Baugenehmigung: Das müssen Sie wissen

hand legt baustein auf ein haus aus holzbausteinen
Autor: Hagen Luckert
Kategorie: Immobilie
Datum: 31.01.2022

Die Baugenehmigung, in Österreich auch Baubewilligung genannt, ist bei den meisten Neu- und Umbauarbeiten Pflicht. Ohne eine Baugenehmigung zu bauen, zieht empfindliche Strafen nach sich. Dieser Beitrag setzt sich mit der Baugenehmigung und ihrer Abwicklung auseinander. Zusätzlich erfahren Sie, welche Unterlagen und Voraussetzungen für eine Baugenehmigung erforderlich sind.

Baugenehmigung: Das Wichtigste im Überblick

  • Wenn Sie den Bau neuer (Wohn-)Gebäude oder größere Umbau- oder Anbauarbeiten vornehmen, dürfen Sie erst nach Erhalt der Baugenehmigung mit dem Bau beginnen.
  • Die Baugenehmigung beantragen Sie entweder auf der Gemeinde (beim Bürgermeister) oder im Magistrat.
  • Die Vorbereitung des Antrags kann über Architekten erfolgen, die Kosten liegen dabei im Schnitt bei etwa 8.000 bis 10.000 Euro. Hinzu kommt der Gebührensatz der Baubehörde von 0,5 bis 1,0 % der Projektkosten, mindestens jedoch 100 bis 200 Euro.
  • Zwischen Bauantrag und schriftlicher Bewilligung können über zwei Monate vergehen.
  • Bei Ablehnung der Baugenehmigung haben Sie vier Wochen Zeit zum schriftlichen Widerspruch, den sie mit Bausachverständigen, Anwälten, Architekten oder Bauplanern gut vorbereiten sollten.
  • Nachbarn haben unter Umständen das Recht, innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen die Baumaßnahmen einzulegen.

Grundsätzliches zur Baugenehmigung in Österreich

In Österreich ist das Baurecht Ländersache, weshalb es neun verschiedene Bauordnungen gibt. Konkrete Details, wie zum Beispiel anzeige- oder bewilligungsfreie Bauvorhaben, aber auch die anzeigepflichtigen Projekte, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Allerdings ist die Errichtung eines neuen Gebäudes immer bewilligungspflichtig.

Im Folgenden lesen Sie die wichtigsten Grundlagen zur Baugenehmigung in Österreich.

Wozu dient die Baugenehmigung?

Angenommen, Sie haben einen Baugrund erworben und wollen nun ein Eigenheim errichten. Doch haben Sie auch schon eine Baugenehmigung? Denn um auf legalem Weg mit dem Hausbau zu starten, benötigen Sie in Österreich eine Baugenehmigung (auch Baubewilligung genannt). Diese wird mit dem Bauantrag eingeholt und ist mit einigen Formularen und Unterlagen verbunden. Darauf zu verzichten, empfiehlt sich aber nicht: Empfindliche Strafen wären die Folge.

Unterscheidung der Bauvorhaben

Wer ein Einfamilienhaus baut, benötigt eine Baugenehmigung – wer einen kleinen Geräteschuppen baut, aber nicht. Denn in Österreich wird zwischen folgenden Bauvorhaben unterschieden:

  • Anzeige- und bewilligungsfreie Bauvorhaben:
    Hier geht es meist um geringfügige Instandsetzungsmaßnahmen wie eine Fassadenrenovierung, Austausch von Türen und Fenstern oder den Bau einer Holzhütte als Geräteschuppen. Achtung: Es bestehen Unterschiede in den jeweiligen Bundesländern.
  • Anzeigepflichtige Bauvorhaben:
    Hier ist vor Beginn der Bauausführung eine Bauanzeige erforderlich. Je nach Bundesland können z. B. folgende Bauvorhaben dazu zählen: größere Sanierungsmaßnahmen, Änderungen in der Raumeinteilung und Raumwidmung, Badeinbau, Loggienverglasung, der Neubau eines kleinen Gebäudes wie z.B. einer Garage oder eines Gartenhauses, Bau eines Wintergartens, Bau einer Umzäunung.
  • Bewilligungspflichtige Bauvorhaben:
    Hier ist vor der Errichtung eine Bewilligung der Baubehörde erforderlich. Das gilt für den Neubau von Wohnhäusern, Bürogebäuden, Industriegebäuden, aber auch für größere Umbauarbeiten und Zubauten.

Wann muss ich eine Baugenehmigung beantragen?

