Leerstandsabgabe in Österreich: Definition, rechtliche Grundlagen und Auswirkungen

leerstehende Wohnung
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Recht
Datum: 11.06.2024

Wenn bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird und Wohnungen nicht vermietet werden, werden von der Politik Strategien entwickelt, um das Problem zu lösen. Eines dieser Mittel ist die Leerstandsabgabe, die der Wohnungseigentümer zahlen muss. Die Leerstandsabgabe in Österreich wird intensiv und kontrovers diskutiert. Der folgende Beitrag widmet sich diesem Thema und zeigt die aktuellen Regelungen in den Bundesländern auf, in welchen eine Leerstandsabgabe zu bezahlen ist.


Leerstandsabgabe: Das Wichtigste im Überblick

  • Die Leerstandsabgabe wird als Steuer erhoben, wenn eine Wohnung für mehr als ein halbes Jahr nicht genutzt wird.
  • Im April 2024 wurde eine Änderung der österreichischen Verfassung verabschiedet, welche "die Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht- oder Mindernutzung von Wohnungen" in die Zuständigkeit der Länder überträgt.
  • Beginnend mit Oktober 2022 hatten die Bundesländer Steiermark, Salzburg, Tirol und VorarlbergLandesgesetze beschlossen, die den Gemeinden die Einhebung einer Leerstandsabgabe vorschreiben oder ermöglichen.
  • Die maximale Höhe der Leerstandsabgabe variiert je nach Bundesland und Gemeinde. Zur Berechnung dienen als Basis entweder die Nutzfläche oder der Verkehrswert.
  • Die Landesgesetze enthalten unterschiedliche Ausnahmeregelungen, die zur Befreiung von der Leerstandsabgabe führen können.
  • Die Leerstandsabgabe dient als Lenkungsinstrument, um ungenutzte Wohnungen auf den freien Markt zu bringen und das Wohnen allgemein leistbarer zu machen. Ihre effiziente Umsetzung ist allerdings komplex und mit hohem Aufwand für Eigentümer, Gemeinden und Länder verbunden.

Was ist eine Leerstandsabgabe?

Die Leerstandsabgabe ist eine Steuer in Österreich, die anfallen kann, wenn Gebäude, Wohnungen oder Häuser über längere Zeiträume nicht als Wohnsitz genutzt werden. Ein solcher Zeitraum erstreckt sich üblicherweise über 6 Monate (bzw. 26 Kalenderwochen). Wenn eine solche Abgabe anfällt, ist der Eigentümer des betreffenden Objekts verpflichtet, sie an die jeweilige Gemeinde zu entrichten.

Zu unterscheiden ist die Leerstandsabgabe von einer Zweitwohnsitzabgabe. Eine Leerstandsabgabe wird fällig, wenn über den definierten Zeitraum kein Wohnsitz angemeldet wurde. Die Zweitwohnsitzangabe hingegen ist darauf ausgerichtet, ob die Wohnung ausschließlich als Neben- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.


Rechtlicher Rahmen der Leerstandsabgabe in Österreich

Die folgenden Abschnitte bieten eine Übersicht über die gesetzlichen Grundlagen und Verfahren zur Erfassung und Berechnung von Leerstandsabgaben in Österreich.

Gesetzliche Grundlagen

Die österreichische Verfassung hatte dem Bund die Gesetzgebungskompetenz für verschiedene Bereiche zugewiesen, darunter auch das Volkswohnungswesen (mit Ausnahme der Förderung des Wohnbaus und der Wohnhaussanierung). Zum 30. April 2024 gab es hier entsprechende Änderungen. Hintergrund war, dass in den Neunziger Jahren das Bundesland Wien eine Leerstandsabgabe einführte. Im Sinne der geltenden österreichischen Verfassung wurde diese Abgabe 1985 jedoch vom österreichischen Verfassungsgerichtshof als verfassungswidrig und kompetenzwidrig eingestuft.

Zwischenzeitlich haben jetzt die Bundesländer Steiermark (Wohnungsleerstandsabgabe), Salzburg (Kommunalabgabe Wohnungsleerstand), Tirol (Leerstandsabgabe) und seit 1.1.2024 auch Vorarlberg (Abgabe für Zweitwohnsitze und Wohnungsleerstände) eine landesgesetzliche Grundlage für die Einhebung einer solchen Abgabe durch Gemeinden geschaffen, wobei jeweils unterschiedlichen Ausnahmeregegelungen gelten. Allerdings blieb zunächst die Frage offen, ob diese Landesgesetze vor dem Verfassungsgericht Bestand haben werden.

