Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich haben seit dem Ende der Finanzkrise im Jahr 2009 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend verzeichnet, der bis vor Kurzem anhielt. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum 2024 am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? In unserem Beitrag beantworten wir Ihnen diese und weitere interessante Fragen.

Aktuelle Preisdaten mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Daten beziehen sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Einen Trend im abgelaufenen Jahr 2023 kann man allerdings mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen. Steigende variable Kreditzinsen ab dem zweiten Quartal 2022 und ab August 2022 eine Verschärfung der Wohnbaukreditrichtlinien in Österreich führten dazu, dass am heimischen Wohnimmobilienmarkt im Verlauf des 3. Quartals 2022 der Höhepunkt erreicht wurde. Seither ging es auf Jahressicht mit den Preisen für Wohnimmobilien in Österreich um 2,9 % (bis Q3 23) nach unten. In Wien lag der Rückgang sogar bei 4,0 %.

Entwicklungen der Immobilienpreise im Jahr 2023 und 2024:

• In einer reinen YTD-Betrachtung 2023 sind die Wohnimmobilienpreise quer durch Österreich in den ersten drei Quartalen 2023 nur marginal, nämlich um einen Prozent zurückgegangen.
• Lag bundesweit im ersten Quartal der Wohnimmobilienpreisanstieg noch bei 1,1 %, beschleunigte sich von Q2 auf Q3 2023 dann der Rückgang von -2,3 % auf -2,9 %.
• Der Preisboom bei Einfamilienhäusern außerhalb Wiens war abrupt beendet. Vom dritten Quartal 2022 (Indexstand:237,1) bis zum zweiten Quartal 2023 (Indexstand 228,2) lag der Rückgang bei 3,8 %. Doch der Verfall setzte sich bis dato nicht mehr weiter fort. Vom zweiten auf das dritte Quartal 2023 haben sich in diesem Segment die Preise wieder mit einem marginalen Plus von 0,6 % zu stabilisieren.
• Auffällig sind die Performance-Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen. Beispielsweise in Wien standen im Jahreszeitraum bis zum dritten Quartal 2023 ca. 1,7 % plus bei neuen Wohnungen einem Minus von 6,6 % bei gebrauchten gegenüber.
• Auch außerhalb Wiens stand im dritten Quartal 2023 auf Jahressicht ein Minus von 3,5 % bei gebrauchten Wohnungen einem Plus von 3,3 % bei neuen Objekten gegenüber.

Infolge der Zinsanstiege im laufenden Jahr sind Anlegerwohnungen mit Mietrenditen von unter 3 % nicht mehr sonderlich attraktiv, vor allem dann, wenn eine Stagnation oder gar ein zwischenzeitlicher Rückgang der Immobilienpreise einsetzt. Denn auf der Anlegerseite gibt es Konkurrenz durch diverse Sparkonten, wo mittlerweile 3,25 bis 3,75 % p.a. gezahlt werden – und dies ohne Organisationsstress (Mieter suchen, laufende Reparaturen ...) und Zusatzkosten. Auf der Seite kreditfinanzierter Käufer kam es in den ersten 11 Monaten 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu einem Einbruch der Nachfrage um knapp 56 % (gemäß Neukreditvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte in Österreich im Vorjahresvergleich). Allerdings sieht es auf niedrigerem Niveau nach einer Bodenbildung aus.

Ein weiterer Faktor ist ESG. Klimafreundliche Gebäude sind zunehmend preisstabiler, während die Preise jener mit schlechten Energiewerten demnächst zukünftige Sanierungsaufwendungen einpreisen vorwegnehmen könnten, denn die gesetzlichen Rahmenbedingungen gehen in Richtung vermehrter Auflagen zur energetischen Sanierung.

Die nachfolgenden Preisangaben aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Mietwohnungen, für welche die Mietobergrenzen nicht gelten. Die Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2023 (WKO), dort wurden die Daten der normalen bzw. durchschnittlichen Wohnlage/Wohnwertes herangezogen.