Immer dann, wenn Sie ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben planen. Das betrifft beispielsweise:

  • alle neuen Gebäude
  • Anbauten zur Schaffung von Büroflächen oder Wohnraum
  • Erweiterungen von Industriegebäuden
  • größere Umbauten wie Errichtung weiterer Stockwerke

Bevor die Baubewilligung vorliegt, dürfen Sie nicht mit dem Bauvorhaben beginnen.

Wie läuft das Verfahren zur Baubewilligung ab?

Das Schema des Ablaufes ist in ganz Österreich ähnlich, wobei es gewisse Eigenheiten und Unterschiede in den einzelnen Bundesländern gibt:

So läuft beispielsweise das Baubewilligungsverfahren in Oberösterreich (OÖ) ab:

1) Bauantrag stellen: Sie müssen Ihr Baubewilligungsansuchen samt erforderlicher Unterlagen (siehe Punkt „Bauantrag: Inhalt und Unterlagen“) bei der Baubehörde, also der Gemeinde (beim Bürgermeister), einreichen. In den Städten Linz, Wels und Steyr ist der Magistrat zuständig.

2) Vorprüfung durch die Baubehörde: Hier wird u. a. der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan überprüft. Die Behörde achtet darauf, dass Sie sich an die Vorgaben halten.

3) Mündliche Bauverhandlung: Das ist jener Teil, der vielen im Gedächtnis bleibt, da sich hier die „dramatischsten“ Szenen abspielen können. Bausachverständige sind vor Ort und es werden alle Betroffenen befragt. Neben Bauwerber sind das Nachbarn, die zuständige Straßenverwaltung, Planverfasser. Bei der Bauvorhandlung wird das Bauvorhaben erklärt und die Übereinstimmung mit den Bauvorschriften überprüft. Nachbarn haben die Gelegenheit, Einwendungen zu erheben, und das kann durchaus für hitzige Diskussionen sorgen.

4) Erteilung der Baubewilligung: Bewilligungsfähige Bauvorhaben werden per schriftlichem Baubewilligungsbescheid inklusive eventueller Auflagen genehmigt.

So geht‘s noch schneller:

Vereinfachtes Baubewilligungsverfahren (in Oberösterreich): Erklären alle Nachbarn schriftlich auf dem Bauplan, dass sie keine Einwendungen gegen das Bauvorhaben erheben, entfällt die Bauverhandlung und der Rest hängt nur noch von einer rechtlichen und technischen Prüfung ab.

Bauanzeigeverfahren: Stillschweigen ist hier Zustimmung. Die Baubehörde prüft das Vorhaben, ob es den Vorschriften entspricht. Wird es nicht innerhalb von acht Wochen ab Einlangen der vollständigen Anzeige untersagt, dann dürfen Sie mit dem Bau beginnen. Wenn die Baubehörde Ihnen schriftlich mitteilt, dass keine Untersagung stattfindet, geht es sogar noch rascher.

Bauen ohne Baugenehmigung – Strafe in Österreich

Wie bereits zuvor erwähnt, brauchen Sie Ihre Baugenehmigung, bevor Sie Ihr Bauvorhaben beginnen. Ohne Baubewilligung kann das Land einen Baustopp verhängen und es kommt unter Umständen zu einem Gerichtsverfahren. Es drohen dann Geldstrafen und der behördlich angeordnete Rückbau.


Bauantrag stellen

Damit Sie sich als zukünftiger Häuslbauer viel Ärger ersparen, ist ein Bauantrag bzw. Bauansuchen unbedingt erforderlich.

Die nachfolgenden Punkte erklären das praktische Vorgehen, wenn Sie um eine Baubewilligung ansuchen:

Wo kann ich den Bauantrag stellen?

In kleineren Gemeinden und Kleinstädten ist in der Regel das Gemeindeamt (Bürgermeister) zuständig, während Sie sich in größeren Städten an den Magistrat wenden. In Wien wenden Sie sich beispielsweise an die Abteilung MA 64 (Bekanntgabe der Bebauungsbestimmungen) und MA 37 (Baupolizei).

Weitere Bundesländer:

Burgenland: Baubehörde erster Instanz ist der Bürgermeister; Baubehörde zweiter Instanz ist der Gemeinderat. In Rust und Eisenstadt hingegen ist der Magistrat die Baubehörde erster Instanz und die Baubehörde zweiter Instanz ist der Stadtsenat.

Niederösterreich: Zuständigkeit erster Instanz liegt beim Bürgermeister und in Städten mit eigenem Statut beim Magistrat; Baubehörde zweiter Instanz ist der Gemeindevorstand (Stadtrat) oder in Städten mit eigenem Statut der Stadtsenat.