Die Entwicklungen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass Wohnraum in Österreich knapp und teuer ist. Daher soll künftig systematischer gegen Wohnungsleerstand vorgegangen werden. Um verfassungsrechtlichen Bedenken zu entschärfen, wurde im April 2024 die österreichische Verfassung geändert, wodurch „die Erhebung öffentlicher Abgaben zum Zweck der Vermeidung der Nicht- oder Mindernutzung“ von Wohnungen in die Zuständigkeit der Länder übertragen wurde. Damit wurde die allgemeine Diskussion über Leerstandsabgaben auf Ebene der Bundesländer wieder neu belebt.

Verfahren zur Erfassung und Berechnung der Leerstände

Das Anfallen einer Leerstandsabgabe wird an das Fehlen einer Wohnsitzmeldung geknüpft. Eine wichtige Informationsquelle zur Überprüfung dieses Sachverhalts ist das Zentrale Melderegister (ZMR). Allerdings wird die Meldung eines Wohnsitzes im ZMR teilweise auch nur als Indiz betrachtet. Die verschiedenen Ausnahmeregelungen der Landesgesetze für leerstehende Wohnungen erfordern zudem eine individuelle Prüfung.

Für die Berechnung der Abgabe dienen je nach Landesgesetz der Verkehrswert der leerstehenden Liegenschaft oder vor allem die Größe des Objekts. Dabei wird die Nutzfläche als Maßstab herangezogen, und es wird eine Obergrenze für die Abgabe festgelegt. Die Gemeinde legt letztendlich die Höhe der Abgabe fest und hat daher maßgeblichen Einfluss. Darüber hinaus fallen beispielsweise in Tirol in sogenannten Vorbehaltsgemeinden wie Innsbruck vergleichsweise höhere Leerstandsabgaben an.


Auswirkungen der Leerstandsabgabe in Österreich

Die Leerstandsabgabe in Österreich hat vielfältige Auswirkungen auf Immobilieneigentümer sowie auf die Gesellschaft und Wirtschaft insgesamt. Diese Maßnahme soll dazu beitragen, ungenutzte Wohnungen wieder dem Markt zuzuführen und den Wohnraummangel zu bekämpfen. Im Folgenden werden die spezifischen Auswirkungen auf Immobilieneigentümer sowie die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Effekte dieser Abgabe näher erläutert.

Auswirkungen auf Immobilieneigentümer

Derzeit verzeichnen viele Immobilien nur moderate Wertsteigerungen, unabhängig davon, ob sie ungenutzt und potenziell vermietbar sind oder sich in einem schlechten Zustand befinden. Darüber hinaus weisen viele ältere Gebäude ineffiziente Energiestandards (schlechte Einstufung im Energieausweis) auf und die Kosten einer energetischen Sanierung in größerem Umfang sind erheblich. Um Leerstände effektiv zu vermeiden und die Möglichkeiten Ihrer Immobilieninvestitionen bestmöglich zu nutzen, empfehlen wir Ihnen, ein unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Immobilien-Experten zu führen.

Die Leerstandsabgabe in Österreich stellt Immobilieneigentümer vor eine Vielzahl von administrativen und möglicherweise auch finanziellen Herausforderungen. Dort, wo die Leerstandsabgabe, wie beispielsweise in den Bundesländern Salzburg oder Steiermark, eine Kann-Bestimmung ist, müssen Eigentümer zuerst herausfinden, ob eine solche Abgabe in ihrer Gemeinde überhaupt fällig wird. Sollte dies der Fall sein, muss ermittelt werden, wie die Abgabe konkret zu berechnen und entrichten ist.

Die Komplexität des Sachverhalts wird dadurch erhöht, dass eine Wohnung möglicherweise unter eine der zahlreichen Ausnahmeregelungen fällt und somit keine Leerstandsabgabe anfällt. Trotz festgelegter Obergrenzen für die Abgabe kann die finanzielle Belastung erheblich sein. So liegt beispielsweise in Salzburg die jährliche Obergrenze für (große) Neubauwohnungen bei immerhin EUR 5.000 pro Kalenderjahr.

