Sondertilgung: Wann ist dies sinnvoll?

Sondertilgung
Autor: Mag. Elfi Stampfl
Kategorie: Finanzierung
Datum: 04.10.2021

Sie bezahlen aktuell einen Immobilienkredit zurück und besitzen zudem noch Sparreserven? Dann könnten Sie einen Teil des Kredites ungeachtet der Ratenzahlungen in Form einer Sondertilgung zurückzahlen. Lesen Sie mehr dazu, was es dabei zu beachten gibt und ob dies für Sie infrage kommt.

Was ist eine Sondertilgung bei Krediten?

Eine Sondertilgung ist die vorzeitige Rückzahlung des Kredits bzw. eines Teils des Kredits. Sie sind Kreditkunde, verfügen aber gleichzeitig über höhere Reserven in Form von beispielsweise Sparguthaben oder Wertpapieren. Dann könnte eine Sondertilgung für Sie grundsätzlich infrage kommen, denn:

Solange die Zinsen niedrig sind, können sich viele Häuslebauer einen Kredit leisten. Doch eine Niedrigzinsphase wird eines Tages enden und dann führt der Ablauf einer Fixzinsbindung zu einem Ratensprung, während variabel verzinste Kredite schrittweise teurer werden. Mit einer Sondertilgung ersparen Sie sich einen Teil zukünftiger Zinsaufwendungen.

Allerdings sollten Sie auf Ihre Lebenssituation Rücksicht nehmen. Stehen in nächster Zeit Anschaffungen wie neue Möbel oder ein Auto an oder ist das Risiko plötzlich erforderlicher Reparaturen bei Haus und/oder Auto hoch, sollten Sie anstatt zu viel in die Sondertilgung zu investieren, besser ein Teil der Reserve als Notgroschen weiterhin auf die hohe Kante legen.

Selbst wenn genügend Geld für Sondertilgungen da ist, sollten Sie verschiedene Sachverhalte zunächst prüfen. Sie müssen dabei zwischen Verträgen vor und ab dem 11. Juni 2010 (Verbraucherkreditgesetz trat in Kraft), aber auch zwischen Fixzinsbindungen, variabel verzinsten Krediten und Bauspardarlehen unterscheiden.

Was jedoch einheitlich spesen- und pönalefrei (ohne Vertragsstrafe) möglich ist, ist eine jährliche Sondertilgung bis 10.000 Euro in einem Zeitraum von 12 Monaten für Verträge, welche nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden. Doch Vorsicht: Liegt die Tilgung im 12-Monats-Zeitraum nur um einen Cent darüber, verrechnen einzelne Banken vom gesamten Tilgungsbetrag ein Pönale.

Ratgeber

Tilgung: Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten


Wann ist eine Sondertilgung möglich?

Bis zu 10.000 Euro binnen 12 Monaten können Sie jederzeit für Verträge, welche nach dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, pönalefrei als Sondertilgungen tätigen. Wollen Sie mehr zurückzahlen, dann sollten Sie auf die Kündigungsfristen achten, die bei variabel verzinsten Krediten und bei Bauspardarlehen jeweils maximal sechs Monate betragen. Erst unter Einhaltung dieser „Vorlaufzeiten“ können Sie „ungestraft“ zusätzlich tilgen.

Allerdings ist es in der Praxis so, dass per Stand Dezember 2019 die meisten Bausparkassen keinerlei Kündigungsfrist haben und auch keine Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen. Im Falle von Fixzinsbindungen bei Krediten oder Bauspardarlehen ist – wenn nicht anders vereinbart – ohnehin der Ablauf der Fixzinsbindung abzuwarten. Eine Kündigung während der Fixzinsperiode kostet in der Regel ein Pönale. Allerdings müssen Sie als Kreditnehmer im Vorfeld informiert werden, dass und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kreditrückzahlung möglich ist. Enthält der Vertrag keine Information dazu, kann das kreditgebende Institut auch keine Entschädigung einfordern.

Der Gedanke, eine Sondertilgung vorzunehmen, kommt häufig durch eine veränderte Lebenssituation wie beispielsweise eine fällige Sparanlage, Bonifikation, Schenkung oder Erbschaft. Wenn Sie sich ohnehin mit Ihrer bestehenden Finanzierung beschäftigen, kann eine Überlegung die gesamte Finanzierung auf den Prüfstand zu stellen, durchaus sinnvoll sein.

Trotz möglicherweise anfallender Entschädigungen und Gebühren lohnt sich in sehr vielen Fällen eine Umschuldung, da aktuelle Zinsen häufig deutlich günstiger sind im Vergleich zur laufenden Finanzierung. Im Rahmen dieser kann die Sondertilgung dann ebenfalls eingebracht werden. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten in ganz Österreich stehen Ihnen für eine unabhängige Beratung gerne zur Verfügung und ermitteln das passende Kreditmodell einer Umschuldung für Sie.


