Hauswert berechnen: Darauf kommt es an

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 07.05.2021

Es gibt verschiedene Situationen im Leben, in denen eine Hausbewertung erforderlich oder sinnvoll ist. Nicht zuletzt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es ratsam, eine Berechnung Hauswert durchzuführen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie und anhand welcher Bewertungsverfahren der Hauswert ermittelt werden kann. Außerdem wird die Nutzung von kostenlosen Online-Hauswert-Rechnern beleuchtet sowie auf weitere themenspezifische Punkte eingegangen.

Hauswert berechnen: Das Wichtigste im Überblick

  • Für die Berechnung des Hauswertes werden je nach Art der Immobilie eines der folgenden Bewertungsverfahren angewandt: Vergleichs-, Sachwert- und Ertragswertverfahren.
  • Professionelle Gutachten werden von zertifizierten Immobiliensachverständigen durchgeführt.
  • Wichtige Anlässe für eine Hauswertberechnung können der Verkauf der Immobilie, Erbschaft, Scheidung, Zwangsversteigerung oder Verlängerung der Hypothek sein.
  • Neben kostenpflichtigen Gutachten gibt es kostenlose Online-Hauswert-Rechner, die für einen ersten Anhaltpunkt des Hauswertes geeignet sein können.

Kurz und knapp: Wie wird der Wert eines Hauses ermittelt?

Der Wert eines Hauses wird in Österreich auf Basis des Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) mithilfe von verschiedenen Bewertungsmethoden berechnet. Diese Bewertungsverfahren sind jeweils unterschiedlich aufwendig. Welches Verfahren für die individuelle Hauswertermittlung angewandt wird, hängt von der (Nutzungs-)Art der Immobilie ab.


Wer führt eine Berechnung des Hauswertes durch?

Es spricht nichts dagegen, eine Werteinschätzung des Hauswertes selber durchzuführen. Eine fachgerechte und professionelle Berechnung des Hauswertes ist jedoch ein aufwendiger Vorgang und wird in der Regel von Sachverständigen durchgeführt. Seriöse Immobilienbewerter sind in der Regel:

  • Immobilienmakler: Mitglieder eines Immobilienverbands wie dem ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft).
  • Gerichtlich zertifizierte Gutachter: Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Immobiliengutachter, wie Mitglieder des Hauptverbands der Gerichtssachverständigen Österreichs.
  • Unabhängige Gutachter: Eine gute Anlaufstelle für qualifizierte Baugutachter sind beispielsweise der österreichische TÜV, aber auch private Architekten und Bauingenieure.

Tipp: Weiterführende Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung in Österreich.


Wie viel kostet es, den Hauswert berechnen zu lassen?

Wie viel eine Hauswertberechnung kostet, ist abhängig vom Bewertungsverfahren, dem zu erwartenden Wert der Immobilie sowie der Qualifikation des Immobiliensachverständigen.

Grundsätzlich müssen Sie mit einer Summe zwischen 500 und 1.000 Euro rechnen. Bei Beauftragung renommierter Sachverständiger, höherwertigen Immobilien oder einer sehr ausführlichen schriftlichen Ausarbeitung auch zwischen 1.000 und 3.000 Euro, bzw. zwischen mit 0,2 – 0,5 % des Hauspreises. Mündliche Gutachten sind in der Regel wesentlich günstiger. Hier liegt der Stundenlohn durchschnittlich etwa zwischen 70 bis 100 Euro.


