Finanzierung des Wohnungskaufs: So gehen Sie vor

Die Finanzierung des Wohnungskaufs ist glücklicherweise oft einfacher als die Suche nach Ihrer perfekten Traumwohnung. Wir zeigen in diesem Beitrag auf, welche Möglichkeiten es für die Finanzierung gibt, worauf Sie besonders achten müssen und wie es gelingt, einen günstigen Kredit für den Wohnungskauf zu bekommen. So gelangen Sie dem Wohnungskauf und der idealen Finanzierung schon einen großen Schritt näher.

Die einfachste Möglichkeit, um schnell abzuklären, welche Kreditsumme für Ihren Wohnungskauf realistisch ist, stellt ein Finanzierungsrechner dar. So bekommen Sie, schnell und unverbindlich, ein gutes erstes Gefühl, welche Eckdaten für Ihre Finanzierung erwartbar sind. Am besten gleich probieren.

Für die finanzielle Planung des Wohnungskaufs ist es wichtig zu bedenken, dass zusätzlich zum Kaufpreis noch Kaufnebenkosten für Immobilien (Makler, Grundbucheintragungsgebühr, etc.) anfallen. Diese können durchaus 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis ausmachen.

Was ist eigentlich eine Hypothek?

Eine „Hypothek“ stellt eine Sicherheit für die finanzierende Bank dar. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Kann ein Kredit nicht mehr zurückbezahlt werden, hat die Bank durch die Hypothek das Recht, die Liegenschaft versteigern zu lassen, um den Kredit zu bedienen.

Wie viel Eigenkapital für den Kauf einer Wohnung ideal ist, hängt auch vom subjektiven Empfinden ab. Sicherheitsorientierte Personen fühlen sich mit einem geringeren Kreditbetrag wohler. Wer hingegen stärker risikoorientiert auf ein steigendes Zinsniveau setzt, wählt einen möglichst hohen Fremdkapital-Anteil als Kredit mit Fixzinssatz.

Als Untergrenze gilt, dass zumindest die Kaufnebenkosten und 10 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt sein sollten. Viele Banken tendieren dazu, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital gemäß der neuen Verordnung der Finanzmarktaufsicht vom 01.08.2022 zu fordern (weitergehende Informationen finden Sie unter "Neues Gesetz: 20 % Eigenmittel-Anteil für Wohnkredit" mit Änderungen zum 31.03.2023). In Sonderfällen ist jedoch auch eine Finanzierung des vollständigen Betrags, einer sogenannten Vollfinanzierung, möglich.

Zu bedenken ist dabei immer auch, was genau als Eigenkapital gilt. Als Eigenkapital eingebracht werden können beispielsweise:

• Ersparnisse
• Aktien und Anleihen
• Bausparvertrag mit Guthaben
• Lebensversicherung mit Rückkaufswert
• Andere Immobilien, die bereits in Ihrem Besitz und unbelastet sind.

Jeder finanzielle Wert, der bereits vorhanden ist, wirkt sich somit positiv auf das vorhandene Eigenkapital aus.

Wohnungskauf: Finanzierung ohne Eigenkapital – geht das? 

Manche Banken ermöglichen in Einzelfällen eine sogenannte „100-Prozent-Finanzierung“, also die Finanzierung des gesamten Kaufpreises. Voraussetzung ist, dass die Immobilie überzeugt und der Kreditnehmer über eine hervorragende Bonität verfügt.

Doch wie sieht nun der konkrete Ablauf, der Weg zur Finanzierung Ihrer Eigentumswohnung, aus? Der Weg bis zur Unterzeichnung des Kreditvertrags lässt sich in einigen Schritten konkretisieren.

1. Finanzierungsart wählen

Zu Beginn stellt sich die Frage, welche Finanzierungsart für Sie am besten geeignet ist. Oft wird eine Immobilienfinanzierung, bei dem eine Hypothek im Grundbuch eingetragen wird, die naheliegende Lösung sein. Machen Sie sich am besten auch bereits Gedanken, ob Sie einen Kredit mit variabler Verzinsung bevorzugen, oder ob es eine Fixzinsphase geben soll. Bei einer solchen Fixzins-Vereinbarung wird, im definierten Zeitraum, der oft 10-25 Jahre beträgt, ein vorab vereinbarter Zinssatz verwendet. So können Sie die laufenden Kosten der Finanzierung sehr gut, bis weit in die Zukunft, planen.

Tipp: Die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mit Fixzinsvereinbarung bzw. variabler Verzinsung finden Sie in unserem Ratgeber "Fixzinsen oder variable Zinsen".

2. Eigenkapital ermitteln

Gleich zu Beginn der Finanzierungs-Planung gilt es, die Ist-Situation zu erheben. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden und welcher Teil davon soll für den Kauf der Wohnung genutzt werden? Erstellen Sie eine Kalkulation, welche Beträge (Erspartes, Bausparer, Lebensversicherung etc.) Ihnen konkret zur Verfügung stehen. Beachten Sie dabei etwaige Laufzeiten, wenn das Kapital derzeit noch gebunden ist und nicht sofort genutzt werden kann. Sollte noch nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, ist es empfehlenswert zu überlegen, wo bei den laufenden Kosten eingespart werden kann, um rasch Eigenkapital aufzubauen. Alternativ können weitere Eigenmittel oder eine zusätzliche Immobilie zur Besicherung aus dem Kreis der Familie eingebracht werden.