Der Ukraine-Krieg trieb über einen mittlerweile abgeklungenen Energiepreisschock zwischenzeitlich die Inflationsraten in exorbitante Höhen, was die Kaufkraft normaler Haushalte beschnitt. Seit dem 21. Juli 2022 hat die EZB zehnmal den Hauptrefinanzierungssatz auf mittlerweile 4,50 % angehoben (Stand 22.03.2024) und Banken verteuerten entsprechend den (aktuellen) Kreditkonditionen. Seit August 2022 gelten zudem noch die restriktiven Immobilienkreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung.

In 2023 bewegten sich 2023 die monatlichen Einbrüche (Vergleich mit Vorjahresmonat) der Neukreditvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte zwischen etwa 22 % und nahezu 68 %. Im Gesamtjahr 2023 war ein Rückgang von 55 % zu verzeichnen. Diese rückläufige Nachfrage drückt auf die Immobilienpreise, vorwiegend von Gebrauchtimmobilien.

Doch die Löhne steigen in Österreich – häufig sogar in zweistelliger Größenordnung im Vorjahresvergleich – weiter. Das verteuert auch die Baukosten und die Neubauvolumina der Bauträger brechen ein. Angesichts sinkender Neubauleistungen verschärft sich vor allem die Wohnungsknappheit in Wien, wo laut Raiffeisen Research bereits jetzt ca. 55.000 Wohneinheiten fehlen. Entspannend an der Immobilienpreisfront könnten durch einen konjunkturellen Abschwung bedingte weitere Inflationsrückgänge sein, die zum einen die Konsumenten entlasten und zum anderen auch der EZB Spielraum für Leitzinssenkungen verleihen. Letzteres würde Wohnbaukredite verbilligen – ein Szenario, das heuer durchaus plausibel erscheint.

Die zuvor erwähnten Trends und der bereits zu beobachtenden Trend zu einem Zweiklassen-Immobilienmarkt (klimafreundlich vs. schlechte Energieausweise) sollten uns auch 2024 weiter begleiten. Aber es könnte im Jahresverlauf zu einer Marktbelebung in puncto Transaktionsvolumen kommen, nämlich dann, wenn sich Käufer und Verkäufer auf niedrigerem Preisniveau zunehmend handelseinig werden. Unterstützend sind dabei auch steigende Löhne und Gehälter. Somit sollten sich die Preisrückgänge in überschaubarer Größenordnung halten.

Dies deckt sich auch mit einem Expertenkonsens: Laut RE/MAX Real Estate Future Index, der Summe von ca. 600 Immobilien-Experten-Meinungen in ganz Österreich, werden 2024 Wohnungen in zentralen Lagen 3,8 % an Wert verlieren. Noch etwas stärker wird es bei Wohnimmobilien voraussichtlich die Stadt- und Zinshäuser sowie Eigentumswohnungen in Landgemeinden mit jeweils -7,0 % bzw. -6,2 % treffen. Einfamilienhäuser sollen 5,9 % an Wert einbüßen. Hingegen für Baugründe erwarten die Experten nur einen leichten Preisrückgang um 2,6 %.

Beim Erstbezug verlagert sich die Nachfrage immer mehr auf gute Lagen bei durchschnittlichem Wohnwert, wo in Einzelfällen noch zweistellige Preissteigerungen möglich waren. Ansonsten bewegte sich die Verteuerung häufig im mittleren einstelligen Bereich. Auch war ein Trend zur Naturnähe zu beobachten. Im Grünen, insbesondere am Stadtrand stiegen die Preise für Einfamilienhäuser, beispielsweise Donaustadt (durchschnittlicher Wohnwert in normaler Lage): 5,7 % und Floridsdorf (durchschnittlicher Wohnwert in normaler Lage): 6,7 %. Etwas schwächer als die Wohnungspreise stiegen die Mieten (in Teilen sogar rückläufig) in einzelnen Bezirken, wie beispielsweise in Leopoldstadt, Landstraße, Wieden, Margareten, Favoriten und Donaustadt. Fazit: Es ist auch ein Trend zu möglichst erschwinglicher Lebensqualität, sprich einem leistbaren Wohnen, erkennbar.

