz: der oben besprochene Stufentarif von 0,5 bis 3,5 %.

Familienangehörige sind demnach steuerlich begünstigt, wenn sie sich gegenseitig ein Grundstück verkaufen. Wer gehört aber nun zu diesem begünstigten Familienkreis? Der Gesetzgeber zählt hierzu:

  • Ehepartner oder eingetragene Partner
  • Lebensgefährten mit gleichem Wohnsitz
  • Eltern
  • Kinder, auch Stief- und Adoptivkinder
  • Enkelkinder
  • Geschwister
  • Nichten und Neffen
  • Verschwägerte in gerader Linie
Beispiel zur Berechnung:

Herr B verkauft seinem Neffen ein Einfamilienhaus um 450.000 Euro. Da es sich um einen Erwerb innerhalb der Familie handelt, wird es steuerlich wie ein „unentgeltlicher Erwerb“ behandelt – obwohl ein Kaufpreis bezahlt wurde. Der ermittelte Grundstückswert beträgt 380.000 Euro. Es wird der Stufentarif auf den Grundstückswert angewendet, weshalb 3.850 Euro an Steuern zu zahlen ist:

250.000 Euro x 0,005 + 130.000 Euro x 0,02 = 3.850 Euro

Grunderwerbsteuer in der Landwirtschaft

Für die Übergabe von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sieht das Gesetz eine geringere Besteuerung vor. Wenn solche land- oder forstwirtschaftlichen Gründe im Familienverband verschenkt, verkauft oder vererbt werden, dann gilt Folgendes:

  • Bemessungsgrundlage: einfacher Einheitswert
  • Steuersatz: 2 %.

Dieser „Einheitswert“ ist ein vom Finanzamt ermittelter Wert, der nach einem standardisierten Verfahren festgelegt wird. Wichtig ist: Der Einheitswert liegt meist weit unter dem Verkehrswert (also dem Preis, zu dem man das Grundstück am Markt verkaufen könnte) oder dem Grundstückswert – es fallen dadurch also vergleichsweise weniger Steuern an.

Sonderfall teilentgeltlicher Erwerb

Jemand verkauft Ihnen außerhalb des Familienverbandes ein Grundstück zu einem sehr geringen Preis? Dann handelt es sich aus Gesetzessicht wahrscheinlich um einen teilentgeltlichen Erwerb. Ein solcher teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn der Kaufpreis zwischen 30 % und 70 % vom Grundstückswert ausmacht.

Die steuerliche Behandlung sieht dann aus wie folgt:

  • Bemessungsgrundlage: Grundstückswert
  • Steuersatz: 3,5 % für den entgeltlichen Teil (also den Kaufpreis) und Stufentarif für den Rest.

Altes Gesetz bis 2016 und die Grunderwerbsteuer neu

Die oben besprochenen Vorschriften sind jedoch noch nicht so lange gültig. Bis 2016 war ein altes Gesetz in Kraft, welches die Höhe der Grunderwerbsteuer festlegte.

Hierbei war vor allem die Besteuerung von Schenkungen, Erbschaften und Verkäufen im Familienkreis anders geregelt: Als Bemessungsgrundlage galt bis dahin der dreifache Einheitswert, anstatt des jetzt herangezogenen Grundstückswertes. Da der dreifache Einheitswert in der Regel deutlich unter dem Grundstückswert liegt, haben sich Erbschaften bzw. Schenkungen mit der „Grunderwerbsteuer neu“ also verteuert.

Weitere Änderungen betrafen beispielsweise die Definition des „Familienkreises“ – dieser wurde erweitert, sodass nun auch Geschwister, Nichten, Neffen und Verschwägerte dazu zählen.

Fälligkeit: Wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Die Steuerschuld entsteht, wenn Sie den Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag abschließen. Spätestens zum 15. des übernächsten Monats (z. B. 15. März bei Kaufvertrag im Januar), müssen Sie den Erwerbsvorgang melden, also eine Abgabenerklärung übermitteln. In den meisten Fällen wird dies ein Rechtsanwalt übernehmen, der für Sie alle Fristen und Gebühren im Auge behält.

Daraufhin erhalten Sie vom Finanzamt einen Grunderwerbsteuer-Bescheid. Innerhalb von einem Monat nach der Zustellung des Bescheids müssen Sie die Steuer bezahlen.

Bei einem unentgeltlichen Erwerb – z. B. Erbschaft, Schenkung oder Übergabe in der Familie – ist es möglich, die Grunderwerbsteuer in Raten zu zahlen. Sie können die Steuerschuld auf bis zu 5 Jahre aufteilen.

Allerdings: Bei einer Aufteilung auf 2 Jahre erhöht sich die Steuerschuld um 4 % und für jedes weitere Jahr kommen zusätzliche 2 % dazu. Wenn Sie beispielsweise eine Steuerschuld von 10.000 Euro zu zahlen haben und diese auf 3 Jahre aufteilen, dann erhöht sich diese um 6 % auf insgesamt 10.600 Euro.

