Sanierung: Haus sanieren mit Plan

3 Personen halten einen Bauplan
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 11.04.2024

Die Sanierung Ihres Hauses muss gut durchdacht und sorgfältig geplant sein. Dabei sind Kenntnisse über die anfallenden Kosten und mögliche staatliche Förderungen, wie den Sanierungsbonus, unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf es ankommt, wenn Sie Ihr Haus sanieren möchten und wie Sie Ihre Haussanierung richtig angehen.


Sanierung: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition: Sanierung bedeutet eine Verbesserung der Substanz und Funktion eines Gebäudes durch Wiederherstellung oder technischen Modernisierung, was zur Steigerung des Werts führt.
  • Bereiche: Es ist zwischen einer umfassenden Kernsanierung, thermischer Sanierung und Teilsanierungsarbeiten zu unterscheiden. Die Sanierungsarbeiten können Bereiche wie Mauerwerk oder Sockel, Kellerwände, Dach und Dachstuhl, Fenster, Fassade, Heizung, sanitäre Einrichtungen und Elektroinstallationen betreffen.
  • Kosten: Eine umfassende Kernsanierung ist mit Kosten ab etwa 150.000 Euro und mehr verbunden. Für eine gründliche thermische Sanierung benötigen Sie in der Regel mindestens die Hälfte dieses Betrags.
  • Förderungen: Für thermische Sanierungen privater Wohngebäude gewährt der Bund einen Sanierungsbonus. Die einzelnen Bundesländer bieten darüber hinaus diverse Sanierungsdarlehen an.
  • Planung: Die Erstellung eines anfänglichen Sanierungskonzepts sowie die Organisation von Förderungen und Bankfinanzierungen sind grundlegende Voraussetzungen für erfolgreiche Sanierungsprojekte.

Bei einer Haussanierung sind folgende Bauteile und Bereiche häufig betroffen:

  • Dach: Dachstuhl, Erneuerung von Ziegeln, Dämmung und Dachfenster
  • Fenster: Austausch gegen energieeffiziente Modelle, Abdichtung
  • Fassade: Dämmung, Rissreparatur, Neuanstrich oder Verkleidung
  • Elektrik: Erneuerung des Sicherungskastens, Erneuerung veralteter Kabel, Anpassung an moderne Sicherheitsstandards.
  • Böden: Austausch alter Böden gegen neue (meist Laminat und Parkett)
  • Bad/WC: Modernisierung sanitärer Einrichtungen, Ersetzen alter Fliesen, Austausch rostiger Rohrleitungen
  • Heizung: Tausch alter Systeme gegen ökologische Alternativen wie Wärmepumpen
  • Keller und Mauerwerk: Feuchtigkeitsschutz und Entfeuchtung

Was ist eine Sanierung?

Die Bedeutung der Sanierung im Bauwesen bezieht sich auf die technische Erneuerung und Modernisierung einzelner Stockwerke oder gesamter Gebäude. Sie dient dazu, Mängel auszumerzen und den Wohnstandard zu verbessern, wobei der Hauptfokus auf der Werterhaltung der Bausubstanz liegt.


Unterschiede: Sanierung, Renovierung und Instandhaltung

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung, Renovierung und Instandhaltung?

  • Sanierung:
    Sanierung zielt darauf ab, ein Gebäude oder Teile davon wiederherzustellen oder technisch zu modernisieren, insbesondere wenn erhebliche Mängel vorliegen. Das Hauptziel besteht darin, die Substanz und Funktionalität des Gebäudes zu verbessern, wodurch dessen Wert gesteigert wird. Sanierung beinhaltet oft tiefgreifende strukturelle Änderungen.
  • Renovierung:
    Renovierung konzentriert sich auf die Auffrischung und die optische Verbesserung von Räumen oder Gebäuden. Dies beinhaltet in der Regel die Erneuerung von Oberflächen wie Wänden, Böden oder Decken, ohne dabei die Bausubstanz wesentlich zu verändern. Das Hauptziel der Renovierung ist die ästhetische Verbesserung.
  • Instandhaltung:
    Instandhaltung beinhaltet Maßnahmen zur Erhaltung des ursprünglichen Zustands eines Gebäudes oder einer Anlage. Ihr Hauptziel ist die Vorbeugung von Abnutzung und Verfall, ohne dabei signifikante strukturelle Änderungen vorzunehmen. Instandhaltung dient der langfristigen Pflege und Sicherstellung der Funktionsfähigkeit.

