Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich haben seit dem Ende der Finanzkrise im Jahr 2009 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend verzeichnet, der bis 2022 anhielt. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum 2025 am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? In unserem Beitrag beantworten wir Ihnen diese und weitere interessante Fragen.

Aktuelle Preisdaten mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Daten beziehen sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Auch erscheint laut Experten aus der Praxis des Immobilienmarktes das Pricing besonders konservativ.

Einen Trend im Jahr 2024 kann man mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen. Steigende variable Kreditzinsen ab dem zweiten Quartal 2022 und ab August 2022 eine Verschärfung der Wohnbaukreditrichtlinien in Österreich (Hinweis: Läuft zum 30.06.2025 aus, Kriterien sollen jedoch weiter angewendet werden) führten dazu, dass am heimischen Wohnimmobilienmarkt im Verlauf des 3. Quartals 2022 der Höhepunkt erreicht wurde. Seither ging es mit den Preisen für Wohnimmobilien in Österreich um 5,3 % (bis Q4.24) nach unten. In Wien lag der Rückgang sogar bei 7,3 %.

Entwicklungen der Immobilienpreise im Jahr 2023 und 2024 laut Wohnimmobilienpreisindex:

• Im Jahr 2023 sind die Wohnimmobilienpreise quer durch Österreich um 1,6 % Prozent zurückgegangen.
• 2024 beschleunigte sich der jährliche Preisrückgang auf -2,1 % in Österreich und in Wien -3,4 %.
• Die Preise für Einfamilienhäuseraußerhalb Wiens entwickelten sich in den Jahren 2023 und 2024 um je 2,2 bzw. 0,8 % rückläufig. Im dritten und vierten Quartal 2024 lagen die Rückgänge auf Jahresbasis bei je -0,2 bzw. -1,4 %.
• Auffällig sind die Performance-Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen.
  Beispielsweise in Wien standen im Jahr 2024 nur -1,7 % bei neuen Wohnungen einem Minus von 4,3 % bei gebrauchten gegenüber. Allerdings mäßigte sich im Quartalsabschnitt Q4 gegenüber Q3 2024 der Rückgang bei gebrauchten Wohnungen auf -0,3 %, während bei den neuen Wohnungen bereits ein leichter Anstieg folgte.
• Außerhalb Wiens stand im Jahr 2024 ein Minus von 2,5 % bei gebrauchten Wohnungen einem Plus von 1,7 % bei neuen Objekten gegenüber.
  Hingegen im Quartalsabschnitt Q4 zu Q3 2024 haben sich die Preise gebrauchter Wohnungen bereits mit +0,9 % stabilisiert.
• In 2025 dürfte sich die Stabilisierung der Immobilienpreise vor dem Hintergrund weiter rückläufiger Leitzinsen und gestiegenen Nettoeinkommen fortsetzen. 

Infolge rückläufiger Preise, gestiegener Einkommen und seit den zwischenzeitlichen Höchstständen auch rückläufiger Immobilienkreditzinsen ist die Leistbarkeit von Wohneigentum in Österreich tendenziell wieder gestiegen. Hinzukommen höhere Mietrenditen bei Anlegerwohnungen, da im Einklang mit der Inflation die Mieten am freien Immobilienmarkt anstiegen – und das bei stagnierenden bis rückläufigen Wohnungspreisen. Mittlerweile liegen die Mietrenditen in den großen Städten wieder auf breiter Front über den Sparzinsen, die aktuell im Bereich von 2,00 bis 2,50 % liegen. Die Neuvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte in Österreich ist 2024 bereits wieder um rund 8,7 % auf 11,33 Mrd. EUR und im ersten Quartal 2025 im Vorjahresquartalsvergleich um 62,4 % gestiegen.

Ein weiterer Faktor ist ESG. Klimafreundliche Gebäude sind zunehmend preisstabiler, während die Preise jener mit schlechten Energiewerten zukünftige Sanierungsaufwendungen einpreisen, denn die gesetzlichen Rahmenbedingungen gehen in Richtung vermehrter Auflagen zur energetischen Sanierung.