Überblick über die Bewertungsmethoden

Je nach Art der Immobilie, wird ein anderes Bewertungsverfahren angewandt. Grundsätzlich wird zwischen folgenden Bewertungsverfahren unterschieden:

  • Das Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren ist geeignet für die Bewertung von Immobilien in privater Nutzung, wie Einfamilienhäuser. Hierbei werden verschiedene Merkmale für einen Vergleichswert mit anderen gleichwertigen Immobilien herangezogen.
  • Das Sachwertverfahren: Es werden hierbei die drei Faktoren Bodenrichtwert, Herstellungskosten der Immobilie sowie die Baukosten der dazugehörigen Außenanlagen berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt vor allem bei Doppel- und Reihenhäusern zum Einsatz.
  • Das Ertragswertverfahren: Für Immobilien, die sich nicht in Selbstnutzung befinden, sondern vermietet werden, wird das Ertragswertverfahren eingesetzt. Auf Basis von erwirtschafteten Mietzinseinnahmen, Bodenwert, Liegenschaftszinsen und Instandhaltungskosten wird mit einer komplexen Formel der Ertragswert errechnet.

Tipp: Wenn Sie konkrete Berechnungsbeispiele dieser drei Bewertungsverfahren suchen, so finden Sie diese in unserem Beitrag Verkehrswert berechnen.


Anlässe für eine Berechnung des Hauswertes

Eine Berechnung Hauswert ist häufig dann erforderlich, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Nachfolgend zählen wir Ihnen verschiedene Motive für eine Hauswertberechnung auf.

Verkauf bzw. Kaufinteresse

Die Hauswertermittlung dient beim Verkauf einer Immobilie als Richtwert, um den Verkaufspreis festzulegen. Außerdem dient Sie dem Käufer und Verkäufer als Entscheidungshilfe und Absicherung, dass die Immobilie weder zu stark über noch unter Wert verkauft bzw. gekauft wird.

Erbschaft und Schenkungen

Da die Erbschafts- und Schenkungssteuer in Österreich seit 01.08.2008 abgeschafft ist, ist eine Hauswertberechnung für Erbschaft bzw. Schenkung an Einzelpersonen meist nicht erforderlich. Anders verhält sich dies, wenn die Immobilie an mehrere Personen vererbt wurde. Dann kann es ratsam sein, eine Berechnung Hauswert durchzuführen, um eine gerechte Aufteilung des Erbes zu gewährleisten (sofern ein Erbe die Immobilie übernehmen möchte).

Scheidung

Im Falle einer Scheidung kann eine Bestimmung des Hauswertes zielführend sein. Dies vorwiegend dann, wenn gemeinsam eine Immobilie erworben und im Grundbuch eingetragen wurde, ein Partner die Immobilie übernehmen will und keine Einigkeit über den aktuellen Wert der Immobilie besteht.

Zwangsversteigerung

Im Falle einer Zwangsversteigerung ist es vor allem für die Bank oder Bausparkasse in Österreich interessant, den Hauswert der betreffenden Immobilie zu kennen. In aller Regel wird aus diesem Grund schon bei einer Finanzierungszusage ein Beleihungswert festgelegt, welcher niedriger als der ermittelte Hauswert ist. Die Differenz (ca. 10 - 20 %) gilt als Risikoabschlag für den Fall der Fälle, eine erforderliche Zwangsversteigerung.


Hauswert berechnen: Fragen für eine erste Bestandsaufnahme

Bevor Sie von einem Experten den Hauswert berechnen lassen, können Sie sich verschiedene Fragen stellen, um selbst einen ersten Eindruck vom Wert Ihres Hauses zu erhalten. Der Wert Ihrer Immobilie hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Diese Faktoren können anhand von folgenden Fragen festgemacht werden:

 

Das Baujahr der Immobilie lässt sich einfach ermitteln. Interessant ist zudem, ob und in welchem Umfang bereits Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Die Qualität der Bausubstanz und der Energiestandard der Immobilie sind wichtige Parameter für eine Hauswertberechnung.

 

 

Nehmen Hausbesitzer regelmäßig Renovierungsmaßnahmen an Ihrer Immobilie vor, steigert dies je nach Umfang den Hauswert entsprechend.