3. Haushaltsrechnung: Was kann ich mir leisten?

Welcher Betrag pro Monat für den Kredit ausgegeben werden kann und welche Summe vor der Aufnahme des Kredits noch als Eigenkapital angespart werden kann, lässt sich durch eine Haushaltsrechnung ermitteln. Folgende Aspekte werden in Ihrer Haushaltsrechnung erfasst:

• Dokumentation aller Einnahmen, zur Ermittlung des Netto-Haushaltseinkommens.
• Dokumentation aller Ausgaben: Untergliedern Sie dabei in Fixkosten und vermeidbare Kosten. Achtung: Manche Kosten fallen unregelmäßig an (z.B. Urlaub, Versicherungsbeiträge) und müssen daher auf das ganze Jahr verteilt werden.
• Die Differenz ergibt einen monatlichen Überschuss, der frei verfügbar ist. Dieser Betrag kann angespart oder zukünftig für den Kredit genutzt werden. Achtung: Planen Sie einen finanziellen Puffer ein, die Kalkulation sollte nicht zu knapp sein. Schließlich kann es überraschende Ausgaben geben oder eine Phase, in der kein oder weniger Einkommen zur Verfügung steht.
• Bedenken Sie, dass manche Kosten nach dem Wohnungskauf wegfallen (z.B. bisherige Miete).

Die Haushaltsrechnung stellt eine Entscheidungsgrundlage dar. Die Belastung durch den Kredit soll, als Richtlinie und Größenordnung, 40 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Welcher prozentuelle Anteil als Obergrenze empfehlenswert ist, hängt von Ihrer individuellen Situation (sonstige Fixkosten, etc.) ab.

Welcher Kreditbetrag ist voraussichtlich für Sie leistbar? Probieren Sie es aus:

4. Kreditangebote vergleichen

Tipp

Ein Wohnbau-Finanz-Experte unterstützt Sie umfassend bei der Erstellung Ihres persönlichen Kreditmodells. Er vergleicht und findet die beste Finanzierung für Sie bei der richtigen Bank.

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5. Kreditvertrag unterzeichnen

Sie haben sich dafür entschieden, einen Kredit aufzunehmen und die vertraglichen Details sind geklärt. Nun wird der Kreditvertrag bei der finanzierenden Bank unterzeichnet. Die Auszahlung erfolgt direkt auf das Treuhandkonto, das für die Abwicklung des Wohnungskaufs eingerichtet wurde. Meist muss der Betrag an jenem Tag am Treuhandkonto eingelangt sein, an dem der Kaufvertrag für die Wohnung unterzeichnet wird. Oft gibt es auch eine definierte Frist (z.B. 14 Tage ab Kaufvertragsunterzeichnung), die Sie als Käuferin bzw. Käufer zur Verfügung haben, um den vollständigen Kaufpreis auf das Treuhandkonto zu überweisen. Die Kreditsumme wird von der Bank direkt dorthin transferiert, den Restbetrag, den Sie mit Eigenkapital decken, überweisen Sie in aller Regel selbst.

Wenn wir Ihr Interesse für einen Vertragscheck geweckt haben, stellen wir gerne den Kontakt zu unserem Kooperationspartner und Immobilienanwalt Herrn Dr. Dan Katzlinger her.
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Erleichterungen für den Erwerb einer Wohnung gibt es in Österreich vor allem durch die Wohnbauförderung. Wer die Förderkriterien erfüllt, kann beispielsweise einen Wohnbau-Kredit in Anspruch nehmen. Ebenso gibt es regelmäßig immer wieder Förderungen für die Verbesserung einer erworbenen Immobilie, beispielsweise für das Anbringen einer Außenbeschattung, den Einbau einer Sicherheitstüre oder für Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Die Förderungen sind überwiegend auf Landesebene geregelt. Informationen gibt es dementsprechend für jedes Bundesland in Österreich, auf den jeweiligen Webseiten der Bundesländer.

Bevor verschiedene Banken kontaktiert werden, um Finanzierungsangebote einzuholen, gilt es die eigene Bonität unter die Lupe zu nehmen. Sie können kostenlos, ein Mal pro Jahr, eine KSV-Selbstauskunft anfordern und prüfen, ob der dortige Eintrag korrekt ist. Falls eine fehlerhafte Information vorhanden ist, kann diese korrigiert werden.

Banken prüfen, um die Bonität beurteilen zu können, verschiedene Aspekte, wie z.B.:

• Laufendes Einkommen (Gehaltsnachweise, etc.)
• Vorhandene Vermögenswerte (Aktiendepot, etc.)
• Bestehende Verbindlichkeiten (andere offene Kredite, etc.)
• Zuverlässigkeit in der Vergangenheit (wurden andere Kredite zeitgerecht getilgt?)
• Haushaltsrechnung
• Steuererklärung, bei Selbstständigen auch weiterführende Informationen wie z.B. Bilanzen 

Die Finanzierung des Wohnungskaufs stellt die Weichen, um den Traum des neuen Zuhauses Realität werden zu lassen. Damit dies gut funktioniert müssen Sie sich überlegen, welche Form der Finanzierung für Sie in Frage kommt. Prüfen Sie frühzeitig, welcher Kreditbetrag leistbar ist. Dabei sollte immer auch ein gewisser Puffer einkalkuliert werden, falls es einmal überraschende Ausgaben gibt.

Mit einem Wohnkredit-Rechner lässt sich schnell klären, welche Kreditsumme voraussichtlich erzielbar ist. Sobald alle Vorbereitungsarbeiten abgeschlossen sind, können Angebote verschiedener Kreditinstitute eingeholt und verglichen werden und hoffentlich schon bald ein passender Kreditvertrag unterzeichnet werden.

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