Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung

Kreditvertrag
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Autor: Christoph Kirchmair
Kategorie: Recht
Datum: 06.09.2021

Der Kreditvertrag in Österreich ist ein wichtiger Bestandteil einer Immobilienfinanzierung. Er gibt Ihnen nicht nur Sicherheit, sondern dieser enthält auch alle nötigen Informationen über den Kredit. Insofern sollten Sie diesen vor Unterzeichnung aufmerksam lesen. Was ein Kreditvertrag genau beinhalten muss und wie man davon zurücktreten kann, erklären wir in diesem Beitrag.

Definition: Was ist der Inhalt eines Kreditvertrags?

Der Kreditvertrag ist nichts anderes als eine Urkunde, in welcher geregelt ist, unter welchen festgelegten Bedingungen Kreditnehmer und Kreditgeber Geld leihen bzw. verleihen. Diese Urkunde stellt somit die Rechtsgrundlage für das vereinbarte Kreditgeschäft dar.

Geregelt im Bankwesengesetz, muss jeder Kreditvertrag zwischen einem Kreditinstitut und einem Verbraucher zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Kreditverträge zwischen Privatpersonen, beispielsweise innerhalb der Familie, können auch mündlich erfolgen. In jedem Fall empfehlen wir einen Vertrag in Schriftform, um beide Vertragsparteien so gut wie möglich zu schützen.

Der Kreditvertrag bei einer Immobilienfinanzierung stellt die Basis für ein Kreditverhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer dar. In diesem Vertrag werden alle wesentlichen Details sowie sämtliche Rechte und Pflichten der Beteiligten geregelt. Auch die wichtige Frage des Rücktrittsrechtes wird in einem Kreditvertrag schriftlich festgehalten.

Bestandteile eines Kreditvertrags

Ein Kreditvertrag beinhaltet viele Informationen. Neben allgemeinen Informationen, wie zum Beispiel der Kreditart und den Vertragspartnern, findet man in diesem Vertrag auch Details zum Kredit selbst, also Kreditlaufzeit, Tilgungsvereinbarung, Kreditnebenkosten, etc.

Bestandteile des Kreditvertrags auf einen Blick:

  • Kreditart
  • Vertragspartner
  • Kreditbetrag
  • Währung
  • Zweck und Inanspruchnahme
  • Laufzeit und Rückzahlung
  • Zinsen und Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit
  • Verzugs- und Überziehungszinsen
  • Ratenzahlung und Beginn der Ratenzahlung
  • Sicherheiten
  • Allgemeine Darlehensbestimmungen
  • Ort und Datum der Unterschrift

Damit Sie wissen, um was es sich bei den einzelnen Bestandteilen handelt, werden nachfolgend die Informationen im Kreditvertrag genauer dargestellt.

Wichtig im Kreditvertrag ist die Definition der Kreditart, handelt es sich z.B. um einen Geldkredit, spricht man von einem Abstattungskredit oder Kontokorrentkredit. Zudem müssen beide Vertragspartner (Kreditgeber und Kreditnehmer) mit genauem Wortlaut und der richtigen Anschrift angeführt sein. Bei Unternehmen muss der Firmenwortlaut exakt dem Firmenbuchauszug entsprechen.

Der Kreditbetrag wird mit zwei unterschiedlichen Beträgen angegeben. Der Gesamtkreditbetrag enthält sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Kredit und stellt den rückzuführenden Betrag dar. Der Auszahlungsbetrag ist der Gesamtkreditbetrag abzüglich sämtlicher Finanzierungsnebenkosten. Die Währung des Kreditbetrages muss natürlich ebenfalls angeführt sein, in der Regel werden Kredite in Österreich nur mehr in Euro vergeben.

Auch der Verwendungszweck darf nicht fehlen, darunter fällt der Immobilienkauf in Österreich, oder auch Sanierungen, Umbauten, Zubauten oder Umschuldungen von Wohnkrediten. Neben der Laufzeit, die nicht nur vom Verwendungszweck des Kredites, sondern auch vom Alter des Kreditnehmers abhängt, sind im Kreditvertrag alle Zinsen und Entgelte festgehalten. Der Effektivzins beschreibt den Nominalzins inklusiver aller Kreditnebenkosten. Auch Verzugs- und Überziehungszinsen sind im Kreditvertrag geregelt.

Kosten für Unterschriftsbeglaubigungen beim Notar, Eintragung der Hypothek im Grundbuch in Österreich oder Schätzgebühren werden ebenfalls im Kreditvertrag angeführt. Sicherheiten stellen das Herzstück eines jeden Kreditvertrages darf, die Hauptsicherheit bei Immobilienkrediten ist die Eintragung einer Hypothek auf der zur finanzierenden Liegenschaft.

Weiters werden Bestimmungen des Konsumentenschutzes vereinbart und niedergeschrieben. Darunter fallen primär das Rücktrittsrecht, die Ehegattenbestimmung im Fall einer Trennung sowie die Datenschutzerklärungen.  Bei manchen Instituten werden noch separat allgemeine Rahmenbedingungen für Finanzierungen ausgegeben.

Der Vertrag wird mit den Unterschriften von Kreditnehmer und Kreditgeber rechtsgültig, auch eine Angabe des Ortes, an dem man sich zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung befindet, ist Pflicht. Meist findet dieser Vorgang in den Bankräumlichkeiten statt. Eine Legitimierung des Kreditwerbers wird beim Notar durchgeführt.


