Altbausanierung: Kosten, Förderung und Tipps

Altbausanierung
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Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 12.11.2020

Die Altbausanierung bedeutet eine grundlegende Erneuerung der Bausubstanz an wichtigen Bauteilen wie Dach, Fassade oder Keller. Damit einhergehen auch Verbesserungen in Form einer Wärmedämmung, der Entfeuchtung von Wänden oder Beseitigung von Schimmelflecken. Primär geht es um eine Erhöhung der Wohnqualität und Reduktion des CO2-Ausstosses. Unter letztgenanntem Punkt kommen auch Förderungen in der Altbausanierung in Betracht, vor allem bei der Umstellung des Heizsystems auf umweltfreundlichere Alternativen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was bei der Altbausanierung zu beachten ist und zeigt Ihnen die möglichen Förderungen auf.

Altbausanierung: Das Wichtigste im Überblick

  • Lassen Sie von einem Bausachverständigen die erforderlichen Arbeitsschritte ermitteln und zu erwartenden Kosten schätzen. 
  • Den Kosten können Sie mögliche Förderungen gegenüberstellen. In der Regel sind das Sanierungsdarlehen mit Stützung der Rückzahlung und Zuschüsse für thermische Sanierungen.
  • Kalkulieren Sie die Kosten lieber etwas höher und ersparen Sie sich damit spätere negative Überraschungen.
  • Sanierungsangebote sollten immer mit Kostenvoranschlägen abgesichert werden.

Checkliste zur Altbausanierung: Welche Maßnahmen sind notwendig?

Eine Altbausanierung erfordert eine gute Planung. Je mehr Zeit Sie in die Planung investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Im Zuge der Planung liegt ein erster Schritt in einer Bestandsaufnahme bzw. der Analyse anfallender Arbeiten. Dies kann mit Hilfe einer Checkliste geschehen:

  • In welchem Zustand befindet sich die Fassade? Muss diese erneuert oder frisch gestrichen werden?
  • Ist die Dacheindeckung noch komplett?  Sind schon Ziegel brüchig?
  • Wie stabil ist der Dachstuhl? Müssen Balken und/ oder Latten ausgetauscht werden?
  • Ist das Dach überhaupt gedämmt, wenn ja wie?  Welche neue Dachdämmung erfordert die Altbausanierung?
  • Außenwand: Gedämmt oder ungedämmt?
  • In welchem Zustand befinden sich die Innenwände? Aus welchem Material bestehen sie?
  • Aus welchem Material sind die Decken?
  • Sind die Mauern feucht oder trocken? Gibt es Schimmelprobleme?
  • Hat die Kellerdecke eine Wärmedämmung?
  • Welches Heizsystem besteht? Wie alt ist es? Erfordert die Altbausanierung eine neue Heizung?
  • Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
  • In welchem Zustand befinden sich Aussen- und Innentüren?
  • Wie ist der Zustand am Rauchfang? Sind hier Risse oder Putzschäden ersichtlich?
  • Gibt es Sprünge oder Risse in Decken und Wänden?       
  • Gibt es im Sommer Hitzeprobleme? Ist eine Klimaanlage erforderlich?
  • Bestehen Probleme mit der Zugluft und/ oder Kälte?
  • Erfordert die Altbausanierung einen neuen Fußbodenaufbau?
  • Ist eine Erneuerung der Elektroinstallationen erforderlich?
  • Müssen die Sanitäranlagen erneuert oder welche neu eingebaut werden?
  • Generell: Welche Dämmung eignet sich für den Altbau?             

Altbausanierung: Mit diesen Kosten können Sie rechnen

Die Kosten sind nicht der einzige Faktor. Oft werden Sie durch Förderungen wie das Sanierungsdarlehen mit Stützungen bis zu gut einem Viertel der Annuitäten unterstützt. Näheres dazu finden Sie im Ratgeber Sanierungsdarlehen:  

Ratgeber

Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung

Aber Achtung: Altbausanierung lohnt sich nicht immer. Oft ist es billiger, schneller und effizienter einfach das Gebäude abzureißen und ein modernes zu errichten. Das ist vor allem bei alten Häusern auf dem Land der Fall, die in manchen Gegenden Österreichs zu Niedrigstpreisen von teilweise unter 80.000 Euro erhältlich sind. Natürlich hat der Kauf dann einen Haken: Die richtige Wertkalkulation ist der Grundstückspreis minus die Abrisskosten. Jedoch steht nicht immer die wirtschaftliche Betrachtung im Vordergrund, sondern in manchen Fällen auch das Thema Liebhaber-Immobilie.

