Maklergebühren beim Hauskauf und Wohnungskauf

Die Maklergebühren beim Hauskauf sind beträchtliche Kosten, die sich häufig nicht vermeiden lassen. Finden Sie in diesem Beitrag, wie hoch die Provision sein darf, wer sie bezahlt, wann sie fällig wird und ob die Anpassung des Maklergesetzes 2023 eine Änderung bringt.

Mit dem Verkauf einer Immobilie wird in vielen Fällen ein Immobilienmakler beauftragt. Er hat Anspruch auf eine vorab definierte, erfolgsabhängige Provision für seine Leistung, sobald eine Willensübereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer (unterschriebenes, rechtsgültiges Kaufangebot) eintritt.

Beim Verkauf von Immobilien zahlen meist beide Seiten, Verkäuferin und Käuferin, eine Provision an den Immobilienmakler. Die maximal zulässige Höhe ist gesetzlich geregelt. In einzelnen Fällen kommt es vor, dass nur eine Partei die Maklerprovision bezahlt.

Regelfall: Aufteilung der Maklergebühren

Im klassischen Fall bezahlen sowohl Verkäuferseite als auch Käuferseite eine Provision an den Immobilienmakler. Die Höhe ist auf 3,6 Prozent inkl. 20 Prozent Umsatzsteuer je Vertragspartei begrenzt und als Berechnungsgrundlage dient der Kaufpreis laut Kaufvertrag. Diese 3,6 Prozent werden jedoch nicht aufgeteilt, sondern sie dürfen als Maximum sowohl an Verkäufer und Käufer verrechnet werden. In Summe kann ein Makler also maximal netto 6 Prozent bzw. brutto 7,2 Prozent des Gesamtkaufpreises als Provision abrechnen.

Tipp: Details zum Bestellerprinzip für Mietwohnungen finden Sie in unserem Ratgeber „Seriösen Makler für Immobilien finden“.

Sonderfall 1: Der Käufer zahlt die gesamte Provision

Es kann vorkommen, dass Immobilienmakler Verkäufern anbieten, die Vermarktung einer Immobilie kostenlos für die Verkäuferseite zu übernehmen. Das bedeutet dann, dass ausschließlich der Käufer Provision bezahlen muss. Der Makler ist also nicht als Doppelmakler tätig. Das kommt besonders dann häufig vor, wenn wenige Immobilien am Markt angeboten werden, es aber gleichzeitig viele Makler gibt, die gerne einen Auftrag gewinnen würden. Für die Käuferseite ändert sich für gewöhnlich hierdurch jedoch nichts – die käuferseitige Provision ist trotzdem auf maximal 3,6 Prozent begrenzt.

Sonderfall 2: Der Verkäufer zahlt die gesamte Provision

Die gegenteilige Möglichkeit ist, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt. Diese Vorgehensweise wird dann auch als Verrechnung einer „Innenprovision“ bezeichnet. Käufer sollten sich in diesem Fall nicht täuschen lassen. Denn manchmal werden Immobilien mit Innenprovision dann als „provisionsfrei für den Käufer“ beworben. Das klingt im ersten Moment zwar schön, doch typischerweise werden die zusätzlichen Kosten, die so für die Verkäuferseite entstehen, einfach in den Kaufpreis einkalkuliert. Ein echtes Einsparungspotenzial gibt es hier also meistens nicht, sondern eher ein Marketing-Verhaltensmuster, das jedoch auch eher selten zur Anwendung kommt.

In den meisten Fällen liegt die Maklergebühr beim gesetzlich zulässigen Maximum von 3,6 Prozent des Kaufpreises, wobei in diesen 3,6 Prozent bereits 20 Prozent Mehrwertsteuer enthalten sind. Die Provision wird immer vorab, im Maklervertrag, vereinbart. Abweichungen sind möglich, wenn Sie sich in einer guten Verhandlungsposition befinden. Die Maklergebühren beim Wohnungskauf und Hauskauf sind ident, es macht also keinen Unterschied, welches Objekt genau gekauft wird. Für besonders günstige Immobilien gibt es jedoch abweichende Provisionssätze.