Die nachfolgenden Preisangaben aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Mietwohnungen, für welche die Mietobergrenzen nicht gelten. Die Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2024 (WKO). Dort wurden bei Erstbezugswohnungen bis 100 m² die Daten für durchschnittlichen Wohnwert und normaler Lage herangezogen. Für die Mietpreise von Wohnungen ist die Kategorie „brauchbar ab 50 m² bei normalem Wohnwert“ der Maßstab und für Einfamilienhäuser gilt „durchschnittlicher Wohnwert, normale Lage“. 

Sinkende Energiepreise infolge voller Erdgaslager und eine Rezession in der Industrie der Eurozone wirkten zuletzt preisdämpfend. Im Euroraum war die Inflationsrate seit dem Höhepunkt im Oktober 2022 von 10,6 % auf zuletzt (April 2025) 2,2 % rückläufig. Das ermöglichte der EZB vom 6. Juni 2024 bis 30. Januar 2025 im mittlerweile wichtigsten Steuerungszinssatz, dem Einlagenzins, 7 Leitzinssenkungen um jeweils 0,25 Prozentpunkte auf 2,25 % während sich der Hauptrefinanzierungssatz (inklusive der Leitzinsabstands-Anpassungen vom 18. September 2024) auf 2,40 % ermäßigte (Stand: 13.05.2025).

Entsprechend verbilligten Banken die aktuellen Kreditkonditionen. Hinzukommt, dass die seit August 2022 geltenden restriktiven Immobilienkreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung ab 1. Juli 2024 durch ein einheitliches Ausnahmekontingent von 20 % der neu vergebenen Immobilienkredite etwas abgemildert wurden.

Während im Jahr 2023 die Neuvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte noch um 55 % einbrach, kam es 2024 zu einer Stabilisierung mit leichtem Wachstum. Über das Gesamtjahr lag der Zuwachs im Vorjahresvergleich bereits bei 8,7 %. Die Steigerung von 62,4 % im ersten Quartal 2025 im Vorjahresvergleich dürfte sich in dieser Größenordnung nicht fortsetzen. Die Preise für Erstbezugswohnungen blieben ohnehin bemerkenswert stabil. Nun zeigen sich auch erste Preisstabilisierungstendenzen bei gebrauchten Wohnungen.

Die Kombination aus sinkenden Neubauvolumina, höheren Reallöhnen und stark sinkenden Wohnbaukreditzinsen (vor allem rückläufiger variabler Kreditzinsen) spricht über das Jahr 2025 für eine Stabilisierung der Wohnimmobilienpreise.

Steigende Neubaupreise und stabiles Preisniveau bei gebrauchten Wohnungen – das sind die Perspektiven für den österreichischen Immobilienmarkt 2025. Im Einklang mit steigenden Wohnbaufinanzierungsvolumina in der Neuvergabe sollte es im Jahresverlauf zu einer Marktbelebung in puncto Transaktionsvolumen kommen, nämlich dann, wenn sich Käufer und Verkäufer auf etwas niedrigerem Preisniveau zunehmend handelseinig werden. Unterstützend sind dabei auch steigende Löhne und Gehälter – eine Entwicklung, die sich aktuell weiter fortsetzt.

Dies deckt sich auch mit einem Expertenkonsens: Laut RE/MAX Real Estate Future Index, der Summe von ca. 600 Immobilien-Experten-Meinungen in ganz Österreich, werden 2025 Wohnungen in zentralen Lagen einen Wertzuwachs von 2 % erzielen, verglichen mit +0,1 % am Stadtrand und noch -1,5 % am Land. Für Einfamilienhäuser werden fast gleichbleibende Preise (+0,1 %) erwartet

Besonders stark werden 2025 die Mieten steigen. Mietwohnungen in zentraler Lage sollten um 5,2 % teurer werden, zumal es aufgrund rückläufiger Baugenehmigungen an Neubauten mangelt.

