Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich sind seit Ende der Finanzkrise 2009 stark im Aufwind. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? In unserem Beitrag beantworten wir Ihnen diese und weitere interessante Fragen.

Die aktuellsten zuverlässigen Preisdaten mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Daten beziehen sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Einen Trend im laufenden Jahr 2022 kann man allerdings mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen.

Entwicklungen der Immobilienpreise vierten Quartal 2021:

• Seit dem vierten Quartal 2020 sind die Wohnimmobilienpreise in Österreich zweistellig gestiegen, zuletzt im vierten Quartal 2021 um 12,6 % (Q3 21: +10,4 %).
• Der Anstieg der Preise für Einfamilienhäuser außerhalb Wiens beschleunigte sich von 10,4 % im dritten Quartal 2021 auf 15,5 % im vierten.
• Im vierten Quartal 2021 den stärksten Anstieg verzeichneten somit Einfamilienhäuser außerhalb Wiens, gleich gefolgt von gebrauchten Wohnungen außerhalb Wiens mit 14,5 %
• Die gesamten Wohnimmobilienpreise stiegen in Wien im dritten und vierten Quartal 2021 um 10,2 bzw. 11,3 %, während sie außerhalb Wiens um jeweils 10,6 % bzw. 13,9 % zulegten.
• Bezogen auch den Neubauwohnungsmarkt lagen im dritten und vierten Quartal 2021 die Preissteigerungen in Wien bei 9,9 % bzw. 10,6 %, während sie außerhalb Wiens auf Jahresbasis um je 9,5 % bzw. 10,8 % zulegten.
• Beflügelt werden diese Preise von der höchsten Inflation seit den frühen 80er-Jahren und negativen Realzinsen bei Anleihen.

Anhaltend niedrige Kreditzinsen machen Anlegerwohnungen selbst bei Mietrenditen von unter 4 % noch attraktiv, vor allem dann, wenn die Preisdynamik sich weiter fortsetzt.

Die nachfolgenden Preisangaben aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Mietwohnungen, für welche die Mietobergrenzen nicht gelten. Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2021 (WKO), dort wurden die Daten der normalen bzw. durchschnittlichen Wohnlage/Wohnwertes herangezogen.

Statistik der Immobilienpreise seit 2000

Wie haben sich die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren entwickelt? Lesen Sie noch mehr Informationen, inklusive Statistik und Grafiken.

Zur Statistik der Immobilienpreise in Österreich

Die Corona-Krise entfaltete eine regelrechte Flucht in Betongold, zumal sich anfänglich die bereits historisch niedrigen Zinsen bis in das 4. Quartal 2021 nochmals verbilligten. Gleichzeitig ist, mit Ausnahmen von manchen Wiener Bezirken und einzelnen Kleinstädten quer durch Österreich, das Angebot an neuen Wohnungen und Reihenhäusern knapp. Die Folge sind ab dem vierten Quartal 2020 zweistellige Preissteigerungen bei Wohnimmobilien, und zwar bundesweit aggregiert.

Seit dem zweiten Quartal 2021 verlagerte sich der Boom zunehmend auf noch optisch günstige Märkte meist in ländlichen Gegenden, was auch mit dem verstärkten Homeoffice-Trend zu tun hat. Leben am Land bzw. ländlichen Gemeinden mit guter Verkehrsanbindung liegt im Trend. Dort setzte eine regelrechte Aufholjagd ein, was dazu führte, dass gebrauchte Wohnungen und Einfamilienhäuser außerhalb Wiens im vierten Quartal 2021 im Schnitt um je 15,5 bzw. 14,5 % steigen. Das verknappte Angebot bei den Maklern kann dabei die aktuelle Nachfrage nicht decken.