Alte Stadtgebäude mit guter Bausubstanz, die eigentlich nur modernisiert werden müssen, eignen sich in der Regel hervorragend für Sanierungsprojekte, insbesondere auch im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen.

Bezüglich der Höhe der Kosten der Altbausanierung gibt es gewisse Richtwerte, die aber stets kritisch hinterfragt werden sollten. Vieles hängt vom individuellen Materialeinsatz ab. Aufgrund des oft größeren Bedarfs an Qualität und des Einsatzes hochwertigerer Materialien und Bauteile, erscheint es sinnvoll auf solche Richtwerte 10 bis 20 Prozent hinzuzurechnen, um bei der Kalkulation auf der sicheren Seite zu sein. Die Kernfrage ist meist: „Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?“

Generell gilt: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Sanieren Sie beispielsweise eine 120 m2 große Altbauwohnung, bedeutet das für Sie Kosten in einer Bandbreite von etwa 96.000 bis 144.000 Euro, abhängig von Bausubstanz und den Installationsarbeiten. Sollten Denkmalschutzauflagen bestehen, können die Kosten deutlich höher ausfallen.

 

Übersicht zu den Kosten einer Altbausanierung

Diese Kosten sind Richtgrößen und können individuell erheblich abweichen.

Wärmedämmung:

Dach: 90 bis 140 Euro pro m2
Fassade: 80 bis 180 Euro pro m2
Innenwand: 30 bis 70 Euro pro m2
Keller: 20 bis 50 Euro pro m2

Dachsanierung: 

Tonziegel: 10 bis 30 Euro pro m2
Stahlplatten: 10 bis 20 Euro pro m2
Kupfer: 80 bis 100 Euro pro m2
Bitumenschindel: 20 bis 30 Euro pro m2
Dachbegrünung: 40 bis 90 Euro pro m2

Fenster u. Türen:

Innentür/ Zimmertür:  400 bis 600 Euro pro Stück
Außentür/ Wohnungstür: 1.500 bis 2.500 Euro pro Stück 
Balkontür: 800 bis 1.300 Euro pro Stück
Fenster: 200 bis 350 Euro pro m2
Austausch Fensterglas pro m2: 80 bis 120 Euro pro m2
Dachfenster: 250 bis 450 Euro pro m2

Sanierung Bad (Installationsmaßnahmen, inklusive Installationskosten):

Dusche mit Duschverbau und Armatur: 1.600 bis 5.100 Euro
(Luxusausstattung nochmals deutlich teurer)
Warmwasser-Aufbereitung Elektro: 1.000 bis 2.500 Euro
Verfliesung: 50 bis 280 Euro pro m2 (Standard bis gehobene Ausstattung)
Erneuerung Heizkörper: 800 bis 2.500 Euro pro Stück
(in Abhängigkeit von Qualität und Sondergrößen)
Austausch/ Einbau WC: 600 bis 2.700 Euro pro Stück
Austausch/ Einbau Badewanne: 900 bis 3.300 Euro pro Stück

Neue Fußböden
(Kosten Verlegearbeiten ohne Material):

Parkett Fischgrät verlegen lassen: 20 bis 30 Euro pro m2
Korkparkett verlegen lassen: 15 bis 25 Euro pro m2
Teppich auf Haftgitter verlegen lassen: 10 bis 20 Euro pro m2 (Spannteppich auf Klebeband deutlich günstiger)

Trockenlegungsarbeiten:

Mauertauschverfahren: 500 bis 800 Euro pro m2
Chromstahlplattenverfahren: 250 bis 350 Euro pro m2
Injektionsverfahren: Paraffin 200 bis 300 Euro pro m2; Silikonharz 100 bis 200 Euro pro m2
Elektroosmoseverfahren: 150 bis 250 Euro pro m2
Mauersägeverfahren: 500 bis 700 Euro pro m2

Austausch des Heizsystems
(komplett inklusive Tank und Montage):

Wärmepumpe: 15.000 bis 25.000 Euro
Pellettkessel bzw. -heizung: 20.000 bis 25.000 Euro
Weitere Kostenpositionen für die Heizungsunterstützung, wie die Installation von Photovoltaik-Anlagen oder Windkraftturbinen, können in die energetische Sanierung fallen. 
 


