Lage von Immobilien: Bewertung und Einflussfaktoren

kleines haus mit lupe
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 28.01.2022

Eine alte Weisheit besagt: Die wichtigsten Preisfaktoren bei der Immobilienbewertung sind Lage, Lage und nochmals Lage. Denn je besser die Lage ist, desto höhere Mieten können verlangt werden und die Wertsteigerung schreitet in guten Stadtvierteln bzw. Orten schneller voran als in der Peripherie. Dieser Beitrag setzt sich mit der Lage bei der Immobilienbewertung auseinander: Wie wichtig ist die Lage bei der Immobilienbewertung wirklich? Welche Faktoren fließen in die Lage ein?

Lage und Immobilienbewertung: Das Wichtigste im Überblick

  • Die Makrolage, also Gesamtgegend oder Stadt und deren langfristige dauerhafte Infrastruktur, sind entscheidend für den Immobilienpreis.
  • Die Mikrolage hingegen betrifft den Käufer persönlich.
  • Ökologische, ökonomische und soziale Faktoren beeinflussen die zukünftige Qualität der Lage und die Immobilienbewertung.
  • Anrainer, Bebauungspläne und die Auswertung von regionalen Wirtschaftsberichten zeigen, wohin der regionale Lagetrend geht.
  • Die Wertminderung durch Lärm hält sich laut Studien in engen Grenzen, obwohl der Lärm die Lebensqualität erheblich beeinträchtigen kann.

Wie wichtig ist die Lage bei der Immobilienbewertung?

Warum bezahle ich im Innsbrucker Nobelviertel Arzl für eine Neubauwohnung rund 10.000 Euro pro Quadratmeter, hingegen in Wolfsberg in Kärnten selbst für ein Penthouse nur 3.500 Euro pro Quadratmeter? Oder warum zahlt man im 8. Wiener Bezirk für 40 Quadratmeter im Schnitt 7.560 Euro pro Quadratmeter, während es in Wien Simmering (11. Bezirk) nur 4.380 Euro sind? Der Grund ist natürlich die Lage und – daraus resultierend unterschiedliche Grundstückspreise in Österreich.

Von den drei Faktoren Lage des Grundstücks, Zustand und Ausstattung des Gebäudes kommt der Lage die größte Bedeutung zu, wobei man hier zwischen Makrolage und Mikrolage unterscheiden muss.

Was ist die Makrolage?

Die eingangs genannten Beispiele handeln von der Makrolage. Bei dieser geht es um Regionen, Städte, Stadtteile und geografische Lage innerhalb der Stadt (Zentrum oder Stadtrand). Manche Gebiete sind hierbei prädestiniert für kaufkräftige Bewohner, andere wieder weniger.

Was ist die Mikrolage?

Doch die Mikrolage entscheidet, wo sich bestimmte Interessensgruppen wirklich niederlassen. Hier geht es um ruhige Umgebung, Parkmöglichkeiten, Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Szene-Lokale, Nähe zu Grünanlagen, Nachbarschaft und Entfernung zum Arbeitsplatz. Am Land sind indessen Seengrundstücke sehr begehrt.

Tipp: Sie möchten wissen, in welchen Regionen Wohneigentum günstig und wo teuer ist? Dann lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema „Immobilienpreise in Österreich“.


Gebäude oder Grundstückslage: Was spielt die größere Rolle?

Je besser und teurer die Lage, desto bedeutender wird in der Immobilienbewertung das Grundstück im Vergleich zum Gebäude. Die Baugründe wurden nämlich in diesen Lagen explosionsartig teurer. Bei schlechten Lagen hingegen fällt der Gebäudewert stärker ins Gewicht als der Grundstückspreis. Damit gewinnen Schnitt und Ausstattung der Wohnung in der Bewertung mehr an Bedeutung.


Wie lässt sich die Immobilienlage einschätzen?