Es kann daher sinnvoll sein, die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler zu suchen, der mit der Sachlage vertraut ist und im Rahmen seiner Tätigkeit unterstützen kann, um gegebenenfalls das Anfallen einer Leerstandsabgabe zu vermeiden. Er ermöglicht Ihnen auch den erfolgreichen Verkauf Ihrer Bestandsimmobilie und die Investition in passende Anlage- und Vorsorge-Immobilien.

Gesellschaftliche und wirtschaftliche Effekte

Die Diskussion über Leerstandsabgaben ist äußerst kontrovers. Einerseits wird angesichts seit Jahrzehnten steigender Immobilienpreise in Österreich die Suche nach erschwinglichem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten immer schwieriger. Andererseits sind stabile Rahmenbedingungen und Rechtssicherheit für Eigentümer wichtige Anreize für Investitionen. Wenn private Eigentümer künftig weniger oder gar nicht mehr investieren, könnte dies zu finanziellen Belastungen führen, die von Gemeinden, Ländern oder alternativ gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften aufgefangen werden müssten. Dies würde jedoch zu einer weiteren Sozialisierung des ohnehin stark regulierten Wohnungswesens in Österreich führen.

Erfahrungsgemäß stoßen derartige Entwicklungen aber an Grenzen, insbesondere wenn die Aufgaben für die betroffenen Institutionen so zunehmen, dass die Bürokratie ihnen nicht mehr gewachsen ist. Daher stellt sich die entscheidende Frage, ob eine Leerstandsabgabe als Instrument geeignet ist, um leerstehende Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen, ohne eine destabilisierende Gesamtmarktwirkung auf den Markt zu haben.


In welchen Bundesländern muss ich eine Leerstandsabgabe bezahlen?

Am 1. Oktober 2022 trat in der Steiermark das Steiermärkische Zweitwohnsitz– und Wohnungsleerstandsabgabegesetz (StZWAG) in Kraft. Mit 1. Jänner 2023 folgten die Bundesländer Salzburg und Tirol. Seit dem 1. Jänner 2024 hat sich mit Vorarlberg ein weiteres Bundesland dazu entschlossen, ein vergleichbares Landesgesetz zu erlassen, um Gemeinden die Einhebung einer Leerstandsabgabe zu ermöglichen.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen den einzelnen Landesgesetzen besteht darin, ob Gemeinden zur Erhebung der Leerstandsabgaben verpflichtet oder ermächtigt werden. Während die Bundesländer Steiermark, Salzburg und Vorarlberg auf die Ermächtigung setzen, sind Tiroler Gemeinden dazu verpflichtet, die Abgabe monatlich zu erheben.

Leerstandsabgabe in Österreich: Beispiel
In Tirol trat das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabengesetz (TFLAG) am 1. Jänner 2023 in Kraft, wodurch die Tiroler Gemeinden verpflichtet wurden, eine Leerstandsabgabe zu erheben. Der Abgabenschuldner hat jährlich bis zum 30. April des Jahres die Abgabe selbst zu bemessen und an die jeweilige Gemeinde abzuführen.

Der Meldestichtag am 30. April 2024 war somit der erste wichtige Referenzpunkt für die Tiroler Leerstandsabgabe. Obwohl Experten einen hohen Leerstand vermuten, wurden für das gesamte Bundesland Tirol lediglich 900 Leerstandsmeldungen abgegeben, wovon gemäß Meldung 700 Wohnungen unter einen der landesgesetzlich vorgesehenen Ausnahmetatbestände fallen. Angesichts eines Gesamtbestands von aktuell mehr als 420.000 Wohnungen sprechen Kritiker daher von einer (zumindest derzeit noch) zahnlosen Gesetzgebung.


Wird die Leerstandsabgabe von der Gemeinde vorgeschrieben?

Am Beispiel von Tirol lautet die Antwort: Grundsätzlich nein. Die Leerstandsabgabe ist eine Selbstbemessungsabgabe, was bedeutet, dass nicht die Gemeinde, sondern der Abgabenschuldner selbst die Abgabe berechnen und bis zum 30. April eines jeden Jahres an die Gemeinde entrichten muss.

Zunächst ermittelt der Abgabenschuldner die Nutzfläche der leerstehenden Immobilie, berechnet in Quadratmetern. Anschließend bestimmt der Abgabenschuldner die konkrete Höhe der Leerstandsabgabe anhand der Verordnung des Gemeinderates über die Höhe der Abgabe. Durch die festgestellte Anzahl der Quadratmeter der Nutzfläche kann der Abgabenschuldner die Leerstandsabgabe einer Kategorie zuordnen und somit die Höhe der Abgabe in Euro festlegen. Nähere Informationen hierzu erhalten Sie bei der Gemeinde, in der sich die Liegenschaft befindet.