Steiermark: Behörde in Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der Gemeinde ist der Bürgermeister, sofern die Zuständigkeit der örtlichen Baupolizei nicht aufgrund einer Verordnung auf staatliche Behörden des Landes übertragen ist. Behörde in der Stadt Graz ist der Stadtsenat.

Salzburg: Hier sind die Bürgermeister (Gemeinden) zuständig.

Oberösterreich: Die Gemeinde vertreten durch den Bürgermeister ist zuständige Baubehörde. Aber in den Städten Linz, Wels und Steyr müssen Sie sich an den Magistrat wenden.

Kärnten Hier sind die Bürgermeister (Gemeinden) zuständig.

Tirol: In Innsbruck ist der Stadtmagistrat zuständig, außerhalb Innsbrucks der Bürgermeister (Gemeinde).

Vorarlberg: Hier ist jeweils der Bürgermeister (Gemeinde) zuständig.

Tipp: Die Bauordnung der einzelnen Bundesländer entnehmen Sie dieser Linksammlung.

Bauantrag: Inhalt und Unterlagen

Welche Unterlagen im Detail erforderlich sind, unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Manche Dokumente müssen Sie aber überall vorlegen.

Immer erforderliche Unterlagen in allen Bundesländern:

In Wien sind beispielsweise noch folgende weitere Unterlagen erforderlich:

  • Nachweis über Schallschutz
  • Nachweis über den Einsatz alternativer Energiesysteme oder Nachweis darüber, warum der Einsatz solcher nicht realisierbar ist
  • Bestätigung der Planverfasser, dass Grundsätze zum barrierefreien Bauen eingehalten werden
  • Berechnungen der Anliegerleistungen (Leistungen für die verkehrsmäßige Erschließung von Grundstücken)
  • Nachweis über Erfüllung der Stellplatzverpflichtung
  • Nachweis, dass genügend Wasser zur Brandbekämpfung da ist
  • Nachweis der Standplätze für Müllcontainer
  • Architektonische Begutachtung der Abteilung Architektur und Stadtgestaltung
  • Gestaltungskonzept Garten (Ab Bauklasse II)

Welche Fristen gibt es zu beachten?

Die Baubewilligung hat ein zeitliches Ablaufdatum, das heißt, Sie müssen eine gewisse Zeit nach der Ausstellung mit dem Bau beginnen. Auch gibt es Fristen innerhalb derer das Gebäude errichtet werden muss. Abhängig vom Bundesland können Sie Fristenverlängerungen beantragen.

In Wien muss beispielsweise ein Bau innerhalb von vier Jahren nach Genehmigung begonnen werden, in Oberösterreich sind es nur drei Jahre. Starten Sie innerhalb von drei Jahren mit dem Bau, erlischt die Baubewilligung, wenn Sie das Haus nicht innerhalb von fünf Jahren fertigstellen. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, eine Fristverlängerung bei der Baubehörde zu beantragen.

Wichtig: Wird innerhalb von vier Wochen ab Zustellung des Baubewilligungsbescheids kein Rechtsmittel eingebracht oder auf die Abgabe eines Rechtsmittels verzichtet, ist die Baubewilligung in Oberösterreich rechtskräftig.

Auch bei der Fertigstellung des Gebäudes gibt es Fristen: In Oberösterreich können Sie das Gebäude im Falle einer Fertigstellungsanzeige nach 8 Wochen benützen, sofern kein Verbot der Baubehörde vorliegt. Diesen Zeitraum sollten Sie in also ebenfalls einplanen.

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Wie lange dauert es vom Bauantrag bis zur Baugenehmigung?

Ein reines Bauanzeigeverfahren ist nach acht Wochen abgeschlossen. Bei einem Baubewilligungsverfahren gilt: Die Dauer hängt von der Größe, Komplexität und den möglichen Einwänden der Nachbarn ab. In der Regel sollten Sie zwei bis drei Monate als Zeitpolster einplanen.


Kosten für die Baugenehmigung

Ein Baubewilligungsverfahren für ein Einfamilienhaus kostet von behördlicher Seite zwischen 100 und 200 Euro. Das sind die Mindestgebühren. Aber Sie zahlen mit ziemlicher Sicherheit mehr, denn je nach Bundesland liegt der Gebührensatz zwischen 0,5 und 1,0 % der Gesamtsumme des Bauprojekts.

Beauftragen Sie einen Architekten mit Konzept, Plänen, dem Einholen erforderlicher Genehmigungen, Führung des Verlaufs sowie Erstellung eines Elaborats, dann zahlen Sie dafür zwischen 5.000 und 15.000 Euro. Die Kosten der Baugenehmigung würden in so einem Fall rund 10.000 bis 12.000 Euro ausmachen.


