Immobilienpreise in Österreich: Entwicklung und Prognose

Die Immobilienpreise in Österreich sind seit Ende der Finanzkrise 2009 stark im Aufwind. Der von der OeNB (Oesterreichische Nationalbank) veröffentlichte Wohnimmobilienpreisindex, gibt an, in welchem Ausmaß sich die Immobilienpreise in Österreich ändern. In welchem Bundesland ist Wohnungseigentum am günstigsten und wo müssen Sie für Ihre Mietwohnung am meisten bezahlen? Dieser Beitrag beantwortet diese Fragen.

Für die Immobilienpreise in Österreich gibt es für 2020 noch keine aktuelle Statistik. Die aktuellste zuverlässige Preisstatistik mit konkreter Aufschlüsselung einzelner Städte liefert der Immobilienpreisspiegel der WKO (Wirtschaftskammer Österreich). Allerdings sollte hier auf eine Besonderheit geachtet werden: Die Jahreszahl bezieht sich nur auf das Jahr der Veröffentlichung. Die Preisstatistik bezieht sich auf den Durchschnittswert des Vorjahres. Einen Trend im laufenden Jahr kann man allerdings mit dem von Professor Feilmayr von der TU Wien erarbeiteten und der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex erkennen.

Trends zweites Quartal 2020:

• Wiener Einfamilienhauspreise stiegen im zweiten Quartal auf Jahresbasis im Schnitt um 11,7 %.
• Im restlichen Österreich, außerhalb Wiens lag der Anstieg im zweiten Quartal bei 10,6 %.
• Außerhalb Wiens stiegen bundesweit die Preise für neue Wohnungen im Schnitt um 7,2 %.
• Der Preisanstieg für gebrauchte Wohnungen in Wien beträgt mittlerweile auf 2,3 %, jener außerhalb Wiens betrug 2,6 %.
• Bezogen auf die Gesamtheit der Wohnimmobilien stehen 4,1 % Wertsteigerung in Wien, 6,8 % außerhalb von Wien gegenüber.

Anhaltend niedrige Kreditzinsen machen Anlegerwohnungen selbst bei Mietrenditen von unter 4 % noch attraktiv, vor allem dann, wenn die Preisdynamik sich weiter fortsetzt.

Die nachfolgenden Preisstatistiken aus den einzelnen Bundesländern geben einen guten Überblick über die Preisentwicklung der Gesamtheit an Einfamilienhäusern, jene von Erstbezugs-Eigentumswohnungen und der Gesamtheit der Mietwohnungen. Quelle ist der Immobilienpreisspiegel 2020 (WKO).

Der Lockdown im Frühjahr 2020 hat die Nachfrage nach Wohnungen nicht verringert, sondern nur verschoben, zumal immer mehr Anleger in „Betongeld“ flüchten. Was zunehmend auffällt, ist eine partielle Verknappung des Angebots. Für Makler ist es wesentlich schwerer, Verkäufer von Objekten zu finden als Käufer. Dies ist ein maßgeblicher Grund für die noch immer aufwärtsgerichteten Immobilienpreise. 

Im ersten Quartal 2020 beschleunigte sich der Hauspreisanstieg in Österreich laut Eurostat (Statistische Amt der Europäischen Union) sogar auf 7,7 % (im vierten Quartal 2019 noch 6,2 %) und das knappe Angebot bei entsprechender Nachfrage sprechen für eine Fortsetzung des Aufschwungs.

Berufend auf die zuvor erwähnten Trends im laufenden Jahr und der bereits 2019 beobachteten Tendenzen zeichnet sich immer mehr eine Verlagerung des Booms in die Speckgürtel von Ballungszentren ab, wo auch vermehrt Einfamilienhäuser nachgefragt werden.  Von dort aus verlagert sich der Preisauftrieb weiter in ländlichere Gegenden, die sich vor allem noch durch niedrige Preisniveaus auszeichnen. 

Hingegen in bestimmten Gebieten, wo Baugrund immer knapper wird und gleichzeitig die Mietpreise steigen kann es trotz hoher Preisniveaus noch zu weiteren Verteuerungen kommen, was vor allem auch für Tirol zu erwarten ist. Hingegen in Vorarlberg bröckeln derzeit die Mietpreise ab, was als möglicher Vorläufer einer kurzen Verschnaufpause im Immobilienboom gewertet werden könnte. Da die Preise für den Erwerb von Wohneigentum aktuell noch steigen, ist die genaue Kalkulation einer Anlageimmobilie wichtig. Dies zeigt schon wie differenziert der Markt betrachtet werden muss, weshalb keine pauschale Prognose der Immobilienpreise in Österreich gegeben werden kann.