Bitte beachten Sie: Wenn die erforderlichen Unterlagen nicht eingereicht werden, ist eine Gebühr von bis zu 1.000 Euro zu entrichten. Bei Versäumnis, den Ausnahmetatbestand zu melden, kann die Gebühr bis zu 10.000 Euro betragen, und bei Hinterziehung der Abgabe sogar bis zu 50.000 Euro.

Es ist ratsam, sich mit einem Immobilien-Experten zu beraten, um detaillierte Informationen zu erhalten. In der aktuellen Marktlage, in der ungenutzte Immobilien nur Kosten verursachen, kann es sinnvoll sein, in zeitgemäße, energieeffiziente Immobilien zu investieren und die bestehende Immobilie zu verkaufen. Unsere Immobilien-Experten stehen Ihnen für eine umfassende Beratung gerne zur Verfügung.

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Wie vermeide ich eine Leerstandsabgabe?

Die Leerstandsabgabe hat das Ziel, ungenutzte Wohnungen wieder dem Markt zugänglich zu machen. Zuerst sollte daher geprüft werden:

  • Ob sich eine betroffene Wohnung in einem Bundesland oder einer Gemeinde befindet, in der potenziell eine Leerstandsabgabe anfallen könnte.
  • Ob der Wohnungsleerstand unter einen der Ausnahmetatbestände fällt, die in jedem Landesgesetz vorgesehen sind.

Falls keine dieser Ausnahmen zutrifft, muss individuell und gemäß der landesgesetzlichen Regelungen untersucht werden, welche Mindestanforderungen erfüllt sein müssen, um einer Leerstandsabgabe zu vermeiden. Eine Möglichkeit besteht darin, einen Hauptwohnsitz zu begründen. Gegebenenfalls genügt es auch, einen Neben- oder Ferienwohnsitz anzumelden. Wenn eine Wohnsitzbegründung nicht möglich ist, so sind die Vermietung oder Verkauf der Wohnung weitere Optionen.

Weitere Gründe am Beispiel von Tirol für einen Ausnahmetatbestand könnten sein, dass das Objekt aus rechtlichen, bautechnischen oder vergleichbaren sonstigen Gründen nicht gebrauchstauglich oder nutzbar ist. Das Objekt wird für gewerbliche, land- und forstwirtschaftliche oder berufliche Zwecke verwendet, wie insbesondere Ordinationen, Büros, Kanzleien, Privatzimmervermieter und Geschäftslokale. Das Objekt kann vom Eigentümer aus gesundheitlichen oder altersbedingten Gründen nicht mehr als Hauptwohnsitz verwendet werden. Sollte eine Vermietung innerhalb von sechs Monaten nicht nachvollziehbar zum ortsüblichen Mietzins möglich sein oder es besteht für das Objekt ein zeitnaher Eigenbedarf.

Falls man das Objekt nicht längerfristig vermieten möchte, könnte je nach Rechtlage des jeweiligen Bundeslandes auch eine Kurzzeitvermietung im Sinne des § 1 Abs. 2 Z 3 MRG eine Möglichkeit bieten, einer Leerstandsabgabe zu entgehen.

Um weitere Unterstützung bei der Vermeidung einer Leerstandsabgabe zu erhalten, können Sie sich an einen erfahrenen Immobilienmakler wenden: Kontakt Immobilien-Experte


Pro und Contra der Leerstandsabgabe

Leistbares Wohnen ist ein dringendes Grundbedürfnis der österreichischen Bevölkerung. Aus Sicht einer jeden Gesellschaft ist es daher von enormer Bedeutung, einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu etablieren. Leerstehende Wohnungen aus spekulativen Gründen stehen diesem Ziel entgegen. Eine Leerstandsabgabe erscheint daher als geeignetes Mittel, um das Angebot an Wohnungen zu verbessern und zu leistbarem Wohnen beizutragen.

Allerdings gibt es auch weitreichende Bedenken. An erster Stelle wird häufig angeführt, dass eine Leerstandsabgabe massiv in Eigentümerrechte eingreift. Beispielsweise könnten Wohnungen, die dem Markt zwar zur Verfügung stehen, trotz Mietersuche aber leer bleiben, betroffen sein. Besonders strukturschwache Gebiete wären von diesem Phänomen überdurchschnittlich betroffen. Eigentümer würde dann auch ohne eigenes Verschulden mit der Abgabe belastet werden.