Die stärksten Preisanstiege beim Erstbezug sind je nach Bezirk in folgenden Kategorien zu beobachten: Qualitätswohnungen, Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage sowie in guten und sehr guten Lagen. Hochwertige Neubauwohnungen bleiben besonders gefragt, mit Preisanstiegen von teils über 5 %. Moderat stiegen die Preise bei normalen Lagen (durchschnittlicher Wohnwert) bis 100 m². Zum Beispiel in Mariahilf lag der Anstieg bei 2,4 % und in Simmering und Donaustadt bei jeweils 1,8 % bzw. 2,0 %. Kleine Erstbezugswohnungen bis 50 m² verzeichneten häufig die stärksten Preisanstiege aufgrund ihrer besseren Leistbarkeit. Einfamilienhäuser zeigten teilweise stärkere Preisanstiege infolge des geringen Angebots: In Simmering stiegen die Preise für durchschnittlichen Wohnwert in normaler Lage um 6,7 %, in Donaustadt um 4,1 % und in Hernals um 7,7 %. Die Mietpreise für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in normaler Lage stiegen meist moderat im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich, mit Ausnahme von Hietzing und Penzing, wo es sogar eine rückläufige Entwicklung gab.

Der Wiener Speckgürtel dehnt sich zunehmend aus, wie die steigende Nachfrage nach Wohnraum in den Bezirken Hollabrunn, Bruck an der Leitha und Neunkirchen zeigt. Verbesserungen im öffentlichen Nahverkehr und relativ niedrige Wohnungspreise führen zu weiteren Preissteigerungen. Erstbezugswohnungen bis 100 m² mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage verteuerten sich in Bruck an der Leitha und Neunkirchen um 4,8 % bzw. 7,4 %. In  der Stadt St. Pölten stagnierten die Preise häufig im durchschnittlichen Wohnwertspektrum (Erstbezug), während sich der Preisschub ins Umland verlagert hat. Wohnungen bis 50 m² im durchschnittlichen Wohnwertspektrum verzeichneten dort Preissteigerungen zwischen 4,2 % (sehr gute Lage) und 6,3 % (mäßige Lage). Solide Preissteigerungen im mittleren einstelligen Bereich und teils höher gab es in Baden, Krems (Stadt), Mistelbach und Scheibbs, hingegen Rückgänge in Amstetten. Einen auffälligen Preissprung von 11,8 % auf 1.175,75 EUR/m² in mäßigen Lagen (Erstbezug) verzeichnete Gmünd. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise im Schnitt um 1,7 % (auf durchschnittlich 1.800,38 EUR/m²), während in Zwettl und Krems (Stadt) Rückgänge bis zu -8,5 % bzw. -9,4 % auftraten. Die Preisentwicklung bei gebrauchten Wohnungen war durchwachsen. Wohnungsmieten sind zwar gestiegen, blieben aber meist unter der Inflationsrate, da Wohneigentum in Niederösterreich noch gut leistbar ist, was die Nachfrage nach Mietwohnungen senkt.

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Erstbezugswohnungen verzeichneten meist moderat einstellige Preissteigerungen. Bei durchschnittlichem Wohnwert bis 100 m² Wohnfläche in Neusiedl am See bewegten sich die Preissteigerungen (je nach Lage) im Bereich von 2,5 bis 5,3 %. Noch stärker war in dieser Kategorie der Anstieg in Oberpullendorf mit 4,6 bis 8,1 %. Mit Ausnahme von Neusiedl am See stiegen die Preise gebrauchter Wohnungen tendenziell schwächer. In Güssing waren sie sogar auf breiter Front rückläufig. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen zwar noch stärker in Eisenstadt (bei mittelmäßigem Wohnwert in normaler Lage +9,5 %), doch ansonsten hielten sich die Anstiege tendenziell in engen Grenzen, während es in Mattersburg und Oberpullendorf bereits Rückgänge auf breiter Front gab. Die Wohnungsmieten hingegen stiegen mit Ausnahme von Neusiedl und Eisenstadt (Stadt) weitgehend im niedrigen einstelligen Bereich. Stärkere Mietsteigerungen bis zu 9,6 % gab es in Eisenstadt (Stadt). Günstige Marktsegmente verzeichneten dort größere Preisanstiege.

