Treuhandschaft: Definition und Ablauf

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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 24.11.2022

Bei jedem Immobilienkauf in Österreich kommt das Thema Treuhandschaft ins Spiel, sobald es darum geht, wann und wie der Kaufpreis an die Verkäuferseite fließen soll. Wir zeigen in diesem Beitrag, wie die Treuhandschaft abläuft und fassen zusammen, was Immobilienverkäufer und -käufer diesbezüglich wissen müssen.

Treuhandschaft: Das Wichtigste im Überblick

  • Ein Treuhänder sorgt dafür, dass die Rechte aller Beteiligten vertragsgemäß und vor allem sicher umgesetzt werden.
  • Bei Immobiliengeschäften ist der Treuhänder immer Anwalt oder Notar.
  • Im Zuge der Treuhandschaft eröffnet der Treuhänder ein Treuhandkonto, über das auch der durch die Bank finanzierte Betrag abgewickelt wird.

Definition: Was ist Treuhandschaft?

Bei einer Treuhandschaft handelt der Treuhänder im Interesse einer dritten Person. Beim Immobilienkauf handelt es sich um eine mehrseitige Treuhandschaft, da der Treuhänder die Interessen mehrerer Personen vertritt. Wie dies erfolgen muss, wird im Treuhandvertrag geregelt. Die Treuhandschaft beim Immobilienerwerb ist nötig, damit die gesamte Transaktion sicher abläuft. Dies betrifft einerseits die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer und andererseits die korrekte Eintragung ins Grundbuch der Käuferseite.


Vorteile einer Treuhandschaft beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf geht es um hohe Summen. Dementsprechend wichtig ist die sichere, seriöse Abwicklung. Normalerweise wird daher der Kaufvertrag für eine Immobilie durch einen Rechtsanwalt erstellt, der ebenso die Treuhandschaft übernimmt. Wie diese Treuhandschaft zu erfolgen hat, wird im Treuhandvertrag vorab definiert.

Folgende Vorteile ergeben sich durch die Übernahme der Treuhandschaft für die Beteiligten:

  • Sicherheit für die Käuferseite: Der Kaufpreis wird erst ausbezahlt, wenn die Grundbucheintragung abgeschlossen ist.
  • Sicherheit für die Verkäuferseite: Verkäufer wissen, dass der Kaufpreis am Treuhandkonto hinterlegt wurde und somit die Bonität der Käuferseite gegeben ist.
  • Sicherheit für Banken: Die finanzierende Bank wickelt die Bereitstellung der Kreditsumme für den Kaufpreis direkt über das Treuhandkonto ab.

Die Treuhandschaft beim Immobilienkauf ist somit der zentrale Schnittpunkt für alle Beteiligten. Der Treuhänder übernimmt dabei die Verantwortung, Zug um Zug zu handeln, bis der Immobilienkauf abgeschlossen ist.


Abwicklung der Treuhandschaft: Immobilienkauf mit Kredit

Die meisten Immobilienkäufe werden unter Einbezug eines Kredits abgewickelt. Die Bank überweist dabei die Kreditsumme nicht an den Käufer der Immobilie, sondern direkt auf das Treuhandkonto. So wird sichergestellt, dass die Summe zweckgebunden, also explizit für den Immobilienkauf, verwendet wird. Nachstehend gehen wir näher auf den typischen Ablauf ein.

Treuhandkonto wird eröffnet

Verkäufer und Käufer sind sich über alle Konditionen einig, ein verbindliches Kaufanbot wurde unterzeichnet. Ein Rechtsanwalt wird mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt. Er eröffnet ein Treuhandkonto und informiert die beiden beteiligten Parteien.

Einzahlung auf das Treuhandkonto

Jener Betrag, den der Käufer als Eigenkapital einbringt, wird von ihm vor Kaufvertragsunterzeichnung auf das Treuhandkonto überwiesen. Neben dem Anteil des Kaufpreises werden, je nach Vertragsgestaltung, auch die fälligen Gebühren (Grundbucheintragungsgebühr, etc.) auf das Treuhandkonto überwiesen. Alternativ kann hier aber auch beispielsweise festgelegt sein, dass die Nebengebühren auf ein Sammelfremdgeldkonto fließen. Eine exakte Aufstellung der Beträge wird vorab durch den Treuhänder bereitgestellt. Auch die finanzierende Bank überweist den vereinbarten Betrag auf das Treuhandkonto.

Vertragsunterzeichnung und Durchführung im Grundbuch

Der Kaufvertrag wird unterzeichnet. Im Normalfall wird im Kaufvertrag dann eine bestimmte Zahlungsfrist, beispielsweise 14 Tage, vereinbart. In einzelnen Landesteilen wird aber eine abweichende Vorgehensweise gewählt. Daher sollten Sie sich im Gespräch den genauen Ablauf erläutern lassen. Banken stellen häufig die Pfandurkunde und Kreditunterlagen erst nach Vorliegen des unterfertigten Kaufvertrages aus. Nun wird die Grundbucheintragung gemäß dem Kaufvertrag durchgeführt. Das bedeutet, der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen und auch das Hypothekardarlehen wird entsprechend berücksichtigt. Die Hypothek wird somit auch im Grundbuch erfasst.