Im Zusammenhang mit der substanziellen Verbesserung eines Gebäudes findet man noch den Begriff der Modernisierung:

  • Modernisierung:
    Modernisierung bezieht sich auf die Anpassung eines Gebäudes an aktuelle technische oder energetische Standards. Dabei wird die Qualität des Gebäudes erhöht und oft der Energieverbrauch gesenkt. Modernisierung kann eine strukturelle und technische Änderung umfassen und zielt auf eine zeitgemäße und effiziente Adaptierung und Nutzung des Gebäudes ab. Mehr zum Thema „Renovierung“ erfahren Sie in einem eigenen Ratgeber.

Ziele und Arten einer Sanierung

Die wichtigsten Ziele und zugehörigen Arten der Sanierung, um diese zu erreichen, finden Sie in dieser Auflistung:

  • Werterhalt/Wertzuwachs:
    Kernsanierung: Hierbei handelt es sich um eine umfassende Erneuerung der gesamten Bausubstanz, die oft zu einer erheblichen Wertsteigerung führt.
  • Umsetzung gesetzlicher Richtlinien:
    Altbausanierung: Bei älteren Gebäuden werden aktuelle Bau- und Sicherheitsnormen berücksichtigt, wobei gleichzeitig der Denkmalschutz im Fokus bleibt.
  • Umbau für andere Wohnbedürfnisse:
    Individuelle Sanierungsmaßnahmen: Diese werden oft in Kombination mit Kern- oder Altbausanierungen, um den spezifischen Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden.
  • Behebung von Abnutzung und Umweltschäden:
    Spezifische Sanierungsmaßnahmen: Diese richten sich nach den auftretenden Schäden, sei es durch Witterung oder Alterung.
  • Energiesparen:
    Energetische Sanierung: Diese ist speziell darauf ausgerichtet, den Energieverbrauch des Gebäudes zu reduzieren, beispielsweise durch verbesserte Dämmung und modernisierte Heizsysteme.

Lesen Sie mehr zu den Sanierungsarten in unseren Ratgebern:

Energetische Sanierung

Energieverbrauch minimieren und nachhaltig wohnen

Mehr zur energetischen Sanierung

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Mehr zur Altbausanierung

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Im Eigenheim wohnen – bis ins hohe Alter

Mehr zum altersgerechten Umbau

thermische sanierung eines fensters

Wie kann ich die Heizkosten senken?

Mehr zur thermischen Sanierung


Sanierung bestimmter Bauteile

Bei einer Haussanierung sind folgende Bauteile und Bereiche häufig betroffen:

  • Dach: Erneuerung von Ziegeln, Dämmung und Dachfenstern.
  • Fenster: Austausch gegen energieeffiziente Modelle, Abdichtung.
  • Fassade: Dämmung, Rissreparatur, Neuanstrich oder Verkleidung.
  • Elektrische Leitungen: Erneuerung veralteter Kabel, Anpassung an moderne Sicherheitsstandards.
  • Bad/WC: Modernisierung sanitärer Einrichtungen, Ersatz alter Fliesen, Austausch rostiger Rohrleitungen.
  • Heizung: Tausch alter oder fossiler Systeme wie Gas oder Öl gegen ökologische Alternativen wie Wärmepumpen.
  • Keller/Mauerwerk: Feuchtigkeitsschutz und Entfeuchtung, Dämmung und eventuell Ausbau für eine größere Wohnnutzfläche.

Diese Maßnahmen in Kombination steigern den Wert, den Wohnkomfort und die Energieeffizienz des Hauses.

Wertvolle Informationen zu den einzelnen Sanierungsmaßnahmen finden Sie in unseren Ratgebern:

Arbeiter erneuert Fassade
Fassade

Ratgeber zur Sanierung der Fassade

Dachsanierung
Dach

Ratgeber zur Sanierung des Dachs

Altersgerechtes Badezimmer
Bad

Ratgeber zur altersgerechten Badsanierung


Haus sanieren: Kosten

Kernsanierung: Umfassende Modernisierung mit Kostenüberblick

Bei einer Kernsanierung werden veraltete Gebäude vollständig erneuert und auf aktuelle Standards gebracht. Dies betrifft das gesamte Haus, vom Keller bis zum Dach. Während eine einfache Sanierung oft nur bestimmte Etagen oder Räume umfasst, geht die Kernsanierung wesentlich tiefer: Alte Böden und Wandfliesen werden entfernt, die Fassade wird erneuert und Wasser- bzw. Elektroinstallationen werden durch neue Systeme ersetzt. Mauern werden im Zuge einer Kernsanierung teilweise erneuert oder versetzt. Weiter werden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau einer neuen Heizung, neuer Fenster und Sanitäreinrichtungen vorgenommen.

