Maklergebühren beim Hauskauf und Wohnungskauf

Makler zeigt Paar seine Mappe
Harald_Draxl_Profilbild
Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 09.08.2023

Die Maklergebühren beim Hauskauf sind beträchtliche Kosten, die sich häufig nicht vermeiden lassen. Finden Sie in diesem Beitrag, wie hoch die Provision sein darf, wer sie bezahlt, wann sie fällig wird und ob die Anpassung des Maklergesetzes 2023 eine Änderung bringt.


Das Wichtigste im Überblick

  • Bei Eigentumsimmobilien gilt in Österreich nicht das Bestellerprinzip. Meist zahlen daher Verkäufer und Käufer eine Provision an den beauftragten Makler.
  • Das Bestellerprinzip, welches seit 01.07.2023 im geänderten Maklergesetz verankert wurde, greift nur bei der Beauftragung eines Maklers für eine Wohnraumvermietung.
  • Die Höhe der Provision liegt fast immer bei 3,6 Prozent des Kaufpreises, wobei hier bereits 20 Prozent Mehrwertsteuer inkludiert sind und dieser Betrag die Obergrenze darstellt, die von Verkäufer und Käufer jeweils verlangt werden darf.
  • Die Kosten für die Provision müssen unbedingt bei der eigenen Finanzplanung berücksichtigt werden, denn sie erhöhen das Gesamtinvestitionsvolumen beim Immobilienkauf deutlich.
  • Bei einem Verkauf direkt von einer Privatperson, ohne Immobilienmakler, wird keine Provision fällig.

Was sind Maklergebühren?

Mit dem Verkauf einer Immobilie wird in vielen Fällen ein Immobilienmakler beauftragt. Er hat Anspruch auf eine vorab definierte, erfolgsabhängige Provision für seine Leistung, sobald eine Willensübereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer (unterschriebenes, rechtsgültiges Kaufangebot) eintritt.


Wann fallen Maklergebühren beim Hauskauf an?

Damit auch tatsächlich Maklergebühren anfallen, müssen diese vorab vereinbart werden. Gegebenenfalls muss der Makler auf Besonderheiten (Doppelmakler-Tätigkeit, wirtschaftliches- und/ oder familiäres Naheverhältnis zur Verkäuferseite) hinweisen. Vorab wird dann ein Maklervertrag abgeschlossen – dies erfolgt normalerweise gleich digital, unter Verzicht auf das Rücktrittsrecht.

In weiterer Folge muss der Makler auch tatsächlich etwas zum Zustandekommen des Kaufabschlusses beitragen. Das ist wichtig, denn wenn z.B. eine Immobilie bei mehreren Maklern angefragt wird und strittig ist, wie denn nun die Provision zu teilen ist, wird geprüft, wer tatsächlich wie viel zum Rechtsgeschäft beigetragen hat. Sobald dann ein verbindliches Kaufangebot beidseitig unterschrieben wurde, tritt bereits der Provisionsanspruch des Maklers ein. Das verbindliche Kaufangebot ist bereits rechtsgültig. Deshalb kann es sein, dass ein Makler bereits seine Honorarnote übermittelt, bevor überhaupt noch der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist.


Wer zahlt in Österreich die Maklergebühren beim Hauskauf?

Beim Verkauf von Immobilien zahlen meist beide Seiten, Verkäuferin und Käuferin, eine Provision an den Immobilienmakler. Die maximal zulässige Höhe ist gesetzlich geregelt. In einzelnen Fällen kommt es vor, dass nur eine Partei die Maklerprovision bezahlt.

