ESG: Auswirkungen auf die Wohnbaufinanzierung

Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Finanzierung
Datum: 24.11.2022

Nachhaltigkeit wird auch im Bereich Wohnen immer wichtiger und wird in Zukunft auch Einfluss auf Ihren Immobilienkredit haben. Ein wichtiger Gradmesser sind hier die sogenannten ESG-Kriterien. Lesen Sie hier die wichtigsten Informationen: Wofür steht die Abkürzung ESG? Wie ist hier der aktuelle Stand der Gesetzgebung? Was bedeutet dies für Kreditvorgaben und Ihre Konditionen beim Immobilienkredit?

ESG: Das Wichtigste im Überblick

  • Die ESG-Kriterien umfassen die Bereiche Ökologie, Soziales sowie Führung/ Verwaltung.
  • Sie werden künftig eine Rolle bei der Kreditvergabe spielen.
  • ESG-Regulierungen des Kreditmarktes müssen zunächst ein mehrstufiges Gesetzgebungsverfahren in der EU unterlaufen und bahnen sich dann schrittweise ihren Weg in die Nationalstaaten, deren Aufsichtsbehörden dann entsprechende Verordnungen erlassen.
  • Die österreichischen Aufsichtsbehörden befinden sich hier momentan in einer Diskussionsphase.
  • In den kommenden Jahren könnten Ihre Finanzierungschancen und Konditionen zunehmend von der Nachhaltigkeit der kreditfinanzierte Immobilie abhängen.

Definition: Was bedeutet ESG?

Die Abkürzung ESG steht für:

  • Ecological (deutsch: ökologisch)
  • Social (deutsch: sozial)
  • Governance (deutsch: Führung/Verwaltung)

Es geht dabei um Bewertung von Projekten und Unternehmen hinsichtlich ihrer Umweltfreundlichkeit, ihrer sozialen Auswirkungen und der Integrität ihrer Verwaltung.

Wenn wir uns den Bereich der Immobilien ansehen, dann sind die ESG-Kriterien ein Gradmesser für nachhaltiges Bauen. Zum Beispiel wird es beim ökologischen Aspekt um den CO2-Ausstoß bzw. den gesamten ökologischen Fußabdruck eines Bauprojekts gehen. Der soziale Faktor wird sich bei Bauprojekten auf Arbeitsbedingungen und Entlohnung beziehen, während Governance alle Punkte betrachtet, die mit Verwaltung bzw. Management zu tun haben.

Beispiel: Wenn ein Einfamilienhaus z. B. mithilfe von Schwarzarbeit errichtet wird oder eine Baufirma involviert ist, die auf prekär beschäftigte Leiharbeiter setzt, dann wären das Drop-out-Kriterien unter sozialen sowie Governance-Aspekten. Eine Photovoltaik-Anlage würde sich hingegen positiv auswirken.


Welche Bedeutung hat ESG für mich als Kreditnehmer?

Es ist zu erwarten, dass auf EU-Ebene bzw. im nationalen Recht zunehmend Richtlinien erlassen werden, welche vorschreiben, auch Wohnbau-Vorhaben nach ESG-Kriterien zu bewerten.

Das bedeutet: Wenn Sie in Zukunft einen Wohnbaukredit aufnehmen möchten, müssen Sie vielleicht bald eine Reihe von ESG-Punkten gegenüber der Bank offenlegen, um überhaupt einen Immobilienkredit zu erhalten bzw. bessere Konditionen zu bekommen.

Das könnte z. B. den Energieverbrauch der Immobilie pro Quadratmeter betreffen oder auch den Anteil der begrünten Flächen des Grundstücks. Je ökologischer Sie bauen, desto besser.

Weitere Faktoren, die hier eine Rolle spielen könnten, das erfahren Sie am Ende des Beitrags.


Aktueller Stand der Gesetzgebung

Prinzipiell ist festzuhalten, dass die Umsetzung der ESG-Kriterien vor allem auf EU-Ebene verhandelt wird – und dort dann in entsprechende rechtliche Vorgaben gegossen werden. Die EU-Gesetzgebung wirkt sich dann wiederum auf die Rechtslage in den einzelnen Staaten aus und die nationalen Aufsichtsbehörden erlassen entsprechende Verordnungen.

Wie sieht nun der aktuelle Stand der Gesetzgebung aus? Welche Richtlinien gibt es bereits auf EU-Ebene – und welche auf nationaler Ebene in Österreich und Deutschland?

EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums

Für Bankgeschäfte und somit auch für die Vergabe von (Immobilien-)Krediten ist der „EU-Aktionsplan zur Finanzierung eines nachhaltigen Wachstums“ relevant, welcher am 8. März 2018 von der Europäischen Kommission veröffentlicht wurde.

Er enthält 10 Empfehlungen für die Finanzierung der Pariser Klimaschutzziele und die Finanzierung der Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen („sustainable development goals – SDGs“).

Folgende der 10 Empfehlungen haben dabei Auswirkungen auf Ihre Kreditfinanzierung:

Punkt 1: Etablierung eines einheitlichen Klassifizierungssystems für nachhaltige Aktivitäten wie die EU-Taxonomie-Verordnung. Das System soll klar definieren, was Nachhaltigkeit bedeutet und den aktueller Fokus auf umwelt- und klimabezogene Kriterien legen.

Punkt 4: Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in der in der Finanzberatung: In der Anlageberatung müssen Berater Sie als Kunde über Ihre Nachhaltigkeitspräferenzen befragen und bereits in der Produktauswahl darauf eingehen. Im Finanzierungsbereich ist das noch nicht Alltag, aber zukünftig ein Thema.

Punkt 8: Einbeziehung von Nachhaltigkeit in die aufsichtsrechtlichen Anforderungen: Banken werden zukünftig gegenüber Aufsichtsbehörden angeben müssen, inwiefern ESG-Kriterien bei der Kreditvergabe eine Rolle spielen. Außerdem soll die Nachhaltigkeit eines Kreditportfolios künftig darauf Einfluss haben, wie viel Kapital die Bank dafür vorhalten muss.

Das bedeutet: Je nachhaltiger Ihr kreditfinanziertes Vorhaben ist, desto weniger eigenes Eigenkapital ist für die Bank selbst künftig erforderlich und desto günstiger kann Ihnen dann diese den Kredit anbieten.

Regularien, welche auf dem EU-Aktionsplan basieren

Basierend auf dem EU-Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums wurden u. a. folgende Regularien umgesetzt:

  • Taxonomie: Definition von EU-weiten, einheitlichen Kriterien für die Beurteilung der ökologischen Nachhaltigkeit von wirtschaftlichen Aktivitäten. Aktueller Fokus auf umwelt- und klimabezogene Kriterien. Einfach gesagt: Diese Regeln sagen der Bank, was klimafreundlich im Detail bedeutet.
  • Offenlegungsverordnung: Anbieter von Finanzprodukten und Berater müssen Informationen zur Integration von Nachhaltigkeitsrisiken und Informationen über ihre nachhaltigen Finanzprodukte veröffentlichen. Als Kreditnehmer erfahren Sie zukünftig, welche „Ökokredite“ besonders günstig sind.
  • EZB-Leitfaden zu Klima- und Umweltrisiken vom November 2020: Vorgaben der Europäischen Zentralbank (EZB) zum Umgang mit klima- und umweltbezogenen Risiken. Zudem wird die Offenlegung gemäß den derzeit geltenden aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen dargestellt. So sollen die Kreditinstitute auch Klima- und Umweltrisiken bei allen relevanten Stufen des Kreditgewährungsprozesses einbeziehen. Kurz gesagt: Für Sie als Kreditnehmer gilt: Je höher die Klima- und Umweltrisiken der kreditfinanzierten Immobilien sind, desto höher fallen dann letztendlich Ihre Kreditzinsen aus.

Umsetzung der ESG-Kriterien in nationalen Gesetzen

Aktuell gibt es weder in Österreich noch in Deutschland konkrete Verordnungen zum Umgang mit Umwelt- und Klimarisiken sowie allgemeinen ESG-Faktoren bei der Vergabe von Krediten.

Erst langsam – über einzelne Merkblätter und Leitfäden – befassen sich regionale Aufsichtsbehörden mit dieser Thematik. In Österreich hat die Finanzmarktaufsicht (FMA) am 2. Juli 2020 z. B. den sektorübergreifenden „FMA-Leitfaden zum Umgang Nachhaltigkeits-Risiken“ veröffentlicht. Hier geht es vor allem um Klimarisiken.

In den kommenden Jahren könnten diese Leitfäden dann Gegenstand von einschlägigen Verordnungen werden. So könnte beispielsweise auch die seit August 2022 geltenden KIM-V-Verordnung, die Mindeststandards zur Vergabe von Immobilienkrediten festsetzt, um ESG-Punkte erweitert werden.

Zu erwarten ist also, dass die ausgearbeiteten Punkte der EU-Institutionen schrittweisen Eingang in die nationale Bankenaufsicht finden werden.