Selbst als Laie können Sie eine Immobilienlage grob einschätzen, indem Sie sich folgende einfache Fragen stellen:

    • Was sehen Sie im Umkreis von 150 bis 200 Metern?
      Sind es Grünflächen oder sind Sie mitten in einer Betonwüste? Ist Letzteres der Fall: Gibt es dafür wenigstens gute Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten vor der Haustüre? Wohnen Sie hier nahe einer U-Bahn-Station oder Bushaltestelle? Wie hoch ist die Lärmbelastung? Wer sind Ihre Nachbarn?
    • Wie entwickelt sich die Wohngegend?
      Werden die Geschäfte und Lokale in unmittelbarer Nähe über einen längeren Zeitraum betrachtet eher mehr oder weniger? Verschwinden immer mehr Grünflächen? Gibt es qualitativ hochwertigen Zuzug? Verfallen die Gebäude oder werden sie aufgewertet?
    • Der Graffiti-Indikator:
      Mehren sich in einer Gegend Graffitis, ist dies ein Anzeichen dafür, dass fremdes Eigentum hier weniger Wertschätzung erfährt. Es kann ein verdeckter Hinweis auf zunehmende Jugendkriminalität oder im Worst Case sogar auf Bandenaktivitäten sein.

    Beispiel: Lagebeschreibung einer Immobilie

    Damit Sie eine Vorstellung bekommen, wie die Lagebeschreibung eine Immobilie aussieht, hier ein Beispiel eines möglichen Zeitungsinserats:

    Die Liegenschaft überzeugt vor allem durch ihre Lage in begrünter Wohngegend in Simmering. Das Schloss Neugebäude und der Böhmische Prater können als Erholungsgebiete zügig erreicht werden. Sowohl eine U-Bahn-Station, Straßenbahnlinien als auch Busverbindungen sind in nur wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Zahlreiche Geschäfte für den täglichen Bedarf finden Sie in der direkten Nachbarschaft in der Simmeringer Hauptstraße.

    Achtung – lesen Sie zwischen den Zeilen: Im Prinzip befindet sich hier eine Hauptstraße in unmittelbarer Nähe, was indirekt auf möglichen Verkehrslärm hindeutet. Erholungsgebiete sind nicht in unmittelbarer Nähe. „Zügig erreichbar“ ist ein dehnbarer Begriff und kann auch 20 bis 30 Minuten Fußweg bedeuten. Nicht ganz so weit dürften die Stationen der öffentlichen Verkehrsmittel entfernt sein. Ob diese Gegend wirklich so viel Lebensqualität bietet, bleibt abzuwarten und kann nur im Zuge einer genauen Besichtigung festgestellt werden.

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    Lage und Immobilienbewertung: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

    Das Hauptkriterium bei der Immobilienbewertung ist die Lage, wobei zwischen Makro- und Mikrolage differenziert werden muss. Für den Wert der Immobilie spielt jedoch die Makrolage die größere Rolle. Es ist einfach ein großer Unterschied, ob die Immobilie sich in einer Bundeshauptstadt und Universitätsstadt wie Wien oder in einem beschaulichen Dorf in Oberösterreich befindet.

    Die Mikrolage ist im Prinzip nur noch das „Feintuning“ der Makrolage und umfasst die Eigenschaften der näheren Umgebung. Lesen Sie im Folgenden, welche Faktoren bei der Makro- und Mikrolage eine Rolle spielen.

    Lage und Immobilienbewertung: die Makrolage

    Konkrete Faktoren der Makrolage sind:

    • Infrastruktur der Region, die über Jahrzehnte konstant bleibt: Universitäten, Flughäfen, historische Bauten (z.B. Altstädte) sind Konstanten, die sich nicht so schnell ändern und eine Gegend dauerhaft prägen.
    • Naturgegebenheiten wie Seen oder Berge: Erholungsgebiete, die von Ballungszentren aus gut erreichbar sind, boomen. Beispiele sind der Starnberger See in der Nähe von München, das Salzkammergut in Österreich, St. Moritz in der Schweiz oder Kitzbühel in Tirol.
    • Imagefaktor: Beispielsweise gilt Baden bei Wien als „High-Society-Treffpunkt“, genauso wie Altaussee, Fuschl, St. Wolfgang, Salzburg und Kitzbühel.
    • Negative Makroeinflüsse: Nähe zu Industriestandorten (Gefahr von Umweltschäden), Lawinengebiete, Gebiete mit häufigen Naturkatastrophen wie Überschwemmungen.