Baubewilligung abgelehnt: Was jetzt?

Sollten Ihr Antrag auf Baubewilligung abgelehnt werden, ist das noch lange kein Grund zu verzweifeln – denn: Die Ablehnung von Bauanträgen ist in der Baubranche Alltag und kann zahlreiche Gründe haben. Häufig geht es dabei um die Verletzung gesetzlicher Grenzabstände oder örtlicher Natur- oder Denkmalschutzvorschriften. Als Bauherr können Sie innerhalb einer Frist von vier Wochen schriftlichen Widerspruch gegen die Ablehnung einlegen. Dies erfordert eine triftige Begründung, die Sie mithilfe eines Architekten, Anwalts oder Bausachverständigen formulieren sollten.


Die Rechte der Nachbarn

Sie können nicht in Ruhe bauen, wenn es dem Nachbarn nicht gefällt. Nachbarn haben nämlich das Recht, innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen Baumaßnahmen einzulegen. Deshalb fordert die Baubehörde in zahlreichen Gemeinden eine zustimmende Unterschrift von den Nachbarn in den Unterlagen des Bauantrags. Das gilt insbesondere für Bauarbeiten nahe am Nachbargrundstück oder im Falle einer Geschosserhöhung.


Was kann ich ohne Genehmigung bauen – und was nicht?

Kleinere Bauvorhaben können auch ihre Tücken haben, weshalb zwischen genehmigungspflichtigen, anzeigenpflichtigen und genehmigungsfreien Projekten unterschieden werden sollte.

Hier sind einige Beispiel für häufige Bauvorhaben:

Carport

Ein Carport ist eine einfache Überdachung für Ihr Auto, meist ein Dach auf sechs Pfeilern. Es handelt sich dabei um ein anzeigenpflichtiges Bauvorhaben.

Gartenhaus

Die Errichtung eines Gartenhauses ist in der Regel ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben, sofern davon keine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen oder eine größere als die ortsübliche Beeinträchtigung für die Nachbarschaft ausgeht.

Terrasse oder Terrassenüberdachung

Die Terrasse selbst fällt unter die anzeigenpflichtigen Vorhaben. Eine Überdachung kann jedoch bereits genehmigungspflichtig sein, vor allem dann wenn eine Wand mit Fenster zur Außenseite aufgezogen wird. Dann gehört sie zur Kategorie „Zubauten“ und diese sind bewilligungspflichtige Bauvorhaben.

Dachbodenausbau

Dieser erfordert eine Genehmigung durch die Baubehörde und durch Verordnungen für Bauten in Erdbebengebieten, die mit Juni 2009 europaweit in Kraft getreten sind, wird dieses Unterfangen gegenüber früher etwas komplexer.

Pool

In Oberösterreich ist das Schwimmbecken im Garten bewilligungs- und anzeigefrei. In anderen Bundesländern sollten Sie sich über aktuelle Regelungen genau erkundigen und beim zuständigen Gemeindeamt anrufen.

Tiny House (Haus auf Rädern)

Minihäuser mit oder ohne Räder liegen im Trend. Ihre Größe liegt zwischen 8 und 30 m². Grundsätzlich sind Minihäuser genehmigungspflichtig. Ausnahme: Minihäuser, die auf einem Anhänger errichtet sind (auf Rädern), fallen nicht unter das Baurecht, sondern die Straßenverkehrsordnung.


Die Baugenehmigung: ein wichtiger Schritt Richtung Traumhaus.

Während kleinere Bauvorhaben oder Baumaßnahmen anzeige- und bewilligungsfrei sein können, müssen Sie für den Bau Ihres Einfamilienhauses noch vor Baubeginn eine Baugenehmigung einholen. Ansonsten drohen Baustopp und Geldstrafen. Das Baubewilligungsansuchen samt erforderlicher Unterlagen reichen Sie bei der Baubehörde, sprich der Gemeinde (Bürgermeister) oder dem Magistrat ein. Dort erfolgt eine Vorprüfung. Verläuft diese positiv, kommt es zur mündlichen Bauverhandlung mit allen Betroffenen. Wenn dort alles geklärt ist, bekommen Sie eine schriftliche Baugenehmigung. Nun können Sie dem Bau beginnen.

Bildquellen: Bild 1: © Paisit Teeraphatsakool – Shutterstock.com, Bild 2: © Robert Kneschke – Shutterstock.com, Bild 3: © TZIDO SUN – Shutterstock.com, Bild 4: © RossHelen – Shutterstock.com
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Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer

Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.

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