Berufend auf die zuvor erwähnten Trends im laufenden Jahr und der bereits seit 2020 beobachteten Präferenzen hin zu Einfamilienhäusern zeichnet sich unverändert eine Verlagerung des Booms in die Speckgürtel von Ballungszentren bis hin in das weitere Umland ab. Ländliche Gegenden in der Nähe von Ballungszentren erleben nun einen regelrechten Preisboom. Dabei werden vor allem die Baugründe immer knapper.

Laut RE/MAX Real Estate Future Index, der Summe von ca. 600 Immobilien-Experten-Meinungen in ganz Österreich, werden 2022 im mittleren und niedrigeren Preissegment der Wohnimmobilien Preissteigerungen von 7,4 bzw. 8,6 % erwartet. Baugründe sollten sich demnach sogar um 10,2 % verteuern. Der Trend zu den eigenen vier Wänden und Corona-bedingte Nachholeffekte spielen hier hinein.

Erst deutliche Kreditzinsanstiege würden vermutlich eine Trendwende einleiten, aber bis dahin könnten noch mehrere Jahre vergehen, sofern nicht in der EZB ein rascher Schwenk hin zur Inflationsbekämpfung folgt. Fazit: Der Immobilienboom in der heutigen Form hat ein Ablaufdatum, das jedoch noch nicht seriös prognostiziert werden kann.

Zuletzt ist der m²-Preis für Eigentumswohnungen im 2. Bezirk um knapp 6 % gestiegen. Die Steigerungen in den anderen Bezirken haben sich zwischen 1 % und 7 % bewegt. Bei steigenden Mieten im Bereich von bis zu 8 % sind Wohnungen in Wien bereits um einiges teurer geworden.

Während die Wohnungspreise in „Hotspots“ wie in Wiener Neustadt (+9,66 %) oder in Krems (+5,40 %) steigen, gibt es eine Reihe strukturschwacher Gebiete mit einer rückläufigen Entwicklung. Ein Vorteil von Niederösterreich sind die teils hohen Mietrenditen, welche sogar in gewissen Gebieten über 8% betragen. Indessen sind Häuser in ländlichen Gegenden teils zu Niedrigstpreisen erhältlich. In Gmünd ist der Preis für Baugrundstücke enorm, sogar über 20 % gestiegen.

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Wohnungen und Einfamilienhäuser sind vor allem in Neusiedl am See und in Eisenstadt (plus Umgebung) im Aufwind. Die Wohnungspreise befinden sich allgemein inmitten eines Aufholprozesses und sinken nur in den wenigsten Gebieten. Der Kauf einer Immobilie im Burgenland ist im Bundesvergleich noch relativ günstig. Wenn es nicht die eigene Immobilie sein soll, kann dies auch eine Anlageimmobilie sein.

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in Oberösterreich in weiten Teilen im Anstieg, insbesondere in Vöcklabruck und Kirchdorf/Krems wo die Anstiege jeweils zwischen 7 % und 10% liegen. Auch die Preise für Einfamilienhäuser steigen in fast allen Bezirken und betragen in Wels (Stadt) knapp 10 %. Die m²-Preise für Baugrundstücke in Oberösterreich bewegen sich in einer Bandbreite zwischen 37,21 Euro (in Rohrbach) und 266,25 Euro innerhalb der Stadtgrenzen von Linz.

Die Preise für Eigentumswohnungen in der Steiermark sind aktuell in der Landeshauptstadt Graz etwa doppelt so hoch wie in Murau. Der m²-Preis für neue Eigentumswohnungen in der Steiermark liegt im Durchschnitt etwa 60 bis 90 Prozent über dem von gebrauchten Wohnungen. So liegt beispielsweise der Preis in Graz (Stadt) bei durchschnittlich 3.093,99 Euro für neue Wohnungen, während für gebrauchte Eigentumswohnungen nur 1.688,00 Euro zu bezahlt sind. Vor allem günstige Einfamilienhäuser gewinnen in 2021 an Wert, in Murau beispielsweise sogar 10,2 %.