 

 

Auch die Art der Immobilie spielt eine Rolle bei der Hauwertberechnung. So werden je nach Haustyp unterschiedliche Bewertungsmethoden angewandt. Handelt es sich beispielsweise um ein Einfamilienhaus, eine Anlegerwohnung, ein Niedrigenergiehaus oder ein Reihenhaus? Auch die Bauweise, wie Massivbau oder Fertighaus, spielen eine Rolle.

 

 

Die Größe des Hauses ist ein wichtiger Faktor im Bewertungsverfahren. So werden neben Grundstücksfläche auch die Wohnfläche und die Nutzfläche der Immobilie berücksichtigt.

 

 

Nicht zu vernachlässigen sind Ausstattungsmerkmale wie verwendete Baumaterialien, Balkon, Garten, Terrasse, Garage, Solaranlage, Keller, Einbauküche etc. Auch die Qualität des Mobilfunknetzes und die Geschwindigkeit der Internetverbindung sind im Laufe der Jahre von essenzieller Wichtigkeit geworden.

 

 

Sowohl die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr als auch die Nähe zu Nahversorgungs- und Freizeitmöglichkeiten bestimmen die Attraktivität der Lage. Befindet sich das Haus im städtischen oder ländlichen Bereich? Liegt aufgrund der Infrastruktur ein Lärmpegel vor? In welcher Wohngegend befindet sich die Immobilie?

 


Kostenlose Hauswert-Rechner

Neben kostenintensiven Bewertungsgutachten, werden im Internet auch kostenlose Online-Hauswert-Rechner angeboten. Doch wie funktionieren diese Rechner und wann ist es sinnvoll eine solche Online-Bewertung durchzuführen? Nachfolgend finden Sie Antworten hierzu.

Wie funktionieren Online-Rechner für den Hauswert?

Solche Hauswert-Rechner werden oft von Immobilienportalen angeboten. Durch die Eingabe von verschiedenen Parametern wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Art der Immobilie kann das Programm eine Einschätzung des Hauswerts liefern. Der Online-Rechner vergleicht und analysiert dabei die angegeben Daten innerhalb des Portals oder greift auf entsprechende Datenbanken zurück und ermittelt anhand dieser Kriterien eine einfache Hauswertberechnung. Häufig müssen Sie Ihre Kontaktdaten angeben, um diesen kostenlosen Service nutzen zu können.

Wann ist ein kostenloser Online-Rechner sinnvoll?

Soll lediglich ein erster Anhaltspunkt für den aktuellen Hauswert geliefert werden, wird ein Online-Rechner zumindest annähernd eine erste Einschätzung geben. Auch kann ein Hauswert-Rechner interessante Marktpreisänderungen in Ihrer Region aufzeigen, da regionale Immobilien innerhalb des jeweiligen Portals miteinander verglichen werden.


Hauswert berechnen: Darauf sollten Sie achten

Die Thematik Hauswert berechnen ist eine komplexe Angelegenheit. Hier sollten Sie als Hauseigentümer einige Punkte beachten, um sich auf eine Hauswertberechnung entsprechend vorzubereiten oder gar den Wert Ihres Hauses zu steigern. Folgende Tipps können Ihnen auf diesem Weg behilflich sein.

Tipp 1: Der Online Rechner ersetzt keinen Gutachter

Kostenlose Online-Rechner von Immobilienportalen können schnell und bequem einen ersten Richtwert für den Hauswert liefern. Jedoch ersetzen solche Hauswert-Rechner keinesfalls die Kompetenz eines zertifizierten Sachverständigen. Je nach angewandter Bewertungsmethode werden präzise Berechnungen und Angaben vorgenommen, die ein einfacher Online-Rechner nicht berücksichtigen kann. Vor allem, wenn eine gerichtliche Anerkennung des Hauswerts erforderlich ist, beispielsweise im Falle von Scheidung oder Erbschaft, sollte von einer Online-Berechnung abgesehen werden.