Wenn in jedem österreichischen Bundesland eine Leerstandsabgabe eingeführt wird, hätte man künftig mit neun unterschiedlichen Landesregelungen zu tun. Diese würden voneinander abweichende Anwendungsbereiche und Ausnahmekataloge sowie unterschiedliche Bemessungen für die Leerstandsabgabe enthalten. Dies würde zu einer Zersplitterung des Rechtsrahmens für die gleiche Regelungsmaterie führen.

Zusammenfassend wird deutlich, dass zum aktuellen Zeitpunkt eine österreichweite, verlässliche Datenbasis auf lokaler Ebene über den Wohnungsleerstand fehlt. Allein diese Erhebung, wie sie beispielsweise in Innsbruck seit einigen Jahren durchgeführt wird, ist jedoch mit hohem Aufwand und Kosten verbunden. Eine lokale Datenbasis ist jedoch wichtig, damit landesgesetzliche Regelungen durchzusetzen und effizient überwachen zu können.


Zukunftsaussichten der Leerstandsabgabe in Österreich

Im April 2024 wurde die verfassungsrechtliche Basis geschaffen, wodurch es den Bundesländern künftig erleichtert wird, Landesgesetze für Leerstandsabgaben zu erlassen. Diese Änderung stützte auch die bereits bestehenden Regelungen in Salzburg, Tirol, der Steiermark und Vorarlberg.

Leistbares Wohnen ist ein gesellschaftlich und politisch äußerst wichtiges Thema. Trotz aller inhaltlichen Bedenken und Diskussionen ist anzunehmen, dass weitere Bundesländer die Leerstandsabgabe als Lenkungsinstrument für Wohnraum aufgreifen werden. Es bleibt auch abzuwarten, ob Leerstandsabgaben künftig generell höher ausfallen werden, um größere Lenkungseffekte zu erzielen.

Der Bund hat nun in Österreich die Aufgaben im Zusammenhang mit einer Leerstandsabgabe auf die Länder und damit auf die Gemeinden übertragen. Damit die geschaffenen Regelungen wirksam sind, werden die betroffenen Körperschaften jedoch weitere personelle und finanzielle Ressourcen benötigen, um die umfassenden Aufgaben bewältigen zu können. Eine weitere Möglichkeit für Gemeinden wäre, direkt bei den Energieversorgern Informationen über die Verbrauchsdaten einzuholen. Dadurch könnten sie feststellen, ob eine Wohnung tatsächlich leersteht oder benutzt wird.


FAQs zur Leerstandsabgabe

 

Die Leerstandsabgabe ist eine Steuer die anfallen kann, wenn Wohnungen oder Häuser über längere Zeiträume nicht als Wohnsitz genutzt werden. Ziel der Abgabe ist es, leerstehende Objekte wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zugänglich zu machen, um leistbares Wohnen besser zu gewährleisten.

 

 

Leerstand wird insbesondere anhand der vorhandenen Wohnsitzmeldungen im Zentralen Melderegister (ZMR) festgestellt. Diese Methode erscheint jedoch nur bedingt verlässlich zu sein. Neben den landesgesetzlich vorgesehenen Leerstandsmeldungen durch die Eigentümer könnte ein tatsächlicher Leerstand einer Wohnung effektiv nur durch die Überprüfung lokaler Behörden erhoben und überprüft werden.

 

 

Im April 2024 wurde die verfassungsrechtliche Kompetenz zur Einhebung einer Leerstandsabgabe an die Bundesländer übertragen. Die Bundesländer können nun über Landesgesetze rechtliche Rahmbedingungen für eine Leerstandsabgabe erlassen, sind jedoch nicht dazu verpflichtet.

 

 

Die Leerstandsabgabe kann erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Immobilieneigentümer haben, insbesondere wenn die Immobilie über einen längeren Zeitraum leersteht und keine Mieteinnahmen generiert. Fällt eine Wohnung unter die Verpflichtung der Leerstandsabgabe, entsteht einerseits zusätzlicher administrativer Aufwand und andererseits erhöht sich die finanzielle Belastung für den Eigentümer der Immobilie. Daher empfiehlt es sich grundsätzlich, die Rentabilität eines Leerstands zu hinterfragen.

 

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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