Regelfall: Aufteilung der Maklergebühren

Im klassischen Fall bezahlen sowohl Verkäuferseite als auch Käuferseite eine Provision an den Immobilienmakler. Die Höhe ist auf 3,6 Prozent inkl. 20 Prozent Umsatzsteuer je Vertragspartei begrenzt und als Berechnungsgrundlage dient der Kaufpreis laut Kaufvertrag. Diese 3,6 Prozent werden jedoch nicht aufgeteilt, sondern sie dürfen als Maximum sowohl an Verkäufer und Käufer verrechnet werden. In Summe kann ein Makler also maximal netto 6 Prozent bzw. brutto 7,2 Prozent des Gesamtkaufpreises als Provision abrechnen.

Gilt in Österreich das Bestellerprinzip?

Das „Bestellerprinzip“ besagt, dass die Person, welche einen Makler beauftragt, auch alleine die Kosten übernehmen muss. Jedoch wurde das Bestellerprinzip nur bei Mietobjekten ab 01. Juli 2023 eingeführt. Bei Eigentumsimmobilien und dem Hauskauf gilt das Bestellerprinzip also nicht. Bei Immobilien, die vermietet werden sollen, wird hingegen zukünftig nahezu immer der Eigentümer alleine den Makler bezahlen müssen.

Tipp: Details zum Bestellerprinzip für Mietwohnungen finden Sie in unserem Ratgeber „Seriösen Makler für Immobilien finden“.

Sonderfall 1: Der Käufer zahlt die gesamte Provision

Es kann vorkommen, dass Immobilienmakler Verkäufern anbieten, die Vermarktung einer Immobilie kostenlos für die Verkäuferseite zu übernehmen. Das bedeutet dann, dass ausschließlich der Käufer Provision bezahlen muss. Der Makler ist also nicht als Doppelmakler tätig. Das kommt besonders dann häufig vor, wenn wenige Immobilien am Markt angeboten werden, es aber gleichzeitig viele Makler gibt, die gerne einen Auftrag gewinnen würden. Für die Käuferseite ändert sich für gewöhnlich hierdurch jedoch nichts – die käuferseitige Provision ist trotzdem auf maximal 3,6 Prozent begrenzt.

Sonderfall 2: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision

Die gegenteilige Möglichkeit ist, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt. Diese Vorgehensweise wird dann auch als Verrechnung einer „Innenprovision“ bezeichnet. Käufer sollten sich in diesem Fall nicht täuschen lassen. Denn manchmal werden Immobilien mit Innenprovision dann als „provisionsfrei für den Käufer“ beworben. Das klingt im ersten Moment zwar schön, doch typischerweise werden die zusätzlichen Kosten, die so für die Verkäuferseite entstehen, einfach in den Kaufpreis einkalkuliert. Ein echtes Einsparungspotenzial gibt es hier also meistens nicht, sondern eher ein Marketing-Verhaltensmuster, das jedoch auch eher selten zur Anwendung kommt.


Die Höhe der Maklergebühren beim Wohnungskauf bzw. Hauskauf

In den meisten Fällen liegt die Maklergebühr beim gesetzlich zulässigen Maximum von 3,6 Prozent des Kaufpreises, wobei in diesen 3,6 Prozent bereits 20 Prozent Mehrwertsteuer enthalten sind. Die Provision wird immer vorab, im Maklervertrag, vereinbart. Abweichungen sind möglich, wenn Sie sich in einer guten Verhandlungsposition befinden. Die Maklergebühren beim Wohnungskauf und Hauskauf sind ident, es macht also keinen Unterschied, welches Objekt genau gekauft wird. Für besonders günstige Immobilien gibt es jedoch abweichende Provisionssätze.

Nachstehend daher eine Übersicht der verschiedenen Provisionshöhen, abhängig vom Kaufpreis der Liegenschaft. Eine niedrigere Provision darf immer vereinbart werden, eine höhere hingegen nicht, denn die genannten Provisionssätze entsprechen den gesetzlichen Obergrenzen.