­­­­Wesentliche Faktoren sind höhere Baupreise, aber auch eine Verlagerung der Booms vom Wiener Speckgürtel ins Umland. Häufig sind bislang noch hohe einstellige Zuwächse zu beobachten. In Gmünd verteuerten sich von 2021 auf 2022 neue Eigentumswohnungen bis 100 m² zwischen 5,9 und 13,1 %. Qualitativ hochwertige Häuser in erschwinglichen Lagen sind quer durch Niederösterreich angesagt. Doch in manchen Gegenden holen dort die Preise auf, wo die Häuser bislang noch einigermaßen günstig waren. Beispiel Wiener Neustadt Land: einfacher Wohnwert in mäßiger Lage verteuerte sich 2022 um 9,5 % auf 1.102,30 EUR/m². Unterschiedlich entwickeln sich die Mieten. Während sie für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in St. Pölten (Stadt) und (Land) in mäßigen Lagen um je 3,0 bzw. 4,0 % anstiegen, waren sie in Krems (Land), Wiener Neustadt (Stadt) und Zwettl teilweise rückläufig. Hingegen in Mödling steigen die Mieten in guten Lagen neuwertiger Wohnungen um 9,7 bis 12,8 %. Ebenfalls bis zu zweistellige Mietsteigerungen gab es in guten Lagen in Korneuburg.

Hier finden Sie Ihren Ansprechpartner in Niederösterreich, wenn es um die Finanzierung Ihrer Immobilie geht.

Die Wertsteigerung der Einfamilienhäuser hielten sich meist im einstelligen Prozentbereich. Eine Ausnahme ist die 11,0 % Preissteigerung von Einfamilienhäusern in sehr guter Wohnlage bei einfachem Wohnwert in Oberwart. Hingegen verzeichneten Erstbezugswohnungen bis 100m² (durchschnittlicher Wohnwert) zum Teil Preisanstiege im zweistelligen Prozentbereich: In Mattersburg erreichten die Preisanstiege bis zu 10,6 %, in Neusiedl am See sogar bis zu 14,6 %. Indessen verzeichneten die Wohnungsmieten solide einstellige Anstiege.

Die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) sind in Oberösterreich im Anstieg, insbesondere bei Wohnungen (durchschnittlicher Wohnwert) in normaler Lagen, die z.B. in Wels (Land) 12,4 % Wertsteigerung und in Steyr (Land) 11,2 % erzielten. Bei den Einfamilienhäusern gab es vor allem bei sehr guter Wohnlage Preissteigerungen auch im zweistelligen Bereich, wie beispielsweise in Bauau am Inn bis 15,0 %, in Gmunden bis 13,6 % und in Steyr (Land) bis 11,5 %. Bei den Mietobjekten war klar ein Trend hin zu guten/sehr guten Lagen erkennbar.

Neue Eigentumswohnungen verzeichneten in der Regel mittlere bis höhere einstellige Preissteigerungen. Zweistellige Preiserhöhungen gab es bei Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert in mäßiger Lage in Voitsberg und Deutschlandsberg, mit Steigerungen von 10,4 % und 10,8 %, wobei die Preise auf 2.254,23 EUR anstiegen. Hingegen waren die Preissteigerungen für neue Eigentumswohnungen im Luxussegment bis 100 m² in Leoben mit 1,4 % moderat. Die Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern lagen in der Regel im einstelligen Prozentbereich. Gleiches galt für die Mieten, die meist im einstelligen Bereich stiegen. Hingegen waren in Leoben teilweise Rückgänge der Mietpreise bis zu minus 5,6 % zu verzeichnen.

Die Preisanstiege bei Erstbezugswohnungen lagen meist im einstelligen Bereich, mit Ausnahmen in Salzburg und Zell am See, wo Preissteigerungen von 18,2 % bzw. 14,4 % für Wohnungen über 100 m² verzeichnet wurden. Die geringsten Preissteigerungen für Eigentumswohnungen wurden in Tamsweg beobachtet. Bei Einfamilienhäusern hielten sich die Preisanstiege meist unter 10 %. Das bereits sehr hohe Preisniveau sorgt hier automatisch für eine gewisse "Abbremsung" der Nachfrage. In Zell am See wurden sogar teilweise Preisrückgänge verzeichnet.