Zuletzt ist der m²-Preis für Eigentumswohnungen im 1. Bezirk von 9.354,92 auf 10.404,66 Euro und damit um über 11 % gestiegen. Die Steigerungen in den anderen Bezirken haben sich zwischen 1 und 3 % bewegt. Bei Mietrenditen im Bereich von 3 % sind neue Wohnungen in Wien bereits überteuert. Bei den Mieten gibt es allerdings noch Luft nach oben. Baugrundstücke im 13. (Hietzing), 18. (Währing) und 19. Bezirk (Döbling) sind etwa doppelt so teuer im Vergleich zu den anderen Bezirken Wien 10 bis Wien 20. Indessen unterbewertet sind Häuser im Wiener Stadtgebiet im Vergleich zu Wohnungen. Nicht umsonst setzte heuer eine Aufholjagd ein.

Während die Wohnungspreise in „Hotspots“ wie Sankt Pölten Stadt (+9,2 %) oder Korneuburg (+4,6 %) steigen, gibt es eine Reihe strukturschwacher Gebiete mit einer rückläufigen Entwicklung. Vorteil von Niederösterreich: hohe Mietrenditen, sogar noch 5 bis 5,5 % in St. Pölten (gebrauchte Wohnungen). Indessen sind Häuser in ländlichen Gegenden teils zu Niedrigstpreisen von unter 100.000 Euro erhältlich. In Waidhofen an der Thaya liegt der Preis pro m² bei 905 Euro, weshalb hier die Preise 2019 um 6,3 % aufholten. In Niederösterreich sind Baugrundstücke in Mödling derzeit am teuersten. Dort liegt der m²-Preis zwischenzeitlich bereits bei 409,29 Euro. 

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Wohnungen und Einfamilienhäuser sind vor allem in Neusiedl am See und in Eisenstadt (plus Umgebung) im Aufwind. Die Wohnungspreise befinden sich inmitten eines Aufholprozesses. Die m²-Preise für Baugrundstücke liegen zwischen 29,45 Euro (in Jennersdorf) und 199,73 Euro im Stadtgebiet von Eisenstadt. Während die Preise für Einfamilienhäuser im Burgenland im Durchschnitt moderat steigen, stagnieren oder fallen diese für Reihenhäuser in den meisten Regionen. Der Kauf einer Immobilie im Burgenland ist im Bundesvergleich noch relativ günstig. Wenn es nicht die eigene Immobilie sein soll, kann dies auch eine Anlageimmobilie sein.

Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in Oberösterreich in weiten Teilen im Anstieg, insbesondere in Vöcklabruck, Wels und Braunau am Inn wo die Anstiege jeweils zwischen 5,1 und 6,3 % liegen. Hingegen bei den Erstbezugswohnungen gibt es große Unterscheide und in manchen Bezirken sogar rückläufige Entwicklungen. Indessen sind die Preise für Einfamilienhäuser in fast allen Bezirken steigend, insbesondere Vöcklabruck mit plus 7,1 %. Die m²-Preise für Baugrundstücke in Oberösterreich bewegen sich in einer Bandbreite zwischen 52,53 Euro (in Rohrbach) und 358,10 Euro innerhalb der Stadtgrenzen von Linz.  

Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen sind aktuell in der Landeshauptstadt Graz etwa doppelt so hoch wie in Murau. Die Aufholjagd bei Immobilien der zweiten und dritten Reihe hat die ländlichen Gegenden der Steiermark auf breiter Front erfasst. Der m²-Preise für neue Eigentumswohnungen in der Steiermark liegt im Durchschnitt etwa 60 bis 90 Prozent über denen von gebrauchten Wohnungen. So liegt beispielsweise der Preis in Hartberg - Fürstenfeld bei durchschnittlich 1.809,39 Euro für neue Wohnungen, während für gebrauchte Eigentumswohnungen nur 1.116,68 Euro zu bezahlt sind. Vor allem günstige Einfamilienhäuser gewinnen in 2020 an Wert, in Murau beispielsweise sogar 9,4 %.