Kaufpreis …Maximale Provision nettoMaximale Provision brutto
bis 36.336,42 Euro4,0% vom Kaufpreis4,8% vom Kaufpreis
von 36.336,42 bis 48.448,51 Euro1.453,46 als Pauschalbetrag1.744,15 als Pauschalbetrag
ab 48.448,51 Euro3,0% vom Kaufpreis3,6% vom Kaufpreis

Diese Werte wurden noch zu Schilling-Zeiten definiert und dann einfach in Euro umgerechnet. Daher ist die heutige Relevanz der höheren Provisionssätze bei geringen Kaufpreisen nicht wirklich gegeben. Einzig bei speziellen Immobilien, die zu so niedrigen Preisen veräußert werden, kommen diese Provisionssätze noch zur Anwendung. Das kann beispielsweise beim Verkauf einer Garage oder eines alten Weinkellers der Fall sein.

In der Praxis wird also meistens die Provisionshöhe von 3,6 Prozent inkl. Steuer, berechnet vom Gesamtkaufpreis des Objektes, entscheidend sein.


Wann sind die Maklergebühren fällig?

Grundsätzlich wird die Maklergebühr dann fällig, wenn es eine gültige Provisionsvereinbarung gibt, in der beschrieben wurde, wann welche Provision fällig ist und dieser definierte Fall dann eintritt. Normalerweise ist die rechtsverbindliche Willensübereinkunft entscheidend. Beim Immobilienkauf ist daher typischerweise schon das beidseitig unterschriebene, rechtsverbindliche Kaufangebot ausreichend, sodass die Provision an den Makler fällig wird. Der Kaufvertrag selbst ist dann „nur noch“ der Akt der Umsetzung dieser vertraglich festgelegten Willensübereinkunft, die in Form des wechselseitig unterschriebenen Kaufangebots bereits gegeben ist.


Voraussetzungen, damit der Makler Anspruch auf Provision hat

Die Basis für den Provisionsanspruch stellt die Provisionsvereinbarung dar, die vorab rechtsgültig geschlossen werden muss. Die Maklergebühr beim Wohnungskauf oder Hauskauf muss im Maklervertrag festgelegt werden. Dieser muss juristisch korrekt sein und es ist bei Verbrauchern auch die Rücktrittsfrist (bzw. deren Ausschluss) zu beachten. Sind die Formalitäten korrekt erledigt worden, besteht grundsätzlich Anspruch auf die Provision, wenn die Willensübereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer gegeben ist. Ausgedrückt wird diese, indem ein rechtlich verbindliches Kaufangebot – ohne Vorbehalte (Finanzierungsvorbehalt, etc.) – von beiden Seiten unterschrieben werden. Die tatsächliche Vertragsunterzeichnung und der Grundbucheintrag gelten anschließend nur noch als Formalitäten.

In der Zusammenfassung:

  • Maklervertrag wurde abgeschlossen
  • Makler ist seinen Aufklärungspflichten nachgekommen (Naheverhältnisse offengelegt, Doppelmaklertätigkeit erklärt, etc.)
  • Rücktrittsfrist wurde berücksichtigt
  • Makler hat ehrlich und vollständig über alle relevanten Aspekte der Immobilie aktiv eine Beratungsleistung erbracht
  • Das schriftliche Kaufangebot wurde angenommen.

Unter diesen Bedingungen besteht grundsätzlich die Pflicht, die Provision an den Makler zu bezahlen. Doch wann kann die Maklergebühr hinfällig sein? Auch dazu gibt es mehrere Szenarien:

  • Der vermeintliche Makler hat keine Gewerbeberechtigung und darf daher keine Provision verlangen.
  • Die Höhe der Provision ist gesetzeswidrig angegeben.
  • Schwere Mängel, die dem Makler bekannt waren oder ihm bekannt sein müssten, wenn er seine Arbeit gewissenhaft macht, wurden absichtlich verschwiegen.
  • Der Makler hat schwere formale Fehler in der Abwicklung begangen oder ist seiner Informationspflicht (Doppelmaklertätigkeit, etc.) nicht nachgekommen.