In Innsbruck und Umgebung hielten sich die Mietpreissteigerungen bereits in Grenzen, während in Reutte Preissteigerungen von bis zu 11 % verzeichnet wurden. In Innsbruck (Stadt) zahlten wohlhabende Käufer für große Luxuswohnungen im Erstbezug über 100 m² bereits Preise von bis zu 9.388,72 EUR/m². Zweistellige Preissteigerungen konnten in Innsbruck (Stadt) im Luxussegment sowohl für Wohnungen bis 50 m² als auch bis 100 m² registriert werden. Einfamilienhäuser zeigten in Reutte und Kufstein weitere Wertsteigerungen mit zweistelligen Zuwachsraten.

Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten die Mieten eine stärkere Entwicklung; es gab keine Rückgänge mehr. Trotzdem bewegten sich die Zunahmen der Mietpreise überwiegend im einstelligen Bereich. Ein leicht gebremster Wachstumstrend konnte auch bei Erstbezugswohnungen beobachtet werden. In Bregenz erreichten Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in guter Lage bis 100 m² eine maximale Steigerung von 8,4 %. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen war eine Abschwächung der zuvor stark ansteigenden Preiskurve zu bemerken, wobei die Zuwächse größtenteils im niedrigen einstelligen Bereich lagen. Auch die Preise für Einfamilienhäuser zeigten einen verlangsamten Anstieg. Im Querschnitt aller Segmente variierten die Steigerungen zwischen 2 und 8 %. Im Falle von Einfamilienhäusern in sehr guter Wohnlage mit durchschnittlichem Wohnwert in Feldkirch erhöhte sich der Preis auf 4.426,15 EUR/m².

Abgesehen von wenigen Ausnahmen befinden sich die Wohnungsmieten generell im Aufwind. Insbesondere in Villach (Land) bei normaler Wohnlage verzeichneten neuwertige Wohnungen bis 50 m² auffallend starke Mietsteigerungen von 11,4 %. Im Gegensatz dazu gab es in Feldkirch in guter und sehr guter Wohnlage (für Wohnungen, die brauchbar bis bzw. über 50 m² sind) leichte Rückgänge. Abseits von Villach (Land) zeigten neue Eigentumswohnungen durchwegs moderate bis hohe einstellige Preissteigerungen, in manchen Segmenten sogar in zweistelliger Höhe. Beispielsweise lagen die Preissteigerungen für Wohnungen mit durchschnittlichem Wohnwert in Klagenfurt (Land) zwischen 5,2 und 11,5 % und in Wolfsberg zwischen 5,4 und 10,2 %. Der Markt für Einfamilienhäuser präsentierte sich hingegen uneinheitlich: von teilweise fallenden Preisen in St. Veit an der Glan bis hin zu deutlich zweistelligen Preissteigerungen, wie zum Beispiel in Klagenfurt (Stadt), wo es bei sehr gutem Wohnwert Zuwächse bis zu 16,5 % gab.

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis 2022) um 4,4 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg seit 2009 auf 6,0 % p.a. beschleunigte. Von 2009 bis 2022 waren niedrige Zinsen der Treibstoff. Eine Zinsanhebungsreihe der EZB bis in den Herbst 2023 und die KIM-VO zur strengeren Vergabe von Wohnbaukrediten leiteten eine Phase der Wohnungspreiskonsolidierung ein, die sich zwar im laufenden Jahr noch fortsetzen sollte, aber nicht mehr in größerem Ausmaß. Zweistellige Größenordnungen in Prozent sind zwar regional in vereinzelten Segmenten (alte Gebäude in schlechten Provinzlagen) nicht auszuschließen, aber sollten – nach aktueller Faktenlage - eher die Ausnahme sein. Je nach Marktsegment sind bei Wohnimmobilien im laufenden Jahr Preisrückgänge in niedriger bis hoher einstelliger Größenordnungen in Prozent zu erwarten.

Möchten Sie mehr Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung erhalten?

Kontaktieren Sie uns jetzt

_{Bildquellen: bsd/ Shutterstock.com, Muellek Josef/ Shutterstock.com, fizkes/ Shutterstock.com, canadastock/ Shutterstock.com, Photographee.eu/ Shutterstock.com, AlessandroBiascioli/ Shutterstock.com, rakenimages.com/ Shutterstock.com, trabantos/ Shutterstock.com, Shuang Li / Shutterstock.com, Jiffy Avril/ Shutterstock.com
Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.}