Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 25.03.2024
Die Altbausanierung bedeutet eine grundlegende Erneuerung der Bausubstanz an wichtigen Bauteilen wie Dach, Fassade oder Keller. Damit einhergehen auch Verbesserungen in Form einer Wärmedämmung, der Entfeuchtung von Wänden oder Beseitigung von Schimmelflecken. Primär geht es um eine Erhöhung der Wohnqualität und Reduktion des CO2-Ausstosses. Unter letztgenanntem Punkt kommen auch Förderungen in der Altbausanierung in Betracht, vor allem bei der Umstellung des Heizsystems auf umweltfreundlichere Alternativen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was bei der Altbausanierung zu beachten ist und zeigt Ihnen die möglichen Förderungen auf.
Lassen Sie von einem Bausachverständigen die erforderlichen Arbeitsschritte ermitteln und die zu erwartenden Kosten schätzen.
Den Kosten können Sie mögliche Förderungen gegenüberstellen. In der Regel sind das Sanierungsdarlehen mit Stützung der Rückzahlung und Zuschüsse für thermische Sanierungen.
Kalkulieren Sie die Kosten lieber etwas höher und ersparen Sie sich damit spätere negative Überraschungen.
Sanierungsangebote sollten immer mit Kostenvoranschlägen abgesichert werden.
Checkliste zur Altbausanierung: Welche Maßnahmen sind notwendig?
Eine Altbausanierung erfordert eine gute Planung. Je mehr Zeit Sie in die Planung investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Im Zuge der Planung liegt ein erster Schritt in einer Bestandsaufnahme bzw. der Analyse anfallender Arbeiten. Dies kann mit Hilfe einer Checkliste geschehen:
In welchem Zustand befindet sich die Fassade? Muss diese erneuert oder frisch gestrichen werden?
Ist die Dacheindeckung noch komplett? Sind schon Ziegel brüchig?
Wie stabil ist der Dachstuhl? Müssen Balken und/ oder Latten ausgetauscht werden?
Ist das Dach überhaupt gedämmt, wenn ja wie? Welche neue Dachdämmung erfordert die Altbausanierung?
Außenwand: Gedämmt oder ungedämmt?
In welchem Zustand befinden sich die Innenwände? Aus welchem Material bestehen sie?
Aus welchem Material sind die Decken?
Sind die Mauern feucht oder trocken? Gibt es Schimmelprobleme?
Hat die Kellerdecke eine Wärmedämmung?
Welches Heizsystem besteht? Wie alt ist es? Erfordert die Altbausanierung eine neue Heizung?
Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
In welchem Zustand befinden sich Aussen- und Innentüren?
Wie ist der Zustand am Rauchfang? Sind hier Risse oder Putzschäden ersichtlich?
Gibt es Sprünge oder Risse in Decken und Wänden?
Gibt es im Sommer Hitzeprobleme? Ist eine Klimaanlage erforderlich?
Bestehen Probleme mit der Zugluft und/ oder Kälte?
Erfordert die Altbausanierung einen neuen Fußbodenaufbau?
Ist eine Erneuerung der Elektroinstallationen erforderlich?
Müssen die Sanitäranlagen erneuert oder welche neu eingebaut werden?
Generell: Welche Dämmung eignet sich für den Altbau?
Altbausanierung: Mit diesen Kosten können Sie rechnen
Die Kosten sind nicht der einzige Faktor. Oft werden Sie durch Förderungen wie das Sanierungsdarlehen mit Stützungen bis zu gut einem Viertel der Annuitäten unterstützt.
Aber Achtung: Altbausanierung lohnt sich nicht immer. Oft ist es billiger, schneller und effizienter einfach das Gebäude abzureißen und ein modernes zu errichten. Das ist vor allem bei alten Häusern auf dem Land der Fall, die in manchen Gegenden Österreichs zu Niedrigstpreisen von teilweise unter 100.000 Euro erhältlich sind. Natürlich hat der Kauf dann einen Haken: Die richtige Wertkalkulation ist der Grundstückspreis minus die Abrisskosten. Jedoch steht nicht immer die wirtschaftliche Betrachtung im Vordergrund, sondern in manchen Fällen auch das Thema Liebhaber-Immobilie.
Alte Stadtgebäude mit guter Bausubstanz, die eigentlich nur modernisiert werden müssen, eignen sich in der Regel hervorragend für Sanierungsprojekte, insbesondere auch im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen.