Blick nach Deutschland: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat am 26.September 2022 die 7. Novelle ihrer Mindestanforderungen an das Risikomanagement der Banken (MaRisk) bekanntgegeben. In Anlehnung an das BaFin-Merkblatt zum Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken werden erstmals Anforderungen an das Management von ESG-Risiken aufgenommen. Alle von der BaFin beaufsichtigten Unternehmen werden (unverbindlich) aufgerufen, Nachhaltigkeitsrisiken ganzheitlich in ihre Geschäfts- und Risikostrategie aufzunehmen. Dies betrifft somit auch die Kreditvergabe der Banken.


Einfluss von ESG auf Kreditvergabe und Kreditkonditionen

Der Trend könnte zunehmend in Richtung grüner Kreditquoten gehen. Das bedeutet, dass „grüne Kredite“, die in Bezug auf die ESG-Kriterien gut abschneiden, für Banken – und damit in Folge für Kreditnehmer – attraktiver werden. Der Hintergrund liegt darin, dass Banken aufgrund kommender Gesetze für nachhaltige Kredite weniger eigenes Kapital vorhalten müssen. Deshalb können sie diese dann den Kreditnehmern zu günstigeren Zinsen anbieten.

Die Finanzierung weniger nachhaltiger (Immobilien-) Projekte wird zunehmend schwieriger und teurer. Damit sollen Investitionen von Unternehmen, aber auch jene der Eigentumswohnungskäufer in eine nachhaltige Richtung gelenkt werden.

Banken in der Europäischen Union müssen ab Anfang 2024 einen Nachweis darüber führen, welcher Teil des Geschäfts nachhaltige Kriterien erfüllt. Als Kennzahl wurde hier das Green Asset Ration (GAR) entwickelt, um auch einen Vergleich der Banken untereinander zu ermöglichen.

Fazit: Je nachhaltiger ein von Ihnen finanziertes Gebäude ist, desto niedriger werden künftig die Kreditzinsen sein.

Tipp: Informieren Sie sich über die aktuellen Kreditzinsen in Österreich.

Solarzellen am Dach und Niedrigenergiehaus-Status sind Pluspunkte für Sie, hingegen Ölheizung und schlechte Dachisolierung große Minuspunkte. Unter bestimmten Umständen kann es sogar zu Öko-Auflagen für Kreditnehmer kommen.


Wichtige ESG-Faktoren beim künftigen Hauskauf

Nachfolgende finden Sie einige Faktoren beim Hauskauf, welche bei der Bewertung nach ESG-Kriterien eine Rolle spielen könnten:

  • Treibhausgasemissionen, die durch Immobilien verursacht werden
  • Intensität des Energieverbrauchs: Energieverbrauch der Immobilien in GWh pro Quadratmeter
  • Anteil der Immobilien, die nicht mit Einrichtungen zur Abfallsortierung ausgestattet sein und für die kein Abfallverwertungs- oder Recyclingvertrag geschlossen wurde.
  • Rohstoffverbrauch für Neubauten und größere Renovierungen: Anteil der Baurohstoffe im Vergleich zu Gesamtmenge bei Neubauten und größeren Renovierungen verwendeten Baustoffe
  • Biodiversität bzw. Verbauung:  Anteil der nicht begrünten Fläche inklusive jener auf Dächern, Terrassen und Wänden im Vergleich zu Gesamtfläche aller Anlagen

ESG wird die private Immobilienfinanzierung verändern

Der Megatrend zu mehr Nachhaltigkeit macht auch vor der privaten Immobilienfinanzierung nicht Halt. Das bedeutet, dass bei der Vergabe von Wohnkrediten künftig auch auf ein möglichst klimafreundliches und ESG-konformes Wohneigentum geachtet wird. Die Gesetzgebung beschränkt sich hier aktuell auf Empfehlungen und Leitlinien – es ist aber zu erwarten, dass bindende Verordnungen folgen.

Gute Energiewerte, umweltverträgliche Baumaterialien sowie Bauträger und Baufirmen, die nachhaltig regional wirtschaften und ihre Arbeiter fair behandeln, wirken sich dann in günstigen Kreditkonditionen aus. Langfristig ist damit zu rechnen, dass die gesamte Wertschöpfungskette beim Hausbau oder Kauf einer (neuen) Wohnung betrachtet wird (Baumaterialien, Vorleistungen etc.).

Bildquellen: BOY ANTHONY/ Shutterstock.com, DesignRage/ Shutterstock.com, Pcess609/ Adobe Stock
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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