Nachstehend daher eine Übersicht der verschiedenen Provisionshöhen, abhängig vom Kaufpreis der Liegenschaft. Eine niedrigere Provision darf immer vereinbart werden, eine höhere hingegen nicht, denn die genannten Provisionssätze entsprechen den gesetzlichen Obergrenzen.

Diese Werte wurden noch zu Schilling-Zeiten definiert und dann einfach in Euro umgerechnet. Daher ist die heutige Relevanz der höheren Provisionssätze bei geringen Kaufpreisen nicht wirklich gegeben. Einzig bei speziellen Immobilien, die zu so niedrigen Preisen veräußert werden, kommen diese Provisionssätze noch zur Anwendung. Das kann beispielsweise beim Verkauf einer Garage oder eines alten Weinkellers der Fall sein.

In der Praxis wird also meistens die Provisionshöhe von 3,6 Prozent inkl. Steuer, berechnet vom Gesamtkaufpreis des Objektes, entscheidend sein.

Grundsätzlich wird die Maklergebühr dann fällig, wenn es eine gültige Provisionsvereinbarung gibt, in der beschrieben wurde, wann welche Provision fällig ist und dieser definierte Fall dann eintritt. Normalerweise ist die rechtsverbindliche Willensübereinkunft entscheidend. Beim Immobilienkauf ist daher typischerweise schon das beidseitig unterschriebene, rechtsverbindliche Kaufangebot ausreichend, sodass die Provision an den Makler fällig wird. Der Kaufvertrag selbst ist dann „nur noch“ der Akt der Umsetzung dieser vertraglich festgelegten Willensübereinkunft, die in Form des wechselseitig unterschriebenen Kaufangebots bereits gegeben ist.

Die Basis für den Provisionsanspruch stellt die Provisionsvereinbarung dar, die vorab rechtsgültig geschlossen werden muss. Die Maklergebühr beim Wohnungskauf oder Hauskauf muss im Maklervertrag festgelegt werden. Dieser muss juristisch korrekt sein und es ist bei Verbrauchern auch die Rücktrittsfrist (bzw. deren Ausschluss) zu beachten. Sind die Formalitäten korrekt erledigt worden, besteht grundsätzlich Anspruch auf die Provision, wenn die Willensübereinkunft zwischen Verkäufer und Käufer gegeben ist. Ausgedrückt wird diese, indem ein rechtlich verbindliches Kaufangebot – ohne Vorbehalte (Finanzierungsvorbehalt, etc.) – von beiden Seiten unterschrieben werden. Die tatsächliche Vertragsunterzeichnung und der Grundbucheintrag gelten anschließend nur noch als Formalitäten.

In der Zusammenfassung:

• Maklervertrag wurde abgeschlossen
• Makler ist seinen Aufklärungspflichten nachgekommen (Naheverhältnisse offengelegt, Doppelmaklertätigkeit erklärt, etc.)
• Rücktrittsfrist wurde berücksichtigt
• Makler hat ehrlich und vollständig über alle relevanten Aspekte der Immobilie aktiv eine Beratungsleistung erbracht
• Das schriftliche Kaufangebot wurde angenommen.

Unter diesen Bedingungen besteht grundsätzlich die Pflicht, die Provision an den Makler zu bezahlen. Doch wann kann die Maklergebühr hinfällig sein? Auch dazu gibt es mehrere Szenarien:

• Der vermeintliche Makler hat keine Gewerbeberechtigung und darf daher keine Provision verlangen.
• Die Höhe der Provision ist gesetzeswidrig angegeben.
• Schwere Mängel, die dem Makler bekannt waren oder ihm bekannt sein müssten, wenn er seine Arbeit gewissenhaft macht, wurden absichtlich verschwiegen.
• Der Makler hat schwere formale Fehler in der Abwicklung begangen oder ist seiner Informationspflicht (Doppelmaklertätigkeit, etc.) nicht nachgekommen.