Im Einklang mit den Mieten in Salzburg setzt sich die Aufwärtsbewegung bei den Preisen für neues Eigentum und Einfamilienhäusern in 2021 weiter fort, allerdings in einer meist überschaubaren Größenordnung. Mit Abstand am teuersten sind, was kaum überraschend sein dürfte, die m²-Preise für Baugrundstücke in der Stadt Salzburg. Während der aktuelle Preis bei 820,42 Euro liegt, liegen in der Umgebung von Salzburg die Preise mit durchschnittlich 330,39 Euro deutlich niedriger. Die Differenz bei den m²-Preisen für neue Eigentumswohnungen zwischen Salzburg Stadt und Umgebung ist hier doch etwas geringer: Salzburg Stadt liegt aktuell im Durchschnitt bei 4.216,09 Euro und Salzburg Umgebung bei 3.672,50 Euro. 

Nur geringe Anstiege der durchschnittlichen Mietpreise in 2021 von 2,6 % in Reutte, 3,0 % in Kitzbühel, 3,9 % in der Stadt Innsbruck sowie um 0,3 % in Kufstein fallen auf. In Imst fallen die durchschnittlichen Mietpreise, auch wenn nur um 0,46 %. Baugrundstücke in der Stadt Innsbruck sind ein knappes Gut. Deshalb liegt der durchschnittliche m²-Preis auch bei 796,47 Euro. Bei den zwischenzeitlich sehr hohen Preisen in Tirol fragen Sie sich sicherlich, welche Immobilie kann ich mir mit meinem Einkommen noch leisten? Die Mieten in Tirol sind bereits hoch und steigen weiter.

Preisanstiege bei neuen Eigentumswohnungen stehen in 2021 in Vorarlberg noch stärkeren Anstiegen bei Einfamilienhäusern und gebrauchten Wohnungen gegenüber, während sich die Mieten rückläufig entwickeln. Zuletzt ist der durchschnittliche m²-Preis für Einfamilienhäuser in Feldkirch mit einer Steigerung um mehr als 7 % auf 2.936,40 Euro besonders stark angestiegen. Der rückläufige Mietpreis gilt als Anzeichen, dass jederzeit eine Pause bei den Wohnungspreisanstiegen folgen könnte. Der durchschnittliche m²-Preis für Baugrundstücke liegt aktuell in Bludenz bei 343,34 Euro, während in Dornbirn bereits 542,24 Euro und Bregenz 521,88 Euro zu bezahlen sind. 

Moderate Preissteigerungen zeigen sich in Kärnten. Die m²-Preise für Baugrundstücke liegen nur in Klagenfurt (Stadt) und Villach (Stadt) mit einem Durchschnittspreis von 140,12 Euro bzw. 114,29 Euro über der Marke von 100 Euro. Ein Haus mit großem Garten lässt sich in Kärnten also durchaus noch sehr gut finanzieren. Die durchschnittlichen m²-Preise für neue Eigentumswohnungen in Kärnten liegen in einer Bandbreite von 1.722,84 Euro in Klagenfurt (Land) und 2.360,08 Euro in der Stadt Klagenfurt.

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis Q4 2021) um 4,4 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg seit 2009 auf 6,6 % p.a. beschleunigte.

Die Corona-Krise hat dem jüngsten Immobilienboom nicht geschadet – im Gegenteil: Der Preisanstieg hat sich zuletzt weiter beschleunigt. Nach einer Jagd auf Einfamilienhäusern sind nun gebrauchte Wohnungen jenseits von Wien, insbesondere in kleineren Städten im Visier. Immer mehr Familien schaffen Wohneigentum mithilfe günstiger Finanzierungen und Anleger kaufen im Zweifelsfalle lieber Immobilien bevor sie sich möglicherweise mit Aktien die Finger verbrennen. Ländliche Gegenden mit guter Verkehrsanbindung sind dabei Trumpf.

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