Viele Interessenten fragen sich: „Was kostet es, ein Haus komplett zu sanieren?“ oder „Wie hoch sind bei einem Haus die Kosten für eine Sanierung?“ Die Kosten variieren je nach Alter und Größe der sanierungsbedürftigen Gebäude sowie der eingesetzten Materialien. Je älter die Bausubstanz ist, desto höher werden auch die Kosten für eine Sanierung ausfallen.

Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der möglichen Kosten für verschiedene Sanierungsarten, beginnend mit der umfassendsten Sanierungsvariante. Unabhängig vom Projekt und dessen Umfang ist es für Sie generell wichtig, vor Beginn der Arbeiten detaillierte Kostenvoranschläge einzuholen, um sich einen genauen Überblick über die bevorstehenden Investitionen verschaffen.

Kernsanierung (von unten nach oben)

MaßnahmeKosten
Dämmung Kellerdecke40 bis 110 Euro pro m²
Sanierung Heizungsanlage10.000 bis 36.000 Euro
Böden austauschen50 bis 200 Euro pro m²
Elektrische Leitungen120 bis 180 Euro pro m²
Fassadendämmung70 bis 550 Euro pro m²
Rohrleitungssystem220 bis 330 Euro pro m²
Sanierung Sanitäranlagen1.100 bis 3.800 Euro pro m²
Austausch der Fenster700 bis 1.200 Euro pro Fenster
Neuer Dachstuhl60 bis 180 Euro pro m2
Dacheindeckung90 bis 330 Euro pro m2
Gesamt150.000 bis 504.000 Euro

Annahmen bei Kernsanierung: Haus mit 10 mal 12 m Grundriss, einem Obergeschoss und Dachstuhl sowie 160 m² Wohnfläche (ex Bad / WC, Abstellraum u. Küche) und 14 Fenstern, Fassade ca. 350 m²; betroffene Dachfläche ca. 140 bis 150 m²

Achtung: In manchen Fällen lohnt sich eine Kernsanierung nicht mehr und ein Abriss und Neubau ist effizienter.

Umfassende Energetische Sanierung

MaßnahmeKosten
Fenstertausch10.000 bis 20.000 Euro (aber abhängig von Fensteranzahl und Qualität)
Fassade dämmen25.000 bis 70.000 Euro (unlimitiert aufwärts, je nach Materialien)
Dachdämmung12.000 bis 25.000 Euro
Dämmung oberster Geschossdecke5.000 bis 13.000 Euro
Dämmung der Kellerdecke5.000 bis 15.000 Euro
Neue Heizung (Wärmepumpe, Pellets)12.000 bis 30.000 Euro
Gesamt69.000 bis 173.000 Euro

Die konkreten Kosten einer energetischen Sanierung hängen von der Größe des Hauses und den eingesetzten Materialien ab. In punkto Finanzierung spielen Förderungen eine wichtige Rolle. Diese können Ihre Ausgaben durchaus erheblich verringern.

Badsanierung

MaßnahmeKosten
Dusche mit Duschverbauung u. Armatur2.000 bis 6.000 Euro
Neue Verfliesung50 bis 300 Euro pro m²
Warmwasser-Aufbereitung Elektro1.500 bis 2.500 Euro
Austausch/Einbau einer Badewanne2.000 bis 6.000 Euro
Neuer Heizkörper1.000 bis 3.000 Euro pro Stück
Gesamt8.250 bis 28.000 Euro

Die Badsanierung ist hier nur ein Beispiel einer speziellen Teilsanierung. Als Fliesenfläche wurden ca. 35 m² angenommen.

Beispiel: Kosten für die Sanierung eines Einfamilienhauses

Eine Familie erwirbt in Oberösterreich ein günstiges Einfamilienhaus um 220.000 Euro. Eckdaten: Baujahr 1968, Massivbauweise, 150 m² Wohnnutzfläche und 100 m² Keller, ein Obergeschoss. Allerdings ist es sanierungsbedürftig.