Wenn das Fehlverhalten eines Maklers erkannt wird, sollte dieses unmittelbar dokumentiert und aktiv angesprochen werden. So werden spätere Streitigkeiten vermieden und Probleme gleich möglichst direkt gelöst.

Die Provision des Maklers kann unter gewissen Umständen zurückgefordert werden. Das ist jedoch nur in sehr seltenen Fällen möglich. Etwa dann, wenn einfach eine zu hohe Provision verrechnet wurde. Ebenso müssen Makler von Beginn an alle Formalitäten einhalten. Es muss auf eine mögliche Doppelmaklertätigkeit hingewiesen werden, ebenso auf familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnisse. Makler haben zudem ihrer Verantwortung nachzukommen: Werden beispielsweise dem Makler bekannte, verdeckte schwere Mängel einfach vertuscht, so kann auch der Makler in die Pflicht genommen werden. Voraussetzung, um Provision zu verrechnen, ist eine Gewerbeberechtigung. Ohne dieser Berechtigung ist eine Tätigkeit als Makler unzulässig, die Provision ist dann somit hinfällig.

Für private Käufer ist die Maklerprovision normalerweise nicht steuerlich absetzbar. Eine Ausnahme wäre, wenn die Immobilie rein beruflich genutzt werden soll. Ist das der Fall, so wird aber typischerweise die Transaktion ohnehin von einem Unternehmen als Käuferin durchgeführt und nicht von einer Privatperson. Steuerlich relevant ist die Maklergebühr auch, wenn die Immobilie anschließend vermietet werden soll. Denn dann zählt die Provision zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Dadurch erhöht sich die jährliche Abschreibung und somit sinkt die Steuerbemessungsgrundlage.

Als Verkäufer ist die Situation ein bisschen komplizierter. Durch den Verkauf der Immobilie wird häufig eine Pflicht zur Abführung der Immobilienertragssteuer ausgelöst. Die Berechnungsgrundlage der Immobilienertragsteuer darf um die Ausgaben, die mit dem Immobilienverkauf in Verbindung stehen, reduziert werden. Die Maklerprovision senkt somit die zu zahlende Immobilienertragssteuer.

Die Maklergebühren beim Hauskauf sind kaum zu vermeiden, denn nur wenige Immobilien werden direkt vom bisherigen Eigentümer zum Verkauf angeboten. Die Provision wird vorab vertraglich vereinbart und liegt typischerweise bei 3,6 Prozent inkl. Steuer vom gesamten Kaufpreis. Da es sich dabei um eine recht hohe Summe handelt, sind gleich mehrere Dinge empfehlenswert:

Erstens ist es nötig, die Kosten für den Makler bei der Aufstellung der Kaufnebenkosten für die Immobilie zu berücksichtigen. Denn so können Sie gleich einen entsprechend höheren Kredit aufnehmen. Andernfalls ergibt sich vielleicht zeitnah ein Problem bei der Finanzierung, wenn die Maklerprovision vergessen wurde – denn sie liegt häufig bei über 10.000 Euro.

Zweitens sollten Sie den Makler in die Pflicht nehmen, eine ordentliche Leistung zu erbringen. Wenn Sie schon eine hohe Provision bezahlen, lassen Sie sich ausführlich beraten. Fordern Sie alle nötigen Unterlagen über das Gebäude beim Immobilienmakler an und besprechen Sie alle Fragen mit ihm. In Anbetracht der Provisionshöhe ist es wichtig, dass Sie sich auch tatsächlich gut unterstützt fühlen.

Anders als bei Immobilien zur Miete gibt es derzeit im Eigentums-Segment auch kein Bestellerprinzip. Daher wird bis auf weiteres meist für beide Seiten, Verkäufer und Käufer, die Maklerprovision fällig. Käufer können gezielt nach Objekten suchen, die provisionsfrei verkauft werden. Verkäufer müssen sich gut überlegen, ob die Leistung eines Maklers das Geld wert ist oder ob der Verkauf provisionsfrei selbst abgewickelt wird, was selbstverständlich mit organisatorischem Aufwand einhergeht.

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