Vertragscheck beim Immobilienkauf

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Recht
Datum: 14.10.2020

Verträge zum Kauf bzw. Verkauf von Immobilien sind oft sehr umfangreich und kompliziert. Manche Klauseln sind nicht leicht zu verstehen, können aber schwerwiegende Folgen haben. Bei aller Freude über die gefundene Immobilie sollten Sie nicht leichtsinnig werden, schließlich geht es meistens um viel Geld. Unser Rat daher: den Vertrag prüfen lassen. Bei der Vertragsprüfung bzw. beim Vertragscheck werden Kaufverträge, aber natürlich auch Schenkungsverträge, Mietverträge und andere Verträge rund um den Immobilienkauf geprüft.

Welche Leistungen umfasst der Vertragscheck?

Beim Vertragscheck werden Verträge auf benachteiligende Klauseln oder außergewöhnliche und unzulässige Klauseln geprüft. Unverständlich Klauseln werden auch für Nicht-Juristen verständlich erklärt, sodass die Folgen der vertraglichen Regelung in der Praxis abschätzbar sind.

Viele Verträge enthalten unzulässige oder gröblich benachteiligende Klauseln. Häufig betrifft dies die Einschränkung oder gar den Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen bei Kaufverträgen zwischen Unternehmern und Konsumenten. Manchmal sind es auch weit verbreitete Klauseln, wie der Ausschluss der Irrtumsanfechtung, oder des Rechtsbehelfs der Verkürzung über die Hälfte, die Verwirrung stiften.

Beim Vertragscheck werden Ihnen unklare Bestimmungen erklärt und Sie werden auf unzulässige Regelungen und deren möglich Folgen hingewiesen. Dabei steht der Immobilienkauf im Vordergrund und der erfolgreiche Abschluss des Kaufvertrages.

Sie bekommen eine Stellungnahme, in welcher der Vertrag für Nicht-Juristen verständlich erklärt wird. Auch allenfalls nötige oder zweckmäßige Änderungs- und Verbesserungsvorschläge werden geliefert. Das ganze zu einem vorher transparenten vereinbarten Preis.


Die Leistungen im Überblick

  • Prüfung des Vertrages hinsichtlich gesetzlicher Zulässigkeit und Form
  • Hinweis auf benachteiligende Vertragsklauseln
  • Erläuterung außergewöhnlicher oder unverständlicher Bestimmungen
  • Zusammenfassung in einer kurzen verständlichen Stellungnahme

Wann brauchen Sie einen Vertragscheck?

Einen Vertragscheck brauchen Sie, wenn Ihnen ein Vertrag zur Unterschrift vorgelegt wird, also Sie den Vertragserrichter nicht selbst gewählt haben. Rechtsanwälte sind zwar grundsätzlich verpflichtet, bei der Errichtung von Verträgen die Interessen aller Parteien zu wahren, aber die Verträge sind oft kompliziert und nicht leicht verständlich.

Leider kommt es auch immer wieder vor, dass Verträge nicht ausreichend erklärt werden. Viele Käufer trauen sich nicht nachzufragen, wenn etwas nicht verständlich ist. In manchen Fällen werden Verträge auch sehr einseitig gestaltet, sodass die Partei bevorzugt wird, die den Vertragserrichter gewählt hat. Hinter komplizierten Formulierungen in Juristendeutsch verbergen sich dann oft nachteilige Klauseln, deren Folgen gegebenenfalls erst Jahre später spürbar werden.

Häufig finden sich in Verträgen Gewährleistungszusagen, die ungeahnte Folgen haben. So findet sich in vielen Verträgen die ausdrückliche Zusage des Verkäufers, dass ein Grundstück frei von Altlasten oder Kontaminierungen jeder Art ist.

Diese Klausel wird oft einfach übersehen, weil sie unscheinbar und kompakt ist. Doch bei genauerer Prüfung stellen Verkäufer fest, dass sie nicht wissen und auch nicht wissen können, was sich so alles unter der Oberfläche des verkauften Grundstückes findet. Wird dann aber ein bestehendes Haus von den Käufern abgerissen, um einen Neubau zu errichten, kann dieses teure Folgen für die Verkäufer haben. Und zwar beispielsweise dann, wenn dabei etwa ein ausgelaufener Öltank eines Vorbesitzers zutage kommt.

Auch bei Verträgen, die sich nicht so einfach verhandeln lassen, wie etwa Bauträgerverträgen, lohnt sich ein Vertragscheck. Diese Verträge sind oft umfangreich und rechtlich sehr komplex. Auch wenn man als einzelner gerade bei großen Projekten oft keine Änderung des Vertrages bewirken kann, ist es doch wichtig zu wissen, was man unterschreibt. Welche Klauseln sind unzulässig, welche wirksam, wie wirken sich die Bestimmungen im Alltag aus? All diese Fragen beantwortet ein Vertragscheck.


