Wohnflächenberechnung: So gehen Sie vor

Harald_Draxl_Profilbild
Autor: Mag. Harald Draxl
Kategorie: Immobilie
Datum: 03.12.2021

Im Immobilienbereich in Österreich wird umgangssprachlich häufig von der Wohnflächenberechnung gesprochen und wie diese berechnet wird. Doch wissen Sie, dass dieser Begriff in Österreich juristisch gar keine Anwendung findet? Die Wohnflächendefinition in Österreich unterscheidet sich von jener in Deutschland. Die Miete in Österreich kann nur für die Nutzfläche berechnet werden. Deren Zusammensetzung bzw. die „Wohnflächenberechnung“ ist gesetzlich geregelt. In diesem Beitrag finden Sie die wichtigsten Informationen zur richtigen Wohnflächenberechnung Österreich.

Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste im Überblick

  • In Österreich zählt nur die Nutzfläche, deren Berechnung hierzulande häufig mit der Wohnfläche aus Deutschland verwechselt wird.
  • In Österreich zählen Flächen unter Dachschrägen komplett als Nutzfläche.
  • Während in Deutschland ein Teil des Balkons bzw. der Terrasse als Wohnfläche berechnet werden, gehören diese in Österreich nicht zur Nutzfläche und werden nicht angerechnet.
  • Kellerabteil und Treppenhaus sowie Gartenanlagen des Wohnblocks sind keine Nutzflächen in Österreich.
  • Eine Mietzinsminderung ist nur bei Minderung der Gebrauchsfähigkeit möglich und meist eine schwierige Streitfrage.

Wohnflächenberechnung in Österreich: Wichtige Begriffe

Der Begriff „Wohnfläche“ hat in Österreich keine rechtlich relevante Bedeutung. In der Umgangssprache sind dies die Räume der Wohnung, welche zu Wohnzwecken dienen. Ausgeschlossen sind hier der Balkon, der Abstellraum im Keller und die Gemeinschaftsflächen des Wohnblocks wie zum Beispiel Treppenhaus, Lift, Gänge und Waschräume.

Die Wohnnutzfläche (Nutzfläche) ist als Grundlage für die Nutzwerte und die Berechnung der Miete relevant. Diese ist wesentlicher Kauf-/ Miet-Vertragsbestandteil und im Gegensatz zur umgangssprachlichen „Wohnfläche“ ist die Nutzfläche im Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohneigentumsgesetz (WEG) genau geregelt.


Gesetzliche Regelung zur Wohnflächenberechnung in Österreich

Die drei wichtigsten Gesetzes-Paragraphen zur Berechnung der Nutzfläche in Österreich, welche die häufigsten Fragen zur Wohnflächenberechnung Eigentumswohnung, Dachgeschoss sowie Terrasse beantworten, finden Sie im nachfolgenden Kasten.

§ 17 MRG Absatz 2 besagt: „Die Nutzfläche, die in Quadratmetern auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, offene Balkone und Terrassen sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Veränderungen der Nutzfläche auf Grund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzers im Inneren der Wohnung oder des sonstigen Mietgegenstandes einschließlich der Verglasung von Balkonen bleiben bis zur Beendigung seines Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt.“

§ 2 Abs. 7 WEG definiert eine Nutzfläche wie folgt: „Die Nutzfläche ist die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des Abs. 3 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind.“

§ 7 WEG besagt: „Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie ist auf Grund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen. Ist dies jedoch nicht möglich oder wird eine Abweichung des Bauplans vom Naturmaß des jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts um mehr als 3 v.H. erwiesen, so ist dessen Nutzfläche nach dem Naturmaß zu berechnen.“

Zusammengefasst bedeutet dies:

  • Lässt sich keine genaue Nutzfläche eruieren oder weicht der Bauplan vom tatsächlichen Maß um mehr als 3 % ab, so gilt die tatsächlich ausgemessene Fläche.
  • Nicht zur Nutzfläche zählen Terrassen, offene Balkone, unbewohnbare Keller- und Dachbodenräume sowie Treppenhäuser.
  • Unter bestimmten Umständen zählt zur Nutzfläche eine Loggia, ein Wintergarten oder Veranda (z. B. direkte Verbindung zu anderen Wohnräumen).
  • Immer zur Nutzfläche zählen Flächen unter Dachschrägen im Wohnbereich: Diese sind ein häufiges Problem in der Ermittlung des fairen Mietentgelts. Im Gegensatz zu Deutschland gilt in Österreich der Boden unter Dachschrägen komplett als Nutzfläche.