Im Einklang mit den Mieten in Salzburg setzt sich die Aufwärtsbewegung bei den Preisen für neues Eigentum und Einfamilienhäusern in 2020 weiter fort, allerdings in einer überschaubaren Größenordnung (ca. 1 bis 3 %). Mit Abstand am teuersten sind, was kaum überraschend sein dürfte, die m²-Preise für Baugrundstücke in der Stadt Salzburg. Während der aktuelle Preis bei 942,32 Euro liegt, liegen in der Umgebung von Salzburg die Preise mit durchschnittlich 377,74 Euro deutlich niedriger. Die Differenz bei den m²-Preisen für neue Eigentumswohnungen zwischen Salzburg Stadt und Umgebung ist hier deutlich geringer: Salzburg Stadt liegt aktuell im Durchschnitt bei 4.614,85 Euro und Salzburg Umgebung bei 3.744,67 Euro.    

Explosionsartige Anstiege der durchschnittlichen Mietpreise in 2020 von 20 % in Reutte, 9,8 % in Kitzbühel und 7,9 % in der Stadt Innsbruck sowie um je 8 bzw. 12 % in Kufstein und Imst fallen auf. Trotz des hohen Ausgangslevels steigen deshalb die Wohnimmobilienpreise weiter, bei Wohneigentum neu in Tirol zwischen 1,6 % (Lienz) und 5,3 % (Innsbruck Land). Baugrundstücke in der Stadt Innsbruck sind ein knappes Gut. Deshalb liegt der durchschnittliche m²-Preis auch bei 914,93 Euro. Bei den zwischenzeitlich sehr hohen Preisen in Tirol fragen Sie sich sicherlich, welche Immobilie kann ich mir mit meinem Einkommen noch leisten? Die Mieten in Tirol sind bereits hoch und steigen weiter.

Mäßige Preisanstiege bei neuen Eigentumswohnungen stehen in 2020 in Vorarlberg noch stärkeren Anstiegen bei Einfamilienhäusern und gebrauchten Wohnungen gegenüber, während sich die Mieten rückläufig entwickeln. Zuletzt ist der durchschnittliche m²-Preis für Einfamilienhäuser in Feldkirch mit einer Steigerung um fast 7 % auf 2.895,73 Euro besonders stark angestiegen. Der rückläufige Mietpreis gilt als Anzeichen, dass jederzeit eine Pause bei den Wohnungspreisanstiegen folgen könnte. Der durchschnittliche m²-Preis für Baugrundstücke liegt aktuell in Bludenz bei 371,88 Euro, während in Dornbirn bereits 578,23 Euro und Bregenz 609,57 Euro zu bezahlen sind. 

Moderate Preissteigerungen zeigen sich in Kärnten, wobei Einfamilienhäuser in günstigen Gegenden tendenziell aufholen. Die m²-Preise für Baugrundstücke liegen mit Ausnahme von Klagenfurt (Stadt) und Villach (Stadt) nur in Spittal an der Drau mit einem Durchschnittspreis von 102,90 Euro über der Marke von 100 Euro. Ein Haus mit großem Garten lässt sich in Kärnten also durchaus noch sehr gut finanzieren. Die durchschnittlichen m2-Preise für neue Eigentumswohnungen in Kärnten liegen in einer Bandbreite von 1.828,67 Euro in Hermagor und 2.607,84 Euro in der Stadt Klagenfurt. 

Die Immobilienpreise in Österreich sind gemessen am Wohnimmobilienpreisindex seit 2000 (bis Q2 2020) um 4,1 % p.a. gestiegen, wobei sich deren Anstieg im Zeitraum 2008 bis 2019 auf 5,5 % p.a. beschleunigte.

Die Corona-Krise hat dem jüngsten Immobilienboom nicht geschadet – im Gegenteil: der Preisanstieg hat sich zuletzt wieder beschleunigt. Vor allem Einfamilienhäuser und unterbewertete ländliche Gegenden sind im Aufwind. Da in diesen Regionen die Preise für Immobilien noch niedriger sind, wird dort die Sicherheit einer eigenen Immobilie gesucht. Damit kommt es zu einer Verlagerung des Interesses der Wohnimmobilienkäufer in den Speckgürtel von Ballungsräumen bis hin zu ländlichen Gegenden mit guter Verkehrsanbindung und damit vermutlich verbundenen weiteren Preissteigerungen.

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