Die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) steigen in Oberösterreich weiter an, vor allem bei Wohnungen (durchschnittlicher Wohnwert) in normaler Lage bis 100 m² Wohnfläche, die z.B. in Vöcklabruck +5,2 % und im Umfeld von Steyr +6,1 % erzielten. Bei gebrauchten Wohnungen zeigte sich in begehrten Wohnorten und jenen mit guten Verkehrsverbindungen teilweise eine starke Preisaufholjagd. Ein Beispiel dafür sind Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert und in normaler Lage in Eferding (nahe Linz), mit einem Plus von 8,3 %. Bei den Einfamilienhäusern gab es hingegen meist mäßige Preisanstiege im niedrigen einstelligen Bereich. Am Mietwohnungsmarkt war weiterhin ein Trend hin zu guten/sehr guten Lagen und Wohnqualitäten erkennbar, aber teilweise auch eine Aufholjagd der Mietpreise in auffallend günstigen Gebieten und Segmenten.

Neue Eigentumswohnungen verzeichneten in der Regel mittlere bis höhere einstellige Preissteigerungen. Vor allem Anlagewohnungen im Speckgürtel von Graz waren nach wie vor gefragt. Neue Wohnungen bis 50 m² mit durchschnittlichem Wohnwert in normaler Lage verteuerten sich beispielsweise um 8 %, da diese noch gut leistbar waren. Quer durch die Steiermark zeigte sich zudem ein stärkerer Anstieg in günstigen Preisklassen. Mäßigere Anstiege und teilweise auch Rückgänge verzeichneten gebrauchte Eigentumswohnungen. Hingegen im Umland von Graz zeigten sich hier noch Wertsteigerungen von über 7 % (Maximalwert). Meist moderat und teils durchwachsen zeigte sich der Markt für Einfamilienhäuser, wo es beispielsweise für durchschnittlichen Wohnwert und mäßige Lage in Weiz ein Plus von 7,40 % auf 1.063,37 EUR/m² gab, während in Leoben und Bruck-Mürzzuschlag bei durchschnittlichem Wohnwert bereits Preisrückgänge einsetzten. Ebenfalls tendenziell moderat und überwiegend unter der Inflationsrate waren die Mietpreissteigerungen.

Die Festspielstadt Salzburg ist wegen knappen Wohnraums und geballter Kaufkraft der Einwohner und auch ausländischer Immobilienkäufer bei neuen Eigentumswohnungen noch immer in einem starken Aufschwung. Bei durchschnittlichem Wohnwert gab es Preissteigerungen von bis zu 11 % (z.B. über 100 m² in mäßiger Lage). Ebenfalls stärkere Preisanstiege von an der Spitze über 6 % gab es auch in St. Johann/Pongau, während in Zell am See bereits auf breiter Front Preisrückgänge einsetzten. Hingegen meist nur noch niedrige einstellige Preissteigerungen zeigten sich im gesamten Bundesland bei gebrauchten Wohnungen und Einfamilienhäusern. Die Mietpreise hingegen stiegen in Zell am See um bis zu 9,9 %. In der Stadt Salzburg verzeichneten die Mieten für neuwertige Wohnungen Anstiege bis zu 9,5 %. Ansonsten bewegten sich im Bundesland die Mietsteigerungen weitgehend im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich.

