Parifizierung in Österreich: Wozu brauche ich ein Nutzwertgutachten?

Parifizierung in Österreich
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Recht
Datum: 17.02.2021

Sind Sie Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, dann müssen sowohl die Aufteilung der gesamten Immobilie sowie die Rechten und Pflichten der Eigentümer geregelt sein. In Österreich kommt hierbei die Parifizierung bzw. das Nutzwertgutachten zum Tragen. Sie ist wichtige Voraussetzung für einen Wohnungskauf, weswegen ihr stets eine große Bedeutung beigemessen werden sollte.

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem welchen Zweck eine Parifizierung bzw. ein Nutzwertgutachten erfüllt. Außerdem erklären wir Ihnen, wie der Nutzwert einer Wohnung berechnet werden kann und was der Unterschied zum schlichten Miteigentum ist.

Parifizierung: Das Wichtigste im Überblick

  • Definition
    Eine Parifizierung bzw. ein Nutzwertgutachten legt die Aufteilung eines Gebäudes in seine Wohneinheiten bzw. deren Eigentumsverhältnisse fest.
  • Zweck
    Sie dient der Berechnung von Betriebs- und Instandhaltungskosten und ist die Grundlage von Wohnungseigentumsverträgen.
  • Parifizierungsverfahren
    Die Nutzwertberechnung wird von Ziviltechnikern oder Immobiliensachverständigen  durchgeführt. Sie nehmen die Nutzungsfläche der einzelnen Wohneinheiten als Grundlage, um die Nutzwerte für ein Gutachten zu ermitteln.
  • Antrag auf Änderung
    Wenn die errechneten Nutzwerte von den tatsächlichen Gegebenheiten um mehr als drei Prozent abweichen, können Eigentümer innerhalb eines Jahres eine Änderung beantragen.
  • Parifizierung vs. Schlichte Miteigentumsanteile
    Wohnungen mit Nutzwertgutachten haben im Vergleich zu Wohnung mit schlichten Miteigentumsanteilen in der Regel einen höheren Immobilienwert. Das liegt daran, dass deren Eigentümer deutlich zugeordnete Nutzungs- und Verfügungsrechte über die Wohneinheit innehaben.

Definition: Was ist eine Parifizierung?

Eine Nutzwertberechnung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes bzw. die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Liegenschaft, wie z. B. einzelner Miteigentümer in einem Mehrfamilienhaus. Inhalt eines Nutzwertgutachtens ist es, das Verhältnis der Wohnungseigentumsobjekte und deren Miteigentumsanteile an der gesamten Immobilie zueinander darzustellen.

Eine Parifizierung an Wohnungseigentum ist sinnverwandt mit den Begriffen Nutzwertgutachten, Nutzwertberechnung, gerichtliche Nutzwertfestsetzung oder Nutzwertermittlung. Anders als in Österreich, spricht man in Deutschland in diesem Zusammenhang von einer Teilungserklärung.


Wann und wozu brauche ich ein Nutzwertgutachten?

Berechnung für laufende Kosten und StimmrechteVoraussetzung für Wohnungseigentumsvertrag

In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten dient die Nutzwertberechnung als Berechnungsschlüssel um beispielsweise Betriebs- und Instandhaltungskosten der einzelnen Parteien zu ermitteln.

Außerdem ist die Parifizierung bzw. das Nutzwertgutachten die Voraussetzung für die Erstellung eines Wohnungseigentumsvertrags. Darin räumen sich Eigentümer gegenseitig das Nutzungs- und Verfügungsrecht an Ihren Wohnungen ein.

Somit werden die Kosten gerecht unter allen Einheiten verteilt, d.h. Eigentümer kleinerer Wohnungen müssen nicht die gleichen Kosten tragen wie Eigentümer größerer Wohnungen.

Mit Unterschrift eines Wohnungseigentumsvertrags kann der Eintrag ins Grundbuch und somit auch die rechtliche Eigentumsübergabe der Wohnung an den neuen Eigentümer erfolgen.

Die Nutzwertberechnung kann zudem der Gewichtung der Stimmrechte innerhalb einer Eigentümergemeinschaft dienen. Dies ist allerdings kein Muss. Oft haben alle Parteien unabhängig vom Nutzwert das gleiche Stimmrecht. 

Man kann also sagen, dass die Parifizierung der Begründung von Wohnungseigentum dient, d. h. sie beschreibt die Eigentumsanteile an einer Immobilie.

 

Das Parifizierungsverfahren

Ein Parifizierungsverfahren bzw. eine Nutzwertberechnung erfolgt ausschließlich durch zuständige Ziviltechniker für den Hochbau oder durch gerichtlich zertifizierte Immobiliensachverständige. Sie vermessen das gesamte Gebäude bzw. arbeiten mit den Planmaßen der Liegenschaft. Dabei legen sie fest welche Nutzwerte den einzelnen Eigentumsobjekten zuzuordnen sind und erarbeiten daraus ein Gutachten.

Grundlage 
  • Die Grundlage für die Nutzwertberechnung ist die Nutzfläche der Wohnungseinheit, d.h. Bodenfläche abzüglich Wände.
  • Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhäuser werden hierbei nicht berücksichtigt.
  • Die Einheiten werden miteinander verglichen und einzelne Objekte mit Zu- oder Abschlägen versehen, sofern sie werterhöhende bzw. -mindernde Eigenschaften aufweisen. Solche Merkmale können Dachschrägen, Balkone, Terrassen, konkret zugeordneter Garten, Keller, Dachboden oder Stockwerkslage sein.
 
Ergebnis 
  • Das Ergebnis dieser Berechnung ist der Nutzwert einer Eigentumswohnung.
  • In einem Nutzwertgutachten werden die Nutzwerte aller Wohneinheiten einer Immobilie inkl. Berechnungen aufgeführt.
 