Beispiel für die Kosten der Altbausanierung eines Einfamilienhauses
 

Folgende Arbeiten sollen im Rahmen einer Altbausanierung durchgeführt werden:  

  • Neue Wärmedämmung für Dach: Dachfläche: 192m2, neue Tondachziegel auf gesamte Dachfläche
  • Austausch von 10 Fenstern (je 2 m2
  • In 5 Räumen mit einer Fläche von insgesamt 100 m2 soll ein neuer Parkettboden verlegt werden
  • Badezimmer (3 x 3 Meter Bodenfläche und 2,5 Meter hoch soll bis auf die Zimmerdecke verfliest werden (Bodenfäche 9 m2 zzgl. Wandflächen 26 m2, da Türe und Fenster abzuziehen sind)
  • Einbau einer neuer Badewanne,  in Nebenkammerl soll eine neues WC eingebaut werden
  • 5 Heizkörper sollen ausgewechselt werden
  • Die Heizung soll auf Pellettkessel umgestellt werden
  • Trockenlegung auf 200 m2 Gemäuer 

Kalkulation der Kosten (Richtwerte inkl. UST):

  • Wärmedämmung Dach: 192 m2 x 115 Euro = 22.080 Euro
  • Tondachziegel: 192 m2 x 20 Euro plus Dackdecker: 9.500 Euro
  • 10 neue Fenster inkl. Installation und Glas (Doppelverglasung): 9.000 Euro
  • Parkettboden 100 m2 zu je 25 Euro und inkl. Bodenleger: 5.500 Euro
  • Badezimmer Fliesen: 250 Euro pro m2 (inkl. Fliesenleger): 8.750 Euro
  • Neue Badewanne inkl. Installateur: 4.000 Euro
  • Einbau WC inkl. Installateur: 3.000 Euro
  • Pellettkessel: 22.500 Euro
  • Trockenlegung auf 200 m2 Gemäuer mittels Elektroosmose: 200 Euro pro m2 = 40.000 Euro

Kalkulierte Gesamtsumme der Sanierung: 124.330 Euro zzgl. Risikopuffer 10 % = 136.763 Euro

Bei 120 m2 Wohnfläche wären dies Kosten von 1.140 Euro pro m2. Ohne Förderungen müsste bereits über den Abriss und Bau eines Fertigteilhauses nachgedacht werden, da dann sogar alles neu und auf dem aktuellen Stand der Technik wäre.

In unserem Ratgeber Haustypen im Vergleich finden Sie die zu kalkulierenden Preise für die einzelnen Haustypen im Vergleich.

Ratgeber Haustypen im Vergleich


Welche Förderungen gibt es in Österreich? 

Sanierungsscheck vom Bund: Zuschüsse bei thermischer Sanierung

Gefördert werden thermische Sanierungen im privaten Wohnbau für Gebäude, die älter als 20 Jahre sind. Förderungsfähig sind dabei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken/ Dächer, untersten Geschoßdecken/ Kellerböden und die Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren. Auch Planungskosten und Kosten der Bauaufsicht und Baustellengemeinkosten können als förderungsfähig anteilig anerkannt werden. 

Generell setzen sich die förderungsfähigen Kosten aus Material, Montage und Planung zusammen.

Sanierungsdarlehen

Die einzelnen Bundesländer bieten Sanierungsdarlehen in unterschiedlicher Ausgestaltung. Dabei geht die Förderung über die thermische Sanierung hinaus und betrifft letztlich alle Bereiche der Sanierung. Allerdings ist die maximale Förderung begrenzt und variiert von Bundesland zu Bundesland. Die einzelnen Bundesländer fördern auch erneuerbare Energien, wie zum Beispiel die Installation von Solarzellen.

In welcher Höhe wird die Altbausanierung gefördert? 

Die maximale Höhe des Sanierungsschecks für die thermische Sanierung ist bundesweit für 2020 einheitlich geregelt:

Sie beträgt bis zu 30 % der förderungsfähigen Kosten mit folgenden Obergrenzen:

  • 6.000 Euro für thermische Sanierung nach „klimaaktiv“ Standard
  • 5.000 Euro für thermische Sanierung nach „guten“ Standard
  • 4.000 Euro für Teilsanierungen (HWB-Reduktion um mind. 40 %)

Bei der Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen ist noch ein Zuschlag von 3.000 Euro möglich (somit maximale Fördersumme von 9.000 Euro).