In Innsbruck hielten sich die Preissteigerungen für größere Erstbezugswohnungen bereits in Grenzen, während sie bei kleineren Wohnungen (bis zu 50 m²) mit durchschnittlichem Wohnwert noch immer um 2,1 % (mäßige Lage) bis 6,8 % (gute Lage) anstiegen. Innsbruck gilt als teuerste Landeshauptstadt in Österreich. Im Luxussegment bei über 100 m² wurden Preise von bis zu 9.681,47 EUR/m² bezahlt. Die stärksten Preissteigerungen bei neuen Wohnungen gab es in Kufstein mit Anstiegen zwischen 7,9 % und 9,6 % bei Erstbezugswohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert bis zu 100 m². Überdurchschnittliche Preisanstiege gab es in Imst und Landeck, ansonsten bewegte sich die Preissteigerung im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. Deutlich niedriger waren die Preissteigerungen bei gebrauchten Wohnungen. In Schwaz kam es bei einfachem Wohnwert sogar zu Rückgängen bis -4,3 %. Ähnliches gilt für Einfamilienhäuser, besonders bei einfachem Wohnwert in Innsbruck und Umgebung, wo es bereits zu Preisrückgängen kam. Die Mietpreissteigerungen waren verhältnismäßig moderat und meist unter Inflationsniveau, wobei sich in Innsbruck (Stadt) die Teuerung mit 6,1 % für brauchbare Wohnungen ab 50 m² (normale Lage) fortsetzte.

In Vorarlberg setzte sich die Teuerung bei den Wohnungsmieten fort. In Bregenz hielten sich aber die Mietpreissteigerungen mit einer Bandbreite von +0,4 % bis +3,2 % in engen Grenzen. In Bludenz gab es hingegen Mietpreissteigerungen bis zu 7,8 % (für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in normaler Lage). Die Preissteigerungen für Erstbezugswohnungen lagen mit Ausnahme von Dornbirn im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich. In Dornbirn waren zweistellige Preissteigerungen keine Seltenheit. Kleinere Erstbezugswohnungen bis 50 m² in guter Lage (durchschnittlicher Wohnwert) verteuerten sich um 13,2 % auf 5.093,84 EUR/m². Bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit einfachem Wohnwert kam es bereits zu Preisrückgängen. Auch bei Einfamilienhäusern waren rückläufige Preistendenzen zu beobachten.

Abgesehen von wenigen Ausnahmen steigen die Wohnungsmieten weiterhin. Besonders in Villach (Stadt) und Spittal an der Drau sind Mietpreissteigerungen von 6 % bis über 8 % zu beobachten. Die Preisentwicklung bei Erstbezugswohnungen variiert: In Klagenfurt (Land) steigen die Preise meist nur im niedrigen einstelligen Bereich, während Villach (inklusive Umland) und Wolfsberg kräftigere Anstiege im mittleren einstelligen Bereich verzeichnen. Der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen zeigt ein gemischtes Bild. In Spittal an der Drau stiegen die Preise für mittleren Wohnwert bei normaler Lage um 9,8 %, während in der Umgebung von Klagenfurt für einfachen Wohnwert und mäßige Lage ein Preisrückgang von 6,5 % zu verzeichnen war. Bei Einfamilienhäusern geht der Trend hin zu Qualität und guten Lagen. Im Umland von Klagenfurt stieg der Preis für sehr guten Wohnwert in guter Lage um 13,1 % auf 2.324,28 EUR/m².

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis 2024) um 4,1 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg seit 2009 auf 5 % p.a. beschleunigte. Von 2009 bis 2024 waren niedrige Zinsen der Treibstoff. Eine Zinsanhebungsreihe der EZB bis in den Herbst 2023 und die KIM-VO zur strengeren Vergabe von Wohnbaukrediten leiteten eine Phase der Wohnungspreiskonsolidierung ein, deren Ende sich mit sinkenden Zinsen und steigenden Reallöhnen langsam abzeichnet. Je nach Marktsegment sind bei gebrauchten Wohnimmobilien in schlechter Lage noch vereinzelt Rückgänge in einstelliger Größenordnung denkbar. Auf breiter Front und insbesondere in guten Lagen sollten sich in diesem Segment die Preise stabilisieren und leicht ansteigen. Im Neubau-Segment und in guten Lagen ist bis Jahresende 2025 sogar mit niedrigen bis mittlere einstellige Preisanstiege zu rechnen.

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