Kosten 
  • Die Kosten für ein Nutzwertgutachten hängen von der Größe der Liegenschaft ab und können je nach beauftragtem Sachverständigen oder Ziviltechniker variieren.
  • Manche Anbieter bieten Nutzwertberechnungen ab 500 Euro zzgl. 1,20 Euro pro Quadratmeter an. Preise ab 1.200 Euro netto für ein Wohnhaus mit bis zu vier Wohneinheiten sind üblich.
 

 

Beispiel: Wie sieht eine Nutzwertberechnung aus?

Die Summe der Nutzwerte aller Wohnobjekte eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt acht Parteien beträgt 625. Der Eigentümer der Wohnung TOP 1 mit dem Nutzwert 104 und ist somit mit 16,64 % (104/625) Miteigentümer an der Liegenschaft.  Die vereinfachte Nutzwertberechnung der Wohnung TOP 1 kann wie folgt aussehen:


Woher bekomme ich die Parifizierung?

Für Sie als Käufer einer Wohnung ist es wichtig, die Parifizierung bzw. das Nutzwertgutachten zu kennen. Diese erhalten Sie entweder vom Bauträger, Verkäufer der Wohnung, von der Hausverwaltung oder aus der Urkundensammlung des zuständigen Bezirksgerichts. Sehr häufig werden die Nutzwertgutachten von Bauträgern beauftragt, wenn diese einen neuen Wohnungskomplex erreichten.

Nutzwertberechnung  
TOP 1 Wohnung im ErdgeschossFläche / m²Nutzwert / Summe
Diele8,56 
WC2,32 
Bad5,18 
Zimmer 114,46 
Zimmer 212,77 
Zimmer 313,64 
Wohnen mit offener Küche24,47 
Speisekammer1,76 
  83,16
Abschlag für Erdgeschoss-5 % von 83,16-4,16
  = 79,00
Zubehör:  
Kellerabteil, Garagenstellplatz25,00+25,00
   
 Nutzwert TOP 1= 104,00

Neues Nutzwertgutachten erstellen oder ändern lassen

Ab und an kann es bezüglich Nutzwertberechnung zu Diskussionen innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen. Es kann vorkommen, dass die Planmaße der Immobilie nicht mit den tatsächlichen Abmessungen übereinstimmen.

In solchen Fällen kann eine zuständige Schlichtungsstelle oder das Gericht entscheiden, ob eine Nutzwertfestsetzung geändert wird und eine Korrektur im Grundbuch erfolgen kann. Voraussetzung dafür ist, dass die Nutzwertberechnung von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent abweicht.

Wohnungseigentümer können innerhalb eines Jahres nach Eigentumsübertragung bzw. nach Fertigstellung der Liegenschaft (§ 10 Abs 2 WEG) einen Antrag auf Neuberechnung bzw. nachträgliche Änderungen der Nutzwerte beantragen. Üblich ist dies auch, wenn es in den Jahren nach Wohnungskauf zu Um- und Ausbauten am Gebäude kommt.


Parifizierung vs. schlichte Miteigentumsanteile

Kauft man eine Wohnung, ist das Eigentum entweder anhand eines Nutzwertgutachtens oder als Teil von schlichten Miteigentumsanteilen definiert.

Worin liegt der Unterschied?

Beim schlichten Miteigentum sind mehrere Personen Eigentümer einer gesamten Sache, wie z. B.  einer Liegenschaft. Ein Beispiel: Herr Maier ist Eigentümer eines Grundstücks mit darauf errichtetem Mehrfamilienhause. Er vererbt dieses Eigentum an seine vier Kinder, wonach diese nach Einverleibung im Grundbuch zu jeweils 25 % Miteigentümer der Liegenschaft sind. Allen gehört gemeinsam das Haus, doch niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses allein. Solange sich alle Parteien verstehen, kommt es beim schlichten Miteigentum in der Regel zu keinen Problemen. Kommt es aber zu einem Interessenkonflikt, so kann der gemeinsame Besitz mittels Teilungsklage vor Gericht aufgelöst, die Immobilie verkauft und der Erlös geteilt werden. Eine andere Lösung wäre die vertragliche Benützungsvereinbarung mit Vermerk im Grundbuch, in der alle Miteigentümer einstimmig beschließen, die Nutzungsrechte der einzelnen Wohnräume des Hauses aufzuteilen.

Wohnobjekte, die das Parifizierungsverfahren durchlaufen haben und für welche ein Nutzwertgutachten vorliegt, sind daher selbständige Wohneinheiten mit eindeutig zugeordneten Nutzungs- und Verfügungsrechten. Sie weisen in aller Regel einen höheren Immobilienwert auf und lassen sich besser veräußern, als Wohnungen mit schlichten Miteigentumsanteilen. 


Tipp: Vor Wohnungskauf das Nutzwertgutachten prüfen.

Wenn Sie sich für den Kauf einer Wohnung interessieren, ist es ratsam im Vorfeld die Einsicht in das Nutzwertgutachten einzufordern. So haben Sie die Möglichkeit vor Kaufvertragsunterzeichnung die Eigentumsverhältnisse sowie die Nutzungsrechte der Immobilie einzusehen. Außerdem können Sie sichergehen, dass es sich definitiv um eine selbstständige Wohneinheit mit Parifizierung und nicht um eine Wohnung mit schlichtem Miteigentumsanteil handelt.

In der Regel verfügt die Hausverwaltung des Wohnhauses über das Nutzwertgutachten. Andernfalls kann es auch jederzeit beim zuständigen Grundbuchamt eingesehen werden.

Bildquellen:  © Trong Nguyen/ Shutterstock.com, © Atstock Productions/ Shutterstock.com, © Andrey_Popov/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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