Kosten für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen:

35.000 Euro für die neue Dämmung von ca. 170 m²
20.000 Euro für die Dämmung des Daches
18.000 Euro für den Austausch von 12 Fenstern, darunter mehrere Doppelfenster
10.000 Euro für die Dämmung der Kellerdecke
25.000 Euro für den Umstieg von Ölheizung auf Wärmepumpe

Die Sanierungsausgaben betragen (ohne Förderungen) insgesamt: 108.000 Euro und haben folgende Verbesserung bewirkt:

Vor Sanierung: Öl-Heizung, Energiekennzahl, HWB „F“ und Immobilienwert von 220.000 Euro
Nach Sanierung: Wärmepumpe, HWB „B“ und Immobilienwert von 360.000 Euro

In diesem Fall hat die Sanierung sogar zu einer Wertsteigerung von 64 % geführt, was bei gut sanierten alten Häusern durchaus machbar ist.


Welche Förderung für die Sanierung gibt es in Österreich?

Mit wenigen Ausnahmen werden primär ökologische Verbesserungs- und Umbaumaßnahmen in Gebäuden gefördert, die mindestens 20 Jahre alt sind. Infolge der Maßnahmen sollten Sie die Energieeffizienz nachweislich messbar verbessern. Im Falle des bundesweiten Sanierungscheck, den Sie als Privatperson in Österreich als Förderung für die Sanierung Ihres Hauses erhalten, sind jene Maßnahmen förderbar, die zu einem besseren Standard der Dämmung und zu einer Reduktion des Heizwärmebedarfs um mindestens 40 % führen.

Grundsätzlich wird zwischen Bundesförderungen und Förderungen der einzelnen Bundesländer unterschieden:

Sanierungsbonus des Bundes bei thermischer Sanierung im privaten Wohnbau:

Der Bund gewährt Ihnen in Österreich Förderungen für die Sanierung eines alten Hauses (Alter über 20 Jahre), wobei folgende Maßnahmen unterstützt werden: Dämmung von Außenwänden und Geschoßdecken, Dächern und Kellerböden, Sanierung oder Austausch von Fenstern und Außentüren. Kosten für Planung und Bauaufsicht können Sie anteilsmäßig aktivieren. Sie bekommen je nach Maßnahmen und Energieeffizienzverbesserungen einmalige Zuschüsse zwischen 3.000 und 14.000 Euro.

Sanierungsdarlehen der Bundesländer

Die verschiedenen Bundesländer stellen verschiedene Sanierungsdarlehen aber auch Annuitätenzuschüsse zur Verfügung. Die Unterstützung erstreckt sich nicht nur auf thermische Sanierungen, sondern umfasst alle Aspekte der Altbausanierung. Jedoch gibt es eine Höchstgrenze für die Förderung, die je nach Bundesland variiert. Zusätzlich unterstützen die Bundesländer den Einsatz erneuerbarer Energien, etwa durch die Einrichtung von Solarzellen.

Links zu den Förderungen für Altbausanierungen in den einzelnen Bundesländern:

Förderungen für die energetische Sanierung
Unser Ratgeber gibt Ihnen einen umfassenden Überblick: alle Förderungen für die energetische Sanierung in Österreich.


Haus sanieren: Wie vorgehen?

Sie wollen Ihr Haus sanieren und wissen weder wo Sie anfangen noch wie Sie generell vorgehen sollen. Dann gibt Ihnen diese Übersicht der einzelnen Schritte eine Orientierungshilfe:

1. Entwicklung eines konkreten Sanierungskonzeptes

Die Sanierung eines Gebäudes dient nicht nur der Steigerung des Wohnkomforts. Sie ist ebenso ein Beitrag zur nachhaltigen Umweltentwicklung und Klimaneutralität, insbesondere im Bereich der thermischen Optimierung. Diese Maßnahmen können nicht nur den ökologischen Fußabdruck reduzieren, sondern auch langfristig zu erheblichen Kosteneinsparungen führen.

Strategische Herangehensweise:

  • Konsultieren Sie vor Projektbeginn die Energieberatungsstellen Ihres Bundeslands, um eine detaillierte Analyse des bautechnischen und energetischen Zustands Ihres Gebäudes zu erhalten.
  • Eine integrierte Planung, die thermische Sanierungsmaßnahmen mit anderen geplanten Modernisierungsarbeiten verknüpft, gewährleistet eine maximale Effizienz in der Durchführung.

2. Einholen qualifizierter Kostenschätzungen

Für eine umfassende Übersicht empfiehlt es sich, Kostenschätzungen von qualifizierten Fachkräften einzuholen. Je nach Umfang und Komplexität des Vorhabens kann die Beauftragung eines Generalunternehmens zweckmäßig sein.