Auszahlung des Betrags an den Verkäufer

Sobald im Grundbuch alle Änderungen vertragsgemäß erledigt wurden, werden die Vertragsparteien darüber informiert. Der Kaufpreis wird nun ausbezahlt. Sobald all diese Schritte erledigt sind, wird das Treuhandkonto wieder geschlossen.


Abwicklung der Treuhandschaft: Immobilienkauf nur mit Eigenmitteln

Wenn der gesamte Kaufpreis ohne Fremdfinanzierung bezahlt wird, ist der Ablauf der Treuhandschaft sehr ähnlich. Der einzige Unterschied ist, dass der Käufer den gesamten Betrag (zzgl. Eintragungsgebühr usw.) auf das Treuhandkonto einzahlt. Im Grundbuch wird dann auch keine Belastung durch die Bank eingetragen.


Wer übernimmt eine Treuhandschaft in Österreich?

Die Treuhandschaft, im Zuge einer Immobilientransaktion, kann in Österreich durch einen Notar oder einen Rechtsanwalt übernommen werden. Wird ein Notar beauftragt, so muss er einen Eintrag in das Treuhandregister vornehmen. Ein Rechtsanwalt hingegen gibt Beginn und Ende der Treuhandschaft im Treuhandbuch bekannt. Für die Abwicklung der Treuhandschaft macht es keinen Unterschied, ob diese ein Rechtsanwalt oder ein Notar übernimmt.

Grundsätzlich kann auch der Kaufvertrag durch einen Notar erstellt werden. In den meisten Fällen ist es allerdings so, dass der Vertrag durch den Rechtsanwalt erstellt wird und die Unterschriften des Kaufvertrags durch einen Notar beglaubigt werden. Die Beglaubigung der Unterschriften kann ausschließlich durch einen Notar erfolgen.


Kosten für die Treuhandschaft

Die Kosten für die Treuhandschaft in Österreich werden nicht explizit von den sonstigen Kosten der Kaufvertragserstellung getrennt aufgeschlüsselt. Die Kosten liegen typischerweise ungefähr in folgendem Bereich:

  • Erstellung des Kaufvertrags inkl. Treuhändischer Abwicklung: ca. 1,25 bis 2,50 Prozent zzgl. Ust. vom Kaufpreis.
  • Wird der Kaufpreis teils fremdfinanziert, steigen die Kosten um ca. 0,20 bis 1,00 Prozent.
  • Notarielle Beglaubigung der Unterschrift: ca. 200 bis 350 Euro.
  • Zusätzlich verrechnen Notar und Anwalt meist geringfügige Barauslagen.

Die Kosten werden meist von der Käuferseite übernommen. Wer die Kosten trägt, muss vorab geregelt werden. Ebenso sollten die exakten Beträge vor Beauftragung der Vertragserstellung diskutiert werden, da es hier teils zu wesentlich unterschiedlichen Kosten kommt.


Treuhandschaft: Bietet Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Jede Immobilientransaktion sollte über einen Treuhänder abgewickelt werden. Die Treuhandschaft übernimmt ein Rechtsanwalt oder ein Notar und es wird ein Treuhandvertrag geschlossen, in dem dessen Rechte und Pflichten definiert sind. Diese Person sorgt dann dafür, dass der gesamte Verkauf der Immobilie Zug um Zug abgewickelt wird. So besteht absolute Sicherheit für Käufer und Verkäufer. Die Auszahlung des Betrages erfolgt erst dann, wenn der korrekte angepasste Grundbuchstand hergestellt wurde. Umgekehrt weiß der Verkäufer, dass das Kapital bereits hinterlegt wurde. Deshalb ist die Treuhandschaft ein wichtiges Instrument bei jedem Immobilienkauf.


Häufige Fragen

Abschließend beantworten wir noch Ihre häufigsten Fragen zur Treuhandschaft.

 

Der Treuhänder ist entweder Rechtsanwalt oder Notar. Der Treuhänder wickelt die Immobilientransaktion Zug um Zug ab und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag umgesetzt wird. Das bedeutet, dass der Verkäufer die vereinbarte Summe erhält, die fälligen Abgaben bezahlt werden und der Käufer korrekt im Grundbuch eingetragen wird.

 

 

Ein Treuhänder wird immer dann benötigt, wenn ein Dritter einen bestimmten Vorgang zugunsten anderer Personen abwickeln soll, um deren Rechte zu sichern. Der Kauf einer Immobilie ist ein einfaches, praktisches Beispiel dafür, wie ein Treuhänder als Schnittstelle agiert, sodass alle beteiligten Personen zu ihren vertraglichen Rechten kommen.

 

 

Wenn ein Immobilienprojekt von einem Bauträger errichtet wird, ist meist vorgegeben, welcher Anwalt den Kaufvertrag erstellt und welcher Notar die Unterschriften beglaubigt. Im Zuge dessen ist auch definiert, wer die Treuhandschaft übernimmt. In allen anderen Fällen vereinbaren Verkäufer und Käufer vorab, wer diesen Prozess abwickeln soll.

 

 

Theoretisch kann auch eine Privatperson als Treuhänder agieren. Das ist etwa dann möglich, wenn eine minderjährige Person etwas erbt, aber über dieses Erbe noch nicht verfügen kann. So kommt es zu einer treuhändischen Verwaltung. Bei Immobilientransaktionen ist der Treuhänder im Regelfall Notar oder Anwalt.

 

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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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