Weitere Begriffe bei der Wohnflächenberechnung einer Eigentumswohnung in Österreich:

Verkehrsfläche:

Diese sind „Durchzugsflächen“ wie Treppenhaus, Eingangsbereich, Flur, Windfang und Aufzüge in Wohnblöcken.

Grundfläche:

Eine Grundfläche ist die gesamte bebaute Fläche eines Grundstücks. Bauen Sie auf ein 3000 Quadratmeter–Grundstück ein Gebäude mit den Maßen 10 auf 20 Meter, dann zählen 200 Quadratmeter als Grundfläche des Gebäudes.


Ist die Miethöhe abhängig von der Nutzfläche?

Die Quadratmeteranzahl im Mietvertrag in Österreich bezieht sich auf die Nutzfläche. Der Mietzins pro Quadratmeter an Nutzfläche multipliziert mit der Nutzfläche ergibt die monatliche Miete. Somit ist die Miethöhe in Österreich von der Nutzfläche abhängig.

Aber es gibt auch Fälle, in denen das Mietrechtsgesetz nicht angewandt wird. Dies beispielsweise bei Mietverhältnissen bis zu einem halben Jahr, bei Ferienwohnungen, Studentenheimen und Gebäude mit maximal zwei Mietobjekten (z. B. Einfamilienhäusern).


Für Mieter: So berechnen Sie die Nutzfläche nach dem MRG

Die sogenannte „Wohnflächenberechnung“ ist in Österreich eine Ermittlung der Nutzfläche nach dem MRG. Hier gilt folgendes Schema:

Bodenfläche nach Maßen der äußeren Wände minus Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Hinzu kommen bewohnbare Dachboden- und Kellerräume plus Wintergarten, Veranda und Loggia.

Mieten oder kaufen

Kostenlos und unverbindlich

Was zählt zur Nutzfläche?

Diese Räumlichkeiten zählen in Wohnblöcken zur Nutzfläche:

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, WC, Vorzimmer, Abstellraum in der Wohnung, Wintergarten, Veranda, Loggia sowie die (komplette) Fläche unter Dachschrägen und Zwischendecken.

Nicht zur Nutzfläche zählen:

Kellerabteile, Balkone, Terrassen, Mauerwerk, Treppenhaus, Außengänge, Lift.

Zählen Balkon und Terrasse bei der Wohnflächenberechnung?

Auch wenn Sie im Internet hierzu die unterschiedlichsten Angaben finden, der Punkt Wohnflächenberechnung Terrasse ist in Österreich klar gesetzlich geregelt: Während in Deutschland eine Teilanrechnung auf die Wohnfläche erfolgt, in Österreich zählen der Balkon und die Terrasse nicht zur Nutzfläche.

Dachschräge: Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss

Durch ein Urteil des Obersten Gerichtshofs in Österreich wurde dieser Sachverhalt zur Wohnflächenberechnung im Dachgeschoss für Österreich entschieden: Die Quadratmeter unter einer Dachschrägen werden, unabhängig von der Höhe der senkrechten Wand, zu 100 % als Nutzfläche angerechnet. Die Staffelung der Nutzflächenbewertung, wie sie beispielsweise in Deutschland nach wie vor praktiziert wird, gilt in Österreich nicht mehr.

Ausmessen und Berechnen: So gehen Sie vor

Wenn Sie eine Nutzfläche, wie beispielsweise die Wohnflächenberechnung Ihrer Eigentumswohnung, ermitteln möchten benötigen Sie lediglich ein Maßband, einen Zollstock oder einen Laser Entfernungsmesser und gehen wie folgt vor:

  1. Rollen Sie schlichtweg das Maßband in den einzelnen Wohnräumen von einer Seite zur anderen jeweils in der Länge und Breite aus und notieren sich die Daten von jedem einzelnen Raum. (Boden-)Flächen unter Dachschrägen müssen Sie dabei vollständig berücksichtigen.
  2. Dann multiplizieren Sie für jeden Raum Länge mal Breite und bekommen die einzelnen Teilflächen.
  3. Addieren Sie die einzelnen Teilflächen.
  4. Sollte noch eine Loggia und /oder ein Wintergarten vorhanden sein, dann messen Sie diese auch noch und addieren diese Werte hinzu.
  5. Nach Addition aller Teilflächen erhalten Sie die gesamte Nutzfläche.

