Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)

Das HIKrG betrifft Immobilien- bzw. Hypothekarkredite, die von Verbrauchern bzw. Konsumenten mit Kreditinstituten abgeschlossen werden. Die Besonderheiten des HIKrG werden im folgenden Beitrag näher erläutert. Eine wichtige Gesetzesänderung trat mit 1. Mai 2023 in Kraft und erleichterte die Kreditvergabe an ältere Menschen, indem vorhandene Sicherheiten und Vermögenswerte stärker berücksichtigt werden können. Die jüngste Novelle des HIKrG wurde 2026 beschlossen und kundgemacht. Die darin enthaltene Änderung zur Vorfälligkeitsentschädigung tritt mit 1. Jänner 2027 in Kraft.

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) trat mit 21.03.2016 in Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Österreich in Kraft. Das HIKrG betrifft grundpfandrechtlich besicherte Immobilien- bzw. Hypothekarkredite, die von Verbrauchern bzw. Konsumenten mit Kreditinstituten abgeschlossen werden. Die letzten beiden Novellen zum HIKrG traten mit 01. Januar 2021 sowie 01. Mai 2023 in Kraft. Eine weitere Änderung des HIKrG wurde bereits beschlossen und tritt mit 1. Jänner 2027 in Kraft.

Unter Verbrauchern sind natürliche Personen zu verstehen, die im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes Rechtsgeschäfte abschließen, die weder einer selbständigen noch einer gewerblichen Tätigkeit zugeordnet werden können. Würde also ein Unternehmer privat eine Immobilie in Österreich erwerben und dafür einen Kredit aufnehmen, so wäre er als Verbraucher bzw. Konsument einzustufen.

Während also das HIKrG Hypothekarkredite betrifft, regelt das österreichische Verbraucherkreditgesetz (VKrG) vorwiegend sonstige Kredite an Verbraucher sowie Immobilien- und Hypothekarkredite, die bis zum 20.3.2016 abgeschlossen wurden. Sowohl das HIKrG als auch das VKrG sind demnach Gesetze, die dem Schutz von Verbrauchern dienen sollen. Welche Gesetze beziehungsweise Gesetzesteile jeweils anzuwenden sind, ergibt sich aus den jeweiligen Bestimmungen zum Anwendungsbereich der beiden Gesetze (§ 4 VKrG und § 5 HIKrG). 

Tipp: In unserem Ratgeber zum Thema Privatkredit: Möglichkeiten, Zinsen und Bonitätsprüfung in Österreich finden Sie als Verbraucher weitere wichtige Informationen.

Welche Vorschriften finden Sie im Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)? Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte:

Die Bedarfsanalyse

Dabei befasst sich das HIKrG nicht ausschließlich mit dem Kreditvertrag selbst und den darin an die Kreditnehmer zu gebenden Informationen. Das HIKrG regelt besonders auch die Notwendigkeit zur frühzeitigen Erhebung der genauen Bedarfslage der potenziellen Kreditnehmer. Darüber hinaus sind die Interessenten über die unterschiedlichen Möglichkeiten einer Kreditaufnahme zu informieren bzw. welche Kredit- und Rückzahlungsmodelle erhältlich sind.

Prüfung der Kreditwürdigkeit

Banken müssen sich bereits vor Abschluss des Kreditvertrags genau mit der Prüfung der Kreditwürdigkeit des Verbrauchers auseinandersetzen. Das bedeutet konkret, dass Faktoren, die für eine langfristige Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers relevant sind, von den Banken entsprechend untersucht und bei der Kreditentscheidung berücksichtigt werden müssen.

Wesentlich dabei sind Informationen zu Einkommen, Ausgaben oder sonstige relevante Fakten. Darunter fallen auch die Angaben, die der Verbraucher gegenüber dem Kreditvermittler macht. Diese Angaben sind notfalls durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen zu verifizieren.