    Lage und Immobilienbewertung: die Mikrolage

    Hier geht es um all die jene Merkmale, die auch von Immobilienmaklern in ihren Inseraten hervorgehoben werden. Konkrete Faktoren der Mikrolage sind:

    • Laute oder ruhige Umgebung: Wer möchte nicht seine Ruhe haben und an einem ruhigen Standort wohnen? Auf dem Land hat man hier die deutlich besseren Chancen als in der Stadt.
    • Parkplätze vorhanden: Stellplätze im Keller oder vor dem Wohnblock sind vorteilhaft. Manchmal ist bei der Immobilie sogar eine eigene Garage dabei.
    • Nähe zu öffentlichen Verkehrsanbindungen: Das wünschen sich alle und genau mit dieser Hoffnung wird oft von Verkäufern mit dehnbaren Begriffen gespielt.
    • Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe: Ein kürzerer Weg zum Einkauf erspart viel Zeit. Wer sich 5 Tage in der Woche jeweils 30 Minuten erspart, hat auf ein Jahr hochgerechnet 130 Stunden für andere Aktivitäten gewonnen.
    • Park oder Grünanlagen vor der Haustüre: Das ist vor allem für Familien mit Kindern und Hundebesitzer praktisch, aber natürlich auch für die Erholung und Freizeitgestaltung.
    • Nähe zum Arbeitsplatz: Hier können Sie erhebliche Fahrtkosten einsparen.
    • Angenehme Nachbarn: Keiner kann sich seine Nachbarn aussuchen und die Nachbarschaft kann sich rasch ändern. Nichtsdestotrotz lässt sich die Nachbarschaft oft schon im Vorhinein einschätzen, etwa ob im Viertel beispielsweise viele ältere Personen, Singles oder Familien mit Kindern wohnen oder nicht.

    Die Makrolage schlägt sich stärker als die Mikrolage auf die Immobilienpreise nieder, wobei in der Mikrolage für Wohnungskäufer der Teufel im Detail steckt. Häufig geht es hier um Punkte, wie die Entwicklung der Wohngegend im engeren Umfeld, die entscheidend für die zukünftige Wohnqualität sind. Doch Immobilienverkäufer und Makler haben andere Interessen, als hier genaue Zukunftsforschung zu betreiben. Deshalb sollten sich Immobilienkäufer selbst ein genaues Bild machen.

    Tipp: Sie wollen wissen, wie Immobilienpreise kalkuliert werden? Dann empfehlen wir unseren Ratgeber „Immobilienbewertung in Österreich“.

    Wie groß ist die Wertminderung durch Lärm?

    Ruhige oder lärmbelastete Lage: Die Immobilienbewertung schaut hier ganz genau hin. Aber wie sehr vermindert der Lärm den Immobilienwert?

    Der Faktor Lärm würde in einem Vergleichswertverfahren dann eine Rolle spielen, wenn eine von Qualität und Lage sehr ähnliche Wohnung sich von der anderen durch einen höheren Lärmpegel unterscheidet. Je stärker der regelmäßige Lärm, desto größer der Preisabschlag.

    Dazu gibt es aus Deutschland eine Studie des CRES (Center for Real Estate Studies) mit dem Titel „Lärm und Immobilienwert“, die u. a. aus anderen Publikationen folgende Werte ableitet:

    • Verkehrslärm (Straße und Schiene) in reinen Wohngebieten: im Schnitt 1,7 % Wertminderung des Bodenwertes bei 40 bis 60 Dezibel
    • Fluglärm: Im Rhein-Main-Gebiet 0,3 % Wertminderung pro Dezibel Lärmbelästigung
    • Spiel- und Sportlärm: in der Regel kein Abschlag
    • Manöver- und Schießlärm: Wertabschläge bis 10 % möglich

