Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich sind seit Ende der Finanzkrise 2009 stark im Aufwind. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum 2023 am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? In unserem Beitrag beantworten wir Ihnen diese und weitere interessante Fragen.

Aktuelle Preisdaten mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Daten beziehen sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Einen Trend im abgelaufenen Jahr 2022 kann man allerdings mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen. Nach einer Flucht der Anleger in Realwerte bei gleichzeitigen Vorzieheffekten von kreditfinanzierten Immobilienkäufen im Vorfeld der Verschärfung der Wohnbaukreditvergaberichtlinien in Österreich beschleunigte sich vom ersten auf das zweite Quartal der Anstieg auf Jahresbasis von 12,3 auf 13,1 % ehe im dritten Quartal 2022 der (zumindest vorläufige) Preishöhepunkt erreicht war.

Entwicklungen der Immobilienpreise im Jahr 2022:

• Vom vierten Quartal 2020 bis dritten Quartal 2022 sind die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Österreich zweistellig gestiegen.
• Im dritten und vierten Quartal 2022 verlangsamte sich bundesweit der Anstieg der Wohnimmobilienpreise auf je 10,8 bzw. 5,2 %. Der Gesamtindex für Österreich ging vom Hoch bei 278,3 Punkten im dritten Quartal auf das vierte Quartal um 1,9 % auf 272,9 Punkte zurück.
• Der Preisboom bei Einfamilienhäusern außerhalb Wiens war abrupt beendet. Im vierten Quartal lag der Rückgang bei 2,7 %. Der Wertzuwachs gegenüber dem Vorjahresquartal schrumpfte vom dritten auf das vierte Quartal 2022 von 12,5 auf 3,7 %.
• Auffällig sind die Performance-Unterschiede zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen. Beispielsweise in Wien standen im vierten Quartal 8,3 % bei neuen Wohnungen nur noch 2,8 % bei gebrauchten gegenüber.
• Ebenfalls war auch in Wien der Einfamilienhaus-Boom beendet. Auf ein Plus von 16,3 % im dritten Quartal folgte ein mageres Jahresplus von nur noch 4,0 %.

Infolge der Zinsanstiege im laufenden Jahr sind Anlegerwohnungen mit Mietrenditen von unter 2,5 % nicht mehr sonderlich attraktiv, vor allem dann, wenn eine Stagnation oder gar ein zwischenzeitlicher Rückgang der Immobilienpreise einsetzt. Denn auf der Anlegerseite gibt es Konkurrenz durch langlaufende Bundesanleihen mit 3 % Rendite, während auf der Seite kreditfinanzierter Käufer die Nachfrage im Verlauf des vierten Quartals fast um die Hälfte einbrach (gemäß Neukreditvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte in Österreich).

Ein weiterer Faktor ist ESG. Klimafreundliche Gebäude sind zunehmend preisstabiler, während die Preise jener mit schlechten Energiewerten demnächst zukünftige Sanierungsaufwendungen einpreisen vorwegnehmen könnten, denn die gesetzlichen Rahmenbedingungen gehen in Richtung vermehrter Auflagen zur energetischen Sanierung.

Die nachfolgenden Preisangaben aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Mietwohnungen, für welche die Mietobergrenzen nicht gelten. Die Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2022 (WKO), dort wurden die Daten der normalen bzw. durchschnittlichen Wohnlage/Wohnwertes herangezogen.

Die nun ausklingende Corona-Krise entfaltete eine regelrechte Flucht in Betongold, zumal sich anfänglich die bereits historisch niedrigen Zinsen bis in das 4. Quartal 2021 nochmals verbilligten. Dadurch ist, mit Ausnahmen von manchen Wiener Bezirken und einzelnen Kleinstädten quer durch Österreich, das Angebot an neuen Wohnungen und Reihenhäusern knapp geworden. Die Folge waren die oben erwähnten Preissteigerungen.