Tipp 2: Den richtigen Gutachter wählen

Achten Sie bei der Beauftragung des Gutachters auf folgende Faktoren, um die geeignete Person für Ihre Hauswertermittlung zu finden:

  • Qualifizierung und SpezialisierungPrüfen Sie, ob es sich um einen professionellen Bauingenieur, Architekten oder gar gerichtlich zertifizierten Sachverständigen handelt und ob sich der Gutachter auf den für Sie relevanten Geschäftsbereich (Privat- oder Gewerbeimmobilien) spezialisiert hat.
  • StandortGutachter, welche aus Ihrer Region kommen, kennen den örtlichen Immobilienmarkt und können somit marktrelevante Faktoren fundiert in die Hauswertberechnung aufnehmen.
  • TermingarantieKlären Sie vorab, ob der Sachverständige für Sie wichtige Fristen, z. B. zu einem gerichtlichen Termin oder zu Verkaufspreisverhandlungen, einhalten kann.
  • VergleichsangeboteDie Kosten für ein Wertgutachten werden von Gutachtern individuell vereinbart. Deshalb kann es sinnvoll sein verschiedene Vergleichsangebote einzuholen, bevor Sie sich final für einen Sachverständigen entscheiden.
  • Schriftlicher VertragWenn schließlich der passende Gutachter gefunden wurde, ist es wichtig alle bedeutenden Kriterien, wie z. B. das Honorar zur Hauswertbestimmung und den Umfang des Ergebnisses, schriftlich zu fixieren.

Tipp 3: Unterlagen für die Wertermittlung bereithalten

Stellen Sie Ihrem beauftragten Gutachter folgende Unterlagen zur Verfügung, um den Wertermittlungsprozess zu vereinfachen:

Tipp 4: Den Hauswert verbessern

Hauseigentümer können mit verschiedenen Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie steigern. Das ist vor allem ratsam, wenn Sie den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Haus erzielen möchten. Es gibt dabei folgende Möglichkeiten, um den Wert Ihres Hauses zu verbessern:

  • Sanierung und ModernisierungHierbei wird die Bausubstanz und/ oder der Energiestandard der Immobilie verbessert, was mit aufwendigen und deshalb kostenintensiven Arbeiten verbunden ist. Für solche Vorhaben ist es ratsam sich über mögliche geförderte Sanierungsdarlehen zu informieren.
  • RenovierungBefindet sich Ihre Immobilie in einem soliden Zustand und benötigt lediglich ein ästhetisches „Update“, so können schon ein paar Renovierungsarbeiten dem Haus zu neuem Glanz verhelfen. Kleine Schönheitsreparaturen, ein neuer Boden oder eine frische Wandfarbe machen oft einen deutlichen Unterschied aus.
  • Neue AusstattungMit ein paar neuen ausgewählten Anschaffungen wird schnell ein zeitgemäßer und hochwertiger Eindruck der Immobilie vermittelt. So können Ausstattungsmerkmale wie eine moderne Einbauküche den Hauswert steigern.

Hauswert berechnen: Für wichtige Fragen lieber auf Profis vertrauen

Es gibt einige gute Gründe, den Wert eines Hauses zu kennen. Eine objektive und seriöse Wertermittlung gestaltet sich jedoch alles andere als einfach. Hauseigentümer neigen oft dazu, den Hauswert zu hoch anzusetzen, nicht zuletzt, weil ein ideeller Wert dies beeinflusst. Potentielle Käufer wiederum versuchen oft den Preis zu drücken, indem Sie auf Mängel hinweisen.

Aus diesem Grund ist es wichtig, eine reelle Bewertung des Hauses zu ermitteln. Hierfür sind zertifizierte Immobiliensachverständige die richtigen Experten, da deren Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung weder durch persönliche Einschätzungen noch kostenlosen Hauswert-Rechner aus dem Internet ersetzt werden können.

Fazit: Scheuen Sie bei der Hauswertberechnung nicht den Kosten für ein professionelles Gutachten und vertrauen Sie in diesen wichtigen Fragen lieber auf einen Profi.


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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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