    Immobilienlage: Wichtige Umweltbedingungen

    Der Begriff „Umwelteinflüsse“ oder „Umweltfaktoren“ kann in der Beurteilung der Immobilienlage unterschiedlich interpretiert werden. Der Wert einer Immobilie wird durch soziale, ökologische und ökonomische Umweltfaktoren beeinflusst. Alle drei Faktoren haben ihre Berechtigung, wobei in der heutigen Zeit, die durch den Klimawandel bedingten ökologischen bzw. auch naturgegebenen Umwelteinflüsse an Bedeutung gewinnen. Diese 3 Faktoren werden übrigens ebenfalls beim nachhaltigen Bauen betrachtet. Nähere Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Nachhaltiges Bauen.

    Ökonomische Umweltfaktoren

    Regionale Kaufkraft: Der wichtigste ökonomische Faktor ist das regionale Durchschnittsjahreseinkommen im Verhältnis zu den Wohnungspreisen. Denn die Wohnungspreise können ein hohes Niveau nur dann halten bzw. weiter steigen, wenn sich die regionalen Einkommen gut entwickeln. Regionale Wirtschaftsberichte können weiterhelfen, diesen Faktor einzuschätzen.

    Soziale Umwelteinflüsse

    Zu- und Abwanderungstendenzen: Diese sind stark abhängig von der Stadtplanung. Welcher Zuzug wird zugelassen? Wer wandert ab und wer zu? Wird die Infrastruktur aufgewertet, was Zuzug und teure Immobilienpreise zur Folge hat? Einen Blick in die Zukunft gewähren Ihnen hier geplante Vorhaben der betreffenden Gemeinde.

    Arbeitslosigkeit: Steigt oder sinkt die Arbeitslosigkeit? Hohe Arbeitslosigkeit durch Abwanderung von Betrieben führt unter Umständen zu Verarmung und Kriminalität. Um dies zu erkennen, sind regionale Arbeitslosenstatistiken nützlich.

    Ökologische Einflüsse und Naturkatastrophen

    Lärm: Dieser wird individuell unterschiedlich empfunden. Objektive Messgrößen wie Lautstärke in Dezibel helfen bei einer Vereinheitlichung der Lärmdefinition. Lärmquellen können dabei der Straßenverkehr, Flugzeuge, Sportanlagen, Industrie oder auch Jugendliche sein, die in der Nacht auf der Straße feiern.

    Hochwasser: Hier gibt es von Versicherungen festgelegte offizielle Gefahrenzonen. Erdgeschosswohnungen und Einfamilienhäuser sollten nicht in Hochwassergebieten erworben werden. Zumindest sollten Sie sich des (Wiederkaufs-)Risikos bewusst sein.

    Stürme und Hagel: Es gibt Gebiete mit häufigen Gewitterstürmen samt Hagel. Für den Anbau von Gemüse oder Blumen sind solche Gebiete nicht optimal. Garagen oder überdachte Kfz-Stellplätze sind wertbeitragend.

    Umweltbelastung durch Industrie: Durch moderne Produktionsanlagen nehmen diese Risiken tendenziell ab. Doch in manchen Gegenden sind Sie als Anrainer noch immer von Industrieabgasen betroffen.


    Künftige Veränderungen der Lage abschätzen

    Als Wohnungskäufer sind Sie – neben der aktuellen Situation – auch an künftigen Veränderungen der Lage und der Immobilienbewertung interessiert. Um diese einzuschätzen, sollten Sie den Blick in die Vergangenheit mit Informationen zu geplanten Projekten verknüpfen. Nur so sehen Sie, wohin der Trend geht.

    Informationsquellen zur Lage-Entwicklung können sein:

    • Nachbarn: Sofern es sich um bodenständige und auskunftsbereite Personen handelt, können Sie Nachbarn bzw. Anrainer befragen, wie diesen die Gegend im Vergleich zu früheren Zeiten gefällt. Vor allem bei der Befragung von Bewohnern, die schon längere Zeit vor Ort wohnen, lassen sich gewisse Trends erkennen.
    • Planungsunterlagen der Gemeinde: Aktuell gültige Flächenwidmungs- und Bebauungspläne liegen in Österreich in den Gemeinden auf. Zur Interpretation der komplexen Unterlagen sollten Fachleute der Servicestelle Stadtentwicklung hinzugezogen werden.
    • Aktuelle Regionalnachrichten googeln: Hier können Sie ebenfalls Tendenzen erkennen, wie sich die Wohngegend entwickelt.