Bezüglich der Höhe der Kosten der Altbausanierung gibt es gewisse Richtwerte, die aber stets kritisch hinterfragt werden sollten. Vieles hängt vom individuellen Materialeinsatz ab. Aufgrund des oft größeren Bedarfs an Qualität und des Einsatzes hochwertigerer Materialien und Bauteile, erscheint es sinnvoll auf solche Richtwerte 10 bis 20 Prozent hinzuzurechnen, um bei der Kalkulation auf der sicheren Seite zu sein. Die Kernfrage ist meist: „Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?“
Generell gilt: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Sanieren Sie beispielsweise eine 120 m2 große Altbauwohnung, bedeutet das für Sie Kosten in einer Bandbreite von etwa 100.000 bis 150.000 Euro, abhängig von Bausubstanz und den Installationsarbeiten. Sollten Denkmalschutzauflagen bestehen, können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Übersicht zu den Kosten einer Altbausanierung
Diese Kosten sind Richtgrößen und können individuell erheblich abweichen.
Wärmedämmung:
Dach: 100 bis 200 Euro pro m2 Fassade: 30 bis 200 Euro pro m2 Innenwand: 30 bis 70 Euro pro m2 Keller: 20 bis 200 Euro pro m2
Tonziegel: 10 bis 30 Euro pro m2 Stahlplatten: 10 bis 20 Euro pro m2 Kupfer: 80 bis 100 Euro pro m2 Bitumenschindel: 20 bis 30 Euro pro m2 Dachbegrünung: 40 bis 90 Euro pro m2
Fenster u. Türen:
Innentür/ Zimmertür: 400 bis 600 Euro pro Stück Außentür/ Wohnungstür: 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück Balkontür: 800 bis 1.300 Euro pro Stück Fenster: 200 bis 350 Euro pro m2 Austausch Fensterglas pro m2: 80 bis 120 Euro pro m2 Dachfenster: 250 bis 450 Euro pro m2
Sanierung Bad (Installationsmaßnahmen, inklusive Installationskosten):
Dusche mit Duschverbau und Armatur: 1.600 bis 5.100 Euro (Luxusausstattung nochmals deutlich teurer) Warmwasser-Aufbereitung Elektro: 1.000 bis 2.500 Euro Verfliesung: 50 bis 280 Euro pro m2 (Standard bis gehobene Ausstattung) Erneuerung Heizkörper: 800 bis 2.500 Euro pro Stück (in Abhängigkeit von Qualität und Sondergrößen) Austausch/ Einbau WC: 600 bis 2.700 Euro pro Stück Austausch/ Einbau Badewanne: 900 bis 3.300 Euro pro Stück
Eine Badsanierung ist in der Regel eine sehr kostenaufwendige Sanierung.
Neue Fußböden (Kosten Verlegearbeiten ohne Material):
Parkett Fischgrät verlegen lassen: 20 bis 30 Euro pro m2 Korkparkett verlegen lassen: 15 bis 25 Euro pro m2 Teppich auf Haftgitter verlegen lassen: 10 bis 20 Euro pro m2 (Spannteppich auf Klebeband deutlich günstiger)
Trockenlegungsarbeiten:
Mauertauschverfahren: 500 bis 800 Euro pro m2 Chromstahlplattenverfahren: 250 bis 350 Euro pro m2 Injektionsverfahren: Paraffin 200 bis 300 Euro pro m2; Silikonharz 100 bis 200 Euro pro m2 Elektroosmoseverfahren: 150 bis 250 Euro pro m2 Mauersägeverfahren: 500 bis 700 Euro pro m2
Austausch des Heizsystems (komplett inklusive Tank und Montage):
Wärmepumpe: 15.000 bis 25.000 Euro Pellettkessel bzw. -heizung: 20.000 bis 25.000 Euro Weitere Kostenpositionen für die Heizungsunterstützung, wie die Installation von Photovoltaik-Anlagen oder Windkraftturbinen, können in die energetische Sanierung fallen.