Zwei Beispiele aus der Praxis

Privatverkauf eines Einfamilienhauses

Eine frisch sanierte Eigentumswohnung wird verkauft. Der Verkäufer ist eine Privatperson, die Käufer sind ebenfalls Privatpersonen. Im Vertrag findet sich folgende Klausel:

„Der Verkäufer haftet weder für eine bestimmte Eigenschaft, noch für ein bestimmtes Ausmaß, oder einen bestimmten Ertrag der Liegenschaft. Die Käufer übernehmen die Liegenschaft daher, wie sie liegt und steht.“

Diese Klausel wird in Teilen der Praxis als Gewährleistungsausschluss verstanden. Bei einer Umfrage unter über 1.000 Rechtsanwälten in Österreich kam hervor, dass auch unter Anwälten nicht klar ist, ob die Gewährleistung nun ausgeschlossen ist, oder nicht. Kommt es also nach dem Bezug der Wohnung zu Schäden, könnte es sein, dass die Käufer keine Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können. Und dies, obwohl Sie eine frisch sanierte Wohnung gekauft haben, und das auch in etwa zum Preis einer Neubauwohnung.

Wohnungskauf vom Bauträger

In einem Bauträgervertrag findet sich folgende Klausel:

„Änderungen bis zu 3 % der Nutzfläche zwischen den Angaben in diesem Vertrag und der tatsächlichen Ausführung sind jedenfalls als unwesentlich anzusehen und berechtigen den Käufer nicht zu einer Preisanpassung.

Bestimmungen, nach denen Abweichungen der Nutzfläche von bis zu 3 % zu keiner Berichtigung des Kaufpreises führen sollen, finden sich in nahezu jedem Bauträgervertrag. Die Klausel birgt eine Einschränkung bzw. einen Ausschluss der Gewährleistungsrechte. Dies ist beim Vertrag zwischen Unternehmern (dem Bauträger) und Konsumenten unzulässig. Trotz ihrer weiten Verbreitung ist die Klausel daher unzulässig.

Man stelle sich bei den aktuellen Quadratmeterpreisen vor, man kauft eine Wohnung mit 100 m² Wohnnutzfläche, und bekommt nur 97 m². Das entspricht dem Fehlen eines Abstellraumes und wirkt sich natürlich auch beim späteren Verkauf aus.


Was bringt der Vertragscheck?

In jedem Fall Klarheit über den Vertrag, den Sie unterschreiben sollen. Eine falsche oder unüberlegte Unterschrift kann rechtlich schwerwiegende Folgen haben. Der Vertragscheck gibt Ihnen auch eine stärkere Position, wenn Sie selbst mit dem Verkäufer oder Vertragserrichter verhandeln wollen.

In manchen Fällen kommt auch erst nach einer genaueren Prüfung des Vertrages heraus, dass man sich nicht einig wird, weil man sich von dem Geschäft ganz unterschiedliches erwartet. Dann ist es besser, dies vor der Unterschrift zu bemerken und nicht erst später, wenn die ersten Streitthemen auftauchen. Es gibt kaum etwas Belastenderes als einen Rechtsstreit, der sich auf die eigenen vier Wände bezieht.

Auch wenn im Einzelfall im Vertrag unzulässige Klauseln enthalten sind, die Sie nicht ändern lassen können (z. B. bei Bauträgerverträgen): Es ist für Sie vorteilhaft zu wissen, was zu tun ist, wenn sich die andere Partei in einem Streitfall auf eine unwirksame Klausel beruft.

Oft können nach einem Vertragscheck Verbesserungsvorschläge dazu führen, dass unklare Klauseln ersetzt werden, sodass sie keinen Raum mehr für Unklarheiten und Streitigkeiten lassen. Schließlich ist der Sinn eines Kaufvertrages, die getroffenen Vereinbarungen möglichst unmissverständlich festzuhalten.


Wie viel kostet ein Vertragscheck bzw. eine Vertragsprüfung?

Die Kosten für die Vertragsprüfung hängen einerseits vom Vertrag ab, der zu prüfen ist, und andererseits von der Zeit, die für die Vertragsprüfung zur Verfügung steht.

Bei der Prüfung von Kaufverträgen über gebrauchte Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke (bis ca. 10 Seiten) ist abhängig von Bearbeitungsdauer und Wert der Immobilie mit Kosten ab ca. 300 Euro zu rechnen. Bei komplexeren Immobilienkäufen (z. B. Aparthotels, Bauträgerverträgen, etc.) müssen Sie mit einem höheren Aufwand und damit höheren Kosten rechnen.

Bildquellen: Bild 1: © fizkes / Shutterstock.com, Bild 2: © Brian A Jackson / Shutterstock.com


Sofern wir Ihr Interesse für einen Vertragscheck geweckt haben, stellen wir gerne den Kontakt zu unserem Kooperationspartner und Immobilienanwalt Herrn Dr. Dan Katzlinger her.

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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran war ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich tätig und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung und verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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