Doch heute gelten andere Faktoren. Der Ukraine-Krieg trieb über einen ebenfalls abklingenden Energiepreisschock zwischenzeitlich die Inflationsraten in exorbitante Höhen, was die Kaufkraft normaler Haushalte beschnitt. Seit dem 21. Juli 2022 hat die EZB mehrfach den Hauptrefinanzierungssatz angehoben und Banken verteuerten daraufhin die Kreditkonditionen. Seit August 2022 gelten zudem noch die restriktiven Immobilienkreditvergaberichtlinien der KIM-Verordnung. Seither bewegen sich die monatlichen Einbrüche (Vergleich mit Vorjahresmonat) der Neukreditvergabe von Wohnbaukrediten an private Haushalte zwischen etwa 30 und nahezu 50 %. Diese rückläufige Nachfrage drückt bereits auf die Preise.

Die zuvor erwähnten Trends und der bereits zu beobachtenden Trend zu einem Zweiklassen-Immobilienmarkt (klimafreundlich vs. schlechte Energieausweise) sollten uns auch 2023 begleiten und vor allem in ländlichen Gegenden zu tendenziell rückläufigen Preisen führen. Dies deckt sich auch mit einem Expertenkonsens:

Laut RE/MAX Real Estate Future Index, der Summe von ca. 600 Immobilien-Experten-Meinungen in ganz Österreich, werden 2023 Wohnungen in zentralen Lagen 5,4 % an Wert verlieren. Am härtesten wird es bei Wohnimmobilien voraussichtlich die Eigentumswohnungen in Landgemeinden mit -7,2 % treffen. Einfamilienhäuser in Siedlungslage sollen 6,2 % an Wert einbüßen. Hingegen für Baugründe erwarten die Experten ein leichtes Plus von 0,4 %.

Beim Erstbezug verlagert sich die Nachfrage immer mehr auf gute Lagen bei durchschnittlichem Wohnwert, wo teils zweistellige Preissteigerungen möglich waren. Ansonsten bewegte sich die Verteuerung häufig im mittleren einstelligen Bereich. Auch war ein Trend zur Naturnähe zu beobachten. Im Grünen, insbesondere am Stadtrand stiegen die Preise für Einfamilienhäuser, beispielsweise Donaustadt (durchschnittlicher Wohnwert in normaler Lage): 10,1 % und Floridsdorf (durchschnittlicher Wohnwert in normaler Lage): 9,9 %. Etwas schwächer als die Wohnungspreise stiegen die Mieten, die in der Innenstadt sowie den Bezirken Mariahilf, Margareten und Josefstadt teils leicht rückläufig waren, während brauchbare Wohnungen ab 50 m² in guten und sehr guten Lagen in Ottakring Mietsteigerungen von 10,5 bzw. 10,3 % erzielten. Fazit: Es ist auch ein Trend zu möglichst erschwinglicher Lebensqualität erkennbar.

Wesentliche Faktoren sind höhere Baupreise, aber auch eine Verlagerung der Booms vom Wiener Speckgürtel ins Umland. Häufig sind zweistellige Zuwächse zu beobachten. In St. Pölten Land verteuerten sich während der Corona-Krise von 2020 auf 2021 Objekte bis 100 m² zwischen 38,4 und 45,9 %. Sogar Anstiege um bis zu über 50 % gab es beispielsweise in Waidhofen/Ybbs und Zwettl. Qualitativ hochwertige Häuser in erschwinglichen Lagen sind quer durch Niederösterreich angesagt. Doch in manchen Gegenden holen dort die Preise auf, wo die Häuser noch betragsmäßig günstiger sind. Beispiel Neunkirchen: einfacher Wohnwert in mäßiger Lage verteuerte sich 2021 um 24,7 % auf 954,46 EUR/m². Unterschiedlich entwickeln sich die Mieten. Während sie für brauchbare Wohnungen ab 50 m² in St. Pölten Stadt und Land in mäßigen Lagen um je 8,7 bzw. 8,2 % anstiegen, waren sie in Scheibbs und Melk auf breiter Front rückläufig. Schwächere Tendenzen (minimale Steigerungen bis rückläufige Trends) verzeichneten die Mieten auch in Amstetten und Baden. Hingegen in Mödling konnten die Mieten in guten Lagen mit Ausnahme größerer neuwertiger Wohnungen um 5,6 bis 12,5 % steigen. Ebenfalls bis zu zweistellige Mietsteigerungen gab es in guten/sehr guten Lagen in Hollabrunn. Die teils rückläufigen Mieten hängen mit einem verstärkten Trend zur Schaffung von Wohneigentum zusammen.