Kreditvertrag versus Darlehensvertrag

Es gibt rechtlich gesehen einige wesentliche Unterschiede zwischen Kredit und Darlehen, und somit auch zwischen einem Kreditvertrag und einem Darlehensvertrag. Ein Darlehen kann im Prinzip über jede Sache abgeschlossen werden. Ein Kredit ist hingegen in der Regel immer ein entgeltlicher Vertrag über Geld. Beide Verträge entstehen durch die Vereinbarung selbst.

Ein Darlehen kann sowohl entgeltlich als auch unentgeltlich sein. Wenn jedoch ein Darlehen entgeltlich abgeschlossen wird, spricht man rechtlich von einem Kreditvertrag. Hierbei wird eine monatliche Gegenleistung in Form von Zinsen vereinbart.


Kredit von Privatpersonen: der private Kreditvertrag – Muster

Im Gegensatz zu einem Kreditvertrag mit einem Kreditinstitut ist ein privater Kreditvertrag ein Vertragsverhältnis, welches zwischen zwei oder mehreren Privatpersonen abgeschlossen wird. Dabei gibt es keine verpflichtende Form, trotzdem sollten auch hier sicherheitshalber die wesentlichen Inhalte und Bestandteile, wie sie auch im Kreditertrag mit einem Kreditinstitut angeführt sind, enthalten sein. Einen Darlehensvertrag als Muster können Sie hier kostenlos herunterladen.

Lesen Sie in unserem Ratgeber mehr zum Thema Privatkredit

Privatkredit: Möglichkeiten, Zinsen und Bonitätsprüfung in Österreich


Rücktritt vom Kreditvertrag: Wann und wie geht das?

Ist ein Rücktritt vom Kreditvertrag überhaupt möglich? Die Antwort lautet Ja, allerdings muss man unterscheiden, ob es sich um einen unbesicherten Konsumkredit oder einen Hypothekarkredit in Österreich handelt.

Bei einem Konsumkredit besteht in der Regel ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach Unterfertigung des Kreditvertrages. Bei einem Hypothekarkredit besteht aber laut Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) nur mehr ein sehr kurzes Rücktrittsrecht. Dieses ist auf 2 Tage nach Kreditvertragsunterschrift beschränkt, vorausgesetzt das Kreditinstitut hat dem Kunden das ESIS (europäisches standardisiertes Informationsmerkblatt) fristgerecht vorgelegt und es wurde vom Kunden unterschrieben.


Der Kreditvertrag bei der Immobilienfinanzierung in Österreich

Kreditverträge für Immobilienfinanzierungen sind in Österreich sehr komplex. Es gibt für Kreditnehmer vieles zu beachten, doch der Großteil des Inhaltes ist für eine Privatperson ohne Fachwissen kaum zu überblicken. Wir empfehlen Ihnen nicht nur, sich den Vertrag vor Unterzeichnung genaustens durchzulesen, sondern auch eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen, sodass Sie bestens geschützt sind und alle wesentlichen Punkte des Kreditvertrages kennen und verstehen.

Muss ich den Kreditvertrag prüfen lassen?

Kreditverträge umfassen in der Regel mehrere Seiten und sind mit diversen zusätzlichen Formularen ausgestattet:

  • Pfandurkunde
  • Wechsel samt Wechselwidmungserklärung
  • Verpfändungserklärungen von Versicherungen
  • Ehegattenbestimmungen
  • Formulare für die Kontoeröffnung und der Selbstauskunft
  • etc.

Aufgrund der Komplexität und des großen Umfanges eines Kreditvertrages, empfehlen wir Ihnen, den Vertrag von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Wir können Sie bei der Prüfung Ihres Vertrages gerne unterstützen.

Tipp: Auch der Kaufvertrag beim Immobilienerwerb sollte geprüft werden.
 
Weitere Informationen hierzu in unserem Ratgeber:
 

Vertragscheck beim Immobilienkauf

Ist eine Beglaubigung des Kreditvertrags nötig?

Ein Kreditvertrag einer Bank muss als solcher nicht beglaubigt werden. Das einzige Dokument, welches beglaubigt werden muss, ist die Schuld- und Pfandurkunde bei einem Immobilienkredit. Dieses Dokument wird ergänzend zum Kreditvertrag ausgestellt und ist bei einem Notar, bei Gericht oder einem ortsansässigen Legalisator zu beglaubigen.

Bei den Bausparkassen ist der Kredit- bzw. Darlehensvertrag im Schuldschein integriert. In diesem Fall gibt es ein Dokument, das ebenfalls beglaubigt werden muss.


Die Inhalte des Kreditvertrags sollten Sie kennen

Wenn Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie die Inhalte auch kennen und sich bei Bedarf vor Unterzeichnung beraten lassen. Ein Kreditvertrag bindet Sie als Kreditnehmer in den meisten Fällen eine lange Zeit, daher sollte dieser auch nach einigen Jahren noch passen. Sollte sich Ihre finanzielle Situation im Laufe der Jahre deutlich verändern, kann der Wunsch entstehen eine Finanzierung neu zu gestalten. Welche Möglichkeiten dann bestehen und welche Kosten hierfür entstehen, hängt auch von den Bedingungen des abgeschlossenen Kreditvertrags ab. 

Suchen Sie Unterstützung für Ihren Kreditvertrag? Wir sind gerne für Sie da.

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Bildquelle: Roman Samborskyi / Shutterstock.com, fizkes /Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


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Über den Autor: Christoph Kirchmair
Position: CEO & Founder

Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.

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