Die Einreichung von Anträgen ist bis zum 31.12.2020 möglich und wird, vorbehaltlich noch vorhandener Fördermittel, für die Durchführung von Maßnahmen zwischen dem 01.01.2020 und 30.06.2022 gewährt.

Hingegen für andere Arbeitsschritte der Sanierung gibt es je nach Bundesland unterschiedliche Sanierungsdarlehen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber Sanierungsdarlehen.  

Was sind die Voraussetzungen für die Förderung?

Sanierungsscheck: Gebäude älter als 20 Jahre.

Sanierungsdarlehen: Geförderte Wohnungen/ Eigenheime müssen als Hauptwohnsitz bewohnt werden. Der Antragsteller muss Staatsbürger eines EWR-Staates sein und darf nur innerhalb der von den Bundesländern festgelegten Einkommensgrenzen verdienen. Weitere Eckdaten schreiben die einzelnen Bundesländer vor.

Regelungen in den einzelnen Bundesländern

Links zu den Förderungen für Altbausanierungen in den einzelnen Bundesländern:


Ratgeber Altbausanierung: Einige Tipps und Tricks

Bevor Sie mit der Sanierung beginnen, sollten Sie sich noch mit folgenden Grundsatzfragen auseinandersetzen.

Wann lohnt sich eine Sanierung?

Die Alternative zur Sanierung ist immer der Abriss plus Neubau des Gebäudes. Kommt letzteres trotz der möglichen Förderungen günstiger lohnt sich eine Sanierung nicht mehr. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte sie durchgeführt werden. Vor allem bei alten Stadthäusern in teuren Städten lohnen sich meist Sanierungsmaßnahmen, insbesondere wenn die Bausubstanz noch solide ist und die Sanierungsschritte mehr eine Modernisierung darstellen.

Womit fängt man an?

Häufig wissen Eigentümer nicht, womit sie eigentlich anfangen sollen. Die Antwort darauf hängt dabei vom Gesamtzustand der Immobilie ab. Um diesen herauszufinden, sollten Sie ein unabhängiges Gutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. Dieser zeigt Ihnen welche Maßnahmen besonders wichtig sind und hilft deren Kosten abschätzen. Oft wird bei den Fenstern und der Heizungsanlage begonnen.

Wann ist eine Kernsanierung notwendig?

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Sanierung aller wesentlichen Teile des Hauses wie Dachkonstruktion, Fassade, Keller, etc.. Diese Rundumerneuerung ist vor allem dann erforderlich, wenn es der Denkmalschutz vorschreibt, aber auch dann, wenn neu vermieteter Wohnraum geschaffen werden soll (z. B. im Rahmen von Bauherrenmodellen).

Wie kann ich verhindern, dass die Sanierung ein „Fass ohne Boden“ wird?

Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten schätzen. Auf Basis der Zahlen lassen Sie sich von einem Baumeister und den Handwerksbetrieben Kostenvoranschläge geben, die einen gewissen verbindlichen Charakter haben. Eine Kostenschätzung durch einen Experten ist bei der Altbausanierung unerlässlich und kann viel Ärger ersparen.


Altbausanierung: Geld sparen mit Förderungen

Manchmal bleibt nur noch der Abriss und Neubau. Förderungen können allerdings das Blatt zugunsten einer Sanierung wenden. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, geht oft kein Weg an einer Kernsanierung vorbei. Die notwendigen Arbeiten und deren Kosten sollte ein Bausachverständiger schätzen. Beim Einholen von Kostenvoranschlägen stellen diese eine gute Orientierungsgröße dar. 

Projekte der Altbausanierung sollten jedenfalls gut geplant und immer mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein, denn Baukostenüberschreitungen stehen in der Praxis an der Tagesordnung. Zusätzlich Geld sparen können Sie sich durch eine Optimierung von Bundes- und Landesförderungen.

Bildquellen: StockLitei/ Shutterstock.com, vipman/ Shutterstock.com, hanohiki/ Shutterstock.com
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Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kreditmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

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