Kredite dürfen nur dann vergeben werden, wenn die Kreditwürdigkeitsprüfung ergibt, dass die vollständige Kreditrückzahlung wahrscheinlich ist. Jede Aufstockung der Kreditsumme bedarf einer neuerlichen Überprüfung der Bonität. Im Falle einer Ablehnung des Kreditvertrags muss der Kreditgeber den Verbraucher unverzüglich darüber informieren. Beruht die Ablehnung auf dem Ergebnis einer Datenbankabfrage (z. B. KSV 1870), so muss das Kreditinstitut den Antragsteller über das Ergebnis dieser Abfrage sowie über Details zu betreffenden Datenbank unterrichten.

Vorvertragliche Informationen

Vor Abschluss eines Kreditvertrages sind dem Kreditnehmer umfangreiche vorvertragliche Informationen auszuhändigen. Diese beinhalten wesentliche Aspekte, wie beispielsweise

• die mit dem Kreditvertrag im Zusammenhang stehenden Kosten,
• die Effektivverzinsung des Kreditvertrags sowie
• vorzeitige Rückzahlungs- oder Kündigungsmöglichkeiten.

Zusammengefasst werden diese vorvertraglichen Kundeninformationen im sogenannten ESIS-Merkblatt.

Dabei handelt es sich um das „Europäische standardisierte Merkblatt“, das Kreditangebote transparent vergleichbar machen soll. Es geht dabei um Übersichtlichkeit und Transparenz. So müssen alle Informationen in einem einzigen Dokument enthalten sein. Es ist eine gut lesbare Schriftgröße zu wählen und sämtliche Warnhinweise sind optisch hervorzuheben. Das ESIS-Merkblatt enthält unter anderem Informationen zu den Hauptmerkmalen des Kredits, zu Zinssatz und Kosten (effektiver Jahreszins), zu Häufigkeit, Anzahl und Höhe der Ratenzahlungen, ein Beispiel eines Tilgungsplanes, die Rechte des Kreditnehmers und die zuständigen Aufsichtsbehörden.

Bedenkzeit und Rücktrittsrecht

Ein verbindliches Kreditangebot eines Kreditinstitutes ist gegenüber dem Verbraucher sieben Tage lang bindend. Das Rücktrittsrecht gem. § 13 HIKrG ermöglicht Verbrauchern einen Rücktritt innerhalb von 2 Werktagen ohne Angabe von Gründen, sofern die Vertragserklärung (Kreditvertrag) innerhalb von 2 Werktagen nach Erhalt des ESIS-Merkblattes erfolgt ist. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens einen Monat nach Zustandekommen des Vertrags (falls kein ESIS übergeben wurde). Erfolgt die Vertragserklärung (Kreditvertrag) in den Räumlichkeiten des Kreditinstitutes, besteht kein Rücktrittsrecht für Verbraucher, sofern der Erhalt des ESIS-Merkblattes vor mindestens 3 Werktagen erfolgt ist.

Mit der Vorlage des ESIS-Merkblatts gelten die Anforderungen in Bezug auf die Information des Verbrauchers vor Abschluss eines Fernabsatzvertrags gemäß § 5 Abs. 1 FernFinG (Fern-Finanzdienstleistungs-Gesetz) durch den Kreditgeber als erfüllt. Die Anforderungen des § 7 Abs. 1 FernFinG gelten nur dann als erfüllt, wenn das ESIS-Merkblatt zumindest vor Abschluss des Vertrags vorgelegt worden ist.

Wie für Kredite geworben werden darf

Der gesetzliche Rahmen des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes umfasst zudem allgemeine Regeln zur Bewerbung von Kreditverträgen. Werden Kreditverträge beworben, so muss diese Werbung zur besseren Vergleichbarkeit für den Betrachter vollständige und gesetzeskonforme Informationen liefern. Dazu zählt unter anderem auch ein repräsentatives Kreditbeispiel, in dem dann auch der Name des beworbenen Kreditinstituts angeführt wird.

Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung

Gemäß § 20 HIKrG hat der Kreditnehmer das Recht auf Rückzahlung des Kredites vor der vertraglich vereinbarten Kreditfälligkeit. Liegt ein außertourlicher Rückzahlungsbetrag innerhalb eines 12-Monats-Zeitraums unter 10.000 Euro, dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) an, sofern die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Allerdings wird diese Regelung von Kreditinstituten und Bausparkassen in Österreich in der Praxis teils unterschiedlich interpretiert.