Empfehlung: Bestehen Sie darauf, dass die Fachkraft einen verbindlichen Zeitrahmen für den Abschluss des Projekts angibt.

3. Finanzierung und Förderungen sichern und optimieren

Achtung: Beginnen Sie noch keine Bauaktivitäten vor Beantragung der Förderungen, denn sonst berauben Sie Sich staatlicher Unterstützungen, die durchaus ein Viertel der Projektkosten ausmachen können. Förderungen werden Ihnen von Bund, Länder und Gemeinden in Form von Zuschüssen und Darlehen gewährt. Zudem sollten Sie auf die für Sie passende Kreditfinanzierung der Banken und Bausparkassen zurückgreifen. Diesbezüglich haben die Wohnbau-Finanz-Experten von Infina Zugang zu Angeboten von über 120 Kreditinstituten.

Sie wollen wissen, wie hoch die Ratenbelastung für Ihren Sanierungskredit ist, dann kalkulieren Sie mit unserem Kreditrechner verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. 

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Weiterführende Informationen zur Finanzierungsthematik finden Sie in den beiden Ratgebern „Sanierungskredit“ sowie „Kredit für Umbau“.

4. Sanierungsvorhaben realisieren und überwachen

In der Praxis gibt es immer wieder Zeitverzögerungen und Kostenüberschreitungen bei Bauprojekten. Letztere können Sie bei einzelnen Arbeitsschritten mittels Kostenvoranschläge minimieren. Darüber hinaus sollten Sie sich anfänglich über ein Baukonto, das später in einen langjährigen Hypothekarkredit übergeht, finanzielle Spielräume (für den Fall von Kostenüberschreitungen) sichern. Bauplaner oder ein Generalunternehmen können die Arbeiten koordinieren und im Falle von „Schwachstellen“ rechtzeitig entgegensteuern.


Sanierung – für langfristigen Werterhalt Ihrer Immobilie

Die Kosten einer Sanierung hängen von deren Umfang, den eingesetzten Materialien und der Größe des Gebäudes ab. Förderungen und günstige Finanzierungen können die Umsetzung vor der finanziellen Seite her erleichtern und sollten noch in der Planungsphase vor Baubeginn organisiert werden. Eine Rundum-Erneuerung von Häusern kann wertsteigernd sein und auch kleinere Sanierungsprojekte tragen bereits zum Werterhalt der Immobilie bei.


Weitere Fragen

 

Abhängig von Art und Umfang der Sanierung beginnen die möglichen Arbeiten im Keller, gehen über zu Elektroinstallationen und Rohrleitungen für sanitäre Anlagen. Darüber hinaus kann die gesamte Fassade neu gedämmt werden. Auch Mauerentfeuchtungen, die Erneuerung von Dachstühlen und Dächern und der Austausch von Fenstern und Böden gehören dazu. Am umfangreichsten ist eine Kernsanierung, gefolgt von einer gründlichen thermischen Sanierung. Kleinere Projekte hingegen sind Teilsanierungen, wie ein Fenstertausch oder die Erneuerung von Bad/WC.

 

 

Bei einer Kernsanierung ist mit 150.000 Euro und aufwärts zu rechnen. Eine komplette thermische Sanierung kostet mindestens 70.000 Euro.

 

 

Sanierungspflichten gibt es im Rahmen des Denkmalschutzes (Erhaltung von historischen Gebäuden) aber auch in Folge einer neuen EU-Richtlinie, die in der Zeit zwischen 2030 und 2033 eine wesentliche Verbesserung der Mindest-Energieeffizienz von Wohngebäuden vorsieht. Sie wollen mehr über die Sanierungspflicht erfahren: Dann lesen Sie unseren Ratgeber zur „Sanierungspflicht

 

 

Ganz zu Beginn mit einer umfassenden und guten Planung und der Beauftragung von Fachkräften. Bei der konkreten Umsetzung erfolgen dann der Abbau und das Herausreißen von Teilen, die erneuert werden sollen. Dann beginnen die Rohbauarbeiten (inkl. Dach) gefolgt von Trockenbau und Installationen.

 

 

Eine Sanierung lohnt sich nicht mehr, wenn abzüglich Förderungen ein Abriss und ein Neubau günstiger kommen als eine Sanierung.

 

Bildquellen:  didesign / Adobe Stock, lapas77 / Adobe Stock, Svyatoslav Lypynskyy / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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