Wenn das Fehlverhalten eines Maklers erkannt wird, sollte dieses unmittelbar dokumentiert und aktiv angesprochen werden. So werden spätere Streitigkeiten vermieden und Probleme gleich möglichst direkt gelöst.


Maklerprovision zurückfordern

Die Provision des Maklers kann unter gewissen Umständen zurückgefordert werden. Das ist jedoch nur in sehr seltenen Fällen möglich. Etwa dann, wenn einfach eine zu hohe Provision verrechnet wurde. Ebenso müssen Makler von Beginn an alle Formalitäten einhalten. Es muss auf eine mögliche Doppelmaklertätigkeit hingewiesen werden, ebenso auf familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnisse. Makler haben zudem ihrer Verantwortung nachzukommen: Werden beispielsweise dem Makler bekannte, verdeckte schwere Mängel einfach vertuscht, so kann auch der Makler in die Pflicht genommen werden. Voraussetzung, um Provision zu verrechnen, ist eine Gewerbeberechtigung. Ohne dieser Berechtigung ist eine Tätigkeit als Makler unzulässig, die Provision ist dann somit hinfällig.


Maklergebühren beim Hauskauf steuerlich absetzen

Für private Käufer ist die Maklerprovision normalerweise nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme wäre, wenn die Immobilie rein beruflich genutzt werden soll. Ist das der Fall, so wird aber typischerweise die Transaktion ohnehin von einem Unternehmen als Käuferin durchgeführt und nicht von einer Privatperson. Steuerlich relevant ist die Maklergebühr auch, wenn die Immobilie anschließend vermietet werden soll. Denn dann zählt die Provision zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Dadurch erhöht sich die jährliche Abschreibung und somit sinkt die Steuerbemessungsgrundlage.

Als Verkäufer ist die Situation ein bisschen komplizierter. Durch den Verkauf der Immobilie wird häufig eine Pflicht zur Abführung der Immobilienertragssteuer ausgelöst. Die Berechnungsgrundlage der Immobilienertragsteuer darf um die Ausgaben, die mit dem Immobilienverkauf in Verbindung stehen, reduziert werden. Die Maklerprovision senkt somit die zu zahlende Immobilienertragssteuer.


Kann ich die Maklergebühren umgehen?

Wenn ein Immobilienmakler beauftragt wurde, lässt sich die Maklergebühr normalerweise nicht umgehen. Ein Fall, um ohne Maklerprovision auszukommen wäre, wenn ein Inserat online ist, Sie die Eigentümer der Immobilie zufällig kennen und direkt Kontakt aufnehmen. Doch in den allermeisten Fällen ist ein Makler exklusiv mit der Veräußerung einer Liegenschaft beauftragt und die Maklerprovision ist dann kaum zu vermeiden. Wenn es für ein Objekt möglicherweise wenige Interessenten gibt oder Sie wissen, dass die Vermarktung schon lange dauert, können Sie die Höhe der Provision ansprechen und eventuell etwas nachverhandeln. Doch meist ist es leichter, den Kaufpreis ein wenig anzupassen als die Provision. Listige Umgehungsversuche durch Nebenabsprachen sollten unterlassen werden, damit es später keine juristischen Streitigkeiten gibt.


Maklergebühren beim Hauskauf miteinkalkulieren

Die Maklergebühren beim Hauskauf sind kaum zu vermeiden, denn nur wenige Immobilien werden direkt vom bisherigen Eigentümer zum Verkauf angeboten. Die Provision wird vorab vertraglich vereinbart und liegt typischerweise bei 3,6 Prozent inkl. Steuer vom gesamten Kaufpreis. Da es sich dabei um eine recht hohe Summe handelt, sind gleich mehrere Dinge empfehlenswert:

Erstens ist es nötig, die Kosten für den Makler bei der Aufstellung der Kaufnebenkosten für die Immobilie zu berücksichtigen. Denn so können Sie gleich einen entsprechend höheren Kredit aufnehmen. Andernfalls ergibt sich vielleicht zeitnah ein Problem bei der Finanzierung, wenn die Maklerprovision vergessen wurde – denn sie liegt häufig bei über 10.000 Euro.