Kosten bei einer Sondertilgung: Vorfälligkeitsentschädigung

Hier spielt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine maßgebliche Rolle. Haben Sie den Kreditvertrag nach dem 10.06.2010 geschlossen, liegt die maximale Höhe des Pönale bei 1%, im Falle einer Restlaufzeit von 12 Monaten oder weniger sind es nur noch maximal 0,5% des vorzeitig zurückbezahlten Kreditbetrags. Hingegen bei älteren Verträgen sind auch deutlich höhere Pönalezahlungen von 4 bis 5% der Kreditsumme möglich.


Vorzeitige Rückzahlung des Kredits: Es muss sich lohnen

Das primäre Motiv für eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits liegt in der Ersparnis von laufenden und zukünftigen Zinszahlungen. Letztere spielen derzeit die wichtigere Rolle. Fakt ist nämlich, dass sich die Kreditzinsen im Laufe der Jahre ändern. In einem Zinstal sind in einem oder zwei Jahrzehnten höhere Zinsen durchaus plausibel. Das gilt dann sowohl für die Anschlusskonditionen fix verzinster Kredite als auch variabel verzinste Finanzierungen.

Beispielsweise lag auf 12 Jahre zurückgerechnet im Februar 2021 der 3-Monats-Euribor im Schnitt bei 0,35 % im Vergleich zu aktuellen Negativzinsen von minus 0,54 %. Darauf einen Prozentpunkt aufgeschlagen wären 1,35 % p.a. im Vergleich zu aktuellen variablen Zinsen von ca. 0,46 % p.a. (1 % abzüglich aktuellem Negativzins). Hier jährlich zusätzlich 10.000 Euro zu tilgen führt lediglich zu einer jährlichen Zinsersparnis von 46 Euro.

Selbst unter der Annahme einer Durchschnittsersparnis von 1 Prozent p.a. in den kommenden zehn Jahren wären es nur 100 Euro pro Jahr oder anders ausgedrückt: Sie zahlen auf einmal den 100-fachen Betrag ihrer jährlichen Zinsersparnis. Nur für den Fall, dass Sie über extrem hohe Cashreserven verfügen, die höher sind als der Kreditbetrag und Sie in den kommenden 20 Jahren mit stärker steigenden Zinsen rechnen, wäre dies eine Überlegung wert.

Alternativ könnten Sie aber in dieser Situation auch auf eine langjährige Fixzinsbindung umstellen oder sofern ebenfalls vorhanden, eine (Teil-)Tilgung bei Konsumkrediten machen, für welche in der Regel ein deutlich höherer Zinssatz zu bezahlen ist.


Bonität verbessern durch vorzeitige Rückzahlung von Krediten

Bei zahlreichen Banken hat das Verhaltensrating Einfluss auf das gesamte Credit-Rating, sprich die Einstufung Ihrer Bonität als SchuldnerPositiv wirkt sich hier eine vorzeitige Rückzahlung von Krediten aus. Haben Sie noch einen kleineren Kredit laufen (z. B. Konsumkredit oder Restschuld eines Hypothekarkredits) sollten Sie den Betrag, wenn möglich tilgen. Dadurch schaffen Sie sich zudem mehr Spielraum für die Monatsraten einer möglichen neuen Finanzierung oder Umschuldung.

Doch Vorsicht: Auch hier sollte der „Notgroschen“ nicht vergessen werden. Sie sollten in der Lage sein, mehrere Reparaturen in Wohnung oder Eigenheim sowie die Anschaffungskosten für einen gut erhaltenen gebrauchten Mittelklassewagen abzudecken.


Restlaufzeit reduzieren

Teiltilgungen reduzieren die Restlaufzeit eines Kredites. Angenommen bei einer Schuld von 200.000 Euro liegt Ihre Restlaufzeit bei 20 Jahren. Bei einem Kreditzins von 1,25 % p.a. beträgt die monatliche Rate 942,27 Euro. Haben Sie hingegen 40.000 Euro der Schuld vorzeitig getilgt und behalten Sie trotzdem die bisherige Kreditratenzahlung der Höhe nach aufrecht, so ist die Schuld bereits nach 15 Jahren und 7 Monaten getilgt. Die Restlaufzeit verringert sich also um 4 Jahre und 5 Monate.

Dieser Schritt kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Sie eine Kreditlaufzeit bis in die Pension hinein haben, aber Sie sich über die zukünftige Pensionshöhe unsicher sind. Dann werden Sie versuchen, den bestehenden Kredit noch vor Pensionsantritt zurückzuführen. Aber auch hier gilt es, ausreichende Liquiditätsreserven zu behalten.

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Über den Autor: Mag. Elfi Stampfl
Position: Leiterin Finanzierungsservice & Infina Academy

Meine Expertise im Bereich der Organisation und Ausbildung habe ich als Verwaltungsleiterin einer großen Genossenschaft in Südtirol erworben. Die Zusammenarbeit mit landwirtschaftlichen Unternehmen war für mich die beste Schule des Lebens. Seit 2013 leite ich das Finanzierungsservice der Infina. Mein hohes Qualitätsverständnis führte zur Gründung der Infina Academy, da es mein Anspruch ist, dass unsere Wohnbau-Finanz-Experten dazu befähigt sind, die beste Finanzierungsberatung in ganz Österreich anzubieten. Für mich persönlich sind Ehrlichkeit und die Bereitschaft für den Kunden alles zu tun das höchste Gebot.

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