    Immobilienlage: Checkliste für den Wohnungskauf

    Jede Lage hat positive und negative Aspekte. Die folgende Liste soll Ihnen helfen und zeigen, worauf Sie beim Immobilienkauf in Österreich in puncto Lage achten müssen. Wie wichtig Ihnen die Punkte jeweils sind, liegt aber natürlich an Ihren persönlichen Vorlieben und Bedürfnissen.

    Positiv zu bewertende Aspekte der Lage:

    • Zentrum oder Grünbezirk
    • Grünanlagen und Bäume
    • Ruhige Umgebung
    • Am Wasser (Stadtteich, Fluss oder Kanal)
    • Nähe zu U-Bahn-Stationen, Bushaltestellen bzw. Straßenbahnstationen
    • Nähe zu Nahversorgern bzw. Supermärkten
    • Umgebung mit positiv empfundener Atmosphäre
    • Nähe zum Arbeitsplatz

    Negativ zu bewertende Aspekte der Lage:

    • Gegend als Rotlichtviertel oder sozialer Brennpunkt bekannt
    • Industrie, Werkstätten und Kläranlagen
    • Diskotheken
    • Laute Lokale
    • Autobahn, Schnellstraße oder Bahngleise vor dem Haus
    • Krankenhaus oder Feuerwehrstation in unmittelbarer Umgebung
    • Umspannwerke und Handymasten

    Lage bei der Immobilienbewertung: immer noch wichtiger Faktor

    Mit der Lage einer Immobilie kann Unterschiedliches gemeint sein. Während die Lage bei der Immobilienbewertung vor allem die Makrolage umfasst, interessieren sich Immobilienkäufer stark für die Mikrolage.

    Denn Letztere umfasst Gegebenheiten, mit denen Immobilienkäufer nach dem Kauf im Alltag konfrontiert werden. Ist die Gegend ruhig oder laut? Wo sind die nächsten Lebensmittelgeschäfte? Wo befindet sich die nächste Bushaltestelle? All das zählt zur Mikrolage. Doch all diese Faktoren sind nur eine Momentaufnahme und können sich ändern. Wer vorsichtig ist, versucht zukünftige Trends und persönliche Entwicklungen frühzeitig zu erkennen, befragt Anrainer und studiert die Planungsunterlagen der Gemeinde.


    Häufige Fragen – kurz und bündig beantwortet

     

    Die Lage ist neben einer geografischen Beschreibung vor allem eine strukturelle logistische Ausgangssituation für Bewohner eines bestimmten Ortes. Sie bestimmt über Nähe zu Geschäften, Grünflächen, Parks, Sport- und Freizeiteinrichtungen und kann je nach Konstellation ruhiger oder lauter sein. Die Lage ist der wichtigste Einflussfaktor auf den Preis einer Immobilie.

     

     

    Eine gute Lage ist eine Lage, die sich positiv auf die Lebensqualität auswirkt. Ruhig, im Grünen, trotzdem gute Verkehrsanbindungen und Geschäfte in unmittelbarer Nähe – das ist das Idealbild.

     

     

    In Bezug auf die Lage wendet man das sogenannte Vergleichswertverfahren an, wobei die Lage – im Vergleich zu Immobilien ähnlicher Qualität – zu entsprechenden Zu- und Abschlägen führt. Das ist vor allem bei Wohnungen der Fall, während bei Einfamilienhäusern eher das Sachwertverfahren und bei Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt.

     

    Bildquellen: Bild 1: © Hassaya Thaochaiwong – Shutterstock.com, Bild 2: © goodluz – Shutterstock.com, Bild 3: © Serhii Krot – Shutterstock.com
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    Über den Autor: Hagen Luckert
    Position: Geschäftsführer

    Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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