Beispiel für die Kosten der Altbausanierung eines Einfamilienhauses
Folgende Arbeiten sollen im Rahmen einer Altbausanierung durchgeführt werden:
Neue Wärmedämmung für Dach: Dachfläche: 192m2, neue Tondachziegel auf gesamte Dachfläche
Austausch von 10 Fenstern (je 2 m2)
In 5 Räumen mit einer Fläche von insgesamt 100 m2 soll ein neuer Parkettboden verlegt werden
Badezimmer (3 x 3 Meter Bodenfläche und 2,5 Meter hoch soll bis auf die Zimmerdecke verfliest werden (Bodenfäche 9 m2 zzgl. Wandflächen 26 m2, da Türe und Fenster abzuziehen sind)
Einbau einer neuer Badewanne, in Nebenkammerl soll ein neues WC eingebaut werden
5 Heizkörper sollen ausgewechselt werden
Die Heizung soll auf Pellettkessel umgestellt werden
Trockenlegung auf 200 m2 Gemäuer
Kalkulation der Kosten (Richtwerte inkl. UST):
Wärmedämmung Dach: 192 m2 x 115 Euro = 22.080 Euro
Tondachziegel: 192 m2 x 20 Euro plus Dackdecker: 9.500 Euro
10 neue Fenster inkl. Installation und Glas (Doppelverglasung): 9.000 Euro
Parkettboden 100 m2 zu je 25 Euro und inkl. Bodenleger: 5.500 Euro
Badezimmer Fliesen: 250 Euro pro m2 (inkl. Fliesenleger): 8.750 Euro
Neue Badewanne inkl. Installateur: 4.000 Euro
Einbau WC inkl. Installateur: 3.000 Euro
Pellettkessel: 22.500 Euro
Trockenlegung auf 200 m2 Gemäuer mittels Elektroosmose: 200 Euro pro m2 = 40.000 Euro
Kalkulierte Gesamtsumme der Altbausanierung: 124.330 Euro zzgl. Risikopuffer 10 % = 136.763 Euro
Bei 120 m2 Wohnfläche wären dies Kosten von 1.140 Euro pro m2. Ohne Förderungen müsste bereits über den Abriss und Bau eines Fertigteilhauses nachgedacht werden, da dann sogar alles neu und auf dem aktuellen Stand der Technik wäre.
In unserem Ratgeber Haustypen im Vergleich finden Sie die zu kalkulierenden Preise für die einzelnen Haustypen im Vergleich:
Sanierungsoffensive vom Bund: Zuschüsse bei thermischer Sanierung
Gefördert werden thermische Sanierungen im privaten Wohnbau für Gebäude, welche zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sind. Förderungsfähig sind dabei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken/ Dächer, untersten Geschoßdecken/ Kellerböden und die Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren.
Generell setzen sich die förderungsfähigen Kosten aus Material, Montage und Planung zusammen. Ob Altbausanierung oder Abriss und Neubau einer Immobilie, Sie sollten die Kaufnebenkosten für Immobilien immer im Blick behalten.
Sanierungsdarlehen
Die einzelnen Bundesländer bieten Sanierungsdarlehen in unterschiedlicher Ausgestaltung. Dabei geht die Förderung über die thermische Sanierung hinaus und betrifft letztlich alle Bereiche der Altbausanierung. Allerdings ist die maximale Förderung begrenzt und variiert von Bundesland zu Bundesland. Die einzelnen Bundesländer fördern auch erneuerbare Energien, wie zum Beispiel die Installation von Solarzellen.
In welcher Höhe wird die Altbausanierung gefördert?
Je nach Sanierungsart wird beim Sanierungscheck 2023/2024 die thermische Sanierung zwischen 18.000 Euro und 42.000 Euro mit folgenden Obergrenzen gefördert:
42.000 Euro für thermische Sanierung nach „klimaaktiv“ Standard
27.000 Euro für thermische Sanierung nach „guten“ Standard
18.000 Euro für Teilsanierungen (HWB-Reduktion um mind. 40 %)
Bei der Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen kann darüber hinaus ein Zuschlag gewährt werden. Max. können 50 % der gesamten förderungsfähigen Kosten gefördert werden.
Leistungen von Privatpersonen, die ab dem 01.01.2023 erbracht wurden, können gefördert werden. Anträge für die Teilsanierung oder umfassende Sanierung können ab dem 03.01.2023 gestellt werden, so lange die Budgetmittel zur Verfügung stehen, jedoch längstens bis 31.12.2024. Die Lieferung von Materialien und die Umsetzung der geförderten Maßnahmen müssen bei Antragstellung im Jahr 2023 bis zum 30.09.2025 erfolgen. Bei Antragstellung im Jahr 2024 müssen die Endabrechnungsunterlagen bis zum 30.09.2026 übermittelt werden.
Hingegen für andere Arbeitsschritte der Sanierung gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Sanierungsdarlehen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Sanierungsdarlehen.