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Einfamilienhäuser waren noch in Eisenstadt (Stadt), Oberwart und Neusiedl teils stärker im Aufwind, ansonsten hielten sich die Wertsteigerungen primär im einstelligen Rahmen. Hingegen regelrechte Preisexplosionen verzeichneten Erstbezugswohnungen bis 100m² (durchschnittlicher Wohnwert) außerhalb von Eisenstadt (Stadt): In Eisenstadt-Umgebung lagen die Preisanstiege bei 18,2 bis 20,3 %, in Mattersburg zwischen 18,3 und 25,2 % und beispielsweise in Neusiedl am See zwischen 17,9 und 24,6 %. Indessen verzeichneten die Wohnungsmieten solide einstellige Anstiege mit tendenziell stärkeren Anstiegen in guten und sehr guten Lagen.

Die Preise für Eigentumswohnungen (Erstbezug) sind in Oberösterreich in weiten Teilen im Anstieg, insbesondere dort, wo aufgrund günstiger Preise noch Luft nach oben war wie bei Wohnungen (durchschnittlicher Wohnwert) in mäßigen Lagen, die z.B. in Gmunden 11,7 bis 12,2 % Wertsteigerung und in Linz Land 10,1 bis 12,2 % erzielten. Auch in Oberösterreich verstärkte der Homeoffice-Trend während der Pandemie die Nachfrage nach Einfamilienhäusern am Land, wobei sehr gute Wohnlagen bevorzugt werden. Hier gab es beispielsweise Preissteigerungen von bis zu über 19 % in Braunau am Inn, 16 % in Kirchdorf/Krems und ca. 18 % in Grieskirchen. Partiell fand noch an besonders günstigen Standorten eine Preisaufholjagd statt wie zum Beispiel in Perg bei einfachem Wohnwert in mäßiger Lage mit plus 17,9 % auf 731,20 EUR/m². Das hängt u.a. mit steigenden Baukosten zusammen. Bei den Mietobjekten war klar ein Trend hin zu guten/sehr guten Lagen erkennbar.

Neue Eigentumswohnungen zeigten in der Regel mittlere bis höhere einstellige Preissteigerungen. Bis 100 m² Wohnfläche zweistellige Verteuerungen gab es u.a. in Bruck-Mürzzuschlag, Hartberg-Fürstenfeld, Murau (bis zu 16,6 % Anstieg), Voitsberg und der Südoststeiermark, wo im „Luxussegment“ in guter Lage die Preise um 19,8 % auf 2.554,17 EUR anstiegen. Hingegen in Leoben halten sich sowohl bei neuen Wohnungen als auch Einfamilienhäusern die Preissteigerungen in Grenzen. Ansonsten ist bei Einfamilienhäusern ein Trend zur Aufholjagd günstiger Segmente und Gegenden zu beobachten, weshalb beispielsweise in der Südoststeiermark Preissteigerungen bis 14 % registriert wurden. Die Wohnungsmieten verteuerten sich indessen meist im niedrigen bis höheren zweistelligen Bereich. Hingegen in Weiz zeigten sich teils rückläufige Mietpreise bis zu minus 5,3 %.

Im Einklang mit moderaten Mietsteigerungen bei Wohnungen lagen die Preisanstiege neuer Wohnungen meist zwischen 2 und 7 %, während in Tamsweg und Zell am See bei Wohnungen bis 100 m² Anstiege bis 15 bzw. 16,3 % möglich waren. Bei Einfamilienhäusern waren in Zell am See, Tamsweg und St. Johann/Pongau durchaus noch Preisanstiege von über 10 % zu registrieren. In Salzburg Stadt und Umgebung hielten sich die Preissteigerungen bereits in Grenzen. Wie bei den Wohnungen sorgt hier das bereits sehr hohe Preis-Niveau automatisch für eine gewisse „Abbremsung“ des Ansturms.