Nutzfläche stimmt nicht mit Mietvertrag überein – was jetzt?

Unterschreitet die tatsächliche Nutzfläche die im Mietvertrag angegebene um über 10 %, kann eine Mietzinsminderung durchgesetzt werden, da ein berechtigter Mangel an der Mietsache vorliegt. Soweit die Regelung in Deutschland. Wenn Sie eine derartige Abweichung in Österreich feststellen, sind die Vorschriften für den Mieter weniger eindeutig.

Laut MRG (Mietrechtsgesetz) ist eine nachträgliche Mietzinsminderung zwar möglich, die Formulierung aber eher unklar: Der Mieter ist für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstands von der Entrichtung des Zinses befreit. Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit muss ein Sachverständiger eruieren.

Ist die Wohnung zu klein geraten, kann ggf. bei besonders großen Abweichungen über dieses Argument eine Mietzinsminderung erwirkt werden. Das reine Abweichen der tatsächlichen von der im Mietvertrag angeführten Nutzfläche in Österreich ist für eine Mietminderung also nicht ausreichend. Der Nachweis der Unbrauchbarkeit ist die Schwierigkeit in der Praxis. Zudem gilt dies nur für Wohnungen, welche dem MRG unterliegen.


Wohnflächenberechnung bei Eigentumswohnung: Was sagt das WEG?

Zur Nutzfläche gemäß WEG (Wohneigentumsgesetz) gehören die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken und im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen.

Nicht dazu nach dem WEG zählen hingegen:

  • Treppen
  • Offene Balkone und Terrassen
  • Hausgärten und Lagerplätze
  • Keller- und Dachbodenräume (sofern nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet).

Wenn Sie sich mit der Berechnung der Wohnfläche beschäftigen, müssen Sie also zunächst prüfen, ob die Regelungen des im Mietrechtsgesetz (MRG) und Wohneigentumsgesetz (WEG) auf Ihren konkreten Fall anzuwenden sind.


Wohnflächenberechnung: Balkon und Terrasse zählen nicht

Die sogenannte „Wohnflächenberechnung“ ist laut MRG und WEG in Österreich die Nutzflächenberechnung. Diese umfasst bewohnbare Räumlichkeiten inklusive Fläche unter Dachschrägen und Loggia. Eines der größten Missverständnisse besteht bei der Anrechnung einer Terrasse und eines Balkons. Während in Deutschland Teile der Flächen angerechnet werden, ist dies in Österreich nicht so. Weder Balkone, Terrassen, Kellerabteile noch Treppenhäuser oder Lifte zählen in Österreich zur Nutzfläche.

Bildquellen: Bild 1: © sirtravelalot – Shutterstock.com, Bild 2: © Akira Kaelyn – Shutterstock.com, Bild 3: © BalanceFormCreative – Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.


Harald_Draxl_Profilbild
Über den Autor: Mag. Harald Draxl
Position: Geschäftsführer

Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.

Lesen Sie meine Finanzierungs-Tipps
Kontakt

Nachricht absenden

Die neuesten Artikel finden Sie hier – immer einen Schritt voraus

Tilgung: Tilgung und Tilgungsplan bei Immobilienkrediten

Die Tilgung eines Immobilienkredites beschreibt jenen Teil der Kreditrate, der als Rückzahlung – auch Tilgung genannt – Ihrem Kredit von der Bank gutgeschrieben wird. Einen detaillierten Tilgungsplan erhalten Sie von Ihrer Bank.

Kautionsband: Wenn die Bank mit dem Kautionsband kommt

Was ist die Einräumung eines Kautionsbandes und was sind die Folgen? Das und mehr lesen Sie hier! ✓ Kautionsband ✓ Hypothek ✓ Pfandrecht

KSV Eintrag löschen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Wann bekommt man einen KSV Eintrag, wie lange bleibt er bestehen bzw. kann man ihn löschen lassen und welche Folgen hat er für Sie persönlich?

Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung

Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen.

Umschuldung: Kredit richtig umschulden

Was ist eine Umschuldung von Krediten? Bei einer Umschuldung ersetzen Sie einen laufenden Kredit durch einen oder mehrere andere Kredite.

Fixzinsen oder variable Zinsen: Optionen beim Kredit

Fixzins oder variable Zinsen: Was lohnt sich 2022 bei einem Kredit? ✓ Fixzinsen vs. variabel ✓ Wohnkredit ✓ Zinsentwicklung ✓ Aktuelle Fixzinssätze