Fälligkeit: Wer bezahlt die Grunderwerbsteuer?

Es mag vielleicht überraschen, aber: Alle Personen, die am Erwerb beteiligt sind, sind für die ordnungsgemäße Zahlung verantwortlich – also Käufer und Verkäufer sowie Schenkender und Beschenkter gleichermaßen. In der Regel übernimmt aber der Käufer bzw. Beschenkte die Summe. Im Fall einer Erbschaft ist natürlich die erbende Person allein zuständig.

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Befreiung von der Grunderwerbsteuer

In einigen wenigen Fällen muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Zu den wichtigsten zählen:

  • Die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 1.100 Euro.
  • Erwerb von einem Ehepartner bzw. eingetragenen Partner unter ganz bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer Größe von 150 m².
  • Erbschaft von einem Ehepartner bzw. eingetragenen Partner bis zu einer Größe von 150 m².
  • Die Schenkung oder Erbschaft geht an eine gemeinnützige Vereinigung.
  • Übertragung von Betriebs-Grundvermögen bis zu einer Höhe von 900.000 Euro unter bestimmten Bedingungen.
  • Schenkung bzw. Erbschaft von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienkreis unter bestimmten Voraussetzungen bis zu einer Höhe von 365.000 Euro.
Tipp

Die jeweiligen genauen Bedingungen für die Befreiung können Sie auf der Website des Finanzministeriums nachlesen.


Grunderwerbsteuer: In Österreich von der Steuer absetzbar?

Sie können die Grunderwerbsteuer als „Sonderausgaben“ von der Steuer absetzen, sofern Sie …

  • … ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung bauen und im Zuge dessen die Steuer gezahlt haben und
  • … der Vertrag für die Errichtung vor dem 1.1.2016 geschlossen wurde.

In diesem Fall können Sie nämlich die „Errichtungskosten“ steuerlich geltend machen und dazu gehören alle Grundstückkosten inklusive der Grunderwerbsteuer. Beim Kauf einer Wohnung können Sie leider nichts absetzen. Gleiches gilt, wenn Sie nach dem 1.1.2016 den Errichtungsvertrag abgeschlossen haben.


Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer: die Unterschiede

Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Grundsteuer in Österreich  zu verwechseln. Der Unterschied auf einen Blick:

  • Die Grundsteuer fällt jährlich an und ist eine Steuer auf den Besitz (bzw. rechtlich korrekterweise „das Eigentum“) eines Grundstücks.
  • Die Grunderwerbsteuer bezieht sich – wie unschwer zu erraten – auf den Erwerbsvorgang. Diese ist also nur dann zu zahlen, wenn der Eigentümer des Grundstücks wechselt.

Beim Verkauf eines Grundstücks kann außerdem zusätzlich eine Immobilienertragsteuer anfallen. Worin bestehen hier die Unterschiede?

  • Die Immobilienertragsteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien. Versteuert wird die Differenz aus Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Steuerpflichtig ist dabei natürlich der Verkäufer.
  • Die Grunderwerbsteuer wird ganz prinzipiell bei jedem Erwerbsvorgang fällig, egal ob dabei Gewinn erzielt wurde oder nicht. Verantwortlich für die Zahlung sind grundsätzlich beide Parteien.

Die Grunderwerbsteuer – nicht zu unterschätzende Nebenkosten

Wer ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erwirbt, sollte keinesfalls auf die Nebenkosten vergessen. Dafür sind noch einmal zusätzlich 10 % - 12 % des Kaufpreises zu kalkulieren. Ein beträchtlicher Teil der Nebenkosten ist die Grunderwerbsteuer, die meist mit 3,5 % des Kaufpreises zu Buche schlägt und einige Tausend Euro ausmachen kann. Setzen Sie also am besten sowohl auf eine fachkundige steuerliche Beratung als auch Finanzierungsberatung, um von Anfang an mit den richtigen Summen zu rechnen. 

Bildquellen: Farknot Architect/ Shutterstock.com, Artazum/ Shutterstock.com,  Billion Photos/ Shutterstock.com, Rido/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Peter Hrubec
Position: Consulting Partner, Research

Die Neugier für neue Themen, die die Finanzdienstleistung bewegen, zieht sich wie ein roter Faden durch meine berufliche Laufbahn. Bei AXA Equity & Law war ich für die Markterschließung Österreich sowie die Einführung der betrieblichen Vorsorge zuständig. Im Anschluss daran beschäftigte ich mich als geschäftsführender Gesellschafter von Nova Portfolio Management mit innovativen Vermögensanlage-Konzepten. Seit dem Jahr 2009 bin ich als Prokurist bei Infina schwerpunktmäßig in den Bereichen Product Consulting, sowie der Vertriebs- und Bankenbetreuung verantwortlich. Darüber hinaus liegt mein Fokus auf rechtlichen Fragestellungen und der Analyse von Markt- und Zinsentwicklungen.

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