Zweitens sollten Sie den Makler in die Pflicht nehmen, eine ordentliche Leistung zu erbringen. Wenn Sie schon eine hohe Provision bezahlen, lassen Sie sich ausführlich beraten. Fordern Sie alle nötigen Unterlagen über das Gebäude beim Immobilienmakler an und besprechen Sie alle Fragen mit ihm. In Anbetracht der Provisionshöhe ist es wichtig, dass Sie sich auch tatsächlich gut unterstützt fühlen.

Anders als bei Immobilien zur Miete gibt es derzeit im Eigentums-Segment auch kein Bestellerprinzip. Daher wird bis auf weiteres meist für beide Seiten, Verkäufer und Käufer, die Maklerprovision fällig. Käufer können gezielt nach Objekten suchen, die provisionsfrei verkauft werden. Verkäufer müssen sich gut überlegen, ob die Leistung eines Maklers das Geld wert ist oder ob der Verkauf provisionsfrei selbst abgewickelt wird, was selbstverständlich mit organisatorischem Aufwand einhergeht.


Weitere Fragen

 

Die Provision ist in vielen Fällen nicht verhandelbar. Es kann jedoch vorkommen, dass ein Objekt nur schwer verkäuflich ist – dann haben Interessenten die Chance, die Höhe der Provision zu verhandeln. Verkäufer hingegen können die käuferseitige Provision verhandeln, wenn die Immobilie voraussichtlich schnell verkauft werden kann und sich auch käuferseitig eine hohe Gesamtprovision für den Makler lukrieren lässt.

 

 

Nein. Selbstverständlich benötigt ein Immobilienmakler einen Gewerbeschein – und dabei handelt es sich zudem nicht um ein freies Gewerbe. Ohne Gewerbeschein kann keine Provision verlangt werden.

 

 

Verkäufer können theoretisch auch mehrere Makler mit der Veräußerung einer Immobilie beauftragen. Die meisten Makler werden jedoch einen sogenannten „Alleinvermittlungsauftrag“ verlangen. Dabei handelt es sich um eine zeitlich befristete Vereinbarung die besagt, dass kein anderer Makler den Verkaufsprozess betreuen darf.

 

Bildquellen: Lumos sp / Adobe Stock, InsideCreativeHouse / Adobe Stock, 88studio / Adobe Stock
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Harald_Draxl_Profilbild
Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Energetische Sanierung und Finanzierung: Alle Möglichkeiten im Überblick

Wie kann ich die energetische Sanierung finanzieren? Alle Möglichkeiten im Überblick: ✓ Eigenmittel ✓ Kredit ✓ Förderungen ► Jetzt lesen

Leitzins: Definition und aktueller EZB-Leitzins

Was ist darunter eigentlich zu verstehen? Wo stehen die wichtigsten Leitzinssätze aktuell? Welche Folgen hat es, wenn diese Zinsen sinken oder steigen?

Auswirkungen EZB-Leitzinssenkung 2024

Erfahren Sie alles über die EZB-Zinssenkung 2024: Auswirkungen auf ✓ Immobilienfinanzierung ✓ Kreditzinsen ✓ Handlungsempfehlungen für Erstkäufer und Bauher

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024

Welche Förderungen gibt es? Bis 500.000 € neues Wohneigentum Gebühren sparen ✓ Förderzins 1,5 % bis 200.000 € ✓ Steuervorteile ✓ ► Erfahren Sie mehr

Kreditversicherung: Den passenden Kreditschutz finden

Alles zum Thema Kreditversicherung: ✓ Was ist abgedeckt? ✓ Wann ist sie sinnvoll? ✓ Top-Angebot von Infina ►Jetzt Versicherung abschließen!

Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?

Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.