Bei höheren Rückzahlungsbeträgen in diesem Zeitraum kann eine Vorfälligkeitsentschädigung (Pönale) anfallen. Dabei darf diese die Zinsen, die der Verbraucher bis zum Ende der Kreditlaufzeit des Kreditvertrags hätte zahlen müssen, nicht übersteigen.

Die gesetzlichen Grenzen liegen bei:

• 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem vereinbarten Ablauf des Kreditvertrags ein Jahr nicht überschreitet.
• 1 % in allen anderen Fällen.

Von besonderer Bedeutung für die Frage, ob eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung zu bezahlen ist, sind die Regelungen in § 20 Abs. 4 HIKrG:
Bei einem hypothekarisch gesicherten Kredit kann für die vorzeitige Rückzahlung eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ablauf einer allfällig vereinbarten Periode mit festem Sollzinssatz vereinbart werden. Hält der Kreditnehmer die vereinbarte Kündigungsfrist nicht ein, so kann der Kreditgeber für den nicht eingehaltenen Teil der Kündigungsfrist eine Entschädigung nach Abs. 2 erster Satz verlangen; auf diese ist Abs. 2 zweiter Satz nicht anzuwenden. Für die Höhe der Entschädigung gilt Abs. 3.

Geplante Änderung zum 01.01.2027

Wie von der Regierung beschlossen, gibt es eine wichtige Neuerung hinsichtlich der Pönale bei vorzeitiger Kreditrückzahlung, die ab 2027 in Kraft tritt. Dabei ist entscheidend: Die bisherigen Regelungen (maximal 1 % bzw. 0,5 % Vorfälligkeitsentschädigung) bleiben für alle Kreditverträge, die bis zum 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, dauerhaft und unverändert gültig.  

Für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen werden, gelten die neuen gesetzlichen Bestimmungen zur Vorfälligkeitsentschädigung. Unter den Voraussetzungen des § 20 HIKrG kann die Vorfälligkeitsentschädigung künftig bis zu 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags betragen.

Durch eine weitere Novelle des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes bekommen Senioren in Österreich wieder leichter Kredite. Während bisher häufig das Endalter am Ende der Kreditlaufzeit eine Hürde bildete, ist seit Mai 2023 das Vorhandensein ausreichender Sicherheiten die maßgebliche Entscheidungsgrundlage für die Kreditbewilligung. Weitere Informationen zu den Änderungen finden Sie in unserem Ratgeber Kredit aufnehmen im Alter. 

Soweit sich ein Interessent mit seinem Anliegen an einen Kreditvermittler wendet, gelten für diesen gleichfalls Regelungen aus dem HIKrG. Der Kreditvermittler hat den Interessenten rechtzeitig darüber zu informieren, ob er als gebundener, ungebundener bzw. als unabhängiger Kreditvermittler für ihn tätig wird.

Da ungebundene und unabhängige Kreditvermittler mit einer Vielzahl von Kreditinstituten im Kontakt stehen, wird der Kreditvermittler im Sinne des HIKrG mit dem Interessenten einmalig eine umfassende Daten- und Bedarfserhebung durchführen, um die kundengerechten Kreditmodelle herauszufiltern.

Im Anschluss erfolgt die Einladung des Kreditvermittlers an relevante Kreditinstitute zur Angebotslegung. Aus dem resultierenden Markt- und Konditionenvergleich kann durch den Interessenten der gewünschte Kreditvertrag ausgewählt werden.

TIPP

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz verpflichtet Kreditinstitute, von Kreditsuchenden vor Angebotslegung umfassende Daten und Informationen einzuholen. Dies benötigt entsprechend viel Zeit.

Möchte man daher Angebote verschiedener Kreditinstitute und einen Markt- und Konditionenvergleich, empfiehlt es sich, einen ungebundenen Kreditvermittler bzw. Wohnbau-Finanz-Experten aufzusuchen. Dieser erhebt ebenso die Daten einmalig und wendet sich damit an eine Vielzahl von unterschiedlichen Kreditinstituten, um für Sie einen Kreditvergleich zu erstellen.

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