In Innsbruck und Umgebung halten sich die Mietpreissteigerungen für Wohnungen bereits in Grenzen, während in Landeck und Reutte auch höhere einstellige Mietpreiserhöhungen bei Neuvermietung durchgesetzt werden konnten. In Innsbruck (Stadt) zahlen wohlhabende Käufer für große Erstbezugs-Luxuswohnungen über 100 m² bereits Preise von rund 8.700 Euro und mehr pro m². Im erschwinglicheren Segment bis 100 m² setzte sich ebenfalls der Höhenflug fort: Mäßige Wohnlagen mit durchschnittlichem Wohnwert verteuerten sich um 14,8 % auf 4.209,81 EUR/m² und auch in der Umgebung kam es zur Aufholjagd noch relativ „günstiger“ Segmente. Ebenfalls häufig zweistellige Zuwächse wurden in Landeck und Schwaz registriert. Weitere Wertsteigerungen zeigten Einfamilienhäuser an – im Vergleich zu Innsbruck – noch relativ günstigen Standorten, wie z.B. Lienz und Reutte, die jeweils um 9,7 bis 16 % bzw. 3,5 bis 21,2 % anzogen.

Die Mieten entwickeln sich tendenziell erneut schwächer. Bei brauchbaren Wohnungen bis 50 m² waren die Mieten auf breiter Front um bis zu 8,4 % (Bludenz) rückläufig. Bludenz und Feldkirch zeigten dabei eine stärkere Tendenz fallender Mietpreise. Erschwingliches oder sehr hochwertiges Wohneigentum ist nämlich angesagt. Während in Bregenz Erstbezugswohnungen – je nach Segment noch Preissteigerungen von 9,7 bis 19,9 % (sehr guter Wohnwert in Toplagen, bis 50 m² Wohnfläche) erzielten, waren die Wertsteigerungen quer durch Vorarlberg meist im einstelligen Bereich durchwachsen. Allerdings setzte eine massive Preisaufholjagd der gebrauchten Wohnungen ein, deren Preise teils auffallend hohe Aufschläge im Vergleich zu Neubau-Alternativen aufwiesen. Quer durch alle Segmente lagen hier die Preissteigerungen in Bregenz zwischen 7,7 und 21,2 % (mäßige Wohnlage u. einfacher Wohnwert: Anstieg auf 1.904,88 EUR/m²). Hingegen im Schnitt solide zweistellige Wertzuwächse erzielten Einfamilienhäuser. Sehr gute Lagen bei mittlerem Wohnwert verteuerten sich zwischen 17 % (Bludenz u. Dornbirn) und 23,5 % (Bregenz).

Günstige Segmente holen auf und die Baukosten steigen. Gleichzeitig sind – von wenigen Ausnahmen abgesehen – die Wohnungsmieten auf breiter Front im Aufwind. Auffallend stark stiegen die Mieten in Hermagor und Spittal an der Drau (brauchbar ab 50 m², normale Lage +14,5 %). Mit Ausnahme von Völkermarkt und St. Veit an der Glan verzeichneten neue Wohnungen auf breiter Front meist mittlere bis hohe einstellige Preiszuwächse oder gar in manchen Segmenten in zweistelliger Größenordnung. In Villach Stadt lagen beispielsweise die Preissteigerungen für durchschnittlichen Wohnwert bei 4,3 bis 14 % und in Klagenfurt Stadt und Spittal an der Drau liegen in diesem Spektrum die höchsten Verteuerungen bei jeweils 15,4 % (über 100 m² mäßige Lage) bzw. 19,3 % (bis 100 m2, gute Lage). Durchwachsen zeigte sich der Markt für Einfamilienhäuser – von teils rückläufigen Preisen in St. Veit an der Glan bis hin zu stark zweistelligen Wertzuwächsen in Feldkirchen (von plus 14,8 bis 19,6 %)

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis 2022) um 4,7 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg seit 2009 auf 6,6 % p.a. beschleunigte. Die Corona-Krise hat dem jüngsten Immobilienboom nicht geschadet – im Gegenteil: Der Preisanstieg hat sich zwischenzeitlich weiter beschleunigt. Doch die Kombination aus massiven Zinsanstiegen, einer restriktiveren Kreditvergabe der Banken sowie hoher Inflation, welche die Kaufkraft des Mittelstandes beschneidet, ist der langjährige Immobilienpreisanstieg in Österreich zum vierten Quartal 2022 zum Stillstand gekommen. Vor allem die kreditfinanzierten Käufe setzen aus und Experten rechnen 2023 mit rückläufigen Wohnimmobilienpreisen.

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