Was sind die Voraussetzungen für die Förderung?
Sanierungsscheck: Gebäude älter als 20 Jahre.
Sanierungsdarlehen: Geförderte Wohnungen/ Eigenheime müssen als Hauptwohnsitz bewohnt werden. Der Antragsteller muss Staatsbürger eines EWR-Staates sein und darf nur innerhalb der von den Bundesländern festgelegten Einkommensgrenzen verdienen. Weitere Eckdaten schreiben die einzelnen Bundesländer vor.
Regelungen in den einzelnen Bundesländern
Links zu den Förderungen für Altbausanierungen in den einzelnen Bundesländern:
Die Energiekosten in Österreich sind erheblich gestiegen. Vor diesem Hintergrund sowie der erforderlichen Energiewende wird die energetische Sanierung von Immobilien immer wichtiger.
Doch welche Maßnahmen sind die richtigen für meine Immobilie und mit welchen Kosten muss ich rechnen? Die Höhe der notwendigen Eigenmittel oder der möglicherweise erforderlichen Finanzierung der energetischen Sanierung sind dabei wiederum von den Fördermitteln abhängig, welche seitens des Bundes oder jeweiligen Bundeslandes gewährt werden. Aus diesem Grund haben wir wesentliche Informationen hierzu in unserem Ratgeber Energetische Sanierung 2024: Was Sie dazu wissen müssen zusammengestellt.
Ratgeber Altbausanierung: Einige Tipps und Tricks
Bevor Sie mit der Altbausanierung beginnen, sollten Sie sich noch mit folgenden Grundsatzfragen auseinandersetzen.
Wann lohnt sich eine Sanierung?
Die Alternative zur Altbausanierung ist immer der Abriss plus Neubau des Gebäudes. Kommt letzteres trotz der möglichen Förderungen günstiger, lohnt sich eine Sanierung nicht mehr. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte sie durchgeführt werden. Vor allem bei alten Stadthäusern in teuren Städten lohnen sich meist Sanierungsmaßnahmen, insbesondere wenn die Bausubstanz noch solide ist und die Sanierungsschritte mehr eine Modernisierung darstellen.
Manchmal ist eine Kernsanierung die einzige Möglichkeit, das Gebäude zu erhalten.
Womit fängt man an?
Häufig wissen Eigentümer nicht, womit sie eigentlich anfangen sollen. Die Antwort darauf hängt dabei vom Gesamtzustand der Immobilie ab. Um diesen herauszufinden, sollten Sie ein unabhängiges Gutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. Dieser zeigt Ihnen welche Maßnahmen besonders wichtig sind und hilft deren Kosten abschätzen. Oft wird bei den Fenstern und der Heizungsanlage begonnen.
Wann ist eine Kernsanierung notwendig?
Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierung aller wesentlichen Teile des Hauses wie Dachkonstruktion, Fassade, Keller, etc.. Diese Rundumerneuerung ist vor allem dann erforderlich, wenn es der Denkmalschutz vorschreibt, aber auch dann, wenn neu vermieteter Wohnraum geschaffen werden soll (z. B. im Rahmen von Bauherrenmodellen).
Wie kann ich verhindern, dass die Altbausanierung ein „Fass ohne Boden“ wird?
Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten schätzen. Auf Basis der Zahlen lassen Sie sich von einem Baumeister und den Handwerksbetrieben Kostenvoranschläge geben, die einen gewissen verbindlichen Charakter haben. Eine Kostenschätzung durch einen Experten ist bei der Altbausanierung unerlässlich und kann viel Ärger ersparen.
Altbausanierung: Geld sparen mit Förderungen
Manchmal bleibt nur noch der Abriss und Neubau. Sanierungsförderungen können allerdings das Blatt zugunsten einer Altbausanierung wenden und die allgemeine Wohnbauförderung zugunsten des Neubaus. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, geht oft kein Weg an einer Kernsanierung vorbei. Die notwendigen Arbeiten und deren Kosten sollte ein Bausachverständiger schätzen. Beim Einholen von Kostenvoranschlägen stellen diese eine gute Orientierungsgröße dar.
Projekte der Altbausanierung sollten jedenfalls gut geplant und immer mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein, denn Baukostenüberschreitungen stehen in der Praxis an der Tagesordnung. Zusätzlich Geld sparen können Sie sich durch eine Optimierung von Bundes- und Landesförderungen.
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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